下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
城市商业区是城市商业活动的空间载体，按照不同的视角可将城市商业区分为不同的类型。而城市商业区的研究首先从商业活动供给角度出发，以中心地理论为基础，研究商业活动的区位选择。后期，有很多学者把消费者行为纳入商业空间的研究中，分析消费者行为差异对商业空间结构的影响，提出并不断修正不同的测算商圈吸引范围的模型。
20世纪60年代，日本学者提出了“业态”这一概念，并进行了相关的研究。铃木安昭认为狭义的业态中零售业态与零售形态相同，即从店铺的形态上看，业态是指零售经营者关于具体零售经营场所和店铺的经营战略的总和。日本零售商业协会将零售业态定义为：与消费者的购买习惯的变化相适应的零售经营者的经营形态。简单来说，商业业态就是商业经营的状态和形式（余新发，1997；蔡国田，2002）。我国现在实施的业态分类标准是由国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会于2010年联合颁布的新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2010）（国标委标批函〔2010〕102号），该标准于2010年10月1日实施。该标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、服务功能、商品结构，以及选址、商圈、规模、目标顾客和有无固定营业场所等因素将零售业分为食杂店、便利店、折扣店、仓储会员店、百货店、超市、大型超市、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、网上商店、自动售货亭、电视购物、邮购、电话购物共17种业态，并规定了相应的条件。张永清（2002）对商业业态的历史演进规律进行了总结，如表2-5所示。
表2-5 商业业态的演进历程与特征
续表
资料来源：张永清（2002）。
从零售业态的生成演变中可以发现，各种业态的形成和发展有一定规律，存在一定的必然性。各种业态的出现，主要有赖于某一国家或地区客观经济技术条件，市场经济的发展催生了各种现代零售业态，呈现大型化、多元化、连锁化。新兴的业态往往顺应大众消费水平的提高和消费方式的变革，为满足不同顾客的不同需求而产生。
地理学者对商业业态的研究主要集中在商业业态空间结构或者某种要素对商业业态空间的影响。林耿团队在这方面形成了一系列研究成果，如2004年以产业、用地、交通、行为、历史和文化为影响要素，分析这些要素共同作用下广州市商业业态的形成机理，并对各业态的经营效益进行了评价。2005年以广州为例，考察了社会文化和历史区位对城市商业业态空间的影响，分析了城市商业区对商业文化的继承和创新方式。2008年以联系商业业态空间与居住空间的纽带——消费者行为为切入点，选择广州市8个街区的1428位居民为调查对象，通过问卷调查，研究了二者的特征及关系。同年，以广州市地铁一、二、三号线为例，分析地铁开发对沿线商业业态空间的影响，并从行为地理的角度进行解释。
城市商业活动通过人流、物流、信息流和资金流等形式表现，在城市某些区域集聚，从而在空间上呈现出了不同的形态结构，即商业业态的空间聚合形式。目前，对商业形态专门进行研究的文献不多，而且有的学者对商业业态和商业形态的区分并不清晰；但不同学者针对不同的研究目的对商业外部空间形态进行了分类。如刘晓倩（2005）将商业外部空间形态分为商业点、商业街和商业区，并提出商业外部空间形态指商业业态和内部组织结构在空间上表现出的形态。方向阳等（2005）将广州地铁站口从商业形态角度划分为斑状、条带状、面状和团块锥体状。杨靖等（2007）将住区商业的空间形态分为独立式、沿街商业和步行商业街三种，不同类型的住区可以根据自身情况设计不同的商业形态。杨艳（2011）明确界定了商业业态和商业形态的区别，将商业形态分为点状、线状、带状、块状四种，并分别列举了一些我国著名的商业例子。由此可见，学者对商业空间形态的研究，基本可以抽象地分为点、线、面三种状态。
点状：商业点是指从事商品交易的单体商业经营场所或在同一地区统一经营管理的综合营业场所，主要包括居住区或交通沿线的超市、便利店和仓储式商店及其他商业网点等。
