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一个个工业园区相继荒废，却没能阻挡另一批的崛起。于是，有条件的干得风风火火，没条件的也不甘示弱、创造条件硬着头皮上，却是栽下了梧桐、引不来凤凰，以致诸多园区终成了“空城”。有些园区甚至连自己是怎么死的都不知道，殊不知以下十大变量若不厘清，又如何“生死涅槃”？
1. 土地财政“无以为继”。 2014 年全国土地出让面积同比下滑 25.9% ，合同价款 3.34 万亿，下降 20.6% ，到 2015 年一季度国有土地使用权出让收入同比减少 3897 亿元， 4 月 300 个城市土地成交金额同比降幅高达 65% 。虽然地方短期仍难以摆脱对土地财政的依赖，但土地出让金的急剧缩水已成地方财政难以承受之重，尤其是二三线城市 2014 年土地出让金分别下降 30% 和 48% ，这无疑敲碎了园区的“金饭碗”。以前靠卖地就能吃饱，但如今开发饱和、可卖之地越来越少，园区还能只靠卖地卖房就能“站着把钱给挣了”？
2. 环保成了头悬之剑。因为片面追求 GDP 和短期利益，部分园区不计环境成本，透支生态，结果即便引来了产生税收的凤凰，但糟糕的环境也留不住人，比如北京雾霾就让诸多外资总部撤离。环保显然已成园区不容忽视的重要因素。因为，诸多地方早已卸下唯 GDP 的高帽子，更多要求与环境的包容性增长；而去产能去的就是高污染、高耗能，传统行业纷纷因环保红线而变；就是企业入驻园区，也不再盯着优惠政策，而是环境是否宜居。园区若再不把环保当回事，搬起石头砸自己的脚不说，又拿什么吸引企业？
3. 未准备好产业升级。中国轰轰烈烈的去产能运动将钢铁、煤炭、光伏等不少产业“打回原形”，依附其上的园区“皮之不存，毛将焉附”，矿产园区“凋零”、钢贸城“人去楼空”即是写照。可诸多园区对此后知后觉，即便明知工业 2.0 将向工业 4.0 升级，却对板上钉钉的现状无计可施，既舍不得现有财税大户，又“腾笼换不来鸟”，如何让自己从 2.5 产业（生产性服务业）向 4.5 产业（智能性服务业）升级？园区未雨绸缪不够，只能任凭风吹雨打，可迎接未来或许就得积极面对这场产业转型做好战略预埋。
4. 对自贸区认识不足。诸多园区以为自贸区与自己无关，可现实是，自贸区虽是中国对外应对 TTP/TTIP （ Transatlantic Trade and Investment Partnership ，跨大西洋贸易与投资伙伴协议）的试验田，却更多是对内要求全方位改革的阵地。自贸区都不再是政策红利的洼地，经济特区、产业园区等还能再等着“天上掉馅饼”？ 2014 年 12 月国务院就发布了清理优惠政策的 62 号文，结果导致相关政策单方面“食言”，地方公信力下降，招商引资陷入停滞。虽然 2015 年为维稳实体又出台 25 号文“缓行”，但其实大家心知肚明，那个对优惠政策“等靠要”的时代已然翻篇。未来园区长期依赖的“地价减免”“税收返还”等都将逐渐退出历史舞台，进入真正比拼实力、靠改革释放红利的时代。
5. 新产业组织层出不穷。以前园区是“归大堆”，什么都往里塞。单 57 个城市依托 50 个机场就规划了 58 个临港经济园区，而大量传统企业的入驻不仅挤占了物流、制造等与航空业相关联、相促进的产业空间，还打乱了临空经济的“谋篇布局”。于是“一堆土豆放在麻袋里”之后还是“一堆土豆”，关键是怎样让“那堆土豆”起“化学变化”。不管是产业横向（同类扩张）联盟还是纵向（上下游延伸）一体化，抑或是斜向运动中跳跃式联系，如今就连园区都在变身平台，企业将在广泛建立联系中“碰撞”出新组织“火花”，八爪鱼式组织架构、“互联网 + ”等跨界合作都将“甚嚣尘上”。
