下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
袁明
在实际生产中，原土地承包经营权人为了获取更高利润，或者因经营方面的种种原因，常常将已有的土地经营权进行转让。但是作为承包人，必须严格遵守我国的土地用途管制制度，严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。如果承包人违反土地规划和改变土地用途，违反我国的土地管理制度，那么即使将土地经营权进行转让，其后续的转让行为也是无效的。
2010年8月6日，顺京农业公司与华荣公司签订土地承包经营权转让合同，约定顺京农业公司将位于北京市某区一处农业设施项目地块使用权及地上物所有权转让给华荣公司。主要内容包括：“上述土地房屋建筑面积为15平方米，大棚使用面积为404平方米，土地使用面积为781平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积），另附手写内容‘另有通道9平方米’。土地使用年限详见土地使用证书。双方同意上述土地及地上物金额为16万元，华荣公司同意在2010年8月6日之前将16万元全部汇入顺京农业公司指定收款单位，顺京农业公司同意在2010年12月31日前向华荣公司交付土地及地上物。华荣公司应按期向顺京农业公司物业管理中心交纳各项水费、电费、物业费等费用。”华荣公司于签署合同当日支付给顺京农业公司土地及地上物款16万元。后顺京农业公司将合同记载的土地及地上物交付华荣公司。
2017年8月8日，地块所在镇人民政府向北京市规划委员会某分局出具《案件协查函》，请北京市规划委员会某分局出具包括该地块在内的种植园业主所搭建的建筑物是否取得规划许可的证明。协查结果为上述工程未取得《建设工程规划许可证》。同年8月24日，镇政府对该地块上的大门、围墙、看护用房、硬化地面予以拆除，损毁部分大棚。
2020年1月13日，华荣公司将顺京农业公司起诉至法院，要求顺京农业公司退还已支付的未履行使用年限的租金10.9万元。
庭审中，原告华荣公司向法庭提交了合同、收据、土地使用权证书、行政判决书、行政诉讼案件卷宗等证据。法院经审理后依法判决顺京农业公司于判决生效后七日内返还华荣公司租金10.9万元。
我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均禁止未经合法手续审批的改变土地用途的违法行为。承包土地、流转土地不得改变土地用途，严格限制农用地转为建设用地，对耕地实行特殊保护。未经合法手续审批改变土地用途的流转合同，应被认定为无效合同。本案中，华荣公司与顺京农业公司签订的合同约定土地合同承租期限为三十年，且双方约定的租金支付方式为一次性支付，不符合一般农业经营性租赁合同的租金支付方式；双方约定的占地面积包括房屋和庭院，收费项目包括水费、电费、物业费，且约定的交付条件包括厨房、卫生间等居住设施，超出了农业大棚用于种植所需的条件。另外，根据北京市规划委员会某分局出具的协查结果，涉案工程未取得《建设工程规划许可证》。镇政府根据规划部门的认定，对涉案地块上的大门、围墙、看护用房、硬化地面予以拆除。可见，案涉合同的实际目的并非单纯的农业种植，而是包含休闲居住成分，改变了原有土地用途和性质，违反了《土地管理法》的强制性规定，故双方签订的合同应属无效。合同无效后，顺京农业公司返还华荣公司的租金应按照华荣公司实际占用的时间予以酌减。现华荣公司主张返还租金的数额未超过法院核实应返还租金的数额，故对华荣公司主张的退还租金10.9万元的主张，法院予以支持。
《中华人民共和国土地管理法》
第四条 国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第十八条 承包方承担下列义务：
（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设；
（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；
（三）法律、行政法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
无效合同就是欠缺民事法律行为的有效条件，自始没有法律约束力，不发生法律行为固有效力的合同。在《民法典》实施之前，原《合同法》规定了五种合同无效的情形。《民法典》实施后，将合同效力方面的规定放在了总则编下民事法律行为一章的民事法律行为的效力一节，而未放在合同编合同的效力一章中，并且对原《合同法》关于无效合同的规定作了一些修改。《民法典》第一百四十四条规定：“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为（即通谋虚伪表示行为）无效。第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”本案中，人民法院正是根据相关事实和《民法典》第一百五十三条之规定认定华荣公司和顺京农业公司签订的土地承包经营权转让合同无效的。
毫无疑问，人民法院可以主动审查和认定合同无效。当合同违反了法律、行政法规的强制性规定或者损害了国家利益、社会公共利益时，即使双方合意的合同也不能得到法律的认可，人民法院当然可以主动认定合同无效。本案法院正是基于该法律规定认定涉案土地使用权转让合同无效。本案中，华荣公司和顺京农业公司达成合意后受让了涉案土地的使用权，并且向顺京农业公司支付了相应的对价，但是上述行为无法掩盖涉案土地使用权流转的违法性。
我国《民法典》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，华荣公司显然明知其受让的土地被顺京农业公司改变了原有土地用途和性质，违反了《土地管理法》的强制性规定，但其为了经济利益仍然决定受让该涉案地块。因此，华荣公司也属于有过错的一方，也应当承担相应的责任。所以，在合同被认定无效后，华荣公司只能拿回其合同剩余期限内对应的租金，而无权主张其他方面的损失。顺京农业公司除必须退还给华荣公司相应的租金外，还将面临地上物被人民政府依法强制拆除的后果。
合理利用有限的土地资源，切实保护好耕地、林地等农业用地，是关系国计民生的大事。农村的耕地主要用于农业生产、种植，农民朋友如果需要在耕地上修建房屋，应根据《土地管理法》的相关规定依法办理土地用途变更登记手续，取得有关部门的行政许可。擅自在耕地上修建房屋、挖沙、采石、采矿、取土以及建窑、挖鱼池等，都是违法改变农村土地用途的行为。相关个人和集体在追求经济效益的同时，要进一步增强法律意识，切勿心存侥幸，触碰法律红线。