线状：商业网点主要在街道两侧顺街平行聚合分布，人流量大，交通通达性好，在空间上呈现条带状。从不同角度可将商业街分为不同的功能，如按照其形成和发展，可分为传统型商业街和新兴商业街。
面状：指商业网点分布在一定地域范围内的连续性区域中，有可能是由相邻、相连的几条商业街以及零散的商业网点在空间内共同组成的。因此面状商业区可能分布着众多点状和线状的商业形态，业态丰富、层次分明。从商业区的发展时间来看，商业面是商业空间发展到比较成熟阶段的外部空间形态的表现（刘晓倩，2005）。
国内外学者由于关注视角不同对商业空间功能的分类存在很大差别。管驰明等（2006）通过对南京南湖地区的实地问卷调查和访谈，认为商业空间的功能与其服务范围和商品组合密切相关，从消费者购物的角度看，消费者光顾不同功能的消费空间的频率和距离有显著差异；据此按照新商业空间的服务范围、商品组合和相应的消费者行为来进行类型划分，可将新商业空间划分为便利性和日常用品消费空间、选购商品消费空间和高档多功能消费空间三种功能类型。林耿等（2003）认为商业功能区是不同商业业态及其功能在地域空间的组合形式，商业功能的综合性反映了区域商业发育的成熟程度；在具体确定广州市商业功能区时，将代表性大型零售百货商店和大中型批发市场分别投影到地图上叠加，在空间上确定各个区域主导的商业功能特色，如芳村区商业功能区以花卉、茶叶批发特色为主，站前路一带以服装和皮具批发特色为主，北京路一带以综合零售特色为主，等等。
此外，还有很多学者对特殊复合型商业空间如中央商业区（CBD）和游憩商业区（RBD）分别进行了深入的分析。例如，王慧等（2007）以当代CBD演进基本规律及基本理论为借鉴和索引，并以西安市为实证案例对当代中国城市CBD体系发展演进的一些典型现象、特征及其机制进行了分析。陈志刚等（2012）在讨论游憩商业区定义与深度访谈的基础上，通过形状指数、土地利用动态度等指标测度典型旅游城市阳朔县RBD的形成与发展，并对其影响因素与成长机制进行路径分析。
不同等级的商业区，其商业类型、商品组合、服务范围也不同。国外学者提出的代表性的方法有：卡罗尔（H. Carol）分类，即将其分成中心商业区、较大区域的商业中心、较小区域的商业中心、局部区域商业中心。普拉德福特（M. J. Prandfoot）分类，即将其分成中心商业区、外围商业区、主要商业大街、较小区商业中心、孤立的商店群。贝里（B. J. L. Berry）把中心、带、专业区正式化，把中心区分为便民设施、街区中心、社区中心、区域中心、大城市商业中心区，把带分为传统购物街、城市干道、新的郊区带、沿公路发展带，把专业区分为汽车业街、印刷区、娱乐区、舶来品市场区、家具区、医药中心等。T. Hartshorn将城市商业划分为中心商业区、区级商业区、社区商业区和邻里商业点，如图2-2所示。
我国学者在国外理论的基础上，也根据研究区域、研究目的等的不同，对商业的等级结构进行了研究。如杜霞等（2007）从宏观上把商业中心分为三个等级——市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心，以上海为例，各等级商业中心各选取一个典型案例，探讨其发展演变特征和机制，预测未来商业的空间发展趋势。方向阳等（2005）研究指出，广州商业中心按其服务范围大小，大致可分为市级商业中心、区级商业中心和小区级商业中心。这些都是基于国外经验和自身城市发展情况定性地对商业等级进行划分。
图2-2 城市商业等级体系传统空间模式（T. Hartshorn）
注：CBD——中心商业区；R——区级商业区；C——社区商业区；N——邻里商业点。
在定量划分研究方面：宁越敏（1984）实地调查了上海市城市中心区商业中心，首次建立了界定商业中心的一套指标。他选取了商业中心内商店数、商业中心的职能数等5个指标，对上海市61个商业中心进行了聚类分析，将其划分为3个级别5种类型。吴郁文、谢彬等（1988）在研究广州市城区零售商业企业区位布局时应用了这种方法，增加大型综合商场、大饭店、宾馆职能单位数占商业中心职能单位总数的百分比这一指标，用6个指标对广州市30个商业中心类型及等级体系进行聚类分析。仵宗卿等（2001）将北京市划分为620个地域单元格，模拟商业地域，建立每一单元格所在地域的总商业活动从业人数（总的服务规模）、商业活动类型数量（活动类型的范围经济规模）、低级商品服务从业人数和高级商品服务从业人数、百货店从业人数等5项指标，通过层次聚类法（hierarchical clustering），确定各地域单元格的商业服务等级；然后，结合大型百货商店集聚程度和地域单元格的商业服务等级，确定最可能是北京市商业中心的地域单元的区位和等级。李欣延等（2005）研究了DBSCAN空间聚类算法，并应用GIS二次开发组件MapObjects予以实现，对某城市中小学和商业网点等公共设施的分布进行了聚类分析，其中将商业网点聚类成市级商业中心和区域商业中心。罗晓光等（2011）以超市店铺之间的直线距离为参数进行系统聚类分析，采用欧几里得平方距离和平均聚类法，利用PASW软件进行分类。
