序二

《管子·水地》提出“地者，万物之本原，诸生之根苑也”。古人很早就认识到土地对稳定社会秩序和经济生活发展的重大作用，并认为权属划定（经界）是国家治理的本原。《孟子·梁惠王上》提出恒产论，“若民，则无恒产，因无恒心”。北宋程颢《论十事札子》也提出“经界不可不正，井地不可不均，此为治之大本也”。中国古代对所有权特别是土地权利的保护是十分重要的法治内容。

以罗马法为基础的大陆法系建立在保护财产权的基础上，以此界定债权和物权的关系，确定偷盗罪等刑罚。在16、17世纪欧洲启蒙学者们的社会契约论中，财产权居于至高无上的地位，一切权利最后都被归结为财产权。法国《人权宣言》认为财产权是不可动摇的权利。任何政治结合的目的都在于保存这些权利。英美法系中，财产权意味着独立、责任和自由。美国《独立宣言》规定，“生命权、自由权和追求幸福的权利”是天赋人权，追求幸福的权利的核心就是财产权。无独有偶，2021年1月1日起施行的《民法典》，被誉为“社会生活的百科全书”，将保护财产权利作为民法原则，统领整部民法典及各民事特别法。

不动产登记制度是保护财产权的基础性制度，对保障实际生活中的物权具有十分重要的意义。完善的不动产登记制度，不仅是市场经济发展的基础，也是建立社会主义法治社会的重要内容。制度的建设不是一朝一夕的事情，围绕不动产登记的立法还有很长的路要走，需要我们在立法前进行扎扎实实的理论研究和实践总结，认真摸清梳理不动产登记疑难案件类型和种类，探索解决途径，并转化为立法。

法律的生命在于实施。随着不动产登记法律体系的逐步形成和完善，实践中涌现出大量的复杂问题，亟须将法律规定与登记实务相结合，并指导于实践。不动产登记法治工作的重心应当逐步从应然转为实然，通过案例解析，将不动产登记法律规定从“纸面上的法律”转为“现实中的法律”，并结合法学原理进行法律解释和解读应用，发挥不动产登记的定分止争的作用。本书很好地展示了如何根据法学原理分析研究案例，如何进行法律思辨和推导，如何建立不动产登记思维，针对不同疑难案例找到其中的关键法律关系。好的案例解析可以诠释法律规定的应用，拓展法学原理的适用空间，弥补成文法缺乏弹性的不足。不动产登记作为新生事物，面临的情形纷繁复杂，十分需要这种从实践中来，从法学原理入手，依据法律规定分析的书籍。

本书以不动产登记为主线，分为案例解析和不动产登记相关规定两个部分，案例来自省内外自然资源部门的咨询、请示，各级政府、法院和检察院等部门来访、来电或来函咨询等。按照不动产登记的业务逻辑，分为基础理论、首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、撤销登记、更正登记和抵押权登记等部分。文章对案例的分析解答深入浅出，特别是实务中经常需要用到但相关规范没有规定的撤销登记，列举了多个案例从不同角度进行解析，有利于更好地理解和适用不动产登记的相关规定。收录的不动产登记相关规定，均是实务中常用的、咨询较多的，常翻常新。本书兼具理论性和实践性，可以作为不动产登记人员乃至自然资源管理部门工作人员的案头工具书，也适合对土地等自然资源管理有兴趣的人士作为入门书籍和实用指南。

美国著名首席大法官霍姆斯有句名言，法律的生命不在于逻辑，而在于经验。藉由本书的出版，也希望能推动学界重视研究实务案例，更好地推动中国市场经济现代化的法治进程。

尹飞
中央财经大学教授、博士生导师北京市法学会不动产法研究会负责人