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明代在京畿地区设立的数以百计的卫所当中，天津卫的设立最具历史价值。正是因为天津卫的设立，才带动了周边地区经济的快速发展和人口的增加，也使得这座卫城在两三百年的时间里成长为北方的经济中心。为什么要在这里设卫呢？这需要从天津独特的历史地理位置说起。
古老天成的海河，孕育了天津的城市生命。隋朝开通了大运河，把海河与黄河、淮河、长江连接起来，这样就使地处运河北端，兼有河海运输之便的天津一带的地位重要起来。从唐朝时起，这里开始有了正式的名字，叫“三会海口”，也就是指海河、运河与渤海交汇的地方。
但三会海口的区位优势只是为天津城市聚落的形成提供了基础条件，等明太祖攻下大都后在此设卫，才有了城市的雏形。明成祖迁都北京后，天津因为兼具河海运输之便，才有了进一步发展的空间。
选定在天津这个地方设卫，是多种因素促成的，天津地方志专家郭凤岐将其概括为五个方面：第一，是漕运的地位。早在金元时期，海河的三岔河口（北运河、南运河与滹沱河的交汇处）就成为漕运的重要转运枢纽，并形成了聚落。到元大德三年（1299年），每年漕粮运量增至三百万石。第二，是盐业的发达。元初，就在此处设立三叉沽盐场，设灶煮盐；又设立三叉沽司，管理盐场事务。第三，是军事的要地。这里既是海防前线，又是京畿门户，宋辽对峙时还是边防要地。所以，宋政权在界河（当时对海河的称呼）南由东至西设了多个寨铺，金政权则设立了直沽寨，“寨”也是一种防御设施。第四，是寨、镇、城的逐步发展。金政权设立的直沽寨有驻军7200人，元政权在延祐三年（1316年）设立海津镇，到明永乐二年（1404年）天津卫城筑建时，距海津镇建立只有78年。第五，是地理优势。
郭凤岐的概括比较全面，但我们觉得还有一个因素促成了天津卫的设立。“靖难之役”中，明成祖朱棣在直沽率兵渡河，夺得天下。朱棣久居北平，深知直沽作为“海运商舶往来之冲”，地位十分重要，因此决定在直沽设卫筑城，分兵把守。他考虑到直沽是自己当年率兵渡河的地方，因此把在直沽所设之卫，赐名“天津”，意为“天子的渡口”。
根据明成祖朱棣的旨意，明永乐二年十一月二十一日（1404年12月23日），在直沽设立了天津卫；永乐二年十二月九日（1405年1月9日），添设天津左卫，同时在此筑城浚池
；明永乐五年（1406年），改青州右卫为天津右卫。
这就是天津卫、天津三卫和三津的由来。
天津三卫都由后军都督府管辖，三卫足额兵士16800人，管辖南运河以南至今山东德州以东地区。三卫衙门均设在天津卫城内，天津卫署坐落在北门内大街大仪门西，天津右卫署坐落在北门西三官庙前，天津左卫署坐落在东门里大街北侧。卫的指挥机构均为卫指挥使，所设官吏有指挥使1人，正三品；指挥同知2人，从三品；指挥佥事4人，正四品；镇抚司镇抚2人，从五品。千户所的官吏有正千户1人，正五品；副千户2人，从五品；镇抚2人，从六品。百户所官员为百户，正六品。你看，天津三卫的各级官吏就有这么多人，再加上那些兵士，也够规模的了。
天津三卫的屯田亩数也不少，总共设立了143个屯堡，分散在静海（今天津市静海区）、兴济（县治在今河北省沧县兴济镇）、南皮、青县、沧州等州县境内。
面积如此广阔的田地，数量一定不小。卫所军士的屯田，加上不断加入的民间屯田，以及开渠灌田、治水垦田、南稻北植等农业生产条件的改善和技术引进，改变了天津周围的经济环境，提升了天津的经济实力。