中心地理论是德国经济地理学家克里斯·泰勒（1933）提出的城市区位论，其为商业空间结构的研究提供了理论基础。此后，德国经济学家廖什（1940）对此进行了补充和修正，提出单一职能个体的市场区域是圆形市场区域，而全体的市场区域则为蜂窝状的正六边形结构，廖什在此基础上建立了生产区位经济景观模型。模型认为不同层次中心地存在互补性，同一层次中心地功能未必相同。该模型是一种非层次性的空间体系。
由于中心地理论建立在理想的假设条件下，与现实差距较大，学者们不断对其进行修正，用以解释真实世界。贝里（B. J. L. Berry）将中心地理论用于解释和检验美国城市，他通过对芝加哥城市的63个非计划性中心地的10个属性变量进行研究发现，中心地等级由向特定市场地域供给特定类型商品或服务的特定级别的中心构成。此后，卡罗尔（H. Carol, 1960）采用定量的方法，划分出了苏黎世的三级商业中心体系；加纳（Garner, 1966）、司考特（Scott, 1960）、贝里（B. J. L. Berry, 1962）和加里森（W. L. Garrison, 1958）等分别以实证研究的方法对中心地理论进行了应用和检验。怀特（R. W. White, 1977）通过研究证明了固定支出和规模边际效益的提高，会引起中心地数量的减少；城市商贸金融业的发展，大大减小了商业活动设施空间障碍，导致出现城市CBD形态。
20世纪80年代初，杨吾扬（1994）把中心地理论引入商业空间结构研究，以北京为例，把城市商业网点分为三级序列，成功地对中心地理论进行了试验性研究。高松凡（1989）论述了北京城市场地历史发展变迁，从历史地理学视角，运用中心地理论分析了自元大都以来历代北京城市场地空间结构特点、演变过程及影响因素。随后我国学者应用中心地理论对中国城市商业区进行了诸多研究，涉及上海、广州、兰州、成都等城市，研究模型不断完善，研究方法不断创新，在商业空间结构研究方面取得不少研究成果。
区位论是经济地理学和空间经济学共同的理论基础，也是商业布局必须遵循的原理。国内外对商业区位的研究经历了从宏观的商业地理学、城市商业地域结构研究，到中观的商业网点布局与商业网点等级体系的研究，再到微观的大型购物中心、百货店、零售店、便利店等不同类型的业态区位选择的研究（方远平，2007）。
宏观层面：商业区位研究始终强调区位对各方参与者的重要性以及决定区位的经济基础，因此商业布局注重选择人口密度高和经济增长较快的地区。对大城市或区域的宏观商业问题，可考虑一般区位论原则进行综合分析。对城市商业布局与商业中心选择，多运用中心地模式与城市地域结构合理分区模式分析（管驰明等，2003）。如：陆大壮（1990）从城市的宏观尺度分析了中国商业中心城市及其辐射的经济区域；杨吾扬等（1987）系统论述了商业地理学的发展及其研究对象、性质及与相邻学科的关系，以及商业服务业空间布局模式等重要理论内容，构建了较为完整的商业地理学理论体系，推动了我国宏观商业地理学的发展。
中观层面：主要包括商业网点空间结构研究、商业区位和商业活动空间结构研究。J. A. Dawson（1980）提出了“零售业区位选择的制度框架”，将深受外界条件影响下的组织形式（organizational form）、活动技术（activity technique）、商品（commodity）、政策（governmentpolicy）和区位（location）间的互动一起纳入城市商业空间结构的研究。格叙（Ghosh）和克拉伊格（Graig）（1984）提出区位分配模型，它分析了现在以及将来的竞争环境下区位分布的合理性。当对整个商业网络进行分析时，就要全面考虑区位之间的竞争共存关系，这就需要采取商业区位分配方法。