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【案件基本信息】
1.裁判书字号
河南省高级人民法院（2021）豫民终839号民事判决书
2.案由：案外人执行异议之诉
3.当事人
原告（上诉人、案外人）：翟某东
被告（申请执行人）：红某创投电子商务股份有限公司（以下简称红某创投公司）
第三人（被执行人）：济源市翰某置业有限公司（以下简称济源翰某公司）
【基本案情】
2015年6月23日，翟某东与济源翰某公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案星某小区某号楼西单元5层西户房屋，面积为155.81平方米，房款562500元，同日翟某东已将全部房款付清，并缴纳契税22500元。该房屋于2015年交付，后翟某东已装修入住。焦作中院经向济源市不动产中心查询，除涉案星某小区房产外，翟某东名下在济源市另有二套住房。
2016年9月18日，红某创投公司与济源翰某公司、付某全、宋某伟、屈某卫、付某霞、焦作某股份有限公司金融借款合同纠纷一案，经焦作中院审理后作出（2016）豫08民初60号民事判决：一、济源翰某公司于本判决生效之日起十日内向红某创投公司偿还借款本金人民币30000000元及利息、罚息（计算方法略）。二、红某创投公司对济源翰某公司抵押的在建未售房产及土地使用权享有优先受偿权。三、红某创投公司对付某全、宋某伟质押的济源翰某公司100%的股权享有优先受偿权。四、付某全、宋某伟、屈某卫、付某霞对上述借款本息承担连带清偿责任。五、驳回红某创投公司的其他诉讼请求。因济源翰某公司未自觉履行生效判决，红某创投公司向焦作中院申请执行。2017年9月19日焦作中院作出（2017）豫08执字第149号之一执行裁定：查封济源翰某公司所有的位于济源市星某住宅小区房产139套，并于当日查封了翟某东购买的涉案星某小区某号楼西单元5层西户房屋，查封期限：2017年9月19日至2020年9月18日，后又续封。后翟某东提出执行异议，焦作中院于2020年12月25日作出（2020）豫08执异343号执行裁定：驳回翟某东的执行异议。翟某东不服，向焦作中院提起案外人执行异议之诉。
【案件焦点】
案外人翟某东是否享有足以排除强制执行的民事权益。
【法院裁判要旨】
河南省焦作市中级人民法院审理认为，关于翟某东是否享有足以排除强制执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该规定第二十九条即属于该但书条款的例外情形，即符合条件的房屋消费者可以排除担保物权等优先受偿权的执行。在本院2017年9月19日查封涉案星某小区房产前，翟某东虽然已于2015年6月23日签订了买房合同，且已支付全部购房款，但在济源市其名下另有其他用于居住的房屋两套，不符合《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十九条的规定，不能排除人民法院的执行。该院于2021年9月29日作出（2021）豫08民初55号民事判决：驳回翟某东的诉讼请求。后翟某东不服，提起上诉。
河南省高级人民法院认为，本案的争议焦点为翟某东是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，翟某东于2015年6月23日与济源翰某公司签订《商品房买卖合同》，同日已将所有562500元房款付清，并缴纳契税22500元。上述签订合同的时间以及支付购房款的时间均在2017年9月19日法院查封之前，应当认定为翟某东在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，其已经支付了全部购房款。不动产登记中心出具的房屋查询信息显示翟某东名下另有住房，但翟某东夫妻、父母及子女共六口人，上述房屋尚不能满足翟某东夫妻、父母及子女三代人正常的居住需求，翟某东购买案涉房屋系用于居住的改善性消费之需，符合买受人名下无其他用于居住的房屋的要求，对于满足其公民居住权的行为应当优先予以保障。现有证据能够证明翟某东符合《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。该院于2021年9月29日作出（2021）豫民终839号民事判决：一、撤销河南省焦作市中级人民法院（2021）豫08民初55号民事判决；二、不得执行位于济源市星某小区某号楼西单元5层西户房屋。
【法官后语】
本案系案外人执行异议之诉，焦作中院以翟某东在济源市另有其他用于居住的两套房屋为由，判决驳回其诉讼请求；二审法院则认为翟某东购买案涉房屋系用于居住的改善型消费之需，符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”之要求，对于满足其公民居住权的行为应当优先予以保障，遂改判不得执行案涉房屋。对此，本案需要解决的核心问题是案外人购买的改善性住房是否可以排除执行。
