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【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省威海市环翠区人民法院（2021）鲁1002民初2638号民事判决书
2.案由：土地租赁合同纠纷
3.当事人
原告：某村委会
被告：洪某进
【基本案情】
2015年3月7日，某村委会（甲方）与洪某进（乙方）签订一份《土地耕种协议》，约定内容如下：某村委会将案涉0.567亩及道边上一块0.33亩，合计0.897亩的土地，租赁给洪某进耕种，该土地的地上附着物有小果树约60棵；土地耕种费每年每亩1200元，合计1076元，洪某进于每年3月交给某村委会；耕种时间自2015年3月7日起至政府征用时止。同时约定，若根据国家政策和政府土地总体规划需征用此土地，洪某进应无条件将此宗地退还给某村委会，地上物补偿某村委会应得15000元，余下归洪某进（属于其）投入所得；洪某进耕种此宗地不得改变土地的农业种植用途；对此宗土地洪某进享有耕种权，不享有土地承包经营权。后洪某进开始在租赁土地上进行耕种，其将小果树大部分砍掉后，栽种了葡萄树。但其自2019年3月7日起至今未向某村委会就涉案土地缴纳租金。某村委会遂以涉案土地耕种协议为不定期租赁合同，其可随时解除及洪某进拖欠租金至今为由，要求解除《土地耕种协议》。
【案件焦点】
1.双方之间签订的《土地耕种协议》是否应当解除；2.洪某进是否应向某村委会支付其欠付的租金。
【法院裁判要旨】
山东省威海市环翠区人民法院经审理认为：关于涉案《土地耕种协议》为不定期租赁，某村委会是否可以随时解除的问题。原、被告签订的《土地耕种协议》约定，耕种期限从2015年3月7日至政府征用时止。该条虽为合同租赁期限的约定，但实为附合同解除条件的民事法律行为。虽然政府征用至今尚未发生，但不能就此认定合同对租赁期限的约定不明确；租赁期限应侧重于对“限”是否明确作出判断，只要“限”的条件约定明确，就不属于租赁期限约定不明。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，只要原、被告所附解除合同条件（政府征用行为）发生在租赁期限内，该协议就有效。因目前涉案土地未被政府征用，双方约定的解除协议条件并未成就，故某村委会不享有约定解除权，且其以双方为不定期租赁关系为由行使法定解除权，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于原告主张被告拖欠土地租金构成违约，要求解除协议的问题。洪某进自2019年3月7日起至今两年未支付租金，其主张未支付该两年租金的原因在于，2019年春某村时任村主任刘某旦曾承诺，其可免交两年租金，且2019年12月19日，某村委会也曾与其协商交还土地和补偿事宜。对此，姜某京、刘某昌及刘某增均证实某村委会与洪某进确实协商过交还土地事宜，但最终协商未果。此外，某村委会并未提交充分的证据证实，其曾在合理期限内催告洪某进支付欠缴的租金。故就洪某进迟延履行的实际情况来看，其并非恶意拖欠租金，其违约性质也不属根本性违约，结合洪某进进行葡萄种植需要较大投入等情况综合考虑，涉案《土地耕种协议》并不当然必须解除。综上，某村委会要求解除该协议的主张于法无据，不予支持。
山东省威海市环翠区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：
一、被告洪某进于本判决生效后十日内向某村委会支付土地租金2152元及利息（以1076元为基数，自2020年4月1日起计算至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；
二、驳回原告某村委会的其他诉讼要求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
本案中，合同解除条件的认定是审理的重点。案件焦点主要是合同对耕种期限约定“至政府征用时止”应如何理解，即涉案合同租赁期限如何确定。一种观点认为，涉案合同没有对租赁期限进行明确约定，属于不定期租赁合同，故某村委会可以随时解除合同。另一种观点认为，涉案合同对租赁期限约定至政府征用时止，虽然没有约定一个不变的租赁期限，但其所附解除条件成就的时间点是清楚明确的，因此，本案合同不属于租赁期限约定不明确的合同。
笔者同意第二种观点。首先，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。不定期租赁所指的“不定期”是合同没有期限或者期限到来与否不确定。租赁期限应侧重于对“限”是否明确作出判断。只要“限”的条件约定明确，就不属于租赁期限约定不明。本案中合同约定“至政府征收时止”，对“限”的条件显然明确具体，不属于上述法律规定的约定不明确的情形。其次，《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定，民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。“至政府征收时止”名为租赁期限的约定，实为附解除条件的民事法律行为。民事法律行为所附的生效或解除条件，具有以下四个特点：（1）条件由当事人自行约定，并作为民事法律行为内容的一部分。（2）条件是订立合同时一种将来的或然事实，该事实未来可能发生，也可能不发生，具有或然性。若是将来必然发生的事实，则应当为附期限的民事法律行为。（3）该条件是当事人用以限定民事法律行为生效或失效的附属意思表示。（4）所附条件应为合法事实，违法事实不能成为民事法律行为的条件。本案中，“租赁期限至政府征用时止”属于将来可能发生也可能不发生的事实，且是合法事实，亦不是当事人一方的违约行为，至政府征用时止的约定满足上述条件。因此，本案双方当事人约定的租赁期限为附条件的约定。若合同约定的条件成就时，某村委会可以要求解除合同；现在政府对涉案土地尚未征收，何时征收亦不确定的情况下，因合同所附条件并未成就，某村委会并不当然享有约定解除权。
对于农村土地合同条款约定的性质判断，不应仅限于字面解释，更应结合目的解释，对相关法律行为的发生背景、当事人的内心真意进行深入挖掘分析，从而对相关行为性质进行区分界定，详细释法析理。如此，既能确保判决结果让当事人胜败皆服，又能确保现有农村土地流转关系的稳定性。
编写人：山东省威海市环翠区人民法院 邹艳茹