刘胤汉等（1995）运用中心地理论和系统论等原理，对西安市城市商业网点的合理结构与优化布局进行了较全面深入的研究。罗彦等（2005）阐述了城市商业空间优化的相关理论，包括商业空间优化的必要性与意义，接着描述了目前商业空间结构存在的普遍问题，并指出优化的四个主要目标，即视觉优先、经济优先、生态优先和社会优先，最后指出商业空间结构优化的主要方面和具体手段。仵宗卿等（1999，2000）通过重构Parato公式，建立了“均衡度”和“结构容量”商业活动单位规划等级分布双向指数，运用GIS技术和因子分析等综合技术方法，全面研究了北京市商业活动空间结构、时空结构、地域类型结构和商业中心区位演化等问题。
微观层面：国内外学者引入了时空结构和消费者行为等新研究视角，并运用GIS技术手段和数量模型等新方法与技术手段对城市商业业态组合及商业功能区，以及微观层面的商业功能区与零售业百货商店区位、便利店及连锁店区位等微观角度进行了研究。如：林耿等（2003）基于消费者和经营者问卷调查，对广州市商业业态空间结构特征、形成机制和商业业态空间效益、演化趋势等进行了全面系统的研究，进一步发展了商业区位研究。翟森竞等（2006）基于BP神经网络构建了大型超市选址分析模型。陈蔚等（2012）借助多主体系统，以北京市生活服务业为例，通过对1999—2004年的人口、超市等历史数据的分析，在多主体系统理论的支持下，以居民和超市为主体构建了超市布局微观模拟模型。王航等（2012）针对当前商业网点选址问题，在采用GIS空间分析得到粗略范围的基础上，构建了一个基于K-medoids聚类的粒子对算法模型；通过ArcObjects二次开发，将其应用于商业网点选址中的准确选址。
近年来，城市商业受信息化和全球化的影响，也出现了一些新的特征，其研究也出现了一些新的领域。例如，信息网络技术对传统商业区位的影响，陈秀山等（2008）研究表明，信息通信技术带来新的外部竞争和收益驱动，导致了商业服务企业的分化重组，新产生的商业服务企业将在信息技术的影响下进行区位选址，并形成新的空间布局形式。再如，轨道交通对城市商业区位影响研究，李文倩（2008）研究探析轨道交通建设对北京商业空间布局的影响机理和演化过程，说明轨道交通的建设会带来新商业区的兴起、传统商业区或中心商务区的功能强化、枢纽站点附近的商业区地位提升、轨道交通辐射范围外的区域商业功能弱化等变化。此外，还有商业微观区位理论的研究（蒋海兵，2005）、外资零售业区位选择的研究（马新华，2006）等。
商业区位影响因素研究从宏观角度逐渐发展到微观角度，研究微观区位具体影响因素成为目前学术界的一个热点。传统的商业地理研究认为，决定零售商业区位的因素主要有三个方面：市场、空间接近性（距离、交通）、竞争（Rushton, 1972；张文忠，2000）。从影响商业环境的零售业微观区位的研究角度出发，得出的结果略有不同。Dawson（1980）认为政府行为是最能决定零售区位的因素。孙鹏等（2002）总结了西方社区环境中的零售业微观区位规律，认为影响商业区或商场区位布局的基本要素包括操作的便利性、区位的安全性等。
近十几年来，我国对商业区位影响因素的研究主要集中在对影响一个城市商业中心空间布局和历史变迁的因素的研究。其中人口、区位、交通是最基本的因素，此外，还有学者认为城市格局、城市规模、政治因素、国家政策、商业发展、技术和消费者行为、价格、行政管理体制都在不同程度上影响了城市商业中心的布局和变迁。如：王希来（2002）分析了北京市商业网点的整体布局，认为决定其构成的因素是城市职能、交通网络体系和人文因素。刘继生、张文忠（1992）认为影响长春市集贸市场的因素是人口分布、家庭经济收入、购物距离、交通可达性等。朱枫等（2003）认为影响浦东新区商业空间布局的两个主要因素是人口分布和道路网分布。