一、《执行异议和复议规定》第二十九条之法理基础
1.商品房消费者阻却执行之主要争议。《执行异议和复议规定》第二十九条明确规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：第一项为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”；第三项为“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”；争议较大的是对于第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之理解。按照文义解释，若购房人在案涉房屋所在地有其他房产，就不符合“无房”条件。但现实情况往往复杂多样，购房人购买商品房有的是为了解决居住问题，即刚需购房；也有的是为了改善居住条件。此时，若还坚持“一套房”原则就不尽合理。
2.物权期待权之保护需要。物权期待权保护是指不动产买受人支付一定数额的价款后，法律规定突破传统债权相对性原理，使买受人的债权请求权物权化，获得一定的物权效力。由于我国采取房产登记制度，购房人取得房屋所有权总会滞后于债权合意。在此期间，若将其当作普通债权人，由于债权的相对性，其对房屋的登记或交付请求权将不能阻却卖房人的其他金钱债权人之受偿请求，进而将面临该不动产被其他债权人请求变价的风险，有违民法之公平理念。故当购房人对不动产享有的预期物权与申请执行人的一般金钱债权发生冲突时，法律优先保护前者。
3.消费者权益之保护需要。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受消费者权益保护法保护。该条中的“为生活消费需要”实际上就是购房人的居住和生存需求。因此，购房人必须以居住生活为目的购买商品房，才符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定。如果是为了生产经营活动而购置房屋，则不能适用该条来阻却执行。
二、从居住生存权益角度理解“无其他用于居住的房屋”
1.购房人的生存权益应当优先于普通债权。大多数购房者需要付出一代人甚至两代人的收入代价才能购得适宜的居住场所，因此保护购房人居住生存权益的价值应获取广泛的社会支持与理解，赋予购房人优先于其他普通债权的物权期待权，也充分体现了法律对生存权这一更高价值的维护。鉴于此，保障居住和生存权益应是《执行异议和复议规定》第二十九条的核心价值。
2.“有房”不等于满足生存和居住需求。《执行异议和复议规定》第二十九条所要保护的是购房人作为消费者的基本权益及其所享有的居住权益，出发点是对公民基本生活和生存需要的保障。而房屋的居住功能又与购房人家庭成员及房屋本身状况密切相关，并非房屋套数所能决定。如最高人民法院（2018）最高法民再450号民事判决书指出，对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”不应机械限于房屋套数之理解。如原有住房不能满足现有家庭成员居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要改善的，仍属于满足生存权的合理消费范畴。又如最高人民法院（2019）最高法民再255号民事判决指出，本案已查明叶某名下虽登记有一套住房，但该房屋建于1995年，年代久远，且房屋面积仅为49.27平方米，长期由其母亲居住，尚无法满足叶某及其母亲、儿子三代人正常的居住需求，而对于公民的居住权应当优先予以保障。原审判决认定叶某不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的可以排除执行的情形错误，本院予以纠正。因此，“有无其他用于居住的房屋”应理解为“有无能够满足当前合理居住需求的房屋”。故即使买受人还有其他房产，但该房屋的面积、功能、环境、本身质量、生活设施等已无法满足购房人及其家庭成员现有居住需求的，可以突破房屋套数之限制，从实现个案正义和实质正义的角度进行判定。
3.“无房”的主体还应扩展至买受人的家庭成员。《执行异议和复议规定》第二十九条只提到了买受人，并未明确规定包含买受人的其他家庭成员。从文义角度理解，只需审查买受人名下有无其他房产登记即可，其家庭成员并不在考察之列。司法实践中，有些法院则将房产登记的审查范围扩展至买受人的家庭成员。如比较典型的是江苏省、广东省高级人民法院的规定，均将“无房”的主体扩大至买受人配偶及未成年子女。笔者认为《执行异议和复议规定》第二十九条保护的是商品房消费者居住和生存的权利，第二十九条的立法目的和精神相一致，应当值得借鉴。
编写人：河南省焦作市中级人民法院 曹艳娜