天津卫设立之初，只是出于屯兵和军事防御的目的，但后来天津卫的经济却获得了迅速发展。促进天津卫经济迅速发展的原因是多方面的，我们归纳为如下几项：
一、明成祖迁都北京后，天津卫的军事地位进一步强化
天津卫的设立与明代其他卫所的设立目的是一样的，职能范围仅限于与军事有关的方面，如筑建城垣、戍守卫城、屯田、军事训练等，但由于天津卫的特殊地理位置，又增加了监督保护漕运、修建和保卫粮仓等方面的职能。明成祖迁都北京后，天津作为拱卫首都的门户，军事和政治地位凸显，衔接了南方、首都和辽东前线之间粮饷、军队和装备的供应。明万历二十年（1590年），日本军队攻陷朝鲜意欲进犯中国时，天津是从海上援助军队和物资的输送中心，以及后金政权（即后来的清政权）发兵攻明，天津遂成为调兵、筹粮、运饷乃至打制兵器、筹备物资等的军事基地。军事地位的进一步强化，必定要带动地方经济的发展。
二、明代漕运的兴盛，带动了仓储业和其他行业的发展
明代天津是南北方海运和运河的交通枢纽。明永乐十三年（1415年），南到钱塘江口，北至大通桥，全长1700余千米的南北大运河全线贯通，河运大便，从里河运粮的比重大大上升。据著名历史学家白寿彝研究，明代也有海运，“海道之可考者有二，一为自淮安至天津卫的海道，一为自天津至辽东的海道”。并说：“明的海运，永乐间最盛时，北京辽东二处每岁约共一百石。”
但在当时，江南地区才是征收漕粮的主要地区，江南数省民运粮至淮安等4仓，然后分遣官军就近挽运，接力搬输，每年4次，约在200万—300万石之间，以后增至近五六百万石。
大量的漕粮汇聚储存在天津，促使天津及附近囤积粮食的仓廒迅速增加，这些仓廒既有露天的，也有永久性的，从15世纪中叶的不足百间，到17世纪初增加到300余座。为了加强对漕运的管理，天津卫还设立了户部分司。到正统年间，各仓所贮水次官粮“动称万计”，天津成为明代重要的漕粮储屯所之一。
漕运的兴盛，在带动仓储业发展的同时，也带动了其他行业的发展。明成祖迁都北京后，天津随之成为重要转漕中心，那些承担运输漕粮、从事工役的卫所军士，后来逐渐成为从事造船、修船、驾船、搬运、治河的居民，与漕运、仓储相关的行业获得了发展。
明弘治三年（1490年），设整饬天津按察司副使一员，以统率天津三卫军兵，“操练军马，修浚城池，禁革奸弊，兼理词讼，监管运河事”
。这样，就改变了过去“三卫势均，纷无统纪”“同处一城，不相统属”的局面，加强了对天津三卫的统一管理。明弘治六年（1493年），天津卫城颓圮，明政府乃命副使刘福监督重修。重修后的天津卫城“四围九里，高三丈五尺，广二丈五尺，门四，临河无池”。这次重修天津卫城完成了从卫军屯田、戍守据点向新型经济、商业城市的过渡，这对天津地方经济的发展和商业中心城市的形成，起了一定的促进作用。
三、明代漕运的发达，推动了商业的发展与繁荣
在天津交通枢纽功能不断提高的同时，必然也带来城市本身经济的发展。明政府准许运送漕粮的水手和商人夹带各种土特产品（“土宜”），每船夹带的“土宜”从最初的十石增加到八十石，这些来自江南和闽粤的日用品、奢侈品在天津卸卖，带动了天津商业的发展。明代初期天津境内有盐场，明末时的产量仅次于两淮，居全国第二位。盐业是官府专卖垄断，其产销有严格的控制，长芦盐行销的地区是河南以北，天津盐商利用官府发放的盐引将盐运销各地，又带回土特产品，获利丰厚，是天津财力最雄厚的商人。
