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关于预约的效力，理论和实践中均存在较大争议，大致有以下三种观点。
该说认为：任何合同的订立都是一个磋商的过程，是双方相互妥协后达成的共识，由于本约磋商过程中存在一些不确定的因素，所以才出现预约，对于已经达成共识的问题先予以确认，对未达成共识的事项需要进一步磋商，仅约定将来订立合同。法律不能强制任何人达成意思一致，否则就是最大的意思不自治，也即预约的效力仅仅是双方当事人有诚信磋商、持续磋商的义务。双方已经履行了诚信、持续磋商义务，仍不能就本约订立达成共识，即预约合同的目的已不能实现，双方均可以解除预约合同。
该说认为：预约的目的是将来就特定事项签订本约合同，并将这一目的用合同形式确定下来，以期望双方事后履行，所以，随后订立本约是预约合同主要的义务。从合同履行角度看，诺言必须信守，预约合同当事人有义务履行订立本约的义务。从交易效率角度看，仅仅确立磋商的义务将为任何一方随意毁约开了绿灯，磋商是一个无法把握的尺度，只要不愿意订立本约均可通过流于形式的磋商而最终以磋商不成为由不承担任何责任，将使另一方失去交易机会而实际受损，这样预约制度就没有任何意义了。所以，双方的义务不仅仅是磋商，而是在磋商的基础上订立本约合同。“预约债务人负有订立本约的义务，权利人得诉请履行，法院命债务人为订立本约的意思表示，债务人不为意思表示者，视同自判决确定时已为意思表示。”
这种学说是在分析了上述两种学说的利弊后提出来的。该说认为：“必须磋商说”和“必须缔约说”均过于偏向某一方的利益，不利于双方权利义务的平衡。此外，“必须磋商说”下，一方当事人只要准时按预约的规定与其他当事人进行协商就完成了义务履行，这样很容易流于形式；“必须缔约说”在预约中并未就本约主要条款达成合意的情况下强制其缔约不能反映当事人的真实意思，不利于意思自治。所以，应当按照预约中涉及本约必要条款完备程度划分预约的效力。如果必要条款不完备，应适用“必须磋商说”；如果必要条款已完备，应适用“必须缔约说”。
笔者赞同“必须缔约说”，上述“必须磋商说”存在对当事人约束力不足的弊端，使得预约的作用难以充分发挥，且当事人是否履行诚信磋商的义务难以判断，必然使得预约合同流于形式而无实质作用。“区分说”理论上虽然具有足够的弹性，但实践中将面临无法区分本约必要条款的困境，不同类型的合同，其必要条款应有所区别，因而只能赋予法官个案裁量权，这无疑增加了判决结果的不确定性。完美的理论在复杂的现实面前可能会显示出不适应性。“必须缔约说”与预约的主要权利义务关系相一致，特别是在中国目前诚信环境并不理想的情况下，“必须磋商说”在现实中对恶意缔约人而言，几乎没有任何约束力，所以“必须缔约说”是应然的选择。这种观点最终反映在《买卖合同司法解释》第2条的规定，即“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。
此外，采取“必须缔约说”并不排除当事人在预约中对预约的效力作出安排，即当事人可以自由约定预约的效力仅为磋商，或为订立本约。在预约中，只要当事人对预约的效力作出了约定，并且这种约定不违背强行法或公序良俗，就应该在司法活动中优先予以考虑。
当然，当事人并不一定要在预约中明示预约的效力为何，只要能有相应证据证明当事人就预约应具有何种效力达成一致即可。比如在商品房买卖预约协议中，约定“认购方确认签订本协议时已清晰阅读并理解出售方提供的《认购须知》，已知悉悬挂于售楼部的预售许可证的全部内容及认可公示于售楼部的《商品房买卖合同》示范文本所确定的内容和对该物业进行了详细的了解。同时，双方已就交易该物业的《商品房买卖合同》之具体条款进行了全面磋商并形成一致”，则可认定双方负有缔结与《商品房买卖合同》示范文本内容一致的本约的义务。需要注意的是，该约定并不能排除《合同法》中关于格式条款规定的适用，即法官仍须审查本约中是否存在责任承担不对等、有无加重责任和免除义务等条款，若购房人对这些条款存在异议并导致本约未能签订，仍不应由购房人承担违约责任。
法律责任分为民事责任、行政责任和刑事责任。《民法总则》第176条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”民事责任是民事主体违反民事义务所应承担的责任。违反民事义务包括违反法律规定的民事义务和当事人约定的民事义务。民事责任以民事义务为基础，法律规定或当事人约定民事主体应当做什么、不应当做什么，要求应当为一定的行为或不为一定的行为，这就是民事主体的义务；同时，法律还规定违反民事义务的后果，即应承担民事责任。对于预约的责任而言，首先需要明确的是，违反预约的责任性质应为违约责任，而非缔约过失责任。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所应负的义务，而致另一方的信赖利益损失而应承担的民事责任。虽然其与违反预约的责任类似，均以本合同未能有效成立为前提，但前者系一方当事人因违反法定的先合同义务而产生，责任形式及内容亦由法律明确规定；后者则系一方当事人因违反预约约定的缔结本约的义务而产生，责任形式及内容均可由当事人自行决定。从根本上说，承认预约的独立性可以弥补缔约过失责任对当事人信赖利益保护不足的缺陷。如果说先合同义务只是规定了交易双方最基本的诚信磋商的义务，那么预约就是进一步将双方的前期谈判成果以合同的方式固定下来，体现了双方更为紧密的信赖关系。相应的，违反预约的责任一般要重于缔约过失责任，不能将两者混为一谈，否则即抹杀了预约独立存在的价值。既然违反预约的责任性质为违约责任，那么，合同法总则中关于违约责任的一般规定即可资适用，如实际履行和损害赔偿的法律规则的适用。当然由于预约的特殊性，在实践中也要注意到该种违约责任的特殊性，如定金罚则的适用。
