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以当月商品住宅销售额除以销售面积来粗略估算当月商品住房平均销售价格（以下简称住房价格或房价），2019年10月房价平均为9173.6元/平方米，同比增长9.8%。随后房价增幅经历下降、回升和企稳的过程（见图1-1），房价平均水平突破万元大关。截至2020年11月，全国房价平均为10071元/平方米，同比增长7.9%。
图1-1 全国商品住房平均销售价格及增长率变动
资料来源：Wind资讯。
第一，在需求方面，月度住房销售面积增长率波动较大，总体保持由降转升的恢复态势，水平创造新高。图1-2呈现全国商品住房当月销售面积及增长率变动情况，其中受新冠肺炎疫情影响，2020年2月住房销售面积同比下降最大，降幅达39.2%，5月开始同比增幅转正，个别月份还出现两位数同比增速的情况。反映出住房销售面积变化幅度大，总体上稳中有升。2020年1—11月，全国商品住房累计销售面积为13.3亿平方米，超过了2019年1—11月（13.1亿平方米）和2018年1—11月（12.9亿平方米）的累计销售面积，分别为2018年全年（14.8亿平方米）和2019年全年（15.0亿平方米）商品住房销售面积的89.9%和88.7%。疫情状态下，全国商品住房销售面积增长创造了新高。
图1-2 全国商品住房销售面积及增长率
资料来源：Wind资讯。
第二，在供给方面，住房新开工面积、施工面积与竣工面积经历从骤降到波动性恢复的过程。新开工面积和施工面积反映未来的住房供给，属于潜在供给。2019年10月新开工面积、施工面积当月增长率分别为27.6%、25.2%，此后增幅整体下滑。2020年2月新开工面积当月值同比增幅跌至低谷，达-44.4%；3—5月的同比增幅分别为-10.96%、-2.82%、-0.95%，尽管保持为负，但下滑幅度逐渐收窄。施工面积方面，2020年3—5月当月值同比增幅一直为负，其中3月下滑幅度最大。进入6月以后，住房施工逐步恢复，6—9月施工面积当月值同比保持两位数增长，表明住房施工加快恢复。2020年2月以来，反映现实有效供给的住房竣工面积当月值同比增速有正有负，其中2月住房竣工面积大幅下滑，同比增长率为-24.25%，是2019年7月以来的最低值。此后住房竣工面积总体恢复增长，但不同月份的增速变化相对较大。2020年10月，住房新开工面积、施工面积和竣工面积同比增幅分别为4.51%、-2.08%和8.46%（见图1-3），明显低于2019年同期的27.60%、25.02%和18.82%。总体来看，受新冠肺炎疫情以及停工停产的影响，住房建设与供给出现大幅下滑。而后续随着疫情防控形势的好转和复工复产，住房供给保持整体恢复态势。
图1-3 住房新开工面积、施工面积和竣工面积当月同比增长率变动
资料来源：Wind资讯。
第三，住房待售面积有所增加，同比增幅呈现倒“U”形变动。回顾上一年度，住房待售面积从2018年10月的2.6亿平方米逐月递减至2019年10月的2.2亿平方米，同比增速由-18.40%变动至-12.90%（见图1-4），反映出住房待售面积逐月下降，但下降幅度有所减缓。到2020年，住房待售面积扭转了连续下降的趋势，2月出现逆势上扬，达到2.5亿平方米，同比增速为1.9%。2020年3月以来，住房待售面积开始出现持续下降，由3月的2.5亿平方米下降到10月的2.2亿平方米，同比增速由3月的2.3%下降到10月的-0.5%。2020年住房待售面积呈倒“U”形变动，表明待售住房经历疫情冲击下的短暂积存升高后，随着经济社会和住房交易正常活动的恢复，又迈进逐步去化的正常轨道。
图1-4 住房待售面积及增长率变动
资料来源：Wind资讯。
第一，全国住房开发投资额增幅呈现“V”形变动。住房开发投资当月完成额同比增长率从2019年10月的12.56%下滑至2020年2月的-15.99%。2020年3月之后，出现恢复性增长。3—10月，住房开发投资当月完成额同比增速分别为1.78%、7.22%、7.59%、10.53%、12.44%、12.06%、11.54%、14.27%。总体来看，2019年10月至2020年10月住房开发投资额波动较大，先出现大幅下滑，后恢复增长（见图1-5）。
图1-5 住房开发投资完成额及增长率
资料来源：Wind资讯。
第二，住房开发投资对经济恢复性增长具有重要贡献。2020年年初，受新冠肺炎疫情的影响，正常的住房开发投资和经济社会活动受到严重冲击，1—2月全国住房开发投资完成额出现大幅下滑。与此同时，季度经济增长也出现了历史性负增长，2020年第一季度经济增长-6.8%。进入第二季度，随着复工复产和住房开发投资活动的逐步恢复，全国住房开发投资额当月值在4月、5月、6月的同比增长率分别为7.22%、7.59%、10.53%，恢复到正常水平。相应地，国民经济在第二季度也出现了恢复性正增长，增长率为3.2%。进入第三季度，全国房地产开发投资当月值在7—9月保持两位数增长。在房地产开发等投资的带动下，经济增速在第三季度进一步回升，增长率达到4.9%。总体来看，2020年经济增速与住房开发投资保持同步变动态势，对于稳投资、促增长发挥了重要作用。另外，考虑到房地产业与建材、家具、金融等产业关联性高，带动性强，住房开发投资对经济增长的实际贡献可能还要更大。
相对而言，住房租赁市场受疫情冲击影响较大。根据中国房地产测评中心数据，全国租赁交易价格指数由2018年9月的1045.2逐渐降低到2018年11月的1037.1，后又上升到2019年7月的1042.7，随后逐渐上升到2020年5月的1044.3，保持温和上升，反映出全国总体住房租赁市场平稳回温。但在2020年5月后，全国住房租赁价格指数逐月微幅下降，由5月的1044.3下降到11月的1040.8，表明疫情对住房租赁市场的冲击相对较大，市场恢复相对缓慢，后劲减弱。分层级城市来看，一线城市住房租赁价格指数由2019年11月的1123.0上升到2020年5月的1124.4，然后又逐渐下降到2020年11月的1117.6，反映出一线城市住房租赁市场回温过程中波动明显。与之相反的是，二线城市住房租赁价值指数则保持下降态势，由2019年11月的1001.5下降到2020年11月的991.9（见图1-6）。呈现了疫情冲击下全国住房租赁市场整体遇冷，不同层级城市间“冷热不均”，分化明显。
图1-6 中国城市住房租赁价格指数变动
资料来源：Wind资讯。