当时北方广种棉花，但因地土高燥，纺织技艺不精，故棉贱而布贵；南方地土卑湿，纺织技艺精良，却因地窄人稠，无法广种棉花，故布贱而棉贵。各地商人欲擅其利，乃借运河之便贩运，出现了北棉南运、南布北销的局面。天津就是北棉南运、南布北销的重要枢纽之一。那时，北河之棉，分别沿永平新河、白河运达天津；西河之棉，沿大清河、滹沱河、西河运至天津，转赁河、海船舶或漕船南下售卖。待船北返时，就载南布抵天津，或就地销售，或转车、船运往他处。
由于漕运的兴盛与发达，明中叶以后，“天津地区的商品经济有了一个较大的发展，由单纯的官运粮米及物资中转站发展成为各地商品及货物集散的北方商业中心城市”
。这样的判断有些误差，我们应清楚地看到，“明代天津的形成和初步发展仍然依附于首都北京，作为拱卫京师和保证北方粮饷通畅的军事重地，没有脱离开传统城市的发展轨迹”
。明代天津的经济功能虽然大大发展，但依然是以军事堡垒为主的城市，是北京的附属城市，是以保证北京的经济与军事安全为主要功能的城市。
但是，在当时天津经济发展和人口增加的形势下，一些新的问题出现了，这些问题不是天津三卫本身所能解决的。我们摘抄几则史料，借以窥见经济发展与行政官吏设置缺乏之间的矛盾：
明正统四年（1439年），天津卫上奏：本卫屯田皆在河间地方。比因夏秋雨多，冲决河岸百有余里，屯田淹没，请筑塞以免后患。
这则史料表明军屯与地方州县管辖权之间的矛盾。尽管卫所的屯田属于卫所自己管辖权范围内的事情，但由于内地卫所的屯田多分布在州县辖区内，若需要建设大型的水利工程，没有州县的配合恐难以完成。而且，屯田军士的身份也在发生渐变。“这部分人口，虽在明初即已寓兵于农，军农兼顾，但当时侧重点仍在军，而后来由于繁重的屯务，使他们不得不把注意力更多地由军事转向农业，将农业渐渐当成了本业，军事则成末业。与其说他们是军人，毋宁说他们已渐渐变为农民。”
屯田军士的身份渐渐变为农民，肯定要追求经济利益上的最大化，他们面对水灾的威胁，怎会不着急呢？
明成化七年（1471年），兵科给事中秦崇上奏筹边四事，其第四事为：天津为南北要冲，有盐海之利，其民嗜利不畏刑法。且沿河军卫俱有府州县以相钤辖，而天津既无有司以控制，又无驿递以送迎。都督陈逵镇守而居于通州，未尝一至其地，所以恣肆尤甚。况今水旱相仍，倘有相聚为梗者，岂不深可虑乎？乞选都指挥一人守御，且设馆驿，以便往来，则积习之弊可以渐革矣。
这则史料直接说明了天津没有州县“以相钤辖”的困境，不畏刑法的嗜利之民容易聚众闹事，必须要有地方官加以辖制。可都指挥仍属军职，他们怎么能够处理那么多的民事纠纷呢？
《明神宗实录》记载明万历二年（1574年）事情，有这样一条：天津三卫，原置河间府管马通判一员，专理兵备道公务，稽查三卫夫役钱粮，问理军民词讼。吏部谓，天津居河间之北，离所属州县太远，既管马政，马户赴验往还劳费，赴部掣批通经两三月，公务废阁，且官不系统辖，师生不遵提调，殊为窒碍。本府清军同知原辖军卫，堪以更置管马通判，掣回本府，从之。
这则史料表明行政系统的官吏已经渗透进军事系统内部，此即河间府管马通判。以府管马通判“稽查三卫夫役钱粮，问理军民词讼”，行政权已经凌驾于卫所权力之上，如何处理这种“不系统辖”的矛盾，是考验统治者政治智慧的绝佳案例。但是，卫所制度不取消，这种矛盾就无法从根本上消除，而卫所制度的取消只有等待改朝换代以后了。