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晶品酒店组织形式为个人经营，经营者系饶某，经营范围及方式为宾馆服务。2011年7月27日，晶品酒店通过公开招标的方式中标获得租赁某物资供应站所有的南昌市青山南路1号办公大楼的权利，并向物资供应站出具《承诺书》，承诺中标以后严格按照加固设计单位和江西省建设工程安全质量监督管理局等权威部门出具的加固改造方案，对青山南路1号办公大楼进行科学、安全的加固，并在取得具有法律效力的书面文件后，再使用该大楼。同年8月29日，晶品酒店与物资供应站签订《租赁合同》，约定：物资供应站将南昌市青山南路1号（包含房产证记载的南昌市东湖区青山南路1号和东湖区青山南路3号）办公大楼4120平方米建筑出租给晶品酒店，用于经营商务宾馆。租赁期限为15年，自2011年9月1日起至2026年8月31日止。除约定租金和其他费用标准、支付方式、违约赔偿责任外，还在第五条特别约定：1.租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用。晶品酒店对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。晶品酒店承诺对租赁物进行加固，确保租赁物达到商业房产使用标准，晶品酒店承担全部费用。2.加固工程方案的报批、建设、验收（验收部门为江西省建设工程安全质量监督管理局或同等资质的部门）均由晶品酒店负责，物资供应站根据需要提供协助。3.晶品酒店如未经加固合格即擅自使用租赁物，应承担全部责任。合同签订后，物资供应站依照约定交付了租赁房屋。晶品酒店向物资供应站给付20万元履约保证金，1000万元投标保证金。中标后物资供应站退还了800万元投标保证金。
2011年10月26日，晶品酒店与上海永祥加固技术工程有限公司签订加固改造工程《协议书》，晶品酒店将租赁的房屋以包工包料一次包干（图纸内的全部土建部分）的方式发包给上海永祥加固技术工程有限公司加固改造，改造范围为主要承重柱、墙、梁板结构加固新增墙体全部内粉刷，图纸内的全部内容，图纸、电梯、热泵。开工时间2011年10月26日，竣工时间2012年1月26日。2012年1月3日，在加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。
江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具《房屋安全鉴定意见》，鉴定结果和建议是：1.该大楼主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患。2.该大楼未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》（GB 50011—2001）的要求。如遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故。3.根据《危险房屋鉴定标准》（GB 50292—1999），该大楼按房屋危险性等级划分，属D级危房，应予以拆除。4.建议：（1）应立即对大楼进行减载，减少结构上的荷载。（2）对有问题的结构构件进行加固处理。（3）目前，应对大楼加强观察，并应采取措施，确保大楼安全过渡至拆除。如发现有异常现象，应立即撤出大楼的全部人员，并向有关部门报告。（4）建议尽快拆除全部结构。
饶某向一审法院提出诉请：一、解除其与物资供应站于2011年8月29日签订的《租赁合同》；二、物资供应站返还其保证金220万元；三、物资供应站赔偿其各项经济损失共计281万元；四、本案诉讼费用由物资供应站承担。
物资供应站向一审法院提出反诉诉请：一、判令饶某承担侵权责任，赔偿其2463.5万元；二、判令饶某承担全部诉讼费用。
再审中，饶某将其上述第一项诉讼请求变更为：确认案涉《租赁合同》无效。物资供应站亦将其诉讼请求变更为：饶某赔偿物资供应站损失418.7万元。
无效的民事法律行为指不满足民事法律行为的生效要件，因而不发生行为人预设的法律效果的民事法律行为。需要注意两点：一是民事法律行为之所以无效，是因为不满足民事法律行为的生效要件，如民事行为能力不具备、意思表示虚假、行为内容违法等；二是民事法律行为无效，当事人在实施民事法律行为时所追求的效果便不会发生，这就意味着，民事法律行为无效，当事人是不需要履行的，如果已经履行了，则需要恢复到履行之前的状态。
1.无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
2.限制行为能力人实施的超出其能力范围的单方行为无效，如订立遗嘱、抛弃价值较大的物品等。
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
在认定虚假行为时，需要注意如下分析方法：首先，一方当事人进行了虚假的意思表示；其次，另一方当事人也明知其进行虚假的意思表示，但却表示同意。由此，双方达成了一个民事法律行为。
恶意串通损害他人合法利益的民事法律行为无效。
1.在认定恶意串通时，需要考生严格按照如下条件进行：首先，要有行为人的恶意（明知、知情）；其次，要有串通，即不仅双方都有损害他人的恶意，还要求双方要有意思联络，也就是属于双方商量好的事情；最后，要损害他人合法权益。
2.恶意串通，必须有恶意、串通以及损人的目的，因此，恶意仅仅是恶意串通的条件之一，而不等同于恶意串通。
3.虚假行为和恶意串通的关系。当事人实施虚假行为，有时是为了损害他人利益，此时也会同时构成恶意串通；当事人恶意串通，有时是以虚假行为为依托的，此时也会同时构成恶意串通。在上述情况下，按虚假行为处理，或按恶意串通行为处理均可。