从20世纪50年代末开始，国外学者逐渐认识到空间学派将人地关系物化并不太切合实际，消费者行为对商业空间结构有着重要影响。商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离和空间距离。日本学者石井铁卫认为：“所谓商圈，就是现代市场中，企业市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重叠的空间范围。”西方学者在界定商圈的基础上，提出各种测算商圈的法则。比较著名的研究模型有Reilly引力模型（Reilly, 1931）、Converse断裂点模型（Converse, 1949）、Huff概率模型（Huff, 1964）、Rushton行为空间模型（Rushton, 1969）、Wilson购物模型（Wilson, 1970）等，此外，近年来，学者不断完善和探索更加精确、简易的商圈测算方法，如Morton E. O’Kelly根据选择性数据建立了商圈中立模型，该方法可以有效利用个体数据，并且依照距离衰减率和新引力参数进行推断，解决了研究区域只有商场、样本较少的问题。
近年来，国内学者对商圈的研究也较热，主要偏向介绍西方学者的商圈理论模型，或运用西方学者的商圈理论及模型对我国不同城市商圈进行实证研究。杨丽君等（2003）介绍了零售业商圈分析的基本过程及相应分析方法，并利用GIS技术，构建了市场饱和度分析、商圈划分和需求估计三个商业应用分析模型，实现了对商圈的定量及可视化分析。张宇等（2007）分析了传统的Huff概率模型存在的问题，并从反映零售业竞争关系的角度对其进行改进，制定出更为符合实际情况的商圈测定方法。蒋海兵等（2010）以上海中心城区大卖场为例，采用同心圆法、扇形法与最近邻域法探讨卖场空间特征；利用行进成本分析法计算卖场可达性，并根据伽萨法则叠加了卖场引力因素，得到伽萨法则商圈。
贝里（B. J. L. Berry, 1958）提出“第三产业活动理论”，并基于现实环境的不均匀性，在消费者行为、可达性、城市土地价格三个基本影响因素上重建中心地理论：最高级中心并非均匀分布的，距离已经不是衡量市场区域大小的不变尺寸，消费者对商品需求程度、购买能力和出行能力将起决定性作用，同一规模的中心地也可能出现功能上的差异。自此，国外地理学界开始注重需求因素如消费偏好、出行方式、消费能力等对城市商业空间结构的影响，使城市商业空间结构在中心地理论研究方式的基础上，通过商业业态的供结与需求相结合，形成了新的理论和研究方法。鲍特（1982）提出空间利用场、信息场和信息汇总量等概念，从消费者的地理知识、社会性经济地位和家庭组织状况等角度对消费者行为进行了描述与总结，将商业设施配置与消费者行为及商圈结合起来，显示出极大的有效性。国外对消费者行为的研究可以分为两方面：一方面是消费行为特征和影响因素的研究，如Turley等（2000）研究了商业环境基础设施对居民购买行为的影响，认为创造影响力气氛的做法是一种重要的营销策略；Talukdar等（2010）综合考虑了消费者属性特征、市场属性特征、零售商属性特征与消费者极端购物行为之间的关系，并对居民购物行为决策提出了一些建议。另一方面是居民消费行为模型研究，如Davies（1972）提出了“购物中心层次性系统发展模型”，将消费者行为及其社会经济属性纳入购物中心的层次结构的形成和变化中；Arentze等（2005）结合结构属性与商店的距离，提出了多代理人系统的消费者行为模型，其中包括购物目的地的开放时间。
20世纪90年代中期，我国学者开始关注居民购物行为。柴彦威、仵宗卿（2001）等对大连、深圳、天津等城市居民购物活动的时空结构特征进行了研究，首次总结出中国城市居民购物出行的空间圈层结构，创建并解释了划分一般购物出行空间等级结构的方法体系，并在市场细分的基础上，总结出不同收入阶层的购物出行空间等级结构特点。王德（2004）对上海市消费者出行特征与商业空间结构及南京东路商业街的消费行为进行了综合分析。焦华富（2013）、韩会然等（2013）利用2011年芜湖市居民购物行为调查问卷数据，通过构建居民购物出行的嵌套Logit模型，从购物出行模式决策、购物初始时间决策、购物目的地决策、购物出行交通方式决策等四个层面对芜湖市居民购物行为的决策过程及影响因素进行了探讨，并分析了芜湖市居民购物行为的时空特征。
从地理角度而言，国内外对城市商业空间的研究从研究对象上，大致可分为商业区位研究、商圈研究和消费者行为研究三个方面。总体而言，国外城市商业空间研究起步较早，更加注重理论层面的研究及新技术的应用，偏重于定量研究和模型的构建，逐渐形成了完整的理论和方法体系。相对而言，国内研究基础相对薄弱、滞后，多为借鉴国外理论进行的实证研究。
目前，商业空间的理论、模型以及实证研究，尤其是商业区位的中观研究中商业空间结构的研究以及商业区位影响因素的研究，为本书的商业空间现状的研究提供了大量的理论和方法基础。