《买卖合同司法解释》并没有明确规定预约责任是否可以适用实际履行，但这并不意味着司法解释反对适用实际履行，而是暂时搁置争议、留待理论和实务探索。
笔者认为，在理论上，预约作为合同之一种，应受《民法总则》和《合同法》总则的调整，而《民法总则》《合同法》将实际履行作为违约责任的基本方式，《民法总则》第179条规定：“承担民事责任的方式主要有：……（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；……本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在实践中，虽然“仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案”
及“张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案”中，法院最终均未支持购房人要求开发商签订商品房买卖本约的诉求，但前案判决书载明“涉案意向书是合法有效的预约合同，双方当事人均应依法履行意向书的约定……合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务”，只是因为“金轩大邸公司未按约履行其通知义务，并将商铺销售一空，导致涉案意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现”，才未判决开发商履行缔结本约的义务，而是承担损害赔偿的违约责任。后案与之类似，也是因为开发商“后又将认购书中列明的房号安置给他人，致使双方失去了进一步协商并签订本约合同可能性”，才未支持购房人关于缔结本约的诉请。故该两案实质上均未否定预约被强制履行的可能性，相反，其暗含了若实际履行缔结本约的义务是可能的，或者说不存在客观障碍，则法院可以判决的方式代替当事人的意思表示，以达到强制缔结本约的效果。
可见，不论在理论界还是在实务界，均承认可以根据实际情况要求义务人履行缔约义务。这是因为作为一种法律行为性的缔约强制，预约使一方或双方缔约人负有缔结本约的义务，这在实体法方面的效果就是，当事人在预约所定条件下有义务接受合于预约的本约报价，或者就此等报价之合意不可能达成时，自己提出一项合于预约的报价。在程序方面，预约义务人如果不订立本约，那么，预约权利人可以请求其履行或者以强制执行已判决代其意思表示。
至于预约中未约定的非必要条款，可由法官在个案中通过对预约内容的扩张解释，并结合合同法中的任意性规范予以补充和确定。有观点对于预约的实际履行提出异议，认为这违反了意思自治原则，是对人身强制的回归。但一方面，当事人在预约中确定缔结本约的义务，本身即是意思自治原则的体现，在一方违反该义务的情况下强制其履行，实质上是对意思自治的维护而非破坏；另一方面，预约体现了交易双方更为紧密的信赖关系，为了更好地维持这种信赖关系所代表的正常交易秩序，唯有通过强制缔结本约才能实现。需要注意的是，此处所谓的实际履行是指履行缔结本约之义务，而非履行本约约定的义务。即一方不依照预约订立本约时，他方仅得请求对方履行订立本约的义务，尚不得依照预约的内容请求对方履行本约的义务，惟债务人因可以归责事由对于订立本约应负迟延责任时，债权人得依照一般的规定，请求损害赔偿。
当然，在具体的诉讼程序上，因为诉讼经济的考虑，诉讼合并是可能的：基于借贷合同针对支付一定贷款的诉讼，也可以针对被告的意思表示、作为应支付贷款的特定数额以及给付该数额来提出，缔结本约的诉讼可以与实际履行的诉讼合并。
金钱损害赔偿是违约责任的另一基本方式。对违反预约的责任而言，若一方当事人不按照预约的约定履行诚信磋商或缔结本约的义务，另一方当事人可请求其承担损害赔偿责任，这一点在理论界和实务界均无争议。但对于该损害赔偿的性质及范围，则观点不尽一致。首先，在性质上，如上所述，该赔偿仍是违约损害赔偿，而非缔约过失责任中的损害赔偿，即使违反某些预约的赔偿范围为信赖利益，也仍不能将两者等同。其次，在赔偿范围上，仍要进行类型化的分析。当事人在预约中对赔偿数额或违约金数额有明确约定的，应按照约定处理。没有约定的，则需要区分“带未决条款的预约”与“将进行谈判的预约”，对于前者，由于当事人可以请求强制缔结本约，那么，在逻辑上其当然可以请求因不履行本约而生的损害赔偿，损害赔偿的范围应包括履行利益的赔偿。具体而言，“债权人就可以对债务人行使像最终合同不履行或者加害履行时所能行使的一切权利，正如德国联邦最高法院在案件处理结果上屡屡确认的那样，基于预约可直接诉请本约的履行利益”。
