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从人类整个发展历史而言，产业总是由第一产业、第二产业到第三产业由低到高不断向前发展变化。美国地理学家诺瑟姆曾将城市产业划分为四个阶段，分别与不同的产业结构特征和生产方式相对应。见表 2-1。
表 2-1 城市工业化四阶段
资料来源：李冬生。大城市老工业区工业用地的调整与更新——上海市杨浦区改造实例[M].上海：同济大学出版社, 2005.
经济发展的一个显著特征是城市产业结构的演化。
工业化的发展不断将越来越多的人口从农业及工业生产中解放出来，为第三产业的发展提供了可能，而后工业化时期第三产业的迅速发展，又为进一步吸纳传统产业富裕人员创造了条件，从而推动城市的发展。伴随着生产力的发展，主导型产业、生产方式会相应发生转变，城市性质发生改变，从而导致城市产业结构发生改变。
城市产业结构的变化，主导型产业的改变，促使产业在城市市域范围内重新分布，产业用地重新调整。
工业化前期，机器大生产吸引大量农村劳动力涌入城市，相对落后的工业生产不能远离居住区，造成城市工业、仓储、生活用地交错布局；工业化中期，城市进入郊区化时期。随着工业发展，城市中心区原有空间愈加饱和，城市环境恶化，工业污染、城市中心的天价地价等问题导致许多工业企业纷纷倒闭或转向城市郊区寻求发展，而同时交通技术的发展，极大地提高了人们的出行速度，拓展了人们的活动范围，为城市人口与城市产业郊区化迁移提供了可能性，产业用地郊区化；三是后工业化时期，在这个阶段，第三产业占居主导地位，伴随着传统工业的衰落，城市中心区逐渐成为商业、金融、服务业的用地。许多城市的原有基础设施，特别是那些在 18 或 19 世纪末迅速扩展的工业城市，由于前期对于工业基础设施大量的投入，更是变得越来越跟不上时代发展的步伐，城市内部出现大量的城市产业用地需要功能调整。
大量事实证明，传统工业高投入、高消耗的生产方式已陷入严重的危机之中。工业化的矛盾与困境，突出地表现在人类与自然的关系中：首先，高效率与高污染的矛盾，生态环境恶化严重，造成了日益严重的环境污染，这就是“大量开采→大量生产→大量消费→大量废弃”的单向生产过程。工业文明的高效率、高消费完全是建立在高污染的代价之上的。其次，资源短缺与劳动力过剩的矛盾，造成能源危机、资源枯竭。工业的高效率必然带来劳动力过剩，而劳动力的再投入又造成了更高的生产力，使工业文明的“大量生产、大量消费”的特征非常突出。
但是地球的资源是有限的，人们已经看到了相应的自然资源的匮乏，例如淡水资源、化学能源以及主要矿产资源的日益紧缺。面对这种困境，人们不得不寻求新的生产力和生产方式，寻求一种可持续的物质生产方式来替代传统产业，而高投入、高污染的传统工业逐渐走向衰败。
经济的发展带动城市的发展变化。二战以后，由于西方发达国家在经济上普遍得到恢复和发展，因此城市的发展速度加快，尤其是在北美和欧洲的一些城市，这些城市发展的过程最显著的特征就是先后经历了城市化、郊区化、逆城市化和再城市化四个阶段。在城市发展的四个阶段中曾出现过层出不穷的问题，其中城市的郊区化、逆城市化发展对工业废弃地的产生影响最大。
城市的变化是一个连续的过程。20 世纪 50 年代是发达国家战后经济迅速增长的时期，也是发达国家战后城市人口增长最快的年代。在这一时期，发达地区的工业、服务行业以及政府部门的活动都迅速扩展，使非农产业的就业机会，尤其是大城市的就业机会大大增加，相应地，从事资源产业和农业的劳动力数量却减少了，这导致大量人口连续不断地向大城市集中，大城市迅速增长。在这一时期，人口从农村向城市迁移，城市人口逐渐向大城市集中，大多数城市的中心地区都比周围地区人口增长得更快。经济的平稳高速的增长，使得北美和欧洲国家呈现出一派富足祥和的气氛。