虚假行为和恶意串通并不总是同时出现，在很多的虚假行为中，并不会出现恶意串通的情节，此时，就只能按照虚假行为处理，而不能按照恶意串通处理。
违反强制性规定的民事法律行为无效。
按学界通说，强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，民事法律行为只有违反强制性规定中的效力性规定，才会导致民事法律行为无效；如果是违反了强制性规定中的管理性规定，则不影响民事法律行为的效力。
典型的管理性强制性规定如：《民法典》第706条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
典型的效力性强制性规定如：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第1条规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。”
违反公共秩序和善良风俗的民事法律行为无效。实践中常见的违反公序良俗的民事法律行为有：
1.损害公共秩序的合同，如以从事犯罪或者帮助犯罪为内容的合同。
2.过分限制基本人权的合同，如约定配偶一方结婚后不得擅自接触异性的夫妻忠实条款。
3.违反基本的伦理道德的合同，如代孕合同等。
无效的民事法律行为之无效，指不能发生当事人所预期达到的效果，但不能误认为该行为不发生任何效果。
既然无效的民事法律行为不能依当事人的意思发生效力，那么，该行为中所约定的当事人的义务也就无须履行。
民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
就该效果而言，在无效的民事法律行为中，如果仅一方当事人获得财产的，获得财产的一方应予返还；如果双方当事人互相取得财产的，则应互相返还。
民事法律行为无效的，如果当事人存在过错，则有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
最高人民法院认为：
根据江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鉴定意见》，案涉《租赁合同》签订前，该合同项下的房屋存在以下安全隐患：一是主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患；二是该房屋未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》国家标准，遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故。《房屋安全鉴定意见》同时就此前当地发生的地震对案涉房屋的结构造成了一定破坏、应引起业主及其上级部门足够重视等提出了警示。在上述认定基础上，江西省建设业安全生产监督管理站对案涉房屋的鉴定结果和建议是，案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。据此，经有权鉴定机构鉴定，案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的D级危房。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《危险房屋鉴定标准》（2016年12月1日实施）第6.1.4条规定，房屋危险性鉴定属D级危房的，系指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。尽管《危险房屋鉴定标准》第7.0.5条规定，对评定为局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式进行处理：1.观察使用；2.处理使用；3.停止使用；4.整体拆除；5.按相关规定处理。但本案中，有权鉴定机构已经明确案涉房屋应予拆除，并建议尽快拆除该危房的全部结构。因此，案涉危房并不具有可在加固后继续使用的情形。《商品房屋租赁管理办法》第6条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第6条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《民法总则》第153条第2款（现为《民法典》第153条，编者注，下同）关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《合同法》第52条第4项（《民法典》已删除该规定）关于损害社会公共利益的合同无效的规定，确认《租赁合同》无效。关于案涉房屋倒塌后物资供应站支付给他人的补偿费用问题，因物资供应站应对《租赁合同》的无效承担主要责任，根据《合同法》第58条（现为《民法典》第157条）“合同无效或者被撤销后，……双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上述费用应由物资供应站自行承担。因饶某对于《租赁合同》无效亦有过错，故对饶某的损失依照《合同法》第58条的规定，亦应由其自行承担。饶某向物资供应站支付的220万元保证金，因《租赁合同》系无效合同，物资供应站基于该合同取得的该款项依法应当退还给饶某。
违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经有权鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。