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本书在问卷调查、GIS空间分析和数理统计分析等方法支撑下，研究城市内部商业区的环境性能评价及其空间优化，并以北京市为例进行实证分析。主要实现三个目标：
商业区作为城市中主要的功能区之一，由集中连片的商业网点构成。本书对城市商业区环境性能的评价是针对城市商业功能区的评价，只有对商业区进行空间识别和分类，从而确定评价的空间尺度，才能针对城市商业功能区进行评价和优化调整。因此，本研究以北京市为案例，在对其商业空间结构进行分析的基础上，对商业区进行空间位置的识别、范围的界定和类型的划分。这既是本书研究的基础，也是本书研究的关键。
系统归纳和总结国内外环境研究进展发现，对中观尺度环境性能评价研究的成果很少，而针对城市功能空间如商业空间的研究就更为匮乏。本书拟从环境效率的思路出发，充分借鉴日本CASBEE的环境性能评价体系，并对其进行修正，针对商业区自身的特点，强调其对于城市的经济价值和社会价值，建立适合商业空间的环境性能评价体系、科学的权重体系和评价结果展示的方法。
随着城市的发展，作为城市发展主要动力之一的商业，其土地利用、环境污染和空间结构也出现了较多的问题。本书在对北京市不同类型商业区环境性能合理评价的基础上，探讨北京市商业区与居住区和人口的关系，进而指引不同类型商业区进行优化调控，并对商业空间规模密度、形态组合和功能布局等方面提出切实可行的政策建议，促进城市的可持续发展，保障城市的良性循环。本研究逻辑思路如图1-3所示。
图1-3 本研究逻辑思路
梳理北京市商业的发展历程，以及历届城市总体规划和专项规划对北京市商业空间的指引。在此基础上，收集北京市全覆盖的商业网点数据，建立北京市商业空间数据库。通过核密度分析、Ripley's K（r）函数等点模式分析法和其他空间分析方法，探讨北京商业网点的现状分布特征与集聚形态，从而明晰北京市商业空间的历史发展、规划方向以及空间格局现状。
城市商业区的识别既要尽可能地细化以提高其准确性，也要考虑到分析研究工作的可实施性。本书通过POI数据，在获得北京市全部商业网点的基础上，确定街区为空间识别的基础单元，构建商业区空间识别模型，对北京市商业区进行识别。然后确定类型划分的指标，选择合适的聚类方法，对商业区按照功能进行类型区的划分。
从环境效率的角度，借鉴日本CASBEE评价思路，构建一套科学、实用的城市商业空间环境性能评价体系。本书将SP调查法（叙述性偏好法）引入环境性能评价中，作为确定评价指标权重的评价方法，更加贴近人们判断和选择的过程，具有更高的科学性。
根据北京市商业区类型及其空间分布现状，选取不同类型的典型的商业空间，进行实地走访调研，获取一手数据。根据调研数据，以构建的商业环境性能评价体系为基础，进行环境性能评价诊断。
将城市人口空间化到住宅小区这一城市人口的基本集聚单元和与人们生活品质直接相关的单元，作为商圈分析的基本空间单元，运用哈夫模型探讨商业吸引顾客的地理空间范围，分析商业区与人口的空间匹配性，将该匹配性因素考虑到环境性能空间格局中。在此基础上，我们深入剖析各类商业区空间布局的不足，以及各类商业区环境性能在空间方面所存在的问题。
首先，确定商业空间优化的意义及原则。其次，分别从相对微观和宏观的角度提出切实可行的规划、建设、管理等方面的政策建议，促进商业和城市的良性循环。从相对微观层面上，对城市商业区环境性能进行调控，根据各类商业区的环境性能评价结果，针对商业区内部进行规划、管理，以促进商业区的发展。而城市商业空间结构优化，是从相对宏观层面上对商业空间结构加以调整，使城市土地资源的配置达到最佳状态，实现其社会、经济、环境各方面效益最大化，促进城市商业和城市的可持续发展。
本研究技术路线如图1-4所示。
图1-4 本研究技术路线
（1）文献借鉴与实地调研相结合。
国内外关于环境性能评价、环境效率评价的基础研究已经有不少。因此，通过文献的收集整理、比较分析，借鉴各国相关评价思路和评价体系的优点，可以确定本研究的思路和方法；此外，环境性能的评价需要实体环境的相关数据以及居民的评价数据，这就涉及通过实地调研的方法，来获取研究的第一手资料。
（2）定性分析与定量分析相结合。
环境性能评价的内容丰富，涉及自然、社会、经济等多个方面，因此，定性评价分析必不可少。与此同时，定量分析也发挥着重大作用，尤其是统计分析、GIS空间分析等多种方法在空间尺度的界定，以及环境性能评价影响因素的分析等方面有重要帮助。
（3）规范分析与实证分析相结合。
实证分析主要回答“是什么”和“能不能”这些类型的问题，而规范分析主要回答“应该怎样”和“该不该”这些类型的问题。但实证分析与规范分析是难以截然分开的。因为进行实证分析时，总有一定的价值判断标准；而要使规范分析有说服力，就必须使自己的分析建立在实证分析的基础上。因此，实证分析与规范分析往往是结合在一起的。