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在你每个月交给银行的房贷里，其实蕴含着很多秘密，只不过你不知道而已。
接下来，我给大家从三个维度详细拆解这些秘密：其一，快速理解等额本息和等额本金的区别；其二，要不要借房贷；其三，用房贷来预测房价涨跌。
我知道你们想直接翻到第三条去看，但是别急，因为前面两条也很精彩。
我们先说说等额本息和等额本金的区别。对于绝大部分普通人来说，等额本息和等额本金是最容易被弄混的概念，这两个贷款模式解释起来实在是太复杂、太拗口。今天，我用简单粗暴的方法，让大家瞬间了解它们的异同。
曾经有不少声音说，房贷用等额本金好，等额本息会多交几十万的利息，真的是这样吗？答案是：错！
等额本金和等额本息的利率是一样的，它们俩最大的区别在于，如果选择等额本金，你前期还款较多，仅此而已。我现在以100万房贷30年还清举例，基准利率设定为4.9%。如果采用等额本息法，每月应还款5307.27元，30年累计还款约191万，你大概需要给银行91万做利息。
等额本息法的特点是，每个月还款额固定，在第一个月还的5307.27元里，有4083.33元是利息，1223.94元是本金。而到了第360个月，你每个月还是还款5307.27元，但是其中的5285.68元是本金，利息仅为21.58元。
所以还有一个谣言是，等额本息法前期还的都是利息，后期还的才是本金，如果前几年没有提前还款的话，就不用还了，因为后期再还就亏大了。这一点，我后面一并讲解。我们先把等额本金法给大家也列清楚。同样是贷款100万30年还清，假设采用等额本金法，每个月将会固定还本金2777.78元，利息将逐渐减少，第一个月应还利息4083.33元，故第一个月应还房贷总额为6861.11元。30年累计还款约174万元，比等额本息法少还款接近20万。
看到这个数据，你会说，没错啊，等额本金法就是省钱，我就借了100万，结果少还了近20万的利息，这么惊人的数据难道还不能说明问题吗？当然不能，实际上等额本息法对消费者来说是最有利的。
我们仔细对比后会发现，不管是等额本金法还是等额本息法，只影响你每个月还的本金数量，而不会影响你还款的利息，你还的利息其实是一样多的。看到这里你会说，不对啊，等额本金法每个月应还的利息很明显是在迅速变少的。
别急，你再仔细看看。两种还款办法，第一个月需要偿还的利息都是4083.33元，但是随后等额本金法应还的利息却在迅速减小，为什么呢？
因为在第一个月，两种办法所占用的本金，都是100万元整，所以它们当月应还利息的金额都是100万×4.9%/12≈4083.33元。但是这个月，等额本金法额外还了2777元的本金，而等额本息法只还了1223.94元的本金。从第二个月开始，等额本息法占用银行的本金就变多了，随着时间的推移，它额外占用的银行本金会越来越多。
占用了更多的银行本金，利率一样的情况下，应缴的利息当然应该变多。每一期应缴纳的利息，都是你当期占用的本金×利率，等额本金法和等额本息法均是如此。但是我们之所以找银行贷款买房，就是因为我们没钱啊，我们要是有钱就不会贷款了。至少90%以上的普通人，都希望占用更多的银行本金，越多越好。
如果能永久占用银行的本金，每期只还利息不还本金，那简直太好了，这样的条款如果能签100年，而不是30年，那这笔钱和白送给你也没什么区别了。不信的话，你可以按这个条款把钱借给我，多多益善，我来者不拒，因为这等同于送钱给我。
出于这种思维考虑，我们当然更倾向于选择等额本息法，因为这种办法前期偿还的本金极少，贷款买房的人群，绝大部分，都是现在没钱，未来有钱。而等额本金法，前期还款太多。
30年前，1000元是一笔巨款，但是今天的1000元，也许只够在餐厅吃几顿饭。等额本金法很明显有头重脚轻的趋势，并不符合普通工薪阶层合理的资金分配方式。房贷的利息只和你占用的本金多寡挂钩，和你的还款方式一点关系都没有。
选择等额本息法还房贷时，第360个月应还21.58元的利息，5285.68元的本金。后期果然都是在还本金，那么你亏了吗？
一分钱都没有亏。最后一个月，你还欠银行5285.68元的本金，占用的这5000多元本金，按利率会产生21.58元的利息，这有问题吗？一点问题都没有。如果是等额本金法，第360个月，你应还11.34元利息和2777.78元本金。为什么会产生11.34元的利息呢？道理很简单，你这个月欠银行2777.78的本金，按照利率，理所当然地会产生11.34元利息。
综上所述，占用银行的本金越多，你应还的利息就越多，但是银行承担的风险和成本也越大，所以大家是公平交易。等额本金法之所以30年累计还的利息稍微少一点，完全是因为它前期本金还得多，占用的银行本金少。
如果你倾向于前期多还本金，那你少贷一点款就是了，或者直接提前还款，干吗要用等额本金呢？时间就是金钱，这句话一点都没错，从长期角度出发，以10年为单位进行考虑，随着货币的超发，你的收入一定会增加，欠钱的成本一定会减少。所以，我建议直接选择等额本息法，不用烧脑筋去对比了。如果你后来挣钱了没地方投，提前还款就可以了。