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武进区作为沿海发达地区和乡镇企业发达地区，形成的“房东经济”和个体工商业的发展为农民住房财产权抵押的改革提供了一定的试验空间，其试点具有一定的代表性。通过对农民住房财产权抵押所涉及的主体调研，我们完成了一幅关于武进区农民住房财产权抵押试点意愿不高的拼图，在这幅拼图中，各方主体都表达了自己的诉求。
金融机构作为抵押贷款业务的供给方，意愿不高、顾虑重重的原因在于目前法律、规范、操作等方面都不完善，他们对于农户的偿还能力、风险把控和抵押物的处置存在顾虑，担心形成不良贷款，也担心酿成社会稳定问题。正因为武进身处沿海发达地区，与传统农业地区不同，乡镇企业发达，因此金融机构的金融产品更多的是针对企业，涉农金融产品供给不足，他们希望政府在涉农贷款的政策支撑、市场培育、纠纷协调、风险托底、政策宣传方面积极作为，为金融机构开展这项业务提供制度支撑和托底，同时提供一定的业务流程和规范，使他们能够在开展这项业务时有章可循、有法可依，规避一定的社会风险。
村组干部在这幅拼图中起到的是“润滑剂”和“担保者”的作用，尽管目前三个村的农户贷款需求都不高，但对于一些种养大户和个体工商户来说，农房抵押贷款不失为一条融资途径，对于这一部分群体，村民委员会所要做的就是考虑通过合作社或其他形式帮助他们获得银行贷款，甚至对于风评和信誉较好的村民，可以由合作社出资先行满足其资金需求或归还银行贷款，相较于工业企业可以互相担保，村民委员会出面为农户个人担保，也有助于金融机构安心借款。
作为试点工作的直接主体，当前试点村农户对于住房财产权抵押的接受度在50%左右，且各村之间仍存在差异。以点概面，可以看出，现阶段并非所有农户都存在融资需求。在农民的抵押贷款意愿影响因素方面，个体特征上，年龄、受教育程度和家庭经济决策的话语权具有整体上的显著相关性，职业仅在部分情形下存在显著相关；在农户家庭特征上，有收入的人数占比以及有偿退出现有宅基地的意愿在整体上呈现显著的相关性；在农户的社会经济特征上，支出占收入的比重以及房屋年龄对抵押意愿存在显著影响，家庭收入仅在特定情形下呈现显著相关性。这也证明了，农民住房财产权抵押贷款的需求，主要还是受微观层面的个体特征要素的影响。
作为政府而言，武进区试点办和人民政府出台了一系列政策文件，通过一系列的地方性制度供给打通了农民住房财产权抵押的交易流程，为这项工作开展奠定基础。但是通过调研，我们发现这项业务的运行仍然要依赖于区级财政提供的风险担保，也就是说，农民住房财产权抵押这项金融产品业务不能够凭借制度支撑自主运行，依然处于需要扶持的初级阶段，与农民住房财产权抵押制度的常态化运行尚存距离。
进行农民住房财产权抵押的改革，其目标在于还权赋能、盘活资产、增加收入。但从调研数据来看，改革虽取得一定的成效，但这一项改革的推进和扩展却在农民和金融机构之中遇冷，原因既有农民主体的内在驱动力不足，也有抵押市场的不完善，还有产权制度的不明晰。在推进这项改革时，应注意以下几个方面：
（1）加强宣传引导，发放差别化利息补贴
现期的农民住房财产权抵押贷款机制设计应明晰潜在的需求群体，从而使金融产品具备更强的针对性与指向性。一方面，应通过宣传与引导，普及关于农村住房财产权抵押贷款的相关政策与银行的贷款办法，并打破村民原有的思维定式。另一方面，在政策与业务推行的初期，可以考虑对不同需求层次的农民进行差别化的利息补贴，开发一些针对性强、操作简单、风险性小的面向农户的金融产品，消除农民对于银行贷款的抗拒心态，客观地感受和看待银行贷款，使其消除后顾之忧。对于村民委员会而言，可以考虑通过合作社或其他形式帮助有贷款需求的村民获得银行贷款，甚至对于风评和信誉较好的村民，可以由合作社出资先行满足其资金需求或归还银行贷款。
（2）完善抵押市场，建立风险缓释机制
改革应坚持发挥市场的决定性作用，培育和发挥市场活力。因为市场发现价格，沉睡的资本只有在市场中才会被激活 [32] 。而一项产权制度改革的成功，离不开完善的改革配套措施 [33] 。开展这项改革，应该做到四“主”，即“主导在区、主抓在镇、主体在村、主动在民”，政府应该发挥好主导作用和“粘合剂”作用，通过制定正式规则来约束市场中各主体的行为，开拓农房流转的范围，扩大农房交易的市场，适当扩大抵押物处置受让人范围 [34,35] ，消除农民对于农村住房资产固化的认识。政府的主要作用和重要性体现在产权保障、流转规则等配套制度的完善上，同时要建立风险缓释机制，强化“风控先行”意识，完善“贷前风险防范、贷中风险防控、贷后风险处置”的全生命周期风险防范体系，可以采取“农房抵押+其他资产抵押”模式和“农房抵押+农村集体经济组织保证”组合担保模式，在缓解农户房屋抵押估值不足问题的同时，降低还款风险，减少不良贷款给地区经济带来的损失和可能会带来的社会稳定风险。
（3）提高农民金融素养，增强内在驱动力
集体所有的成员权逻辑应该是尊重民意、村民自治、自下而上的。农民住房财产权抵押改革试点的本意是帮助农民增收，激活住房的财产属性，故而推动改革进行的主体应该是农民自身，由调研也可以看出改革遇冷有农民自身原因，因此应该多渠道帮助农民增收，提高农民自身的金融素养，提高自身抵御金融风险的能力，增强其内在驱动力。武进身处工业发达地区，相较于传统农业地区，其农户自身具有一定的经济基础，但碍于传统的思想观念，金融素养并不高。金融机构可以与村镇政府进行合作，通过群众喜闻乐见的接受度高的形式开展金融知识培训，这也能够为农村金融市场的打开奠定一定的基础；加大对广大群众的教育培训，鼓励和支持群众积极学习新技术、新技能，鼓励和支持农民积极进行创新创业；加大对新型农业经营主体和个体工商户的培训教育，在规划编制、产业规划、项目落地实施等方面予以支持，做大做强现有产业，积极发展第二、三产业，扩大贷款空间，从而增加农民对于贷款的积极性和主动性。
（4）推进房屋确权颁证，保障住房产权合法性