第一，总体上涨城市数量和上涨速度低于2019年同期。从全国276个地级及以上城市二手房价格的同比增长来看，2019年11月共有192个城市同比增速为正，到2020年11月有180个城市二手房价格同比增速为正（见图1-7），上涨城市的数量低于2019年同期水平，且二手房价格同比增速的平均值（4.27%）低于2019年同期的平均水平（5.02%）。从二手房价格同比增速的变动来看，2020年11月有152个城市的同比增速低于2019年同期的同比增速，占到276个城市的一半以上。
图1-7 2020年11月276个城市二手房价格同比增长分布
注：空心圈表示同比增长率为负，实心圈表示同比增长率为正，且圆圈面积越大，表示同比增长率绝对值越大。
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
图1-8 中国地级及以上城市房价（二手房价格）核密度图
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
第二，总体房价水平的空间分布演变比较平缓。从2018年11月、2019年11月和2020年11月276个城市二手房价格的核密度图来看（见图1-8），房价水平呈现明显的右偏态分布，表明房价差异比较严重，只有极少数城市处于房价较高水平区间。从276个城市2019年11月到2020年11月房价总体分布格局的变化看，核密度曲线呈现高度重叠的特征，反映出这段时间内城市房价绝对水平的分布动态整体比较稳定。
一线城市房价水平大幅领先。无论是新建住房价格，还是二手房价格（见图1-9），一线城市的平均房价大幅高于二线、三线和四线城市，是四线城市的数倍。而且一线城市二手房价格平均水平要显著高于新建住房平均价格水平，呈现了调控从严背景下新房与二手房价格“倒挂”的现象。巨大的房价水平差异，反映出不同层级城市住房市场间差异突出。
图1-9 不同层级城市二手房价格变动
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
一二线城市二手房价格增速先缓慢下降再微幅上升，三四线城市二手房价格增速有所回落。从2017年11月至2020年11月不同层级城市二手房价格同比变化率来看（见图1-10），一线、二线、三线和四线城市二手房价格增长率总体呈现下降趋势，其中一线和二线城市房价增长率先缓慢下降后再稳步回升，尽管这两类城市房价变化趋势比较接近，但一线城市二手房价格的恢复性上涨比二线城市更快。三线和四线城市二手房价格增长率缓慢下降，且变动比较接近。总体来看，一二线城市和三四线城市之间二手房价格的增速差异有所缩小。
图1-10 不同层级城市二手房价格同比增长率变动
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
从276个地级及以上城市新建住房价格同比变化率来看（见图1-11），2020年1—11月，一线城市呈现持续微幅下降的趋势。二线、三线和四线城市新建住房价格同比增幅变化皆较小，且差异较小。其中，二线城市2020年3月、4月同比增幅为负，5月以来一直保持着正增长，但增幅较低，均未超过2%。四线城市同比增幅始终为负，但下降幅度随着时间的推进有所缩小。
图1-11 不同层级城市新建住房价格同比增长率变动
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
第一，东部地区房价大幅领先。就二手房价价格来看，2019年10月东部、中部、西部和东北地区城市房价平均每平方米分别为14425元、7204元、7325元和5717元，2020年11月分别增长至14653元、7327元、7305元和5901元。在此期间，东部地区房价绝对水平大幅领先，中部地区和西部地区非常接近，约为东部地区房价均值的一半，东北地区房价平均水平在这四大区域中最低（见图1-12）。
图1-12 各区域二手房价格平均水平
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
第二，南北方房价水平差异依旧突出。按照城市维度，从南北向考察住房价格的空间分化格局，发现中国城市住房价格的“南高北低”差距显著。2020年11月，北方地区除北京、天津2座城市外，其余城市房价普遍低于20000元/平方米。南方地区则与北方明显不同，深圳、上海、厦门、三亚、广州、杭州、南京、苏州等多个城市房价水平高于20000 元/平方米，其中深圳、上海和厦门超过了40000元/平方米。中国城市房价水平的“南高北低”分化格局与中国城市经济竞争力“南强北弱”、经济发展南北差距扩大密切相关。
第三，四大区域平均房价同比增速均有所收窄。2019年11月到2020年11月，东部地区平均房价增速变动总体比较平稳，由2019年11月的5.38%下降至2020年11月的1.52%，下降了3.86个百分点。中部、西部和东北地区平均房价的增速皆有所收窄（见图1-13），分别由3.05%下降到1.97%、由3.45%下降到0.15%、由5.34%下降到3.82%，分别下降了1.08个、3.30个、1.52个百分点。
图1-13 中国四大区域二手房平均价格的同比增长率变动
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
第一，城市群与非城市群城市间房价差异稳定，城市群总体增速放缓。比较来看，城市群房价水平显著高于非城市群房价水平。
2019年11月至2020年11月，城市群平均房价是非城市群平均房价的1.6倍，而且二者的差异比较稳定。从同比增速来看（见图1-14），2019年11月以来，城市群房价同比变动先升后降，后续降幅逐渐变窄，增速总体放缓。而非城市群房价同比变动比较平稳，并于2020年4月反超城市群房价同比增幅。说明房价同比增速变动在城市群与非城市群出现了新变化。
图1-14 城市群—非城市群城市房价同比变化率
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
第二，城市群中心城市房价水平显著高于非中心城市。从2020年11月的数据来看，城市群中心城市房价普遍高于非中心城市（见图1-15），其中京津唐城市群、珠三角城市群、琼海城市群、长三角城市群、武汉城市群5个城市群中心城市房价是非中心城市房价的3倍以上。
图1-15 2020年11月城市群中心城市与非中心城市房价比较
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
