013 “借款人不能按时支付本息的，贷款人有权解除合同”的合同条款可否作为判定“合同约定解除条件”已成就的依据
——某银行柳州分行诉谭某行、温某某金融借款合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初4682号民事判决书

2.案由：金融借款合同纠纷

3.当事人

原告：某银行柳州分行

被告：谭某行、温某某

【基本案情】

【案件焦点】

1.借款人出现了未按约还款的情形，银行诉至法院要求解除合同，法院是否可将“借款人不能按时支付本息的，贷款人有权解除合同”的合同条款作为判定“合同约定解除条件”已成就的依据；2.本案是否符合约定解除合同的情形；3.若不符合约定解除合同的情形，是否符合法定解除合同的情形。

【法院裁判要旨】

广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院经审理认为：对于某银行柳州分行在本案中诉请的要求解除借款合同，并要求谭某行清偿未到期的借款本息的诉讼请求不予支持。理由如下：（1）借款合同约定谭某行不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的即构成违约，但是对于“不按本合同约定”“不能按时”还款期限的界定不明确，当事人可以作不同的解释。故不符合约定解除的情形；（2）应根据当事人履行合同的实际情况，是否导致合同无法继续履行或者合同目的无法实现来判断法定解除条件是否成就。从本案来看，谭某行在收到传票后，及时补交了部分款项，弥补了银行的部分损失，且拖欠当前到期的本金为771.85元、拖欠当前到期的利息为711.46元，拖欠的当期到期的金额数额较小，而且已向某银行柳州分行给付了案件受理费，谭某行系有继续履行合同的意愿。谭某行已办理了抵押权预告登记手续，对于银行的债权实现具有相应保障。从合同来看长达240个月的履行期限，谭某行目前的违约金额较小，某银行柳州分行的合同目的并非无法实现，本案还未达到法定解除条件。双方应继续履行借款合同。

谭某行借款后，没有按约定还款付息，出现了违约情形，其行为违反了诚实信用原则和合同约定，应承担向某银行柳州分行偿付拖欠的当前到期的本金771.85元、当前到期的利息711.46元，并承担因其违约给某银行柳州分行造成的律师费、诉讼费和保全费损失。但是对于某银行柳州分行诉请的律师费，由于法院在本案中并未支持某银行柳州分行解除合同及清偿未到期的借款本息的诉请，根据公平及诚实信用原则，在本案中，法院以某银行柳州分行于立案时提交的打印日期为2019年7月31日的《某银行个人贷款对账单》载明的截至2019年7月31日，谭某行拖欠当前到期的本金为1521.84元、利息1751.91元、罚息10.05元之和3283.8元作为本案律师费用的计算基数，根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》及《广西壮族自治区律师服务收费标准》，酌情支持1000元。

之后，谭某行还应按约履行合同义务，按照还款时间（每月16日前）、每期还款金额按月归还每期的贷款本息，若之后谭某行出现的违约情形已达到了足以影响某银行柳州分行合同目的实现的程度，某银行柳州分行可依据法律规定再另行提出解除合同的诉请。

另外，由于涉案抵押房产并未办妥房屋他项权证，温某某应按合同约定对谭某行的借款承担连带责任保证。温某某承担了保证责任后，有权向谭某行追偿。

对于某银行柳州分行要求对涉案抵押房屋的处置价款享有优先受偿权的诉请，法院认为，某银行柳州分行办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来债权的实现，某银行柳州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案抵押权并未设立。某银行柳州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，法院不予支持。

广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出如下判决：

一、谭某行于本判决生效之日起十日内向某银行柳州分行偿还截至2019年10月23日已到期的拖欠本金771.85元、拖欠利息711.46元；

二、谭某行于本判决生效之日起十日内偿付某银行柳州分行律师诉讼代理费1000元；

三、温某某对谭某行上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；温某某承担保证责任后，有权向谭某行追偿；

四、驳回某银行柳州分行的其他诉讼请求。

判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

【法官后语】

本案的借款合同虽然约定了借款人未按时归还借款本息的、贷款人即有权解除合同，但社会大众对于自身“不能按时”还款到达何种程度银行才会要求解除合同的理解与银行一方的理解有所不同。为了顺利获得住房贷款，从而能够购买一套安身立命的住所才是借款人在签订借款合同时的主要目的。在签订借款合同时，银行处于强势地位。民众在签订借款合同时不会有“只要我一两期违约、银行就会起诉解除合同”的心理预期，同时在签订合同时银行工作人员也没有对借款人作出相应说明和解释，这就导致一般民众对其在拖欠银行多少期和多少金额的贷款后银行将会诉诸法律程序的心理预期与银行一方存在不同的理解。从这一方面来讲，借款合同中对“不能按时”还款的期限的界定不明确，一般民众可以作不同的解释。故不符合约定解除的情形。

本案是否符合法定解除合同的情形？判定合同是否达到法定解除条件，还需以《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”的规定作为审查判断的标准、依据。具体到本案中，借款人谭某行虽然在合同履行期间出现了逾期还款情形，但在起诉后已偿还了大部分款项，以其行为表明其有继续履行合同的意愿，且谭某行的本案违约行为并未达到不能实现银行合同目的的程度，故承办法官认为本案也不符合法定解除合同的条件。

笔者建议，金融监管部门应监督银行完善住房借款格式合同中关于“可解除合同应达到的违约程度”的相关条款。避免出现借款人仅仅拖欠一期、两期款项就被银行起诉至法院，要求拍卖房屋、诉请大额律师费，从而损害一般民众利益的诉讼事件，既不利于调解，也不利于社会稳定。考虑到亲属患重病等需要筹款的时间，除借款人下落不明或已知借款人因违法犯罪被羁押、借款人财务状况明显恶化等明显没有还款能力的情形外，银行应待借款人逾期还款达六期后再诉至法院较为合理，应给予出现了一时困难的借款人相应的筹措还款的时间和机会。承办法官认为，银行所订立的“借款人不能按时支付本息的，贷款人有权解除合同”条款和违约三期内就起诉的情形也许太过苛刻，银行除收取利息外还应承担为社会和民众提供融资服务，维护社会大局稳定的社会责任。住房借款合同期限均较长，还款期通常为240期至360期。银行不应在借款人仅仅违约两三期时就起诉，安居乐业的房子动辄被拍卖及大额律师费带来的负担，既不利于社会稳定，也增加了执行的难度和压力。

此外，该案于2019年11月7日审结，该案宣判后，借款人谭某履行了生效判决规定的义务，双方均服判息诉，截至目前某银行柳州分行与谭某行签订的借款合同仍在继续履行过程中，某银行收取贷款利息的合同目的仍能持续实现。在此，需要提醒法官们注意的是，自2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”即在办理2021年1月1日新受理的关于“已办理抵押预告登记”的抵押房产的案件审理过程中，法官还需要额外审查已办理抵押预告登记的抵押房产“是否已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效情形”，若2021年1月1日之后抵押房产已经办理了不动产首次登记且不存在预告抵押权失效的情况，则抵押权自预告登记之日起设立，在具备上述条件时债权人要求对抵押物实现抵押权则于法有据，法院应予以支持。

编写人：广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 黎鹂 zEN7eHLTFSzlVV0X5HQzweJo3bqIDFrPoOQlMtGtQdjwvfYrdMU64A+lng7EdUqQ