新时代的耕读传承

中国进入现代化工业社会后，农业经济已经无法传承社会的主流财富，所以需要建立一个新的耕读传承体系。工业社会也是可以收租的，只不过收租工具变成了物业和股票。收租型物业是指在只看租金的情况下，可以长期持有永不卖出的物业。所以住宅直接就被排除掉了，目前住宅的年平均租金回报率仅为1.5%，扣除空置率后更低，这种级别的租金只能自住，靠它来传承财富是绝对不可能的。

也许这种高估值可以再维持10年，甚至20年，但绝不可能维持30年、50年。而真正的耕读世家，是需要传承几百年乃至上千年的。现阶段，适合做中国家族财富传承的收租型物业是商业地产。10年前，商业地产非常红火，那个时候有句话叫“一铺养三代”，谁持有商铺谁发财，写字楼同理。租金收入其实没那么离谱，主要是因为售价涨幅太惊人了。

而今天这个时代的商业地产，已经需要“三代养一铺”了，因为在过去10年里，投资商铺和写字楼的人都亏惨了。10年前，最好的地段一定是给写字楼及商铺的，开发商抢着建；而10年后的今天，商业面积是要靠政府强制搭配的，不然开发商根本就不想要。即便被强制了，开发商也会先建好所有的住宅回笼资金，拖到最后才开始建写字楼，而且想方设法地将其建成所谓“商住两用”的公寓。商业地产从极热到极冷的转折点，就是其所得税和增值税的征收。今天的商业地产，买入后你就不要想着卖出了，增值部分的税费太高，流动性奇差无比，基本断绝了你通过商业地产获取炒作利润的可能性。曾经的住宅价格要比商业地产便宜得多，但今天却反过来了。

我对商铺不熟，而且商铺的选择对地段要求太高，很难互相参考。所以我在购买完自住改善房之后，打算给家里的儿子准备一些写字楼。武汉写字楼目前的租金率达到年化7%∽8%，综合空置率大约是30%，扣掉压在开发商手里没出售的，业主空置率应该在20%以下，计算得出的最终收益率在6%以上。由于疫情的影响，武汉的商铺租金虽然大跌，但写字楼的最低售价也跟着大跌，大体收益率还是差不多的。

购置写字楼作为收租型物业还有一个最大的好处，就是价格透明、租金透明、适合新手。同一栋楼里，租金的差距不会太大，售价和租金价都是全透明的，简单计算就可以得出投资回报率，不用冒险赌眼光。购买之前，可以从这栋楼的1楼走到顶楼，逐层查看真实的出售情况和出租情况。

很多人能买写字楼就不会去买期房，因为到处都是现房。交房两三年都没卖完的写字楼比比皆是，比价计算非常容易。

房产传承意味着必须长期持有，那么还有一个很重要的问题，就是土地使用权限。你的房子，是有使用寿命的，给你的土地使用权，也不是无穷无尽的。使用寿命不是什么大问题，哪怕房子是木质结构的，只要你舍得花钱，经常翻新、维护，持续上千年都没问题。混凝土高楼在欧美那边已经有将近一个半世纪的历史了，只要经常花钱维护，就能看起来和新的一样。 mApzjDg2FVaYmW8bVf2d4awLPX0YtYrX2HGgsjHjV5ApfU9WLsu8UMTGRr2MkUkH