而对于后者，若一方当事人违反诚信缔约之义务，仅导致另一方当事人信赖利益的损失，其请求赔偿的范围也限于信赖利益，主要包括“订立合同过程中支出的费用”等。总之，根据当事人在缔约谈判过程中信赖关系紧密程度的不同，大致可分为法定的诚信磋商义务、意定的诚信磋商义务（将进行谈判的预约）及意定的缔结本约义务（“带未决条款的预约”）三个阶段，并分别对应缔约过失责任、赔偿信赖利益的违反预约责任及赔偿履行利益的违反预约责任，当然，这三个阶段的划分也并非泾渭分明，尤其后两个阶段，存在模糊地带。这导致我国司法实践中虽然承认违反预约的履行利益的赔偿责任，但在赔偿数额方面却由于个案情形的不同存在较大差别。如在“仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案”中，一审结合金轩大邸公司的过错程度、仲崇清履约的支出及其信赖利益的损失等因素，酌定被告赔偿原告损失10000元并返还意向金2000元。二审判决则首先认为金轩大邸公司应承担违约责任，并认为一审判决确定的10000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清150000元。而在“张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案”中，徐州市泉山区人民法院首先确定当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。但因开发商所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化，因此购房人以开发商开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平，徐州市泉山区人民法院未予采纳。而综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额，对于开发商因违约给购房人造成的损失确定150000元。
立约定金与预约存在密切关联，相应的定金罚则成为违反预约较为典型的责任形式。因为立约定金是指当事人在合同订立前为保证本合同的正式签订而专门交付的定金，故在预约合同中往往会有立约定金的约定，而约定立约定金的协议本身也可以定性为一种预约。这决定了立约定金的效力一方面与预约合同的效力紧密相关，如果立约定金所依附的预约无效，如预约违反法律禁止性规定，则立约定金的约定也无效；另一方面又具有独立性，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力并没有关系，在主合同之前就成立。凡在预约中设立了立约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就应当认定为已存在。
我国《担保法司法解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本条司法解释明确了当事人可以自愿设立立约定金，担保当事人在未来的正式缔约行为，也明确规定了立约定金的适用条件。《商品房买卖司法解释》进一步规定了在实践中运用最为频繁的商品房销售定金，其第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”可见，立约定金的功能主要表现为两个方面，一是督促当事人缔结本约；二是使当事人在本合同成立以前保留自由订约的权利，也就是说当事人一方通过交付定金，可以在不订立合同时接收定金罚则的制裁，从而保留自由订约的权利，避免因为必须与接受定金一方订约而遭受损失。
因此，可以将预约合同中的定金条款视为推定排除实际履行的一种障碍，即只要当事人设定了定金条款，预约合同的当事人就有以接受定金罚则为条件而“反悔”的权利。
从《担保法司法解释》第115条规定的文义看，只要一方拒绝订立本约，即可适用定金罚则。但是，定金罚则的目的在于惩罚违反诚信磋商义务而拒绝缔结本约的一方当事人，其适用应有前提条件，即不仅要看当事人是否违反预约确定的义务，还要考量其确定的义务是否对公平诚信地磋商本约形成影响，只有当当事人明确具有可归责于己的原因而导致签约不成，方承担本约签约不成的违约责任，适用定金罚则。具体而言，一方当事人在预约确定的时间内未能履行缔结本约的义务，应先推定其有过错，但该当事人能证明其未履行义务有正当理由的，则可以免责。在戴雪飞诉苏州华新国际公司房屋买卖预约合同定金纠纷案
中，一审判决以购房人未能于商品房认购协议确定的4月25日与被告协商订约事宜为由，判决购房人承担相应的民事责任，对其要求双倍返还定金的请求不予支持。二审判决则认为商品房认购书的作用及意义在于为当事人按公平、诚信磋商达成本约奠定基础、创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力。预约合同中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。对预约合同中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。在无悖于公平原则情况下磋商不成，或因不可归责于双方当事人的原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同相应解除，如附定金担保的，已付定金应予返还。本案中双方对预约中未约定的合同主要条款进行了诚信磋商，均已履行义务，购房人拒绝订立本约有正当理由，故开发商应将立约定金予以返还，而不能适用定金罚则。