序言二
以公募REITs创新服务实体经济高质量发展

高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。党的二十大明确指出要“健全资本市场功能，提高直接融资比重”，这是构建高水平社会主义市场经济体制、推进高质量发展对资本市场提出的新要求。公募REITs正是提高直接融资比重的重要实践创新，也是中国特色金融体系服务实体经济高质量发展的重要实践成果。

中国特色金融体系最大的特点就是坚持服务实体经济和防范金融风险，避免西方金融市场一味追求高频交易和“非理性繁荣”造成的脱离实体经济、过度金融化、隐藏积累风险等弊端。我国公募REITs试点与欧美REITs市场最大的不同就在于底层资产，欧美主要集中在房地产行业，而我国主要是基础设施领域。基础设施公募REITs是以服务实体经济为天职的中国特色金融体系的具体体现。

我国固定资产投资占GDP比重较高，对经济增长具有极为重要的作用。当前，我国存量基础设施规模已达百万亿元。党的二十大进一步提出“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系”。如何盘活存量资产，实现基础设施投融资高效循环，助力我国经济高质量发展取得新突破，已经成为金融供给侧结构性改革和基础设施建设发展的重大课题。公募REITs的核心要义就是开辟基础设施建设的融资新渠道，丰富金融市场投资新品种，创新金融服务实体经济新方式。

经过多年研究酝酿，结合我国金融法律体系和私募REITs试点经验，首批9只公募REITs试点项目于2021年6月在沪深交易所上市，拉开了我国境内基础设施公募REITs发展的序幕。截至2022年底，我国已有24只公募REITs完成发行上市，累计融资规模达783亿元，资产类型涵盖产业园区、保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保基础设施等；24只公募REITs总市值达到854亿元，平均涨幅达17.88%；已有12只公募REITs累计分红24次，分红总额达25.32亿元。可以说，我国公募REITs试点取得巨大成功。

基础设施公募REITs从供需两端打通了新的投融资市场，架起了基础设施融资和居民财富投资之间的桥梁，是境内资本市场服务实体经济、防范化解金融风险的重要创举。从供给侧融资角度看，公募REITs增强了资本市场服务实体经济的能力，提高了直接融资比重，有利于我国基础设施高效运营和持续建设。从需求侧投资角度看，公募REITs作为继现金、债券、股票后的“第四类”资产，填补了我国大类金融资产的空白，拓宽了社会资本投资渠道，满足了居民多元化财富管理和资产配置需求。

产融结合既是公募REITs的最大特点，也是招商局集团的重要优势。招商局创立150年来始终坚持“与祖国共命运、同时代共发展”，以商业成功推动时代进步。特别是新时代十年，招商局集团坚持金融的政治性和人民性，坚持“实业强国、金融报国”，推动产融结合，在REITs创新实践中持续贡献招商力量。早在公募REITs试点前，招商局集团成员企业就在监管部门的指导下开展了一系列REITs创新工作。招商蛇口在中国香港联交所发行并运营了我国首只央企境外REITs——招商局商业房托，招商银行、招商证券、博时基金等金融企业通过开展ABN、ABS等“类REITs”业务搭建了完善的能力体系，招商银行还是国内信贷资产证券化的重要开创者和参与者。

凭借产融结合的天然优势和与生俱来的创新基因，招商局集团在公募REITs试点中也发挥了重要引领作用。由招商蛇口作为原始权益人、博时基金作为管理人、招商银行作为托管人、招商证券担任财务顾问的博时蛇口产园REIT成为首批上市的基础设施公募REITs之一。招商银行托管了首批9只公募REITs中的7只，在目前已发行的24只公募REITs中，招商银行担任了其中11只的托管人，市场占有率达45.83%。

招商局集团不仅是公募REITs市场创新的积极推动者，更是最全面的参与者。集团旗下招商蛇口、招商公路、中国外运等成员企业建设运营了一大批产业园区、保障性租赁住房、高速公路、仓储物流等基础设施，是公募REITs重要的底层资产来源；招商银行、招商证券、博时基金、招商基金、招商仁和人寿、招银理财等金融企业可以为公募REITs发行和投融资提供端到端的全流程服务。从供给端的底层资产原始权益人和发行人，到管理端的管理人、托管人、财务顾问和个性化融资，再到需求端的机构投资、代理居民资产管理与财富管理代销，招商局集团全方位、全要素、全过程参与推动了公募REITs创新实践。

目前，博时蛇口产园REIT正在加快推动扩募，招商公路、中国外运还在积极申报新的公募REITs项目；招商基金正在积极申请设立公募REITs子公司，招商银行、招商证券、博时基金等金融企业将持续为客户提供更优质的公募REITs全流程服务。

本书全方位介绍了我国公募REITs发展的意义，回顾了我国公募REITs开局表现，并以博时蛇口产园REIT实操经验为基础，对公募REITs资产合规要求、可转让性及市场性、资产重组、注册审核要求、定价发售、流动性安排、治理运作、托管制度、税务及会计处理、估值及现金流预测、资本结构、交易制度、投资者结构、投资风险等方面进行了详细介绍。同时，本书在深入对比研究境内外REITs差异的基础上，结合招商蛇口运营境外市场REITs的多年经验，对我国公募REITs未来发展提出了思考和建议。

通过宝贵的研究成果和标杆项目的实操经验分享，我们希望推动建立公募REITs项目系统化发行模式，并随着公募REITs配套政策的不断出台，将每个项目“一事一议”转变为全行业通用的可复制、可推广的模式，逐步推动公募REITs朝着万亿级市场迈进。

招商局集团将全面贯彻落实党的二十大决策部署，继续发扬敢闯敢试、敢为人先的精神，牢记“空谈误国、实干兴邦”，全力推动公募REITs市场做强做优做大，为完善中国特色金融体系和公募REITs创新发展贡献更大力量。

让我们携手共同推动我国公募REITs市场高质量发展！

缪建民

招商局集团、招商金控、招商银行董事长

2023年1月 HeOtuT2mCfcbmcO2nOFka111MueGEBwQHdeGnVlCHTO5IjBDERFvfho8T3DZlEqH