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春秋时管仲在《管子》中说，地者，政之本也。良好的土地管理制度既是政权巩固稳定的基础，也是社会繁荣安定的保障。1936年，毛泽东在延安会见斯诺时说：“谁赢得了农民，谁就会赢得了中国，谁解决土地问题，谁就会赢得农民。”
土地是民生之本，发展之基，财富之母，支撑各行各业，关系千家万户，影响千秋万代。
土地管理制度最为核心的是地籍管理。《孟子·滕文公上》载：“夫仁政必自经界始。经界既正，分田制禄，可坐而定也。”朱熹在《条奏经界状》中说，“经界一事，最为民间莫大之利”。所谓经界，就是勘测定界，确定产权。世界上任何一个大国崛起，无不以保护产权为其首要任务，而不动产登记正是以明晰财产权益和维护交易安全为核心功能价值的一项社会基础性制度。
中国历代都十分重视地籍工作。夏、商、周时代采用贡、助、彻税制和井田制，成为古代地籍工作的雏形。晋代有课田制或户调制，北魏颁布了均田制，宋代王安石推行方田均税法，南宋实行经界法以“砧基簿”（即地籍簿）记载田块，明代设立户口田帖，编制全国土地登记簿——鱼鳞图册等，将土地登记册簿作为征收田赋的根据。
中华人民共和国成立后，土地管理制度经过几次较大的变革，对地籍的重视一以贯之。20世纪50年代，《土地改革法》规定，没收地主的土地分给农民，由人民政府发给土地所有证。保护农民的土地所有权。60年代，农村土地采用集体所有制，《农村人民公社工作条例（草案）》规定以农村人民公社作为社会主义的集体经济组织，全大队范围内的土地，都归生产大队所有，固定给生产队使用。1982年《宪法》进一步明确城市土地属于国家所有，农村和城市郊区土地属于集体所有。
1984年颁布的《森林法》、1986年颁布的《土地管理法》等部门法，建立了由各职能部门分散登记的不动产登记制度。2007年《物权法》明确国家对不动产实行统一登记制度，确定了不动产统一登记的发展方向。2013年《国务院机构改革和职能转变方案》首次提出，要将分散在各部门的登记职责整合由一个部门承担，建立不动产统一登记制度，我国不动产统一登记进程开始全面启动。2015年3月1日国务院《不动产登记暂行条例》正式实施，土地、房屋、草原、林地、海域等不动产登记职责统一由自然资源主管部门（原国土资源部门）行使，实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变，建立登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的登记制度，形成权属清晰、运转高效的不动产统一登记体系。
本书作者长期从事自然资源管理实践工作，历经多个岗位，自不动产登记局成立以来即躬身入局，基于其深厚的法律功底，在短短数年就从不动产登记的门外汉成为行家里手，在《中国土地》《中国自然资源报》《中国国土资源经济》《中国不动产》《中国房地产》等国家刊物发表60余篇文章。本书精选了50多个典型案例，涵盖了各种登记类型。所选案例都是各地实务中经常遇到的难点焦点问题，作者从工作实践出发，对配建幼儿园移交、出卖人死亡到建筑物出让、调查与登记地类不一致、夫妻一方转让不动产等实务中的难题提出自己的思考和研究，并从法理上作出论证，言之有物，对各地颇有启发。
不动产登记面对人民群众，可以说具体情形千变万化，但万变不离其宗。如果跟着操作细则亦步亦趋，不懂其中原理和精髓，势必每事必问，因此适当掌握法学原理有助于更好地理解和应用相关不动产登记规定，更好地面对纷繁复杂的现实百态。本书实务性极强，对基层不动产登记人员处理具体登记实务有很大的帮助。同时由于本书不仅仅是实务操作，还结合物权、债权等法学原理对相关规定和实务案例进行体系解释，有助于基层不动产登记人员更好地理解不动产登记体系，建立不动产登记思维，在工作中举一反三，更好地面对不动产登记难题。
地籍管理贯穿土地管理的全生命周期，前人归纳“土地管理，源于地籍，归于地籍”。不动产登记表现为管理链条末端，调查、规划、管制、利用等其他环节遇到的行为瑕疵都会反映在登记中，特别是历史遗留问题的处理上。不动产登记从分散走向统一时间不长，面对的实务和法律问题还有很多，亟待研究，作者从登记入手，对进一步规范登记前端的行政行为提出自己的见解。本书不限于登记人员开卷有益，其他部门的人员看了也有裨益。