6. 新资本力量将崛起。园区曾创造辉煌的“三板斧”即优惠政策、卖地生财与传统产业支撑，如今都被现实釜底抽薪，而第四次金融大发展恰恰将在中国“爆炸”，园区的未来重心将随之从做“地主”转向利用资本的力量。国家推出 PPP （ Public-private Partnership ，公私合作关系）模式消解债务；地方出台产业引导基金，用 1% 的政府资金撬动 99% 的社会资本，就已显示资本的力量。实际上，当前不仅多路资本瞄上产业地产这块香饽饽，园区们也在嫁接金融上“各显神通”，不是地产基金化就是股权投资多元化，新资本模式已然“显山露水”，张江转型“科技投行”，即是典范。
7. 招商模式的版本升级。园区以前是靠“土地 + 关系”，往往来者不拒，拉进篮子里的都是菜；后来是靠减免税收制造政策“洼地”，有选择性地拉进自己喜欢的菜。如果说以前园区处于强势地位，那么如今在园区过剩下，不仅税收、土地、能源价格等优惠靠不住，就是企业对园区诸如环境、服务等要求也多样化了，招商进入了双向选择。尤其是负面清单一来，政府都退出舞台主角，园区又岂能喧宾夺主？这就不难预见，未来园区招商将从自己唱戏转向搭建平台，更多让政策引导、市场唱戏、国企当先锋、民企跟着进，自己则变身“导演”，提供多元化服务罢了。
8. 管理模式的功能进化。因为传统园区“九通一平”的时代已经过去，未来园区将从盖房子到搭平台、从聚产业到创服务，进入城市化发展和智慧运营阶段。毕竟园区再也不是单纯卖地卖房的开发商，也非仅仅与产业客户捆绑、提供综合服务的运营商，而是这两者的综合，更可能是整合社会资源、多元化投资的平台，有些甚至出现业务平台集成，连产业链都内置了。因此，伴随功能、服务多样化，园区将改变单一直线型管理，以项目模块化的剥离与嵌入进行运营，而管理也将由重变轻，从自己开发投资到引入资本开发，提供服务管理，更多将向功能集成、平台管理转型。
9. 培育产业，形成经济生态。正因园区将从开发商转向平台运营商，其成功关键还要看能否启动引擎（树立标杆）、激活产业进而积聚人气。诸多园区变空城，就在于脱离现实需求，结果没有人流，再好的住宅又卖给谁？如此看来，园区并非造几栋楼、搭个平台那么简单，还要通过“以产兴城”“产城融合”来形成良好生态。既有参天大树（国企等纳税大户），又有灌木丛（创新力较强的中小企业），还有上下游企业的相互传导，更有资本、科技等力量的辅助，从而逐渐形成城市商业氛围。尤其在初期，园区既要利用周边资源形成互补，又不能过度依赖外部，一旦条件成熟，外部大循环启动内部，而内部又能自我循环，那么与周边的地缘关系自然将“先升后降”。未来园区将呈现社会化、数字化、生态化的立体发展，一旦产城融合，园区就将融化在经济生态中。
10. 跳跃发展，从“城堡”走向“田野”。尤其在互联网冲击一切传统产业之下，园区已无法再专注于自己的“一亩三分地”，就连自贸区都有了“网上自贸区”的创新，若再不用互联网思维武装自己，园区故步自封岂非等死？自贸区先行先试，就提出“可复制可推广”，因此，未来园区将在“百家争鸣”中凸显自己的个性，并呈现跨越式突围，比如挣脱资源禀赋限制，出现园区平台网络化，“飞地”对接等模式。届时，园区突破固守的碉堡，不仅将“飞入寻常百姓家”，更将伴随“一带一路”走向世界。