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商业地产的使用权限是一个大问题。商业性质的土地只有40年的使用权限，到期后的房地产税有多高呢？我们现在还不知道，但商铺、写字楼和公寓都面临这个问题。但缴税是好事，缴税代表我们会得到法律的保护，不缴税那才是麻烦事，要是到时候不准你缴税，那你才该心慌了。关于土地使用权到期之后的房产税的预期，已经反映在今天的市场价格里了，写字楼的租金完全是靠市场化调节的。但很多住宅用户并没有这个觉悟，他们几乎不考虑70年后的土地使用权问题，默认这个东西是可以世世代代使用下去的。虽然新颁布的《民法典》规定了，我们今天购买的房产70年后可以继续住，但很显然，必须补缴土地出让金或者房产税，这就是代价。
哪怕是欧美国家的土地，都要年年缴纳房地产税，我们也不可能出现无代价、永久性持有土地的情况。无非就是到时候用什么办法来解决问题而已，想彻底避税那是绝对不可能的。
住宅类房产之所以能冲到今天这个价格，完全是因为其价格的涨幅已经超越了租金回报，短期投机的话收益很高。你要是自住，这是刚性需求。如果你想借此升值也没问题，但要自己把握卖出的时间，且一定要卖出，因为泡沫不可能无穷尽地膨胀。所以今天的住宅类房产，其价格就已经决定了它不可能成为百年以上的财富传承载体。
如果你非要囤房，想借此将财富传承给儿子或孙子，到时候肯定会失望的。我们可以对比下2000年的商业地产价格、2010年的商业地产价格和2020年的商业地产价格。没有恒定不变的地产政策，更不可能有永恒不灭的地产泡沫。当年的商业地产泡沫，不亚于今天的住宅地产泡沫，但最后还是被压下去了。而今天的住宅地产泡沫，也许10年不破，20年不破，但我们敢说30年、50年都不破吗？
能永恒起作用的，一定不是政策，而是事物本身的价值规律，也就是租金回报。明面上7%∽8%年化收益，扣除本地城市空置率后6%以上的年化回报，完全可以成为耕读世家用来传承的新根基。至于买入后只能收租，无法转手这个缺点也不必担心，耕读世家持有的房地产从来都是只租不售，长期持有和预期持有的期限甚至不是几十年，而是几百年，卖祖田是被写入祖法、明令禁止的败家行为。这就是富豪们喜欢收租型物业的原因。
我虽不熟悉商铺类地产，只熟悉写字楼，但两类地产的原理是相通的，都是“傻瓜型收租模式”，越“傻瓜”，越适合传承给后代。更高端一点的传承办法，就是寻找收租型公司，购买其股票。什么样的企业可以辉煌百年，你就买入什么样的股票。比如说苹果公司和微软公司这种高科技企业，虽然很牛，但传承百年的概率非常低，只适合投资高手买入，一旦有衰落迹象必须尽快卖出。但像可口可乐这样的公司，传承百年的概率就很大，远远大于苹果公司。别看那一杯糖水不起眼，但被取代的概率很低。
其实A股也有类似的公司，即便是可口可乐公司的股票，也最多只能传承百年，很大概率在几百年后就不存在了。而你百年之后，儿孙们也许连以百年为频率更换新传承股票的能力都没有了。更有可能出现的情况，是这些子孙换了新的股票，最后亏得一塌糊涂。
所以，很多富豪想了一个办法：给子孙们留下ETF
，即交易型开放式指数型基金，或者干脆成立一个家族基金公司，聘请专业人士来打理，做低风险、低收益的投资组合。每年，像收租一样收取一点回报，按通胀率增大一点本金后，将其他的钱分下去，确保后代都能获得良好的教育，这就是新时代的耕读传承。
今天的富豪们，传承财富的难度远大于古代。以前，富豪们每代可以生五六个甚至七八个乃至于一二十个孩子，而今天普遍是一两个。以前的大户人家，需要经过五六代甚至十代，才能等到一个有出息、有大才之人重振家世。今天的富豪们，有些人怕是几个世纪都等不来一个优秀的后代。但他们依然把自己能做的全做了，剩下的就是尽人事，听天命了。
上面说的虽然主要是富豪们的财富传承办法，但同时解释了很多他们这么做的原理。对于中产阶层来说，这些原理是可以参考的，挑选其中一部分做自己的财富继承安排，哪怕只能维持三代，也比什么都不做要强。至少和那些放任自流的人相比，你的财富流传下去的概率大了三倍。