下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
1898年，英国社会活动家霍华德在《明日的花园城市》一书中指出：要解决城市开发、扩张带来的种种难题，必须在城市与乡村之间寻求一种平衡。这便是人类社会最早关于产业园区的规划思想。100年之后，随着中国经济的迅猛发展，霍华德关于花园城市的理想在中国落地生根。无疑，产业园区在中国成长的路径是复杂和矛盾的。华通作为中国产业园区营造的实践者，能够以与社会紧密关联的方式去营造园区。
园区营造需要兼顾业态、生态、形态的有机统一，它关乎可持续性、可达性、多样性、开放空间、兼容性、适应性，等等。缺失个体关怀的庞大的尺度给我们的生活带来了巨大的不便，同时也必须承认，小体量无法全面满足当代社会的运转。园区和建筑的尺度感与人类意识范围的生活环境相一致才是适合的尺度。尺度必须以某种形式与自然环境相联系，园区和自然应该被同等考虑，园区不是孤岛，而是一个对周围空间的延续。
空间形态的概念也在不断的发展变化中，我们不可能将园区同自然和人工环境完全区分开来。自然和人工环境的界限变得更加模糊，并催生了一种新的空间形态，既非自然又非人工的环境。实际上，想当然地认为限制人类的活动就可以找到解决问题的方法是难以成立的，只要人类继续存在，营造活动就将发展下去。因此，园区营造作为我们身边环境的一部分，不应该是隔绝人类和现有环境的“装置”，我们需要努力建造一个与周遭空间形成连续的不被打断的环境。
华通在实践过程中总结出一些普遍性的规则，如下所述。
在目前城市化进程逐渐加快的趋势下，城市可供开发土地日益稀缺，办公郊区化被普遍接受与认同，人类生活办公方式的改变使得城市功能界限日益模糊——在这些因素的影响下，复合发展已经成了未来总部基地发展的必然选择。
如果用一句话概括“复合规划理论”的内涵，那就是：将当代所有人类生活、办公空间的建设归纳为办公、科研、商业、休闲娱乐、居住、教育等多项因素，形成按不同比例配套的复合空间，从而创造一个有活力的人居场所。
1.复合规划的优势
（1）功能的多样性。
结构技术的进步让建筑的内部空间日益得到解放，呈现出越来越大的灵活性。然而，配套设施的欠缺和交通方式的制约使其“功能多样化”的设计初衷大打折扣。在这一点上，复合规划所提供的，实际上是一种“可能性”的保证。
（2）资源利用的经济性和有效性，土地价值的最大化。
规划上有句话叫“金角银边草肚皮”，这其实是指商业和办公建筑而言的，临街面永远是最具吸引力的卖点之一。然而，换成住宅，情况也许恰恰相反：靠近中心绿地或者半封闭的外部空间，因其更强的归属感和更好的景观而备受青睐。复合开发的优势恰恰在于让每一块土地发挥其最大的效益。
（3）长久的竞争力。
以住宅为例，目前的居住区建设，很大程度上是重复20世纪七八十年代日本的老路——这种大规模的、纯居住功能的建筑群，在若干年后必定会由于缺乏活力而沦为“睡城”。因此，只有复合规划，才能从根本上提升区域活力和土地价值。
2.总部基地建设中的复合规划发展趋向
（1）综合化。
办公区规划弱化传统的纪念性手法，采用更为自由的社区式布局，强调人的需求，增加配套和室外活动空间等多元的功能。营建大型的综合社区项目，包括住宅、商店、学校和休场所；打造“自给自足”、可以提供足够内部交流的空间且与小城市规模相仿的综合大社区。
（2）商务化。
建设各种企业、企业家之间的交流活动平台。
（3）管理统一化。
总部基地建设的基本原则之一是建设方扮演物业管理公司的角色，对入驻企业首层的使用加以规划和引导。结合国外的经验，我们认为比较适合总部基地的规划指标是：平均0.6~0.8的容积率；40%以上的绿化和水面；办公区建设面积的分配比例是企业办公楼30%，服务和配套设施30%，住宅40%；采用节能、环保型建筑。
3.复合规划下总部基地的功能
（1）商务区功能。
