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【案件基本信息】
1.裁判书字号
河南省平顶山市中级人民法院（2021）豫04民终3735号民事判决书
2.案由：案外人执行异议之诉
3.当事人
原告（上诉人）：甲房地产开发公司
被告（被上诉人）：刘某某
第三人：乙房地产开发公司
【基本案情】
乙房地产开发公司和某煤矿机械有限责任公司（以下简称某煤机公司）联合开发绿某花苑旧城改造项目。随后，平顶山市城市建成区村庄开发改造和旧城改造联系会议办公室印发文件，同意该项目开工。
刘某某诉乙房地产开发公司等民间借贷纠纷一案，平顶山市湛河区人民法院于2016年11月8日裁定对乙房地产开发公司开发的绿某花苑项目临南环路第一幢（主体已完工）楼房的1层底商（限额800万元）予以查封。2018年，刘某某又就上述借款的利息提起诉讼，法院裁定将绿某花苑项目临南环路第一幢（主体已完工）楼房的1层、2层底商（限额500万元）予以查封。后刘某某申请强制执行。
因乙房地产开发公司资金链断裂，项目未能完成。后该项目在政府主导下，平顶山市湛河区问题楼盘协调服务工作领导小组办公室于2018年8月25日与甲房地产开发公司签订《问题楼盘委托管理人协议》，委托甲房地产开发公司作为乙房地产开发公司开发的绿某花苑问题楼盘管理人。2019年4月29日，甲房地产开发公司与乙房地产开发公司签订《绿某花苑项目资产交接清算协议》，甲房地产开发公司以承债式接收乙房地产开发公司该项目全部资产和权益。2019年7月22日，在国有建设用地使用权网上挂牌出让活动中，甲房地产开发公司竞得绿某花苑项目的建设用地编号南环路西段南侧A01-2地块的国有建设用地使用权，2019年8月29日，平顶山市城乡规划局为甲房地产开发公司绿某花苑项目的上述土地核发建设用地规划许可证。
因本案所涉商铺流拍，刘某某申请将流拍财产以物抵债，平顶山市湛河区人民法院于2019年11月25日裁定绿某花苑项目临南环路第一幢（主体已完工）楼房的1层、2层底商商铺作价1068万元交付申请执行人刘某某抵偿本案债务。
2020年12月16日，甲房地产开发公司取得上述土地的建设用地使用权证。2019年11月29日，甲房地产开发公司不服平顶山市湛河区人民法院（2018）豫0411执943号之三以物抵债裁定，向平顶山市湛河区人民法院提出执行异议。平顶山市湛河区人民法院作出（2020）豫0411执异41号执行裁定，裁定驳回甲房地产开发公司的异议请求。甲房地产开发公司不服该执行异议裁定，提起本案执行异议之诉。
【案件焦点】
1.土地使用权人与地上建筑物权利人不同时，法院查封效力所及标的如何认定；2.对被查封财产所作的权利转移行为以及非恶意添附行为，能否对抗执行。
【法院裁判要旨】
河南省平顶山市湛河区人民法院认为：1.法院查封时间远早于甲房地产开发公司的成立时间，且在审理和执行中多次对绿某花苑项目1、2层底商查封，因房产性质未办理查封登记，但已公示。而甲房地产开发公司与乙房地产开发公司的所有交接行为均是发生自查封期间，故对已查封财产的处置非法，不能对抗申请人。2.甲房地产开发公司对案涉商铺是否设立抵押或者被查封应尽到注意义务而未尽到，应推定为不构成善意，即使取得国有建设用地使用权证也不得对抗执行。3。在执行过程中已裁定将案涉商铺交付刘某某抵偿债务。该以物抵债裁定导致物权已经发生变动。综上所述，甲房地产开发公司就本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。遂判决：驳回甲房地产开发公司的诉讼请求。
河南省平顶山市中级人民法院经审理认为：1.平顶山市湛河区人民法院对案涉商铺未办理查封登记。且甲房地产开发公司竞得案涉房屋国有建设用地使用权，刘某某并未在挂牌出让活动中提出异议。且甲房地产开发公司已经完成了不动产登记。未有证据证明甲房地产开发公司此前对案涉商铺已被查封的事实知情，故应认定甲房地产开发公司为善意。甲房地产开发公司对案涉商铺所占土地使用权价值具有排除强制执行的权利。2.案涉商铺系由乙房地产开发公司建造，但甲房地产开发公司接手绿某花苑项目后，对案涉商铺进行了后期工程施工，其主观并不存在恶意，故添附部分系属甲房地产开发公司财产，具有排除强制执行的权利。3.关于案涉商铺房屋及土地使用权价值如何确定的问题。资产评估结论有效期1年，目前已失效。且案涉商铺被查封时土地性质为划拨土地，现为国有建设用地，土地性质发生变化，案涉商铺价值也发生了变化，故应重新评估案涉商铺查封时房屋已完工部分价值、甲房地产开发公司对房屋添附部分价值、案涉商铺所占土地使用权价值。遂判决：