第三，城市群中心城市房价同比增速回落，非中心城市房价增速有升有降，不同类型城市群表现存在差异。相比于2019年11月绝大多数城市群中心城市房价同比增速为正的情况，2020年11月大多数城市群中心城市房价同比增速为负，少数城市群如长三角城市群、珠三角城市群、浙东城市群等中心城市房价同比增速为正，但增幅明显低于2019年同期（见图1-16）。从非中心城市来看，2020年11月，除少数城市群如浙东城市群、南宁城市群、京津唐城市群等外，大多数城市群非中心城市房价同比增速为正，且个别城市群非中心城市房价增速快于2019年同期。城市群内部不同类型城市住房价格涨幅的差异，进一步凸显了新冠肺炎疫情冲击下中国住房市场时空运行的复杂动态。
图1-16 中国25个城市群中心城市房价同比增速比较
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
虽然经历了百年未有的外部冲击，但在党中央的正确领导下，保持调控定力，落实“一城一策”，楼市实现了时间上的稳步恢复和空间上的逐步收敛，同时支撑了“六稳”“六保”。
第一，市场恢复基本符合预期。商品房和住房销售再创历史新高。2020年1—11月，全国商品房和住房累计销售面积皆超过2019年的同期水平，同比增长率分别为1.3%和1.9%。房地产和住房开发投资恢复到中高速水平，2020年1—11月房地产投资和住宅投资同比增长分别为6.8%和7.4%。此外，住房库存开始下降，房价上涨保持相对平稳。
第二，在严重外部冲击下实现快速恢复。2020年中国住房市场在疫情冲击下经历1—2月的剧烈下降后，开始快速回升，由负转正，保持同比降幅边际递减、同比增幅快速恢复态势。
第三，空间分化的势头有所趋缓。多个来源渠道的数据显示：2020年5月以来，一线城市房价较快上涨，二线城市房价稳步上涨，三线城市相对平稳，四线城市略有回调，表明不同层级城市楼市分化依然存在，但空间分化有所减弱。
第四，总体风险有所下降。相比于之前房地产市场高涨、风险逐步积聚的年份，本年度随着住房市场经历从下降到收敛性恢复增长的过程，市场总体风险有所下降。
第五，对“六稳”“六保”贡献较大。房地产产业关联多、产业链条长，资产规模大，涉及经济社会面广。开发投资由负转正并恢复至中高速增长水平以及房价保持平稳运行，对于稳投资、稳金融发挥了重要作用。同时，房地产开发、销售等活动的恢复及其对相关经济社会活动的带动，对于减缓就业压力、缓解财政支出压力都起到了很大的支撑作用。
第一，炒房还没有被完全控制。2020年1—10月，房地产开发企业到位资金同比增长5.5%，比1—9月提高1.1个百分点。个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异。此前，两项指标变动几乎同步，但1—5月前者同比增长-0.9%，后者同比增长-13%；1—10月个人按揭贷款同比增速为9.8%，定金及预收款同比增速为4.3%，这反映投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大。一些城市出现贷款炒房现象。国家统计局数据显示，2020年11月，全国70个大中城市中有44个城市二手房价格环比上涨，高于10月的39个。
第二，楼市风险总体仍比较大。本书课题组测算，全国城市房价收入比2019年平均高达9.1。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的数据显示，全国城市住房空置率2017年高达21.4%，2018年居民家庭债务收入比增至86.9%，2019年174家房企加权平均净负债率达到历史最高值91.37%。这些指标都明显高出合理区间，而且局部地区和城市更加严重。楼市仍是经济金融的重要风险源。
第三，住房与人口分布错配加剧。2003—2018年，城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈；但2002—2017年，房地产销售仅69.62%在都市圈和城市群区域，反映出住房和人口分布存在错配。一些非热点城市，非城市群、非都市圈内的中小城市，由于不在调控视线的直接范围内或重点关注对象内，过去两年出现楼市过热现象。在当前疫情冲击、经济放缓、需求下降的情况下，空置和库存开始暴露。随着人口从农村和非都市圈向都市圈城市群转移，这一错配将加剧。大城市住房供需矛盾和住房问题依然比较突出。
第四，租赁市场的问题层出不穷。除了存在之前屡禁不止的市场秩序混乱和一些老问题，比如热点大城市租房资源供给短缺、租赁住房品质较差、租赁金融乱象较多、租售不同权、税费负担较重等之外，还涌现出租赁企业垄断涨价、“爆雷”事件频发、保障性租赁房基础设施和公共服务不配套等新问题。特别是疫情冲击下租赁市场遇冷，市场需求缩减或推迟，长租企业出租率下降，违约率提升，现金流普遍吃紧，资金断裂风险增加。全国多个城市出现多家住房租赁企业因“高进低出”“长收短付”导致“爆雷”的问题。
第五，房地产挤出效应有所增加。楼市较好表现发挥正向贡献的同时，也存在一些负面影响。首先是对消费的挤出。疫情冲击之下，一边是快速复苏回暖的房价，而另一边则是迟迟难以回升的消费。其次是对投资的挤出。疫情冲击下房地产投资的快速恢复和崛起，对其他有些固定资产投资形成一定的挤出。最后是仍在阻碍结构调整。房地产过度发展扭曲实体经济发展，进而影响整个国民经济结构的调整。
第一，增长周期长度未变，但波动幅度更加平缓。在城市化加速阶段，住房市场总体处于上升中，存在增幅升降的短周期。从2003年以来，这一周期一直是2—3年。从主要变量的增量看，自2015年4月以来已经经历了40多个月的最长上升周期。但从主要变量的增幅看，2016年9月到2018年12月经历了一个完整的降升周期，2019年开启了新一轮的增幅下降周期。2020年年初受新冠肺炎疫情的影响，住房市场出现了较大幅度的下降；但随着疫情防控和经济社会正常运行秩序的恢复，住房市场逐步回升，但总体升降波动正变得相对平缓。
第二，季度变化始终存在，但变动幅度更为平缓。从2000年开始，楼市季节变化一直存在，2015年后季度变化相对平缓。多数情况与季节相符，少数情况逆季节而动。2018年中国房地产经历了春暖、夏热、秋凉、冬冷的四季转变，2019年经历了春暖、夏凉、秋凉、冬暖的转变，2020年经历了春寒、夏暖、秋冬回温的转变。
第三，空间分化从持续转向交替，从城市转向都市圈城市群。2017年之前房价在区域、城市等级和城市群内外持续分化，但2017—2018年房价空间分化出现了逆向变化，且空间差异较大，不过2019年房价在区域、城市等级和城市群内外再度呈现分化。进入2020年，由于不同地区和城市住房市场抵御外部冲击的能力和自我恢复能力的差异，不同地区和城市住房市场的空间分化有所减弱，一线、二线、三线、四线城市均出现平涨平跌。表明房地产市场从一线、二线、三线、四线城市间的分化转向城市群都市圈之间以及与非都市圈城市群间的分化。
