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接下来，我给大家介绍一下用房贷来预测房价涨跌的秘诀。我们都知道，房价就像一个货币游戏，房价=货币量/供给，涌入房地产领域的货币的多寡，会直接影响房价的高低。我们的房贷，有一个基准利率，是4.9%，但是国家会依据宏观环境，对房贷利率进行上浮或下调来控制房贷总量。
根据历史经验，当房贷利率上浮的时候，从未出现过房价的暴涨，一次都没有过，因为这是比限购限贷更厉害的调控措施，从货币供应量上进行了釜底抽薪。而在房贷利率下调的时候，房价要么止跌，要么暴涨。
以2015年房地产去库存为例，为了达到去库存的目标，有的银行甚至能批出来7折的商贷。什么意思呢，就是基准利率4.9%，打个7折，利率仅为3.43%。而到了2018年和2019年，很多地方的房贷利率上浮了20%，这代表你的房贷利率是5.88%，如果是上浮30%的地方，那房贷利率就高达6.37%。
这个息差太大了，有的地方甚至就直接翻倍了。很多人买房，压根儿不看利息，只要银行肯放贷，提笔就签字。只要横盘时间略长，他们完全有可能被利息压垮。在房贷利率下调20%甚至更多的时候，地方想托价的意愿已经非常强烈了。这个时候会有两个结果：第一个结果是房价没托住；第二个结果就是房价直接暴涨。房地产行业底部出现L形横盘的概率非常小，因为货币巨龙是极难被精确控制的。
在过去的20年里，房地产一直是大牛市，从未崩过，所以只要房贷利率大幅下调，结果只有一个，那就是房价短期内大幅暴涨。当前的房贷利率，是上浮状态，随着时间的推移，狂热人群的购买热情冷却，房价会承压，这时候利率上浮的比例也许会越来越低。
当房贷利率下调20%或更多的时候，货币政策基本就到底了：利率再下调，银行放房贷就是在做慈善了，根本挣不到什么钱，凭空负担风险。这种情况出现时，市场会开始引导资金进入楼市，进行护盘托市，这是崩盘和暴涨的临界点。如果你是认为楼市随时会崩盘的悲观主义者，那任何情况下你都不会买房的，你也不用考虑时机了。但如果你不是这种极端的悲观主义者，那么此时，是你杀入房地产买一套房的最佳时机。
不过退一步说，楼市若真的扛不住了，对其他行业也会产生影响。而如果你要买的是刚需房，可以不用等这个临界点，普通人也等不起。
总之，我们是真的可以通过房贷利率来预测房价涨跌的。因为房价的本质，是一个货币游戏。