个性化、面积不等、低密度、低高度的总部办公楼。
（2）服务区功能。
银行、保险、酒店、商业、学校、医院、信息、会议、餐饮等配套服务，法律、会计、咨询等中介服务。
（3）住宅区功能。
低密度、低容积、高绿化，以别墅、TOWNHOUSE、多层等建筑形式为主，满足不同阶层的多重需求。
（4）休闲和体育功能。
以网球、高尔夫为主的高档休闲与体育、健身等一般设施相结合，露天主题体育公园和封闭式体育场馆相结合。
一个成功的总部基地的建设将在经济、社区、交通、城市、生态发展五个层面上引领该区域的可持续发展，促进该区域的经济发展。
1.经济可持续发展
经济发展是社会稳定的坚实基础。总部基地作为城市近郊经济发展的排头兵，不但要包含高标准的商业商务设施，更应囊括一个连续的商业街区系统，并辐射周边地区，带动周边的经济发展。
2.社区可持续发展
总部基地本身并不是孤立的，它的存在必然与周边社区发生人流、物流以及文化等方面的交流。将方案本身的室内和室外共享空间的转换作为重点，是带动周边城市活力的重要手段。
3.交通可持续发展
混合功能应避免“空城”现象，使员工在郊区就近工作，降低人们不必要的远途出行需求，缓解中心城交通压力，提高交通运输系统的稳定性和安全性。
4.城市可持续发展
一次规划设计、分期实施、辐射周边、着眼未来，贯彻这一原则是保证项目顺利实施的重要前提。
5.生态可持续发展
重视园区生态环境建设，是总部基地的重要特征之一。因此，在建筑形态上也要考虑生态和景观因素：第一种方法是以低密度、独栋的小体量办公楼为主，在规划设计上留有大量的绿化空间；低层、低密度又使人对阳光和空气的需求得以满足。第二种方法是采用高层短板——高容积低密度形式。为保证在此区域的人拥有更好的景观体验，在兼顾社会效益的原则下，尽可能降低建筑覆盖率，采用这种高空和地面空间置换的概念，可以为社区留出相对更多的土地来营造环境。
产业集群是指在特定区域中，具有竞争与合作关系，且在地理上集中，有交互关联性的企业、专业化供应商、服务供应商、金融机构、相关产业的厂商及其他相关机构等组成的群体。不同产业集群的纵深程度和复杂性相异，代表着介于市场和等级制之间的一种新的空间经济组织形式。
北京中关村丰台总部基地在郊区办公和复合规划上的探索催生了“总部基地”的概念，而天香生物医药科技园、中国—东盟企业总部基地、蓝光总部基地则在此基础上根据当地区位、经济和产业条件制定相应的主题，在总部基地中初步形成了产业集群。
随着城市快速建设扩展，设立于城市近郊的总部基地今后有可能被纳入中心城内，转型成为新的商业中心或经济金融中心。北京中关村科技园区就是一例。中关村海淀园已形成以高新技术成果的研发、辐射、孵化和商贸中心为主要功能的区域，并带动北京市的北部区域发展，成为北京市的一个次中心。
以上即华通园区实践中的经验。
我们认为，很难采用一种精确的目标设定和一个清晰的愿景去营造园区。园区营造模式的创新和演变发展是复杂交织的，任何既有的经验都会变得无所适从。
模式创新是华通园区营造的起始点，甚至是一种指导原则。在这样一个指导原则下，各方面的可能性才有可能被同时考虑，并且让设定的概念和目标得以实现：针对某一目标或是应客户的要求而进行的单一的设计，已经变得愈加困难。世界发展变化的速度日益加快，价值并非单一地存在于一个维度上。在这样的情况下，园区营造完全不可能以一对一的方式进行功能配置。为了创新模式，我们需要与最终使用者进行深入的沟通，需要高度的灵活性和弹性。我们相信，一种与最终使用者有效对话的营造方式可以与当今快速而随机的时代相匹配。
过往的实践使我们有必要再次审视园区营造本身的现状。园区开发和建设都在一定程度上追求着一个美好的愿景，满足工业化时代快速增长的需求。在现实语境下，我们尝试通过线性的方式回顾一下华通的园区营造实践。为了避免先入为主的定义，我们通过具体案例的呈现，寻求一种对未来园区营造的合理期许。
北京中关村丰台总部基地