第四，房地产投资增长在下降一个台阶后总体稳定。在2013年之前，房地产投资保持较长一段时间的两位数甚至20%左右的高速增长，且波动幅度较大。但在2014年之后下降至一个新台阶并保持7%—10%的次高速增长，这一增长区间自2016年以来已保持了四年，且相对平缓。2020年年初受新冠肺炎疫情冲击，房地产开发投资在1—2月出现断崖式下滑，但随后降幅逐渐收窄并回升为正，保持在一个比较平稳的运行水平。2020年1—11月，全国房地产开发投资同比增速为6.8%，其中住宅开发投资为7.0%，表现为回升趋稳。
第五，房价增长与经济增长从相背而行转向相向而行。2000—2018年，房价总体领先经济增长的波动，从而与经济增幅在同一时点相背而行。但自2018年之后，房价增幅与宏观经济增幅开始相向而行，进入同步下降的通道。特别是2020年，房价与经济整体保持同步涨落的节奏与步态。
经济发展过程中的外部冲击大多是在一定宏观经济环境下偶然发生，冲击下的政府主体都会采取一定政策应对措施，由此产生与外部冲击交叠的效应，而对经济运行带来不同的结果。基于外部冲击—宏观环境—政策应对—楼市反应的逻辑思路，将之前的三要素扩展为四要素分析框架（见图1-17），在具体分析逻辑上做些细致区分：外部冲击方面，根据外部冲击的特点区分为直接冲击和间接冲击；宏观环境方面，根据时间长短区分为短期经济环境和长期经济背景；政策应对方面，主要区分为宏观经济政策和楼市调控政策；楼市的反应状况和经济机制，分别从楼市的短期状态和长期趋势两个方面展开分析。
图1-17 楼市分析框架
新冠肺炎疫情具有多重冲击属性。新冠肺炎疫情是百年不遇的重大传染病事件，相对于中国楼市，新冠肺炎疫情属于经济系统内外的多重冲击。
第一，通过三种途径影响楼市。疫情导致中国城市经济与楼市按下“暂停键”，经济下滑导致楼市刚性需求下降或延后。疫情传播扩散与国外城市疫情发生，使得国外经济受到冲击，并且境外疫情输入的回传影响随时都可能发生。外部经济暂停则从经济体系内部、从国外间接对中国城市经济产生负面影响，进而对楼市产生多重影响。
第二，直接导致楼市“V”形变化。疫情冲击下，宏观经济阶段性触底，并随着疫情防控与复工复产的统筹推进逐渐恢复。住房发展与此保持同节奏变动，也经历触底回升的过程。2020年第一、第二、第三季度GDP同比增长率分别为-6.8%、3.2%和4.9%（见图1-18），其中第一季度GDP增速是1992年中国开始公布季度GDP数据以来最低数值，也是首次出现季度增速为负值的情况。与此同时，住房开发投资（当月值）也于2020年2月触底，同比增速为-16.0%。随着复工复产和宏观经济恢复，住房开发投资增速逐步回升，3—5月的同比增速分别为1.78%、7.22%和7.59%，6—11月均保持着两位数的同比增速。
图1-18 住房开发投资和GDP增长率
资料来源：Wind资讯。
第三，直接导致空间格局重塑。受疫情发生及扩散传染影响，过去比较繁荣的中部地区出现“塌陷”。从四大区域比较看，在住房开发投资和销售上，中部地区下滑最为严重，恢复也最慢。2020年1—6月，中部地区房地产住宅开发投资和商品房销售面积同比增长分别为-2.9%、-14.4%，在四大区域中下滑幅度最大。2020年1—11月，中部地区房地产住宅开发投资和商品房销售面积同比增速分别为5.0%和-1.4%，相比之前虽有好转，但增速明显低于其他地区和全国平均水平。
第四，导致具体需求变化不一。刚性需求尤其是农民工、新市民的置业需求因收入和就业下降而受到了影响，但改善性住房需求相对旺盛，商品房成交套均面积稳步提升。2017年第四季度至2018年第三季度，十大城市商品房成交套均面积为108.9平方米，2018年第四季度至2019年第三季度上升为111.7平方米，而2019年第四季度至2020年第三季度则稳定在111.9平方米。此外，疫情也使得房地产成为投资避险地甚至投资的稀缺资产，热点城市投资投机需求存在，住房依然炙手可热。
第一，宏观经济放缓但城市化仍处在加速期。中国经济处于增长速度持续下行的阶段，疫情的暴发及其全球流行对宏观经济造成较大、较持久的不利影响。但中国的城市化和长期的收入增长决定住房需求依然强劲，进而决定综合预期稳定向好。
第二，互联网和电商发展对各类物业影响不一。由于实体经济增速下滑，以及互联网和电商对传统购物营销和办公模式带来的巨大冲击，近年来物业类需求出现了持续分化态势。随着新冠肺炎疫情在国内外的影响进一步持续，办公楼和商业营业用房的使用率和需求量出现锐减趋势。2020年1—10月，全国住宅销售面积同比增长0.8%，而办公楼销售面积同比下降14.5%，商业营业用房销售面积同比下降14.0%。
第三，经济基本面的差异决定楼市区域分化。住房市场发展离不开经济基本面的支撑，城市的GDP、人口规模和人均收入等因素是决定住房需求的核心因素。基于全国276个地级及以上城市房价与城市GDP、常住人口规模、人均收入的关系来看，它们分别皆呈现出明显的正相关关系。这些基本面因素对住房发展和房价具有十分重要的支撑作用，但也存在一些城市的房价与基本面因素出现偏离或偏离较大的情况。部分地区投资投机需求的涌动催生出楼市恢复过程中的局部过热。投资客资金根据市场供需特征在不同城市和区域之间轮动转换，许多核心城市和城市群如粤港澳大湾区成为本周期内投资投机性购房需求追逐的重点，部分城市出现了过热苗头。
总之，经济基本面因素直接影响住房需求，一些人口规模和经济规模较大、居民收入水平较高的城市，具有较强的高房价支撑能力，而且抵御外部冲击的能力或受到外部冲击后的恢复能力较强，表现出较强的韧性。随着一些城市人口规模和经济的进一步增长，加之金融“嫌贫爱富”的刺激与带动，包括房价在内的很多变量或将出现异速增长的情况。而另外一些人口外流、经济增速持续下滑的城市，将面临住房需求萎缩、房价增长停滞或持续下滑的情形。这种由经济基本面和非基本面因素叠加影响以及在空间维度上的差异，将决定住房市场的空间新分化。从2019年1月至2020年10月部分城市二手房价格同比增长的运行差异上就能看出这种新动向与新分化（见图1-19），即使同为一线城市，房价增长动态也存在一定的差异性。
图1-19 全国70个大中城市中二手房价格同比涨幅排名前10的城市房价同比增长率差异
资料来源：国家统计局。
第一，抗击疫情的政策措施果断有力。中央果断出手一系列政策措施，地方贯彻执行，疫情迅速得到了有效控制并取得决定性胜利。中央和地方层面疫情防控和复工复产的统筹有序推进，为楼市恢复创造了基本条件。
