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【案件基本信息】
1.裁判书字号
重庆高级人民法院（2021）渝民终758号民事判决书
2.案由：申请执行人执行异议之诉
3.当事人
原告（上诉人、申请执行人）：某银行高新支行
被告（被上诉人、被执行人）：李某芳、普某公司、叙某公司、左某公司、利某公司、应甲、杨某铭、应乙、李某
【基本案情】
某银行高新支行与叙某公司等金融借款合同纠纷一案
，经重庆仲裁委员会仲裁，裁决某银行高新支行对普某公司所有的包括案涉位于重庆市武隆区某幢2单元1-3号房屋在内的15套房屋享有抵押权。某银行高新支行与普某公司就案涉房屋签订《抵押合同》的时间是2017年3月2日，办理抵押登记的时间是2017年3月10日。仲裁期间，某银行高新支行于2019年10月8日申请财产保全，重庆仲裁委员会向重庆市武隆区人民法院开具保全函，该院于2019年10月17日作出执行裁定书，对申请财产（包括案涉房屋）予以查封、冻结。
2018年8月31日，普某公司与李某芳就案涉房屋签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第十一条载明“本商品房已经设定抵押权”。合同约定，房屋建筑面积52.09平方米，建筑面积单价5836.05元/平方米，总金额304000元。李某芳提交了银行转款记录、物业费收据、装修合同、购买装修材料和家电的单据、气费收据等，可以证明李某芳已经支付了购房款并占有使用案涉房屋。李某芳还提交了重庆市武隆区不动产登记中心出具的其在重庆市武隆区无住房的《无房证明》。
另查明，由于叙某公司未还款，某银行高新支行向重庆市第三中级人民法院申请执行，重庆市第三中级人民法院作出查封评估拍卖公告，对案涉房屋进行评估拍卖。李某芳向重庆市第三中级人民法院提出执行异议，重庆市第三中级人民法院作出（2020）渝03执异55号执行裁定书，认为李某芳对案涉房屋享有消费者物权期待权，足以阻却执行，裁定中止对案涉房屋的执行。某银行高新支行遂提起本案执行异议之诉。
【案件焦点】
度假房购房人是否享有优先于抵押权的消费者物权期待权。
【法院裁判要旨】
重庆市第三中级人民法院审理后认为：李某芳系直接从房地产开发企业普某公司购房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
根据案件查明的事实以及相关法律，李某芳能够排除对案涉房屋的执行，理由如下：一、普某公司与李某芳于2018年8月31日就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，法院查封案涉房屋的时间是2019年10月17日，在法院查封之前李某芳与普某公司已经签订了合法有效的书面买卖合同；李某芳提交了已占有使用案涉房屋以及其在重庆市武隆区无其他住房的《无房证明》等证据，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件；李某芳已经提交了证据证明其支付了全部房屋价款，符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。二、虽然李某芳在与普某公司就案涉房屋签订《重庆市商品房买卖合同》前，该房屋已经办理了抵押，合同中也进行了告知，但商品房预售不规范的不利后果不应让商品房消费者承担，即使明知存在抵押权也不能对其过于苛责。对于已经交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利应优先于抵押权人的抵押权。三、李某芳所购商品房系用于居住，且所购房屋面积只有几十平方米，房屋价款只有30多万元，不属于高消费的豪宅，现也没有证据证明李某芳属于投资购房，应当认定李某芳所购房屋属于消费者购房。因此，李某芳所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，可以排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，并经院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回某银行高新支行的全部诉讼请求。
某银行高新支行不服一审判决，提起上诉。
重庆市高级人民法院经审理后认为，上诉期间，普某公司已进入破产重整程序，其上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，重庆市高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第一百二十六条规定，能够优先于抵押权的商品房消费者权利是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，虽然该项说明并未明确表明在此保护的生存权是“居者有其屋”的基本生存权，还是在基本生存权的基础上增加“体面地生存的权利”即尊严权以及“追求更好生存的权利”即发展权的进阶版生存权，但依据《九民纪要》第一百二十五条
以及（2020）最高法民终1203号裁判案例说理部分
可推知，目前司法实务中，对于消费者生存权的外延仍限定在基本生存权附加尊严权，排除发展权的范畴。笔者也赞成这一界限的划分，虽然在理论上“生存权可以确定生存的最低标准，而它却不反对社会强者对社会适应的更高追求”
，但是在突破民法理论体系的特殊背景下，为了追求普遍的、实质的正义，还是需要对生存权保护的范畴进行严格的限制，防止滥用，侵害已经公示公信的抵押权人的利益。此外，注重追求发展权的购房人，其自身经济条件、理性审慎程度及法律维权意识等往往高于一般买受人，具备一定的抗风险能力，裁判结果不会严重影响个人生存和社会的稳定。
现实案情复杂多变，对于司法实践中购买度假房的购房者是否享有物权期待权，还需要具体问题具体分析，故在裁判实务中还需要注意以下几点：
一是应当以购买度假房是否系“生活消费需要”来判断是否属于商品房消费者。房屋消费者物权期待权的权利主体只能是为生活消费需要直接从房地产开发企业名下购买商品房的自然人。商品房消费者购房的主观目的是用于居住，但司法裁判中形成了以房屋的性质是居住用房还是经营用房
来区分是不是消费者的所谓“客观标准”
。笔者认为这一标准过于僵化，未考虑到社会生活的复杂性和生存权保护的与时俱进性
。生存权作为人在一定历史条件下和社会关系中最基本的权利，与所在时代、所处社会的生产力发展有着天然而直接的联系。实践中购买度假房用于出租、投资经营、休闲避暑、度假旅游等季节性、旅游性短暂居住的，自然不属于商品房消费者；但为满足养病、养老、生活居住等特殊需求购买度假房，长期稳定居住的，应当属于商品房消费者。
二是应当以案涉度假房是否涉及商品房消费者生存权判断能否优先于抵押权。房屋消费者物权期待权设立初衷是保护购房者生存权，在适用该理论时应严格把控，防止期待权泛化和滥用，肆意损害抵押权人利益。《九民纪要》对房屋消费者物权期待权进行了限缩，要求在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内，商品房消费者名下没有用于居住的房屋或虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要。因此，法官在审理案件时需要注重对购房者及其实行夫妻财产共同制的配偶、未成年子女名下，在案涉房屋所在地及经常居住地的住房调查。综合所购房屋的面积大小、住房种类、地理位置、购房款数额等因素判断是否涉及消费者生存权，而不能仅依据所购房屋属于“度假型”房屋或“豪华型”房屋就直接判定购房者不应享有消费者物权期待权。我们不可否认，当前社会存在发展不平衡、不均衡现象，在部分沿海或发达地区房价畸高，即使在此就业的部分人群收入水平较高，仍难以负担当地房价，为了追求生活品质或为了将来颐养天年，而购买异地度假房或豪华房。对于此类购房人若其名下无房，则可认为所购房屋属于满足基本居住需要，应享有消费者物权期待权。
编写人：重庆市第三中级人民法院 伍柯聿