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本次公募REITs成功试点表明，REITs产品创新有利于动员和引导各类要素资源向基础设施领域聚集，切实有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。有利于优化资源配置、支持实体经济高质量发展，坚持深化供给侧结构性改革，找到中国经济“转型升级”在基础设施领域的着力点，探索出一条符合中国特色的实现路径。有利于提高直接权益融资比重，降低实体经济杠杆，为地方政府和国有企业的债务化解与风险防范提供了新的途径。有利于为市场提供中等收益、中等风险的工具，通过公众投资者持有与公募基金管理人的参与，提升基础设施的专业化管理水平和运营能力，实现“产融结合”。
公募REITs的试点成绩主要体现在以下几个方面。
高站位的顶层设计有利于公募REITs的长远健康发展。在国家发改委、中国证监会等有关部门的推动下，“十四五”规划纲要中明确提出：“推动公募REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。”
体系化的全国性制度框架是公募REITs试点工作稳步推进的基石。国家发改委、中国证监会、沪深交易所制定了全国性的项目申报要求及相关工作指引等，为试点工作稳步推进构筑了有力的制度支撑。
针对性的地方支持政策有利于更多试点项目的涌现。公募REITs试点工作开展以来，全国多个行业、地区颁布了REITs试点的鼓励政策：北京、上海、广州、苏州、南京、成都、西安、无锡、天津等地方人民政府或发展改革部门，针对公募REITs出台专项支持政策，鼓励本地区项目积极参与试点。《全国“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》《国务院关于支持贵州在新时代西部大开发上闯新路的意见》《国家发展改革委、商务部关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见》《四川省促进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展若干措施（征求意见稿）》《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》《关于加快推进南京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的若干措施》《广州市支持基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展措施》《关于支持青岛市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》等多份文件中，明确提出推进公募REITs工作。上述支持政策的推出，形成了良好的政策氛围，有利于更多、更具有特色的试点项目的涌现，有利于市场的后续培育。
公募REITs试点采用地方发改委储备、国家发改委推荐、中国证监会交易所审批注册的路径，充分整合了地方发改委在基础资产层面、国家发改委在产业层面、中国证监会与沪深交易所在产品与市场层面的专业优势，有力保障了试点项目的质量和投资者权益。本次试点打通了项目申报的各个关键节点，各监管部门之间的分工得到明确，配合得到完善，效率得到提升，为试点工作的持续进行与市场容量的进一步扩大提供了畅通路径。
地方发改委着力做好项目储备工作。加强项目储备管理，做好实时跟踪调度，推动落实项目条件。各地方坚持项目库的统计监测和协调服务功能定位，做到项目“愿入尽入、应入尽入”，不以任何理由拒绝项目入库。
国家发改委有序开展项目推荐工作。深入落实国家重大战略、发展规划和有关政策要求，按照“成熟一个、推荐一个”的原则，有序向中国证监会推荐项目。制定项目委托评估工作制度，优化委托评估流程，周密细致做好合规性把关。
中国证监会、沪深交易所切实推动项目审批注册工作。试点开始后，沪深交易所在REITs产品研究、规则制定与市场组织、交易机制安排与创新、技术系统开发与测试、投资者培育与拓展等方面，进行了充分准备。在中国证监会的统一部署下，参照公开发行证券的相关流程和要求，结合在资产证券化项目审核方面多年积累的丰富经验，切实把好入口关，全力做好项目审核，推动实现项目顺利注册获批，首批上市项目受到公众投资者的广泛认可，有力保障了中小投资者权益。