第二，宽松的宏观政策以及监管漏洞对楼市产生了外溢效应。尽管相关部门精准施策、采取定向宽松的政策，但由于监管制度不可避免的缺陷，资金一定程度渗透到楼市，进而支持了楼市的恢复。监管持续从严，但宽松的货币环境使资金仍向房地产市场外溢，表现为开发企业资金来源增长远高于开发投资增长。此前严控违规资金流入房地产市场的限贷政策，在部分热点城市实质上已被突破。
第三，基础制度没有彻底改变，决定炒房的动力仍在。由于激励炒房的土地制度、财税制度、金融制度没有根本改变，一些制度机制缺陷与政策漏洞的存在，决定了激励各方通过地价、房价上涨以实现多赢的利益机制没有彻底改变，居民、企业、中介等经济主体投资投机房地产的利益冲动与炒房动力依然存在。
第四，上政策与下对策博弈导致总体稳定局部波动。一方面，中央层面始终坚持调控总基调不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2020年7月，中央层面召开房地产工作座谈会，强调要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移地推进落实好长效机制。2020年8月，住建部召集沈阳等六个城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责人，在北京召开部分城市房地产工作会商，强调要毫不动摇坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标；另一方面，调控执行力度在时空上存在差异。在前期疫情冲击下，地方层面出台了不少纾困政策，一些地方政府变相“救市”，加大土地拍卖力度，减弱了行政调控力度，多措并举救助开发企业，导致部分城市过热。之后受到中央层面问责，部分城市收紧或升级了调控政策。
第一，地价快速上涨带动房价上涨。土地购置面积的下降和土地成交价款的上升使得地价出现较大幅度的上涨，且一些城市“地王”又现。在土地供求双方的博弈下，2020年年初以来当月土地成交价款出现较大幅度的波动，2月同比增速下滑幅度较大，但3月态势扭转，同比增速由负转正，4月进一步爆发式增长，5—10月，当月土地成交价款同比增速始终为正，个别月份增速较高。土地购置面积的下降和土地成交价款的上升，集中体现为土地价格的快速攀升。2020年7—10月，当月土地价格出现了一个快速上涨的过程。相应地，住房价格受土地价格的催涨，也出现了较快幅度的攀升（见图1-20），当月房价同比增速在8—10月分别为12.82%、9.54%和8.62%。
图1-20 房价与地价的变化
资料来源：Wind资讯。
第二，土地购置面积下降导致住房供应下降。2020年受疫情冲击，当月土地购置面积在2—3月出现同比下滑，在4—6月出现同比增幅为正的恢复性增长，但在7—10月，当月土地购置面积同比增速又下滑，出现了负增长，2020年1—10月全国房地产开发企业土地购置面积增长率为-3.3%。在住房销量下降、资金链紧张、回款难等综合因素的影响下，房地产企业拿地不再积极；而随着上述紧张状况的改善，开发商的拿地积极性也有所提升，房地产开发投资也会相应提升。
第三，土地区域差异影响住房区域差异。具体到城市层面，对于不同地区、不同规模、不同类型的城市，由于土地供给条件、土地供给约束程度、地方财政对土地的依赖程度等存在差异，以及土地市场的供求矛盾程度或错配程度不一，在受到外部冲击加之自身结构调整，其住房市场运行就表现出一定的差异性，进而引发住房市场的空间新分化。大城市土地市场供求矛盾依然突出。
第一，宽松的货币政策环境支持了房地产信贷增长。2019年第二、第三、第四季度，房贷平均利率分别为5.53%、5.55%和5.62%，逐季度上升。进入2020年后，信贷政策有所松动，房贷平均利率在2020年第一、第二和第三季度分别为5.60%、5.42%和5.36%，逐季度微幅下降（见图1-21）。在房贷整体趋紧、局部松动、房贷利率有所下调的背景下，商业性房地产贷款余额一直保持着10%以上的增长率。
图1-21 房价增长率的房贷平均利率变动
资料来源：Wind资讯。
第二，开发企业资金来源与住房销售面积变动保持高度的相关性。2020年2—10月，当月住房销售面积和开发资金来源增速同步由负转正，保持比较一致的增长步调（见图1-22）。2020年10月住房销售面积当月同比增速为15.98%，开发企业资金来源同比增长14.5%。加之房企为加快资金回笼推出促销活动，住房改善型需求比例出现稳步提升态势，助力楼市恢复。在以上情况下，开发企业减缓资金压力，加快了销售量价恢复，以及投资开工的恢复，也避免了破产倒闭。住房销售放缓、下降会导致开发企业资金回笼放慢和流动性紧张，进而导致开发商预期由乐观转向悲观；而住房销量增长，会使开发商资金压力得到一定的缓解，开发资金来源得到一定的保障，开发商预期及行为有所转变。
图1-22 住房销售面积与资金来源增长率
资料来源：Wind资讯。
第三，土地购置面积与开发资金来源增长保持比较同步的变动态势。2019年10月至2020年10月，反映开发企业拿地行为的土地购置面积增长经历了一个由断崖式下滑再逐步恢复上升的变动过程（见图1-23）。房地产开发企业的拿地积极性及具体行动随着其资金链的紧张状况、回款难易程度等因素的变动而变动。
图1-23 房地产开发资金来源增长率与土地购置面积增长率
资料来源：Wind资讯。
第四，住户部门对房价的预期和购房意愿经历一定下探后开始回升。受2020年年初新冠肺炎疫情的严重冲击，居民对房价上涨的预期有所下降并有探底趋向，后续随着疫情防控形势好转和复工复产等经济社会秩序的逐步恢复，居民对于房价上涨的预期也开始回升（见图1-24）。从居民的购房意愿来看，2019年第四季度至2020年第三季度，居民的购房意愿先缓慢下降后逐渐上升。显示出居民对房价上涨的预期以及购房意愿在缓慢恢复和提升，受这种预期及行为的影响，2020年第三季度住房市场继续保持平稳恢复增长态势。
图1-24 居民购房意愿及房价上涨预期变化
资料来源：中国人民银行。
综合研判，预计2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势，预计2021年房地产租赁市场将有所改观，保障性租赁市场的步伐也将进一步加大。
