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原告汤某、刘某、马某、王某诉称：根据双方合同约定，彦海公司应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、彦海公司向汤某、刘某、马某、王某支付违约金6000万元；二、彦海公司承担汤某、刘某、马某、王某主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。
彦海公司辩称：汤某、刘某、马某、王某应分案起诉。四人与彦海公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《担保法》第40条（《民法典》已删除该规定）、《物权法》第186条（现为《民法典》第401条）的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。
法院经审理查明：汤某、刘某、马某、王某与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤某等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
所谓流押条款，是指抵押权人（债权人）在债务履行期限届满前，与抵押人约定，如果债务人到期不履行债务，则抵押财产直接归抵押权人所有。该约定被称为流押条款。
1.流押条款应被认定为无效，债务人到期不能履行债务时，抵押权人不能基于流押条款主张对抵押物享有所有权。
2.流押条款无效，不影响抵押合同中其他条款的效力，即考生不能将整个抵押合同认定为无效，抵押合同中的其他条款还是有效的。
3.流押条款无效，不影响抵押权人行使抵押权，即债务人到期不能履行债务时，抵押权人仍然可以申请拍卖抵押物，并就拍卖所得价款优先受偿。
4.流押条款与让与担保、后让与担保的区别
（1）流押条款：当事人之间签订的是抵押合同，在合同中约定了债务人到期不履行债务时抵押财产归债权人所有。
（2）让与担保：当事人之间签订的是担保合同，在合同中直接约定财产归债权人所有，并直接将标的物所有权转移给债权人，而不是约定债务人到期不履行债务时担保财产方归债权人所有。
（3）后让与担保：当事人之间签订的是担保合同或买卖合同，在合同中约定债务人到期不履行债务时担保财产归债权人所有。如果将后让与担保合同解释为抵押合同，则后让与担保的上述约定，就可以被进一步认定为流押条款。
（4）以物抵债：当事人之间并未签订任何的担保合同，而是在债务到期后，债务人和债权人约定将债务人的某项财产所有权转移给债权人，从而清偿债务。
在以上四种情况下，前三种情况，债权人最终都不能取得标的物的所有权，即“通过担保物权不能获得所有权”；但在第四种情况下，债权人能基于相应的约定而主张直接取得标的物所有权，即通过以物抵债的约定，是能让债权人取得标的物的所有权的，当然，如果是动产，必须交付，不动产则必须过户到债权人名下。
法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤某等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定外，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《物权法》第186条（现为《民法典》第401条）规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条（现为第23条）规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之义。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。
但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤某等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤某等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。
借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第186条（现为《民法典》第401条）规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条（现为第23条）规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第52条（现为《民法典》第153、154条）规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。