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建筑活动的专业性、技术性都很强，而且建设工程投资大、周期长，一旦发生问题，将给社会和人民的生命财产造成极大损失。因此，为保证建设工程的质量和安全，对从事建设活动的单位和专业技术人员必须实行从业资格审查，建立资质管理制度。
建设市场中的资质管理包括两类：一类是对从业企业的资质管理；另一类是对专业人员的资格管理。在资质管理上，我国和欧美等发达国家有很大差别，我国侧重对从业企业的资质管理，发达国家则侧重对专业人员的从业资格管理。近年来，对专业人员的从业资格管理在我国也开始得到重视。
在建设市场中，围绕工程建设活动的主体主要有三方，即业主方、承包方（包括供应商）和工程咨询方（包括勘察设计单位）。《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）规定：对从事建筑活动的施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位实行资质管理。
（1）企业规模
承包企业的规模是建设市场资质管理中需要考虑的一个主要问题，企业规模的大小是生产能力（包括劳动力、生产设备、管理能力、资金能力等）在生产单位集中程度的反映。国际上通常将企业按规模划分为大、中、小3个类别。
合理的施工企业规模是取得良好经济效益的主要条件，从整个建设市场角度看，这也能形成较为合理的分工。在西方发达国家，承包商多数为中、小型施工企业，容纳就业人数很多；大型施工企业比例很少，一般不超过1%，就业人数很少，但在建筑生产领域中却占有主导地位。
（2）大、中、小型施工企业在建设市场中的定位
在建设市场中，工程建设项目按投资规模可划分为大、中、小3个层次。大、中、小型企业结构和生产组织正是对市场需求的一种体现。
中、小型企业的存在有利于建筑工程体系专业化和阶段专业化的发展，有利于提高工人的技术水平和熟练程度。
小型企业在施工中以手工操作为主，一般拥有少量的小型或轻型机械装备，以工种化为特征。小型企业多数情况下以专业分包形式承接任务。少数情况下也有可能独立承包一个或几个技术要求不高的小型工程或零星的修建任务。
中型企业一般采用手工操作和机械化施工相结合的生产方式，专业装备达到一定水平甚至很高水平。中型企业有能力作为大型工程的阶段性专业化和体系专业化的分包商，或以联合的方式承包中、小型工程。
大型企业资金雄厚，技术装备水平高，拥有较为合理的施工机械系列。同时大型施工企业的管理水平较高，具有掌握多种高新施工技术和施工工艺的能力，可承担大、中、小型各类项目的建设，在建设市场中处于总承包地位。大型企业多数情况下把部分施工任务以分包的形式发包给中、小型施工企业，这有利于实现专业化管理，突出大型企业在技术装备、资金方面的优势。对于中、小型企业则可能保证其生产任务的连续性和均衡性。一个大型企业和多个中、小型企业出于利益互补的考虑，可形成较稳定的协作关系。
（3）承包商资质管理
对于承包商资质的管理，亚洲国家和欧美国家做法不同。日本、韩国、新加坡以及我国的香港、台湾地区等亚洲国家和地区均对承包商资质的评定有着严格的规定，按照其拥有注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成建筑工程的业绩等资质条件，将承包商按工程专业划分为不同的资质等级。承包商承担工程必须与其评审的资质等级和专业范围相一致。例如，我国香港特别行政区按工程性质将承包商分为建筑、道路、土石方、水务和海事5类专业。A级（牌）企业可承担2000万元以下的工程；B级（牌）企业可承担5000万元以下的工程；C级（牌）企业可承担任何价值的工程。日本将承包商分为总承包商和分包商两个等级，对总承包商只分为两个专业，即建筑工程和土木工程，对分包商则划分了几十个专业。而在欧美国家则没有对承包商资质的评定制度，在工程发包时由业主对承包商的承包能力进行审查。
无论是由政府对承包商的资质进行评定，还是业主对承包商的承包能力进行审查，重点都是对承包商的技术能力、施工经验、人力资源和财务状况进行考察。