从总体上看，在没有重大政策转向和新的外部冲击，以及2021年国内外疫情显著好转是一个大概率事件的情况下，“三道红线”和资金监管从严会导致房地产企业降价促销、加快销售，预计2021年商品住房销售面积同比增幅或将保持不变并再创历史新高；与此同时，由于改善型需求会继续增加，刚性需求也会得到释放，在供给和需求的作用下，预计2021年全年商品住房价格同比增幅可能会下降，同比增幅可能在5%左右。此外，虽然2021年租赁住房建设和老旧小区改造可能会增加投资，但“三道红线”和资金监管从严，以及开发企业投资的动力和能力下降带来的消极影响，最终可能会导致2021年房地产开发投资同比增速下降，持续在7%左右。预计2021年，房地产租赁市场将有所改观，保障性租赁市场的步伐也将进一步加大。
从时间上看，受2020年基期的影响，2021年上半年将保持恢复性增长，各月同比增幅将从2—4月的剧增，到5—6月的高增，再到6月以后的平稳增长。各季度、各月之间各项指标恢复存在差异和波动性。
从空间上看，空间分化经历阶段性缩小后有可能随着局部异动而有所扩大。中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至会出现过热的现象，其他城市复苏较慢，部分城市或将陷入衰退。
从风险上看，市场风险有望进一步下降，但仍有大起大落的风险。首先，楼市风险总体仍比较大。其次，宏观经济形势不乐观。再次，房地产调控与市场主体博弈在时空上具有上下交替和此起彼伏的特点，从而决定存在波动趋势。最后，楼市预期复杂、敏感、多变，楼市“灰犀牛”如影随形地存在。
华房价格指数最新预测预警结果显示：在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提下，在2020年第四季度到2021年第三季度的预测时间段内，受2020年第一季度疫情的冲击及月度数据基数变小的影响，2021年第一季度和第二季度的房价指数（同比）会迅速增高，然后开始下降变为较高速增长，到2021年第三季度将维持稳定波动（见图1-25）。
图1-25 2020年9月预测华房价格指数2020年10月—2021年9月趋势
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
华房投资指数最新预测预警结果显示：在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提下，在2020年第四季度到2021年第三季度的预测时间段内，全国房地产投资增速在2021年第一季度和第二季度会呈现先迅速上升后下降的趋势，到2021年第三季度将会趋于稳定（见图1-26）。
图1-26 华房投资指数预测预警趋势
资料来源：中国社会科学院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。
从总体上看，长时期住房市场总体过剩，其中结构性过剩将较为严重，但结构性潜力仍然存在。
从时间上看，原来预估的在2025年出现住房绝对拐点，即住房销售额绝对量下降，可能会提前。虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。原因：一是城镇住房存量2025年可能达到人均45平方米。二是预计2025年人口总量将出现绝对下降。三是预计2025年常住人口城镇化率将达到66%左右，户籍人口城镇化率将达到51%左右。农村最后一代青年人口大部分将完成进城和购房的目标，新生人口将主要集中在城市，之后农村人口向城市转移将逐步放缓。
图1-27 城镇住房需求的情景模拟
资料来源：李超、倪鹏飞、万海远《中国住房需求持续高涨起来：基于人口结构视角》，《经济研究》2015年第5期。
从家庭类型上看，虽然高收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。新市民的刚需、部分改善性需求和老城改造的重置需求还有较大的潜力。
从空间类型上看，存在四类机会区域：一是人口集中流入的地区，比如大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市；四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。同时，存在四类风险区域：城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。
从物业类型上看，中国房地产发展将从数量发展转向质量发展：智能、绿色、多功能、品牌化趋势和特征将越来越明显。第一，城市更新过程中的旧房和老区改造。第二，小区房地产服务。第三，智能房地产家居。第四，房地产专业服务。
从风险上看，楼市存在的风险也不容忽视。一些城市的房价过高和另一些城市空置率过高并存，住房市场的结构性矛盾依然存在。
“十三五”时期，中国楼市经历了不平凡的发展历程：2016—2017年，楼市创造了局部过热的历史奇迹，并经历了从惊心动魄到转危为安。2018年是中国住房分配货币化改革开启20周年，改革让中国楼市行稳致远。2019年，中国楼市及调控进入中流击水阶段，中央层面保持定力，从容应对。2020年，经历新冠肺炎疫情大流行冲击，楼市前后呈现“V”形变化，并恢复平稳增长，展现了中国住房发展和经济发展的强大韧性、潜能与活力。
站在“十三五”和“十四五”时期的交汇点，面对楼市的机遇与挑战、韧性与潜能、问题和风险，中国楼市调控将具有承上启下的重要意义：迎来曙光再出发。有关楼市调控的系统性政策建议，《中国住房发展报告（2019—2020）——楼市调控：中流击水应从容》已经详细设计，本次报告的建议分为5个方面。
未来几年处在楼市调控的关键期和机遇期。要紧紧抓住房地产调控的最后机遇窗口期，坚持“房住不炒”的定位，“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，“因城施策”的原则，保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性；将房地产调控上升到国家战略高度、政治高度；坚持持续调控不动摇，绝不能“叶公好龙”，绝不能功亏一篑，绝不能前功尽弃。同时注意调控策略，把握好调控力度和节奏。根据市场环境，向房企、地方政府等相关主体极限施压，倒逼其转型。为了阻止“炒”而不误伤“住”，应在总结长沙等城市成功经验的基础上，制定一套体系化和定量化的政策措施基准，支持考核调控。各城市的政策及力度可以参考基准和围绕基准，进行“因城施策”操作。
