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【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省佛山市中级人民法院（2022）粤06民终648号民事判决书
2.事由：案外人执行异议之诉
3.当事人
原告（上诉人、案外人）：何某玲
被告（被上诉人、申请执行人）：李某初
第三人（被执行人）：何某礼
【基本案情】
2013年7月17日，何某玲向肇庆市顺某房地产发展有限公司（以下简称顺某公司）购买涉案房屋，并刷卡支付部分款项20000元，双方没有签订买卖合同。之后何某玲以及王某顺分三次向顺某公司支付购房款项349321元。2015年9月7日，何某礼与何某玲签订《借名买房协议书》，载明因何某玲在银行有贷款，不能办理按揭贷款，故借何某礼名义购房涉案房屋，约定涉案房屋名义上由何某礼购买，但实际上房屋产权归何某玲所有，何某礼无权干涉，也不能用该房抵其自身债务；银行贷款还清后，何某礼无条件给何某玲办理房屋产权过户登记。2015年9月7日，何某礼作为买受人与出卖人顺某公司签订《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋出售给何某礼，价款1209320元，买受人已付首期款369321元，余款840000元办理银行按揭等内容。次日，顺某公司开具发票，载明收到何某礼购房款369321元。2015年9月21日，中国建设银行股份有限公司肇庆市分行向何某礼发放个人贷款840000元，款项支付至顺某公司账户。同年9月23日，顺某公司出具发票，载明收到何某礼购房款840000元。何某礼名下中国建设银行账户2015年6月22日至2019年12月31日的交易明细清单显示，该账户用于支付个人贷款还款等，其中从2015年10月起基本每月21日扣款“个贷系统平账专户A户”7000多元至8000多元，何某玲、何某礼均多次向该账户转入款项。何某玲基本每月定期向何某礼的上述账户转款，金额大多为7000多元至8000多元。2019年10月21日，何某礼就其购买的涉案房屋办理产权登记，登记权利人为何某礼。2021年1月30日，何某玲作为何某礼的代表人与顺某公司就前述房屋签订《临时管理规约》《前期物业管理服务协议》。同日，何某玲通过银行转账向顺某公司支付物业管理费22795.67元。何某玲自认其与何某礼是姐弟关系。由于何某礼不履行生效法律文书确定的所欠李某初的债务，李某初依法申请强制执行。执行过程中法院依法查封了涉案房屋，何某玲提出执行异议被驳回后，提起了本案诉讼。
【案件焦点】
何某玲借用何某礼名义购买涉案房屋能否排除本案强制执行。
【法院裁判要旨】
广东省佛山市中级人民法院经审理认为：基于法律行为发生不动产物权变动的必备生效要件是完成不动产登记。本案中，涉案房屋登记在何某礼名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条的规定，应认定何某礼为该房屋的所有权人。虽然何某玲与何某礼签订了《借名买房协议书》，但该协议只在其内部产生债权债务关系，并不发生物权变动的效果。作为借名人的何某玲可以依据双方实质上的代持关系要求何某礼将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，何某玲尚不能依据借名买房的合同关系直接被确认为房屋所有权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力，并不足以排除本案强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条主要适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致登记错误的情形。本案中，何某玲借用何某礼名义购买房屋，故意将涉案房屋登记在何某礼名下，因此，经过法定程序取得权利的真实权利人和登记簿记载的权利人并未发生错位，均显示是何某礼，并不存在登记错误的情况，显然不属于前述司法解释适用的情形。何某玲主张适用前述司法解释的规定确权，缺乏依据。本案诉讼中，何某玲自认其借名买房的原因在于规避信贷政策，通过借用何某礼名义办理按揭贷款，可见何某玲的借名买房行为本身带有非法目的，事实上也损害了银行等民事主体的合法权益，破坏了正常的交易秩序和市场监管秩序，有违诚实信用原则，不符合社会主义核心价值观，并非值得鼓励和支持的行为。