（4）我国对承包商的资质管理
《建筑法》对承包商（建筑施工企业）的从业资格条件有如下明确的规定：
①从事建筑施工活动的承包商（建筑施工企业）应当具备下列条件：
·有符合国家规定的注册资本；
·有与其从事建筑施工活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；
·有从事相关建筑施工活动所应有的技术装备；
·法律、法规规定的其他条件。
②从事建筑施工活动的承包商（建筑施工企业）按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑施工活动。
③从事建筑施工活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑施工活动。
发达国家的工程咨询单位具有民营化、专业化、小规模的特点，许多工程咨询单位都是以专业人员个人名义进行注册。由于工程咨询单位一般规模很小，很难承担咨询错误造成的经济风险，所以国际上通行的做法是让其购买专项责任保险，在管理上则通过实行专业人员执业制度实现对工程咨询从业人员的管理，一般不对咨询单位实行资质管理制度。
（1）工程咨询的性质与工作内容
工程咨询是一种知识密集型的高智能服务工作。国际上把工程咨询分为两类：一类是技术咨询；另一类是管理咨询。工程设计属于技术咨询，项目管理则属于管理咨询。
在建设市场中，围绕工程建设的主体各方在建筑法规约束下，构成相互制约的合同关系，即所谓的建设项目管理机制，如图1.3所示。在这种机制中，咨询方对项目建设的成败起着非常关键的作用。因为他们掌握着工程建设所需的技术、经济、管理方面的知识、技能和经验，将指导和控制工程建设的全过程。
图1.3 建设项目管理机制
工程咨询的工作内容一般包括可行性研究、工程设计、工程测量、项目管理、专业技术咨询等。工程咨询传统做法是咨询工程师不但负责工程设计，还要完成对施工的监督任务。现代咨询分工：一部分咨询工程师成立工程设计公司、建筑师事务所、测量师（造价工程师）事务所等，为业主提供可行性研究、工程设计、工程测量和工程预算等服务；另一部分咨询工程师成立专门的项目管理公司或事务所，针对大中型项目组织管理复杂的特点，为项目业主提供专业化的工程管理服务。
（2）工程项目管理
在欧洲，很早以前建筑师自然就是总营造师，不仅负责设计，还负责购买材料、雇用工匠，并组织工程的施工。16—18世纪中期，欧洲兴起华丽的花型建筑热潮，在建筑师队伍中开始形成了分工：一部分建筑师进行设计；另一部分建筑师则负责组织监督施工。因此，逐步形成了设计和施工的分离。
设计和施工的分离导致了业主对工程监督的需求，最初的工程监督的思想是对施工加以监督，这个时期施工监督的重点主要是质量监督。
20世纪50年代末60年代初，美国、德国、法国等欧美国家，开始建设很多大型、特大型工程，这些工程技术复杂、规模大，对项目建设的组织与管理提出了更高的要求。竞争激烈的社会环境，迫使人们重视项目管理。建筑工程管理学和专门从事项目管理的咨询公司、事务所也就在这样的社会条件下逐步形成。现在，工程项目管理已发展成为一项专门的职业。
目前我国推行的工程建设监理制度，在工作性质、工作内容上与发达国家为业主提供项目管理咨询服务有很大区别。发达国家的项目管理咨询服务内容包括设计准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修阶段5个阶段，各阶段要做投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、组织协调和信息管理6个方面工作。而我国的工程监理主要是施工阶段的监理，且大多只注重质量控制，与项目管理咨询相差甚远。
（3）咨询单位资质管理
我国对工程咨询单位也实行资质管理。目前，已明确资质等级评定条件的有勘察设计、工程监理、工程造价、招标代理等咨询专业。例如，监理单位划分为3个等级：丙级监理单位可承担本地区、本部门的三等工程；乙级监理单位可承担本地区、本部门的二、三等工程；甲级监理单位可承担跨地区、跨部门的一、二、三等工程。