第一，定量化各项具体政策目标及力度的有效边界。首先，住房需求政策与监管边界“1250”。将限购扩展至全区，本地单身限购一套，本地家庭有条件限购两套，外地人有条件限购一套。限售时间以5年为临界点。住房需求监管零漏洞、零容忍。其次，住房供给政策与监管边界“8310”。新房可用成本+税金+利润（利润率不高于8%）测算。商品房的交易价、登记价、评估价“三价合一”。商品住房库存去化周期保持在1年左右。住房供应监管零漏洞、零容忍。再次，住房用地政策与监管边界“4410”。价格端是最高地价不超过总房价的4成。需求端是每宗地从开发到预售时间不得超过4年。供应端是在总量及结构上实际可供土地储备规模应保持在近期1年左右土地销售规模。土地监管零漏洞、零容忍。再者，住房金融政策与监管边界“3510”。各金融机构的房地产贷款存量占总贷款存量不高于3成。两套及以上首付比例5成以上至全款。两套及以上贷款利率基于基准利率上浮1成以上。金融监管零漏洞、零容忍。最后，住房税收政策与监管边界“5520”。契税按5%顶格征收。5年内交易全额征收增值税。非唯一住房及唯一住房5年内交易按房价2%（或转让所得20%）顶格征收个人所得税。对疑似炒房征税应做到零遗漏。
第二，合缝化各项政策目标及有效边界的组合。让各种政策目标及力度的有效边界相互之间始终处于无缝密合状态。首先，契合化各项具体施策与政策边界。各城市具体“因城施策”要与发展环境及城市基本面相契合，以差异化的政策及力度与差别化的发展和背景相契合，达到政策目标所需要的有效边界。其次，闭合化各项政策及有效边界的组合。将各项具体政策的有效边界组合在一起，实现整个限炒政策体系达到单层甚至多层“密封”。再次，最优化各项政策及有效边界的组合。将部分金融和财税政策决策权下放给城市政府，支持城市政府逐步实现由经济手段主导来接替行政性的限炒政策，通过识别并对应炒房程度动态调整首付、贷款利率以及各种税率，既有效地支持住又抑制炒。最后，机制化各项政策及有效边界的联动。将人口流入规模及增速与住房供应、土地供应、信贷规模及增速挂钩。将商品住房价格、库存比例、空置率、人均面积、住房存销比与土地、资金的供应挂钩。将房价涨幅与房地产交易相关税收税率挂钩。实现住房、人口、土地、金融和税收五策的机制化联动。
住房空间体系是经济社会及住房体系的重要内容。都市圈、城市群已经是中国城镇化空间发展的主体。大都市圈是地方化住房市场的基本空间单元。在当前住房、公共产品以及建设用地等空间错配加剧的情况下，尤其需要从空间层面规划住房发展的未来。
第一，构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系。统筹制定都市圈一体化的地方和全国住房发展规划和战略，促进以都市圈为单元的住房市场一体化和统筹发展，并建立以都市圈为单元的地方和全国住房监管与调控体系。要把住房的空间规划纳入国土空间规划中，基于未来人口分布和变化主要向各都市圈、城市群流动的科学预判，配套建立全国住房的都市圈体系。并根据未来可能的需求目标以及现有存量的变化，来确定未来5年甚至15年各类住房供给增量的合理布局。与此同时，建立全国都市圈与非都市圈、都市圈之间住房与人口增减、土地指标增减和住房资金增减的联动机制，保证住房供需在空间上动态匹配。
第二，围绕住房构建以都市圈为主体的公共产品空间体系。建立与住房绑定的、以都市圈为单元的基础设施建设一体化和公共服务均等化制度，将住房供给与公共产品的供给挂钩。给予租购住房家庭在都市圈落户及都市圈内市民均等待遇，同时将公共服务及其设施相对均衡地在都市圈范围内布局，尤其将中心城区的优质公共服务向周边转移和辐射。构建与住房绑定的、以都市圈为单元的全国基础设施和公共服务体系，调整全国性公共产品的空间布局，将全国性功能的重大公共服务与基础设施布局在若干大都市圈，以更加有效地向都市圈及其周边区域和全国的人口提供科技、教育、文化、医疗、交通、信息、能源等方面的公共服务和基础设施。
第三，围绕住房构建以都市圈为主体的建设用地空间体系。建立都市圈内人口、住房与土地指标挂钩的制度，并根据中心城市郊区和周边城市提供新增住房和接纳增量人口的规模，配给相应的增量土地指标。
第四，探索以都市圈为主体的住房、土地、公共产品一体化长效机制。都市圈里边涉及拥有相对独立的财政和经济利益的各个城市，各个行政单位都有相对独立的财政和经济利益。因此，一体化就会涉及利益的损失和获得的问题。应尊重市场主体的最优空间配置选择，按照公平交换的市场原则，将住房与建设用地指标、公共产品供给绑定在一起，以机制化方式予以解决。就土地资源环境供给、基础设施与公共服务供给以及税收分享，签订都市圈的住房、公共服务和土地一体化相关协议。
要从根本上实现“房子是用来住的”，确保房地产稳健发展。务必要按照党中央的战略部署，深化相关基础性制度改革，加快构建稳健发展的长效机制。开征房地产税具有多重意义，应系统谋划并切实推进。建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点，争取在“十四五”时期开征房地产税。
第一，开征房地产税的总体思路。首先，立法先行，加快立法，让各地政府根据房地产市场的时机征税。其次，充分授权，地方主责。充分授权地方政府根据法律确定总体框架，结合各地发展水平、市场形势等，确定征收的具体时间、税率、税基、起征点、减免以及配套方案。最后，逐步推进，水到渠成。采取渐进策略，从对象、范围、力度和速度等方面，不断扩大和加码。
第二，开征房地产税的总体方案。实行仅对新交易或者过户（包括赠与和继承）的非经营性住房家庭开征房地产税制度，而对拥有存量房但暂不进行交易和过户的住房家庭暂不征收房地产税。
第三，开征房地产税的总体框架。税率可定为0.5%—3%；税基可定为房产原值一次减除40%—60%后的余值；在范围上仅对完全产权的城镇住房进行征收；在起征点上可制定人均面积40—50平方米、户均面积50—60平方米两个标准；对于老弱病残孤等贫困或者特殊困难家庭，目前拥有较大面积住房的，制定明确政策标准予以减免。对于征收的房地产税；在用途上地方政府仅用于满足教育、治安等公共基础服务。
第四，建立开征房地产税的配套措施。鉴于房地产税收及征管存在的问题，在开征房地产税的同时，要改革税制结构，取消城镇土地使用税和城市维护税（含教育附加税），统一家庭个人与企业单位的经营性房地产税与新开征的房地产税，建立随持有期限累退的所得税征收制度，建立差异化的住房租赁所得税减免制度。
第五，建立开征房地产税的保障措施。房地产税开征不仅涉及利益调整，而且涉及一个强势群体遭受一定损失的利益调整。一方面，开征房地产税的建议已经遭遇到了强烈抵抗，一些代言人要么质疑征税的合理性，要么渲染征税带来的风险性，要么裹挟不明真相的普通居民（事实上普通居民住房拥有都在起征点以下），未来征收房地产税存在遭遇抵抗的可能性；另一方面，一些相关的立法部门和实施部门也存在着畏难情绪。与此同时，还可能会导致市场的过度反应。为此建议：建立房地产税开征的适应性预期，避免房地产税开征引起市场过度恐慌；凝聚开征房地产税的最大共识，明确房地产税对经济转向高质量和可持续发展的重大意义；建立房地产税缴纳的约束机制，不仅对欠缴和不缴纳税款的纳税人做出经济惩罚，而且将其纳入社会信用体系的不良信用名单，使其在一系列社会经济活动中受到一定的限制。
