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【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市顺义区人民法院（2021）京0113执异978号执行裁定书
2.事由：案外人执行异议
3.当事人
申请执行人：于某平
被申请执行人：王某占、澳某公司
案外人：王某
【基本案情】
于某平与澳某公司、王某占民间借贷纠纷一案，北京市顺义区人民法院于2020年3月24日作出（2019）京0113民初29714号民事调解书。
于某平以澳某公司、王某占未履行生效调解书确定的内容为由，向本院申请执行，顺义法院依法予以立案执行，执行案号为（2020）京0113执4178号。
案外人王某称：法院在执行于某平与澳某公司、王某占一案过程中，裁定拍卖位于北京市顺义区某园三区16号楼-1层至3层01号房屋。我方已于2017年3月18日与澳某公司签订了《北京市商品房认购书》；我方已交付全部房款，澳某公司已将房屋交付我方占有，尚未完成过户并非我方的原因。上述房产已属于我方所有。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定提出案外人异议，请求法院中止对北京市顺义区某园三区16号楼-1层至3层01号房屋的执行。
【案件焦点】
案外人执行异议中，商品房认购书能否认定为合法有效的书面买卖合同。
【法院裁判要旨】
北京市顺义区人民法院经审理认为：执行过程中，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权属。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，王某与澳某公司签订的《北京市商品房认购书》系双方就房屋购买问题所达成的意向约定，不是正式的书面买卖合同。王某所提供的证据不能证明其对北京市顺义区某园三区16号楼-1层至3层01号房屋享有排除执行之权利，故本院对王某的异议请求无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回案外人王某的异议请求。
【法官后语】
本案争议的焦点在于案外人执行异议中，商品房认购书能否认定为合法有效的书面买卖合同。商品房认购书一般发生在商品房购房合同签订之前，是对即将签订的商品房销售、预售合同基本内容的初步确定，其内容一般是描述商品房位置坐落、面积等。从商品房认购书的功能上看，认购书符合民法理论中预约合同的特征，其成立和生效，独立于后期的商品房买卖合同（即本约）。
但在实践操作过程中，因商品房认购书具体内容不同，其相应的法律定性也有所不同：（1）商品房认购书约定内容不具体、权利义务不明确，此时应将其视为意向书，违反则应承担相应的缔约过失责任。（2）商品房认购书对即将签订的商品房买卖合同等事宜做了较为明确的约定，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款关于预约合同的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。（3）商品房认购书对购房事宜约定很明确、内容较为全面，此时应当视为商品房购房合同草签形式，实质就是商品房购房合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
本案中，案外人王某向法院提交的《北京市商品房认购书》载明，经王某与澳某公司双方协商一致，签订本认购书，在此基础上，双方依法合规正式签订北京市商品房买卖合同，实际上双方一直未签订合法有效的书面买卖合同且认购书的内容也达不到房屋买卖合同标准，应认定为预约合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，作为物权期待权所依据的基础法律关系必须是合法有效的书面买卖合同，要求必须在法院查封前签订，否则不构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的基础要件。本案中，王某与澳某公司签订的《北京市商品房认购书》系双方就房屋购买问题所达成的意向约定，不是正式的书面买卖合同，依法应驳回案外人王某的异议请求。
此外，还需要说明的是物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效，即书面买卖合同必须是合法有效的，根据《商品房销售管理办法》第六条、第七条的规定，预售商品房需取得预售许可证，现售房屋也需符合相应资质条件，人民法院在审查房屋买卖合同形式要件的同时，也需把握合法有效这一实质要件。
编写人：北京市顺义区人民法院 王咏吉 李维