工程咨询单位的资质评定条件包括注册资金、专业技术人员和业绩3个方面的内容，不同资质等级的标准均有具体规定。
在建设市场中，把具有从事工程咨询资格的专业工程师称为专业人员。
专业人员在建设市场管理中起着非常重要的作用。由于他们的工作水平对工程项目建设成败具有重要的影响，因此对专业人员的资格条件要求很高。从某种意义上说，政府对建设市场的管理，一方面要靠完善的建筑法规，另一方面要依靠专业人员。我国香港特别行政区将经过注册的专业人员称作“注册授权人”。英国、德国、日本、新加坡等国家的法规甚至规定，业主和承包商向政府申报建筑许可、施工许可、使用许可等手续，必须由专业人员提出，申报手续除应符合有关法律规定，还要有相应资格的专业人员签章。由此可见，专业人员在建设市场中的地位和作用很不一般。
专业人员属于高智能工作者。专业人员的工作是利用他们的知识和技能为项目业主提供咨询服务。专业人员只对他提供的咨询活动所直接造成的后果负责。例如，工程设计虽然实行建筑师负责制，但为建筑师服务的结构工程师、机电工程师和其他专业工程师要对他们自己的工作成果负责，并影响其职位的升迁。
专业人员对民事责任的承担方式，国际上通行的做法是让其购买专业责任保险。因为专业人员即使是附属于咨询单位从事工程咨询工作，由于咨询单位一般规模较小，资金有限，很难承担因其工作失误造成的经济损失。
在西方发达国家中，对专业人员的执业行为进行监督管理是专业人员组织的主要职能之一。一般情况下，专业工程师要成为专业人员，首先要通过由专业人员组织（学会）的考试才能取得专业人员资格。同时，各国的专业人员组织均对专业人员的执业行为规定了严格的职业道德标准，专业人员违背了这些标准，损害了公共利益，就要受到制裁乃至取消其资格，不能在社会上继续从事其专业工作。
在发达国家和地区，政府对建设市场的许多微观管理职能是由各种形式的专业协会组织实施的，这些专业协会在整个建筑管理体制中起着举足轻重的作用。所以，发达国家有着“小政府、大协会”之称。专业协会与政府和专业人员的相互关系如图1.4所示。
图1.4 专业人员及组织在建筑市场管理中的关系
随着建设市场全球化的发展，许多世界著名的专业人员组织（学会）正积极谋求国际化的发展，以协助专业人员和本国政府开拓国际市场。其中，国际互联网络已成为各专业学会向世界展示自己，进行交流的重要工具。
由于各国情况不同，专业人员的资格有的由学会或协会负责（以欧洲一些国家为代表）授予和管理，有的由政府负责确认和管理。
英国、德国政府不负责专业人员的资格管理，咨询工程师的执业资格由专业学会考试颁发并由学会进行管理。
美国有专门的全国注册考试委员会，负责组织专业人员的考试。通过基础考试并经过数年专业实践后再通过专业考试，即可取得注册工程师资格。
法国和日本由政府管理专业人员的执业资格。法国在建设部内设有一个审查咨询工程师资格的“技术监督委员会”，该委员会首先审查申请人的资格和经验，申请人须高等学院毕业，并有10年以上的工作经验。资格审查通过后可参加全国考试，考试合格者，予以确认公布。一次确认的资格，有效期为2年。在日本，对参加统一考试的专业人员的学历、工作经历也都有明确的规定，执业资格的取得与法国相类似。
新加坡对专业人员进行资格管理有专门的法规（主要有《专业工程师法案》和《建筑师法案》），并由国家授权的法定机构——专业工程师理事会和建筑师理事会负责进行注册和管理。我国香港特区政府通过一套严格的注册制度来确认和授予专业人员的从业资格，具体由建筑师注册管理局、工程师注册管理局、注册委员会等专业管理机构实施。专业人员只有取得这些机构确认的从业资格后，方可独立开业，从事工程建设有关业务。表1.1给出了部分国家和地区有代表性的专业人员资格和注册条件。
表1.1 中外有代表性的专业人员资格和注册条件
续表
我国专业人员管理制度是从发达国家引入的，目前已经确定和将要确定的专业人员有5种：建筑师、结构工程师、监理工程师、造价工程师和建造（营造）工程师。其资格和注册条件为：大专以上的专业学历；参加全国统一考试，成绩合格；相关专业的实践经验。