第一，建立“租售结合”的住房体系。“租售结合”是从宏观层面强调两种方式互相补充，共同解决住房问题。从微观上强调租售转化，即又租又买，或者先租后买，也可以先买后租。其一，自有自住是主体。尽管个别国家的租赁比例较高，但全球住房自有率提升是总体趋势。我国以自有住房为主体已成为不可逆转的事实。而且“居者有其屋”可以促进“有恒产者有恒心”，对于国家的稳定繁荣具有重要基础作用。其二，租赁住房十分重要。一方面，对于低收入和流动性强的家庭和个人，需要一直的租赁住房满足需求；另一方面，对于年轻家庭和个人，对于新迁徙的家庭和个人，对于有暂时性特殊区位需求的家庭和个人，微观上可能在一定时期需要租赁住房满足需求，但宏观上总有需要租赁住房满足的需求。综合而言，租赁住房主体是需要给予不同程度帮助和支持的群体，对经济社会的包容性发展十分重要。
第二，实施“322”新市民安居工程。城镇化终究是人的城镇化，人的居住和就业是城镇化的核心问题。居住与公共服务权利联系最紧密，在新市民较多的大城市，将其住房解决与大都市圈建设、城市更新结合起来，实施“322”新市民安居工程（或称新安居工程）。首先是三个潜力。“十四五”时期住房的潜力（也即问题和缺口）主要在三个方面：空间潜力（大都市圈外围和城市群的中小城市）、业态潜力（旧房改造、老城更新）、人群潜力（刚需和改善型需求）。这三个潜力的主体和重点是新市民，即农民工和新就业年轻人口。其次是两个空间。将这三个潜力（问题和缺口）结合起来就落在两个空间，即大都市周边和城市主城区内。一方面，在大城市中心城区周边的都市圈的范围内，通过一定的政策优惠建设和收购符合安居工程标准的住房，用于新市民租购，同时配套和完善相关的基础设施和公共服务；另一方面，将旧房改造和老城更新与新市民租购结合起来，充分利用城中村产生的新的存量房进行出租。在上述两个空间，均可职住一体化地解决新市民住房问题。最后是两种形式，即购买和租赁。有鉴于前述理由，笔者认为对于新市民购房是主体，但是短期内租房十分重要。有关购买住房，各地可以借鉴之前安居工程及棚户区改造的经验模式。无论租售都应结合落户条件的情况，在稳定就业创业、税收、社保缴纳的连续性方面制定合理门槛标准和轮候制度。
第三，重点健全新市民租赁住房体系。保障性租赁房是新市民的落脚地，健全体系尤为重要。首先，开辟四条房源，存量租赁为主。通过建、购、储、认四个渠道解决租赁住房来源。对于保障性租赁住房，建设一批公租房很有必要，但是大规模建设存在困难，没有必要。鉴于目前空置存量住房已经较多，建议主要通过购买旧房作为公租房出租、收储社会闲散房源配租，以及让保障对象从市场上租赁由保障部门认可并补贴租金的住房。其次，构建两大平台，健全市场体系。目前住房租赁市场存在各种乱象，主要是信息不对称和监管不严导致。互联网平台技术和电商模式为解决这一问题提供了条件和思路。应利用这一技术和模式，加快构建租赁住房在线信息和交易平台，同时建立与之相连接的政府交易合同备案和交易监管平台，尝试探索出租和承租家庭直接交易模式。再次，促进租售同权，保护供需权利。新市民为城市做出了贡献，理应获得均等的公共服务，让租购住房在享受公共服务上具有同等权利。与此同时，还应加快完善法规条例，保护承租人的租赁权或对租赁房屋的使用权。最后，支持公司经营，反对市场垄断。建立专业化和规模化的租赁公司，开展收储和自持住房经营。从理论上看，将有利于降低成本、提高效率以及便于监管。但近年来出现资本驱动，一些公司通过大规模收储垄断市场进而提高房租，同时不断的“模式创新”潜藏和已经暴露了严重的风险。因此，政府应完善市场和金融监管，支持企业发展的同时要反对市场垄断。
第四，完善保障性租购住房的保障机制。安居工程的租房和购房由于存在保障性质，要实现租售价格低于市场价格，需要对土地、基础设施甚至公共服务进行公益投入。需要在全市甚至都市圈的背景下进行统筹，充分考虑相关各单位、各部门、各区镇的投入和损失，建立成本分摊和损失补偿的机制，让参与各方共同分担成本、合理补偿损失，从而调动各地区、各部门的积极性，进而使租购住房供给与需求在空间、品类、配套、服务等方面实现匹配。
应针对解决现实问题之急和顺应未来发展之需，借鉴国际经验，通过“一举三得”住房公积金制度的改革，完善政策性住房金融体系。
第一，改革现行的住房公积金基础制度，构建完善住房公积金基础制度体系。建立基于工资收入的职工缴交与单位补贴反向相关的制度，以保证制度的保障性、均衡性和公平性。尽快完善住房公积金异地存取和转移接续制度，实现住房公积金管理中心的全国联网。尽快建立不同机构、地区和期限的住房公积金有偿借用机制，加快扩大住房公积金缴交制度在单位和个人中的覆盖面，完善住房公积金的收益分配制度。
第二，改建住房公积金管理体制，建立政策性住房金融融资机构。鉴于目前的管理体制给住房公积金带来诸多的限制和积弊，建议进行体制再造。调整住房公积金管理委员、住房公积金管理中心及商业银行的关系，建立以住房公积金业务为基础的政策性住房金融机构，即全国公积金银行股份集团公司。具体思路如下：改革住房公积金管理中心为住房公积金银行，构建并明确界定住房公积金银行多元化的股权结构，将原来委托给商业银行的金融业务回归给住房公积金银行，建立并逐步完善对住房公积金银行的双重监管制度，建立全国住房公积金银行协会和住房公积金银行界市场。
第三，以住房公积金为主体框架，建立政策性住房金融体系。塑造政策性住房金融的五个主体：各地政府的保障性住房管理中心，中低收入居民（包括住房公积金缴交和非缴交职工），住房公积金银行及其他政策性、互助性金融机构，政策性抵押贷款担保和保险机构，住房抵押贷款证券的机构投资者；健全政策性住房金融的三个市场：住房公积金等政策性住房融资的一级市场、住房公积金等抵押贷款证券化的二级市场和住房公积金贷款及证券化的抵押保险市场。尽管住房公积金缴交是政策性住房金融的重要来源，但是考虑到包括非缴交职工在内的保障性住房开发和租购的资金需求量大，仅有的住房公积金存量和流量可能难以满足“应保尽保”。因此，政策性住房金融需要借助市场并利用住房公积金银行放大其保障功能。应重点突破以下几点：拓展住房公积金银行的服务功能和服务范围，建立政策性住房抵押贷款担保和保险公司，健全和充实各地住房保障管理中心开发和运营保障房的融资功能，探索多种补充性的政策性住房金融工具。