通过公募REITs试点，企业得以改善财务结构，压降资产负债率，带动较大规模新增投资。试点企业定期向国家发改委反馈回收资金投入新项目建设、用于基础设施补短板项目的情况。对未及时投入新项目的企业，国家发改委督促其加快资金使用，尽快形成实物工作量。截至2022年9月30日，已上市REITs共17只，募集资金580亿元，回收资金预计将带动新项目投额近3300亿元。
国家发改委安排中央预算内投资给予支持，设立并下达引导社会资本参与盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项，对采用REITs等方式盘活存量、回收资金用于新建项目且有实际成效的项目给予支持，更好引导带动企业参与公募REITs试点的积极性。广河高速项目中，广州交投成功申请5.14亿元中央预算内投资，用于支持盘活资产后投资的项目。各地也加快出具配套资金支持政策，如上海市对成功发行基础设施REITs产品的本市原始权益人，通过上海REITs发展专项资金给予奖励；广州市对在本市注册并成功发行基础设施REITs产品的原始权益人，按照相关规定安排财政专项扶持资金；南京市对使用回收资金投入的新项目，以及在盘活存量资产方面取得积极成效的项目单位，在同等条件下优先争取安排中央预算内投资和地方政府专项债券等。
公募REITs存量市场空间广阔，主要体现在后续储备项目的持续推进与已发行试点项目的增发扩募两个方面。
后续储备项目方面，根据国家发改委统计，截至2022年1月末，全国正在实质性推进公募REITs发行准备工作的项目接近百个。“958号文”和配套文件响应中央政策精神，顺应市场主体期盼，将有利于实现碳达峰、碳中和目标的绿色能源项目，有利于解决好新市民、青年人等群体住房问题的保障性租赁住房项目等，纳入试点范围，增加了试点项目的多样性，对提升存量市场空间具有重要意义。
已发行试点项目增发扩募方面，部分发起人具有2022年内实现首次扩募的期望。2022年5月31日，沪深交易所发布并施行扩募指引，积极回应了市场主体对扩募的期盼，明确了公募REITs扩募的相关机制，就准入条件、程序安排、信息披露管理及停复牌要求、发售和定价安排等事项进行了规范。2022年9月27日，红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT等5只公募REITs拟扩募并新购入基础设施项目的公告披露。根据国际市场经验，REITs发行后进行扩募的需求较为强烈。例如，在香港地区上市的越秀房地产投资信托基金，从2005年上市时的4个项目、约40亿元资产规模，通过多年来不断从母公司和外部收购资产，发展至今共8个项目、约350亿元资产规模。
随着扩容与市场规模不断扩大，REITs有望逐步实现集聚效应与规模效应，紧紧围绕国家重大战略，积极支持创新驱动、绿色发展、民生保障等重要领域，引导各种生产要素向符合试点导向的产业聚集。未来REITs的合并与扩张将进一步实现集聚效应，资源向运营效率较高的企业集聚，实现产业整体的提质增效。在实现集聚效应的同时，规模效应也逐渐显现。REITs市场总规模的提升、单只产品规模的提升均有利于流动性与股价表现的提升，带来融资成本下降等有利因素。
已发行17只公募REITs项目中，16只的发起人是国有企业，呈现国企占主导和引领的特点。国企在推进公募REITs过程中必然涉及国有资产交易（如产权转让、增资、资产转让等），主要包括内部重组阶段与发行阶段。2022年5月11日，李克强总理主持召开国务院常务会议后，国务院国资委于5月16日发布《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕39号）（以下简称“39号文”），明确“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施REITs盘活存量资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准”，允许通过非公开协议转让方式完成公募REITs发行过程中涉及的国有资产交易。