一、撤销河南省平顶山市湛河区人民法院（2021）豫0411民初1605号民事判决；
二、不得执行某煤机公司南环路生活区（南环路2号院）绿某花苑项目临南环路第一幢（主体已完工）楼房的1层、2层底商商铺中该商铺所占土地使用权价值部分及甲房地产开发公司对该商铺房屋添附价值部分；
三、驳回甲房地产开发公司的其他诉讼请求。
【法官后语】
法院查封在建建筑物时，涉及房屋产权人、土地所有权人等众多人的合法权益，特别涉及联合建房时，情况往往更加复杂，所引起的法律问题颇多，给审判执行工作带来较大挑战。本案在审理中的重点和难点是，在被查封标的的土地使用权和在建建筑的权利分别属于不同权利人的情况下，法院查封的效力所及于的标的范围如何认定；未进行登记的在建建筑的查封效力是否及于后续权利人的非恶意续建行为。
一、案外人在法院查封后取得土地使用权并对原有建筑非恶意添附，能够排除非恶意添加部分的执行
1.土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的，对地上建筑物的查封效力不及于土地使用权。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中虽然乙房地产开发公司与某煤机公司签订联合开发协议，但是案涉房屋被查封前案涉土地使用权始终登记在某煤机公司名下，案涉土地使用权应归属于某煤机公司。案涉房屋查封前系乙房地产开发公司根据其与某煤机公司签订的合作协议投资、建设，乙房地产开发公司对案涉房屋享有权利。根据查封时施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。法院对案涉房屋进行查封时，案涉房屋并无权属登记，法院以张贴查封公告的方式进行公示，而对土地使用权，法院并未在登记机关进行查封登记，故该查封行为的效力不及于案涉土地使用权。后甲房地产开发公司通过招拍挂程序依法取得了案涉土地建设用地使用权，并办理国有建设用地使用权证，故对法院查封的案涉房屋所占土地使用权，甲房地产开发公司享有排除执行的权利。
2.对已查封的财产所作的转移行为，不得对抗申请执行人。案涉房屋查封前系乙房地产开发公司建设，乙房地产开发公司对查封前意见的房屋享有权利，甲房地产开发公司与乙房地产开发公司签订协议约定甲房地产开发公司接收乙房地产开发公司该项目全部资产和收益，但该协议系在案涉房屋被法院查封之后签订。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。对本案中查封时已建的房屋部分，双方虽然协议约定由甲房地产开发公司承接财产，但该约定不能对抗本案申请执行人。
3.土地使用权人对被查封建筑物的非恶意添附部分享有排除执行的权利。《中华人民共和国民法典》第三百五十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。本案甲房地产开发公司接手案涉项目是在政府为了化解问题楼盘、解决社会矛盾的背景之下，甲房地产开发公司依照公开的法定程序取得了案涉项目土地国有建设用地使用权，此后其对包括案涉房屋在内的案涉项目进行了施工建设，本案中并无证据证明甲房地产开发公司在此过程中对案涉房屋已被查封的事实知情且其后续建设行为系基于解决案涉项目烂尾问题，其不存在主观恶意，故甲房地产开发公司作为案涉土地使用权人对案涉房屋查封后建造的部分享有权利，能够排除强制执行。
二、关于本案的特殊处理
综上所述，甲房地产开发公司仅对案涉土地使用权及其对案涉房屋查封后添附部分的建筑物享有排除执行的权利，如果将案涉房屋的土地与地上建筑分割，并将查封时已建部分与后续建设部分分割，那么本案就不具有执行的可操作性并且违反“房地一体”的原则，为了实质地解决问题并保障各方权利，本案在判决时按照案外人甲房地产开发公司与申请执行人分别对案涉房屋现状应享有的价值进行分割，判决确定各方应享有的价值部分，再在执行过程中，评估确定各部分具体价值之后，通过协议案涉房屋归一方所有，另一方补偿货币；或双方根据各自享有的价值比例，折算为面积予以执行。该判决“价值”分割方式，既符合物权“房地一体”的原则，又能更加客观公正地维护各方的实质利益。
编写人：河南省平顶山市中级人民法院 郭亚丹 杜伟杰