序一

春秋时管仲在《管子》中说，地者，政之本也。良好的土地管理制度既是政权巩固稳定的基础，也是社会繁荣安定的保障。1936年，毛泽东在延安会见斯诺时说：“谁赢得了农民，谁就会赢得了中国，谁解决土地问题，谁就会赢得农民。” 土地是民生之本，发展之基，财富之母，支撑各行各业，关系千家万户，影响千秋万代。

土地管理制度最为核心的是地籍管理。《孟子·滕文公上》载：“夫仁政必自经界始。经界既正，分田制禄，可坐而定也。”朱熹在《条奏经界状》中说，“经界一事，最为民间莫大之利”。所谓经界，就是勘测定界，确定产权。世界上任何一个大国崛起，无不以保护产权为其首要任务，而不动产登记正是以明晰财产权益和维护交易安全为核心功能价值的一项社会基础性制度。

中国历代都十分重视地籍工作。夏、商、周时代采用贡、助、彻税制和井田制，成为古代地籍工作的雏形。晋代有课田制或户调制，北魏颁布了均田制，宋代王安石推行方田均税法，南宋实行经界法以“砧基簿”（即地籍簿）记载田块，明代设立户口田帖，编制全国土地登记簿——鱼鳞图册等，将土地登记册簿作为征收田赋的根据。

中华人民共和国成立后，土地管理制度经过几次较大的变革，对地籍的重视一以贯之。20世纪50年代，《土地改革法》规定，没收地主的土地分给农民，由人民政府发给土地所有证。保护农民的土地所有权。60年代，农村土地采用集体所有制，《农村人民公社工作条例（草案）》规定以农村人民公社作为社会主义的集体经济组织，全大队范围内的土地，都归生产大队所有，固定给生产队使用。1982年《宪法》进一步明确城市土地属于国家所有，农村和城市郊区土地属于集体所有。

1984年颁布的《森林法》、1986年颁布的《土地管理法》等部门法，建立了由各职能部门分散登记的不动产登记制度。2007年《物权法》明确国家对不动产实行统一登记制度，确定了不动产统一登记的发展方向。2013年《国务院机构改革和职能转变方案》首次提出，要将分散在各部门的登记职责整合由一个部门承担，建立不动产统一登记制度，我国不动产统一登记进程开始全面启动。2015年3月1日国务院《不动产登记暂行条例》正式实施，土地、房屋、草原、林地、海域等不动产登记职责统一由自然资源主管部门（原国土资源部门）行使，实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变，建立登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的登记制度，形成权属清晰、运转高效的不动产统一登记体系。

本书作者长期从事自然资源管理实践工作，历经多个岗位，自不动产登记局成立以来即躬身入局，基于其深厚的法律功底，在短短数年就从不动产登记的门外汉成为行家里手，在《中国土地》《中国自然资源报》《中国国土资源经济》《中国不动产》《中国房地产》等国家刊物发表60余篇文章。本书精选了50多个典型案例，涵盖了各种登记类型。所选案例都是各地实务中经常遇到的难点焦点问题，作者从工作实践出发，对配建幼儿园移交、出卖人死亡到建筑物出让、调查与登记地类不一致、夫妻一方转让不动产等实务中的难题提出自己的思考和研究，并从法理上作出论证，言之有物，对各地颇有启发。

不动产登记面对人民群众，可以说具体情形千变万化，但万变不离其宗。如果跟着操作细则亦步亦趋，不懂其中原理和精髓，势必每事必问，因此适当掌握法学原理有助于更好地理解和应用相关不动产登记规定，更好地面对纷繁复杂的现实百态。本书实务性极强，对基层不动产登记人员处理具体登记实务有很大的帮助。同时由于本书不仅仅是实务操作，还结合物权、债权等法学原理对相关规定和实务案例进行体系解释，有助于基层不动产登记人员更好地理解不动产登记体系，建立不动产登记思维，在工作中举一反三，更好地面对不动产登记难题。

地籍管理贯穿土地管理的全生命周期，前人归纳“土地管理，源于地籍，归于地籍”。不动产登记表现为管理链条末端，调查、规划、管制、利用等其他环节遇到的行为瑕疵都会反映在登记中，特别是历史遗留问题的处理上。不动产登记从分散走向统一时间不长，面对的实务和法律问题还有很多，亟待研究，作者从登记入手，对进一步规范登记前端的行政行为提出自己的见解。本书不限于登记人员开卷有益，其他部门的人员看了也有裨益。

我从2010年以来一直从事地籍管理（不动产登记）工作，对地籍有很深的感情。虽然见面不多，但作者名字还是相当熟悉的，经常在自然资源部的报刊杂志上看到他的文章，解析的案例都是实务中经常遇到并且比较棘手的，所以作者让我写序的时候我一口答应，也是鼓励和嘉许作者的探索精神和滴水穿石的作风。

看到本书文稿的时候有些吃惊，没有想到已经有如此规模和篇幅，基本覆盖不动产登记的各个方面，很多案例在全国有很强的典型性和代表性，结集出版，有助于统一全国的不动产登记规范和司法审判尺度，推动全国不动产登记事业的发展。

自然资源管理领域条文众多，规定繁复，实务性很强，需要有更多的积极研究，主动思考，善于集成整合政策的人，成为自己领域内的行家里手。

是以为序。

冷宏志
自然资源部自然资源确权登记局原局长