“39号文”明确可采用非公开协议转让方式，有效避免了产权市场公开转让与公募REITs交易安排、发行环节和上市过程之间的冲突，但如何在“39号文”基础上，充分考虑公募REITs产品性质和发行特征，实现国资交易与国有主体申报公募REITs流程的衔接，值得进一步研究探讨。国资转让相关配套措施的制定请详见本书第四章。
在公募REITs试点过程中，资产合规性问题的解决往往是项目的主要难点，为解决资产合规性瑕疵，通常需由原始权益人进行证照补办或取得地方政府无异议函，而具体事项涉及中国证监会、行业管理、城乡规划、自然资源、生态环境、住房城乡建设、国资监管等多个主管部门，降低了试点发行效率，在一定程度上阻碍了市场扩容。如何加强政府部门协同，出台一揽子政策，打通目前制度瓶颈，从而加快落实各项发行条件，将在本书第三章进一步探讨。
2022年1月26日，财政部、国家税务总局颁布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 国家税务总局公告〔2022〕3号）（以下简称“3号公告”），明确在基础设施资产重组环节，即原始权益人将基础设施资产划转至项目公司环节，适用特殊性税务处理，不征收企业所得税；在公募REITs发行环节，原始权益人向REITs转让项目公司股权时暂不缴纳企业所得税，递延至REITs募资完成后再缴纳。该政策有效避免原始权益人在REITs成功发行之前需要付出的大量税收成本，避免了REITs未发行成功可能造成的税负沉成本；降低原始权益人的资产重组成本，缓解原始权益人在发行前的现金流压力。“3号公告”是对REITs行业发展的重大利好，鼓励和支持更多企业参与试点，提高市场主体参与REITs的积极性，但试点税收优惠政策仍有需明确或补充的内容，如原始权益人关联方认购基金份额、跨境重组、划转之外的其他资产重组方式是否适用“3号公告”，本书第十章将对相关问题做进一步解析。
我国“公募基金+ ABS”的交易结构更接近海外契约式REITs，基金管理人由持有公募基金牌照的基金公司而非原始权益人关联机构担任，现阶段REITs治理的主要问题体现在原始权益人与基金管理人之间的冲突及发起人（大股东）与中小投资者之间的冲突两方面。如何解决REITs交易架构复杂、产品层级过多，以及管理人责任不明、能力不足的问题，本书第八章就提升REITs治理能力的相关问题展开了深入研究，回应了有关各方的诉求。
已发行公募REITs中，大部分主流机构均已参与，包括保险、银行理财、证券公司自营/资管、私募基金等，公募REITs市场投资者结构以机构为主，市场交易更为理性。
战配投资者中，保险机构参与量占比最高，达到32.67%，符合其中长期持有的投资特点；其次是银行理财，合计战配认购占比23.70%，主要以国有银行和股份制银行为主。银行参与战略配售，除为了与原始权益人长期合作可接受限售期外，也为了提前锁定认购份额；再次是产业投资人，合计战配认购占比16.93%，其参与受行业上下游及股东背景影响较大。
网下投资者中，以交易为主的证券公司自营最为活跃，证券公司自营由于做市政策、“打新”交易性需求以及中国证监会投资鼓励政策，参与量明显高于其他类型机构；以配置为主的保险机构次之。如何引导社保基金、企业年金、职业年金以及公募基金参与到已发行的REITs投资中来，本书第十三章讨论了相关话题。
公募REITs发行以来部分产品遭到热炒，二级市场的非理性上涨，特别是特许经营权类项目的过高涨幅表明投资者对REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉。因此，培养与市场一同成长的投资者对公募REITs的未来发展具有重要意义。本书第十三章讨论了加强投资者教育，引导投资者理性看待公募REITs产品的相关内容。
图2-9 已发行17只公募REITs战略投资者、网下投资者认购情况
资料来源：基金招募说明书等公开披露文件，作者整理。
目前，公募REITs的系列制度设计为二级市场的稳健运行提供了保障。例如，做市商机制有效提高了二级市场的流动性，平稳了交易价格；公募REITs可以采用竞价、大宗、报价、询价多种交易方式，充分满足投资者交易需求；公募REITs可作为质押券参与交易所质押式协议回购、质押式三方回购等业务，完善了REITs投资者融资安排等。如何保证二级市场运行平稳，明确估值定价逻辑，解决流动性偏弱，产品端与资产端价值的偏离度较大，少量资金“炒作”造成二级市场价格出现大幅波动的问题值得关注。本书第七章对相关问题进行了分析。