综上，上诉人何某玲的上诉理由不成立，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
对于案外人以“借名买房”为由主张排除强制执行的案件，法院在审理中仍应当坚持案外人执行异议之诉的一般审理思路，先对借名买房人享有的权利性质作出界定，再对该权利与申请执行人享有权利进行衡量，最终确定是否能够排除执行。
一、借名买房人所享有民事权益的性质认定
1.借名买房人所享有的民事权益不是物权
我国实施物权法定原则，物权的种类、内容、取得方式等都由法律规定而来，法律上并未设定借名买房人有持协议即可成立的物权，因此，不能直接认定借名买房人对房屋享有物权。不动产上的法律物权是指以不动产登记簿载明的权利，该权利经法定公示，被推定为具有正确性的物权。而事实物权是与法律物权对应存在的概念，是指和法律物权相分离且在无交易第三人时能够对抗法律物权的物权。为了维护社会秩序、交易安全，事实物权理论适用的空间应仅限定在不直接涉及第三人利益的场合，这样一来，事实物权显然就没有完全的对外排他效力，这与被称为对世权的物权有着本质的区别。另外，事实物权理论的适用因为会直接导致否定向社会公示的不动产登记信息，即法律物权，所以其适用范围应当严格予以控制，适用条件也应当谨慎把握。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条的规定，在不动产登记簿载明的权利与真实权利状态不相符的时候，真实权利人可请求更正不动产登记簿中错误的记载，以回归真实权利状态。但是这一规定在借名买房的情境下并不能予以适用。分析前述规定的立法背景可知，主要适用的是利用虚假资料骗取登记、登记机关工作人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误情形。而借名买房情境下，借名买房人是自愿甚至是故意隐名而将房屋登记在出名人名下的，不动产登记簿上载明出名人为房屋所有权人并无错误，显然不符合前述登记错误的情形。
2.借名买房人所享有的民事权益是债权
我国在不动产物权变动问题上采取的是债权形式主义原则，因此法律行为引起的物权变动必须满足意思表示和对外公示两个要件，缺一不可。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定就是该原则的体现。借名买房人与出名人虽然在借名买房协议中有房屋归属于借名买房人的意思表示，但是在房屋仍登记在出名人名下的情况下，并不能发生该房屋物权变动的效力，借名买房人在法律上对该房屋并不享有所有权。借名买房人仅有依据借名买房协议要求出名人将房屋过户到其名下的请求权，该请求权虽然与涉案房屋密切相关，但它本质上就是债权。
3.借名买房人所享有的民事权益不是物权期待权
物权期待权本质上是债权，但是由于它已经具备取得物权的绝大部分要件，其也具备一定的物权特征。《中华人民共和国民法典》中并未明确设定该类权利，但为了在实务中对某些特殊权利进行保护，最高人民法院在某些司法解释中作出了特殊规定。有些法院在处理借名买房问题时，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条无过错买受人物权期待权保护规定，但笔者认为并不妥当，因为借名买房人并不像正常买房人一样有积极追求将房屋登记至其名下的主观意愿，造成登记权利人与实际权利人错位局面本身就是其追求的结果，其离取得房屋权属还有很长的距离，并不满足保护其物权期待利益的正当性。
二、借名买房人的民事权益能否排除申请执行人的强制执行
1.一般规则
如前所述，借名人因“借名买房”协议享有民事权益既不是物权，也不是物权期待权，而是债权，从“债权平等受偿”原则、信赖利益保护需求、行为人过错责任以及社会主义核心价值观的引导的角度出发，处理此类案件一般的规则应当是不予支持借名买房人排除强制执行的申请。
2.特殊利益的衡量
借名买房人提起的案外人执行异议之诉当中，因目的、方式、交易等因素的变化，常常还会出现权力交叉的情况，因此处理该类案件往往还需要对各类交织的权利进行利益衡量和价值判断，以确定更为值得或迫切的权利予以优先保护。举重以明轻，笔者以最极端的居住权予以说明。基本生存居住之需是生存权的重要内容，是构成基本人权的重要组成部分。如果涉案房屋是借名买房人维持基本生活所必需的居住房屋时，法院还是应当采取利益均衡的方式对该类特殊权利进行保护。
编写人：广东省佛山市中级人民法院 李慧