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某地有个案例，A公司竞得某地块的国有建设用地使用权，并签订了《国有建设用地使用权出让合同》。依据规划局出具的规划条件、《土地使用条件》、挂牌公告相关材料，该地块明确为保留现状建筑物建筑面积出让，原有4幢曾办理过产权登记（于挂牌出让前已注销登记）的不动产为保留建筑。A公司提供出让合同等材料申请办理了纯土地的不动产权证书。其后该公司持不动产权证书、有关情况说明及协调出让事宜的会议纪要等材料，申请办理保留建筑物的所有权首次登记。能否办理，按照何种登记类型办理，登记人员有分歧。该案例之前有文章讨论过，但没有从权属来源角度确定建筑物的产权归属，未从登记原因的角度讨论登记类型，这恰恰是笔者认为登记时需要重点考虑的两个方面。笔者试做分析，冀求对类似情形处理有所裨益。
要明确不动产登记的类型，首先要确定该不动产权利变动的原因。登记原因是不动产物权得丧变更的民事基础性法律关系，决定了适用的不动产登记类型。在现行法律制度下，国家取得国有土地有三种方式。这三种方式法律依据不同，适用情形不同，法律效果也不相同。
第一种方式是通过征收集体土地及地上物取得所有权。《民法典》规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。因人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自人民政府的征收决定生效时发生效力。行政征收是政府用国家公权力取得特定标的的所有权，原权利人的所有权因为一物上不能有两个相互冲突的物权而消灭。
目前制度层面尚缺乏征收集体土地及地上物的征收决定，按照《土地管理法》规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。市、县政府完成签订征地补偿安置协议等前期工作后方可申请征收土地。最高人民法院曾在（2018）最高法行再8号等判决中认为，省级政府所作的征地批复实践中往往按照土地管理法所规定的征地公告程序公之于众，产生了外化效果，在现实中和法律上通常等同于《行政复议法》第30条所规定的“征收土地的决定”。
从形式上看，国务院、省政府对市、县政府的征地批复只能算是对市县申请征地请示的批复，属于内部文件。如果认为属于征收土地决定，则自批复之日起直接对外发生权利转移的效力，但征地申请被批准时市县政府还未支付应缴税费款和征地补偿安置费用，认为此时发生权利转移无疑对被征地农民不公平。可以考虑在征地被批准后设立征收决定环节，明确权利转移的时点，也有利于减少省政府、国务院征地批复被行政诉讼的讼累。
第二种方式是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为公共利益需要，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。这种情况列举的公共利益大部分与《土地管理法》重合，包括军事和外交、基础设施、公共事业、保障性安居工程等，少了扶贫搬迁和成片开发建设情形，多了特有的旧城区改建。房屋的所有权自作出房屋征收决定时起转移。需要注意一点，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。为什么国有土地使用权是收回而非征收，这就涉及第三种方式。
第三种方式是通过提前收回建设用地使用权的方式收回土地。征收是国家把集体所有的土地和单位、个人的不动产变为国有的财产，是一种改变所有权的法律行为。我国城市土地属于国家所有，国有建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。国家收回本来就属于自己的建设用地，不适用有关征收的规定。提前收回建设用地使用权的规定散见于《民法典》《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律中，主要有为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要、闲置土地处置、期满未续期、停止使用划拨用地等情形。（2019）最高法行申11583号认为提前收回需要报有批准权的政府审批，但收回主体并非该审批机关，不是政府而是应当由自然资源主管部门对土地使用权进行收回。因公共利益需要提前收回的，有关征收的规定是补偿的依据，但两者的主体和依据不同，不可混淆。
对于提前收回的土地上的房屋权属，法律没有明确的规定。但原国土资源部、国家工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）约定，在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和国有建设用地使用权剩余年期的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。既然土地使用者已经领取了地上物的补偿款，应认为地上物原所有权已经消灭，归属于国家。
“房地一体”是我国法律的原则，不应当允许人为造成土地和房屋权利主体不一致的情形。《闲置土地处置办法》要求土地出让必须是“净地”，并明确市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。这既可以说是“净地”的标准，也是土地储备入库的要求。
对于已经明确保留建筑物出让的国有土地，其建筑物产权应是清晰明确的。本文前述案例挂牌出让公告及出让合同已经明确该地块为保留现状建筑物出让，建筑物所有权已办理注销登记，则不存在有权属争议的其他产权人，可视为净地出让。该建筑物如何办理不动产登记，应从建筑物所有权得丧变更的原因来看。
1987年深圳拍出第一块国有土地，掀起了我国波澜壮阔的土地市场变革之路。1988年《宪法修正案》将1982年《宪法》“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让”，为建立建设用地使用权市场扫清了法律障碍。1988年《土地管理法》授权国务院制定土地使用权转让的具体办法，根据这一授权，1990年国务院第55号令发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，实行城镇国有土地使用权出让和转让制度，将“国家以土地所有者的身份让与土地使用权”的行为称为“出让”，将土地使用者再转移土地使用权的行为称为“转让”，区分了土地一级和二级市场，奠定了现行土地管理制度的基础。虽然1994年《城市房地产管理法》用语去掉了“以土地所有者的身份”，有意识地脱掉民事的色彩，但土地使用权出让合同的出让方还是市、县土地管理部门，可见出让仅指土地而言。
按照《宪法》规定，我国土地实行国家或集体所有。从物权归属上看，出让的国有土地来源可能是依法收回、收购的国有土地，或者是被征收为国有的集体土地。国家取得土地所有权后通过设立建设用地使用权出让给受让方，建设用地使用权自登记时设立。储备土地入库前，土地储备机构向不动产登记机构申请办理登记手续，储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”。供应已发证的储备土地之前，应收回并注销其不动产权证书及不动产登记证明，并在不动产登记簿中予以注销。
因此在本案中，对出让的建设用地使用权予以首次登记应无疑义。对于土地上保留的建筑物，原所有权消失，应办理注销登记，建筑物所有权应收归国有。相关规定未涉及建筑物收储，建筑物无须先进行国有登记再注销登记，受让人可以原始取得该建筑物所有权并进行处分。建筑物可视为土地的附属物随所附着的土地一并出让，依照出让合同的约定办理首次登记。也可依所有者权益部门的嘱托一并办理土地及建筑物首次登记。建筑物之前既已取得不动产权证，应视为符合规划条件，已经竣工，满足不动产登记条件，不应因后续权利变动、规划变更等事项成为违法建筑。建议如果已保留的建筑物可以分割出来单独登记发证的，如果权属界线等没有发生变化，可以按照已注销的原产权证进行登记。
实务中各地在出让保留建筑物的土地使用权时一般都要在建设工程规划许可证中明确容积率、建设高度、建设密度等规划条件，保留的建筑物面积与新建的建筑物面积应当分别计算，原已保留的建筑物计入宗地的规划指标计算。因此也可待建设项目竣工后办理规划条件核实，已保留的建筑物无翻建改建扩建的可以无须提供竣工验收材料，并根据权籍调查结果办理保留建筑物的首次登记。