20 世纪 60 年代，随着经济的发展，人们的收入提高，对良好的居住环境的向往和对住房地点的选择性也随之增强。同时，交通事业的发展，高速公路系统从城市中心向郊区和相邻的农村地区延伸，为人们从城市中心向郊区迁移创造了条件。另一方面，伴随着经济的平稳高速增长，城市生活出现消极方面。在城市化进程中崛起的大中城市因人口膨胀而引发高犯罪、低就业、生态环境污染、传染病肆虐、交通拥挤、住房紧张、发展空间受阻等城市病症，伴随着城市化的进程而日益严重，给城市居民身心健康、城市进一步发展造成了许多挑战和威胁。一系列的原因促使人们从城市中心搬迁到郊区。在郊区化的过程中，首先是居民从城市中心迁移到郊区居住，然后是工业、商业和零售业也逐渐向郊区迁移，最后是高新技术部门也迁移到郊区。城市中心区活力开始下降。
20 世纪 70 年代，世界经济格局发生了根本性变化，新一轮的国际劳动分工使得很多城市进行了广泛的经济重构和调整，导致工业结构变革。由于城市环境对工业发展的制约，加上工业高度密集、结构老化，使工厂生产利润降低。因此，一些工厂重新在郊区或农村建立新厂，吸引劳动力由城市转向郊区或农村，形成城市人口外流的逆城市化。1973—1974 年的石油价格上升对西方经济产生了严重的冲击，导致发达国家在 20 世纪 70 年代中期出现经济衰退，加上农村地区公共基础设施的日趋完善，私人服务机构的逐渐增加，国防工业有关的研究机构、新建立的高等院校常常也将地址选在远离大城市的农村地区，使得这些非制造业地区的人口增加，各种原因促使居民、就业和投资从大的制造业城市和大城市区域转向小城市、城镇和农村地区等非大城市区域，逆城市化现象出现。
逆城市化现象，主要特征是居民迁移的方向发生了倒转，即20 世纪五六十年代的向大城市区域迁移变为向非大城市区域迁移，大城市经历着居民的净迁出，人口数量减少，而小城市和城镇以及部分农村地区人口却迅速增长。
随着居民向非大城市区域的迁移，工业也逐渐向新的地区和非大城市区域迁移，城市的许多功能都从城市中心或内城向城市群转移。发达国家的逆城市化试图解决城市环境恶化、居民拥挤等问题，使城市经济和城市化向郊区、遥远的乡村扩散，使整个社会生活质量得到提高，但逆城市化过程中又出现了一系列新的问题。首先，一些新兴的工业产业、经济活动中心、资本、劳动力等随着居民的逆向流动也出现了逆城市化趋势，随之城市经济活动水平下降，导致城市的衰退，大量工业用地被闲置，土地资源被浪费，并伴随出现严重的社会问题，而闲置区域周围的城市生活水平也随之降低。其次，随着城市中大量中高收入者的迁出，城市中心逐渐成为低收入者聚集的地方，有的甚至沦为贫民窟，从而导致了城市中心区甚至整个城市的衰败，城市失去活力。
在过去的几十年间，北美和西欧的许多城市都经历着现代史中最为急速的变革。这种变革体现在两个方面：一是由于城市产业结构的重组，使得城市作为制造业中心的作用基本被终结，取而代之的是城市成为第三产业的基地和消费的场所。二是郊区化和逆城市化的趋势，这种变化使得城市的许多功能从城市中心或内城向城市郊区或更远的地方转移。
这两种变化，直接导致了许多西欧城市中大量建筑和土地被闲置，环境品质下降，失业劳动力的大量增加和随之而来的各种城市问题。这种衰退，在那些传统工业城镇、城市甚至区域表现得尤为明显，特别是那些传统上以化工、纺织、钢铁、机械制造、造船、港口、铁路运输和采矿业为支柱产业的地区。面临衰退的这部分城市在承受着复杂的经济、社会、物质环境、生态环境和财政问题压力下，处理过去遗留下来的夕阳产业的同时，还要为工业废弃下来的土地复兴进行探索。