我从2010年以来一直从事地籍管理（不动产登记）工作，对地籍有很深的感情。虽然见面不多，但作者名字还是相当熟悉的，经常在自然资源部的报刊杂志上看到他的文章，解析的案例都是实务中经常遇到并且比较棘手的，所以作者让我写序的时候我一口答应，也是鼓励和嘉许作者的探索精神和滴水穿石的作风。
看到本书文稿的时候有些吃惊，没有想到已经有如此规模和篇幅，基本覆盖不动产登记的各个方面，很多案例在全国有很强的典型性和代表性，结集出版，有助于统一全国的不动产登记规范和司法审判尺度，推动全国不动产登记事业的发展。
自然资源管理领域条文众多，规定繁复，实务性很强，需要有更多的积极研究，主动思考，善于集成整合政策的人，成为自己领域内的行家里手。
是以为序。
冷宏志
自然资源部自然资源确权登记局原局长
《管子·水地》提出“地者，万物之本原，诸生之根苑也”。古人很早就认识到土地对稳定社会秩序和经济生活发展的重大作用，并认为权属划定（经界）是国家治理的本原。《孟子·梁惠王上》提出恒产论，“若民，则无恒产，因无恒心”。北宋程颢《论十事札子》也提出“经界不可不正，井地不可不均，此为治之大本也”。中国古代对所有权特别是土地权利的保护是十分重要的法治内容。
以罗马法为基础的大陆法系建立在保护财产权的基础上，以此界定债权和物权的关系，确定偷盗罪等刑罚。在16、17世纪欧洲启蒙学者们的社会契约论中，财产权居于至高无上的地位，一切权利最后都被归结为财产权。法国《人权宣言》认为财产权是不可动摇的权利。任何政治结合的目的都在于保存这些权利。英美法系中，财产权意味着独立、责任和自由。美国《独立宣言》规定，“生命权、自由权和追求幸福的权利”是天赋人权，追求幸福的权利的核心就是财产权。无独有偶，2021年1月1日起施行的《民法典》，被誉为“社会生活的百科全书”，将保护财产权利作为民法原则，统领整部民法典及各民事特别法。
不动产登记制度是保护财产权的基础性制度，对保障实际生活中的物权具有十分重要的意义。完善的不动产登记制度，不仅是市场经济发展的基础，也是建立社会主义法治社会的重要内容。制度的建设不是一朝一夕的事情，围绕不动产登记的立法还有很长的路要走，需要我们在立法前进行扎扎实实的理论研究和实践总结，认真摸清梳理不动产登记疑难案件类型和种类，探索解决途径，并转化为立法。
法律的生命在于实施。随着不动产登记法律体系的逐步形成和完善，实践中涌现出大量的复杂问题，亟须将法律规定与登记实务相结合，并指导于实践。不动产登记法治工作的重心应当逐步从应然转为实然，通过案例解析，将不动产登记法律规定从“纸面上的法律”转为“现实中的法律”，并结合法学原理进行法律解释和解读应用，发挥不动产登记的定分止争的作用。本书很好地展示了如何根据法学原理分析研究案例，如何进行法律思辨和推导，如何建立不动产登记思维，针对不同疑难案例找到其中的关键法律关系。好的案例解析可以诠释法律规定的应用，拓展法学原理的适用空间，弥补成文法缺乏弹性的不足。不动产登记作为新生事物，面临的情形纷繁复杂，十分需要这种从实践中来，从法学原理入手，依据法律规定分析的书籍。
本书以不动产登记为主线，分为案例解析和不动产登记相关规定两个部分，案例来自省内外自然资源部门的咨询、请示，各级政府、法院和检察院等部门来访、来电或来函咨询等。按照不动产登记的业务逻辑，分为基础理论、首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、撤销登记、更正登记和抵押权登记等部分。文章对案例的分析解答深入浅出，特别是实务中经常需要用到但相关规范没有规定的撤销登记，列举了多个案例从不同角度进行解析，有利于更好地理解和适用不动产登记的相关规定。收录的不动产登记相关规定，均是实务中常用的、咨询较多的，常翻常新。本书兼具理论性和实践性，可以作为不动产登记人员乃至自然资源管理部门工作人员的案头工具书，也适合对土地等自然资源管理有兴趣的人士作为入门书籍和实用指南。
美国著名首席大法官霍姆斯有句名言，法律的生命不在于逻辑，而在于经验。藉由本书的出版，也希望能推动学界重视研究实务案例，更好地推动中国市场经济现代化的法治进程。
尹飞
中央财经大学教授、博士生导师北京市法学会不动产法研究会负责人