研究表明，确权是推进农村产权资本化的先决条件，而且能显著促进农户参与宅基地流转 [36,37] 。进一步加快农村房屋确权颁证的工作，并通过集中居住项目建设等方式逐步解决当前存在的一户多宅等问题，使农民的住房具备产权上的合法性，为推进农民住房财产权的抵押铺平道路。调研中发现安置小区的不动产登记发证工作相对滞后，农民退出宅基地搬迁进入安置小区，其原持有的集体土地使用证和房屋产权证失去效力，而安置小区的土地证与房产证又迟迟不能获得，使农民无法充分利用手中的资产——即便已经形成一定的隐形市场，也因产权证的缺失而不能反映房产的真实价值。因此，现阶段应重点推进农村安置小区的不动产登记工作，加快房地一体确权颁证工作，在确定安置房土地的取得、房产证件等相关手续的基础上，构建宅基地网络化的信息管理系统，以提高宅基地地籍信息的准确性与不动产登记颁证工作的效率。从而为进一步深化农村宅基地制度改革奠定保障农民利益不受损、优化权能配置、释放改革红利的基础 [38] 。
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Abstract: With the development of rural economy and the increment of rural land,the property attribute of rural housing is gradually highlighted.Therefore,the pilot farmers'housing property rights mortgage is a reform that empowers farmers and undertakes the mission of expanding farmers'property rights and activating rigid assets.Although theoretically,the mortgage loans for farmers'housing property rights can help activate the rural financial market,the practical effect of this reform is not as expected.By investigating individuals and institutions in Wujin District,the reform pilot area,we attempt to find out the reason why the willingness is not high.The research found that:(1)for financial institutions,they have many concerns as the suppliers of mortgage business due to the current imperfections in laws,norms and operations,and they also have concerns about farmers'repayment ability,risk control and disposal of collaterals,and hope that the government will provide institutional support and business process norms in terms of policy support,market cultivation,dispute coordination and risk underpinning for agriculture-related loans;(2)at the current stage,not all farmers have financing needs,which are enormously influenced by individual characteristics at the micro level;in general,the conservative culture,low risk resistance,no property ownership certificate for mortgage,and low value of old house are also the reasons why farmers have no much intention borrowing;(3) the operation of the mortgage business of farmers'housing property rights still depends on the risk guarantee provided by district-level finance,and cannot operate independently with institutional support;in other words,it is still in the primary stage of needing support and is still far from the normal operation.Therefore,in the follow-up work,we should take district-town-village collective-peasant multi-dimensional policy measures In addition to building up the leading role of the government,the initiatives of farmers should be stimulated and the service awareness of financial institutions should be promoted,and the villagers'committee need to be guided to do a good job as"lubricant collaborator"to combine the internal and external conditions to better activate the rural financial market.
Key Words: farmers'housing property rights;housing property right mortgage;mortgage;pilot reform