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——当事人主张双方名为房屋买卖实为民间借贷，法院不能简单以交易习惯为由，否定房屋买卖合同性质
当事人一方仅以双方房屋交易不符合交易习惯为由，主张双方名为房屋买卖实为民间借贷，法院应当如何审理？最高人民法院认为，商品房买卖合同一方主张双方名为房屋买卖实为民间借贷的，在无充分证据证明的情况下，不宜简单否定房屋买卖合同对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。
法院若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。法院在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。
2013年8月21日，A公司与洪某签订《商品房购销合同》，洪某分别向A公司和A公司法定代表人张某1汇款，共计9840万元。
2013年8月至9月，张某1共向洪某汇款736万元。
2014年，洪某向云南省高级人民法院诉请A公司办理过户并支付逾期交房违约金。A公司主张双方名为房屋买卖实为民间借贷。云南省高级人民法院认为双方不符合房屋买卖的交易习惯，判决驳回洪某的诉讼请求。
2015年，洪某向最高人民法院提起上诉。最高人民法院认为，A公司主张双方为民间借贷关系无充分事实和法律依据，法院不予支持。判决撤销一审判决，A公司应向洪某交付涉案房屋。
法院确定争议法律关系的性质时，应当使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的情形下，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映。本案中，最高人民法院对双方交房时间、房价、付款方式、736万元性质等交易细节予以审查，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但法院认为洪某在已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任后，A公司的举证应当足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。在没有任何直接证据证明洪某与A公司之间存在民间借贷法律关系的情况下，认定双方当事人之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据。
前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
商品房买卖合同一方主张双方名为房屋买卖实为民间借贷的，应当提供充分证据证明双方存在民间借贷事实，以使人民法院确信民间借贷事实的存在具有高度可能性，否则法院将朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定。同样，法院也不能简单以双方购房不符合交易习惯为由否定房屋买卖合同性质，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第七条 下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：
（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；
（二）当事人双方经常使用的习惯做法。
对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十七条 人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：
（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；
（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；
（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；
（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；
（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》
第一百零八条 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。
第一百零九条 当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。
《中华人民共和国民法总则》
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
以下为该案在法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：
民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。一项民事交易特别是类似本案重大交易的达成，往往存在复杂的背景，并非一蹴而就且一成不变的。当事人的意思表示于此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。有些已经通过合同确立的交易行为，恰恰也经历过当事人对法律关系性质的转换过程。而基于各自诉讼利益考量，当事人交易形成过程中的细节并不是都能获得有效诉讼证据的支撑。合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。亦即，除基于特定法政策考量，有必要在书面证据之外对相关事实予以进一步查证等情形，推翻书面证据之证明力应仅属例外。民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。此外，透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，借此传达和树立重诺守信的价值导向。综上，若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条的规定，“交易习惯”是指不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。《中华人民共和国合同法》针对“交易习惯”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。而本案并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。在前述立法意旨之外，运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎。首先，关于房屋交付时间问题。案涉房产存在违反规划超建楼层且尚未报批即行出售的事实，在此情况下，当事人约定在合同签订之日后近4个月时交付房产。而即便不考虑前述事实，在现房买卖情形中，如何约定交房期限方符合“交易习惯”，有无必要乃至是否形成“交易习惯”，同类一般交易判断是否已经形成普遍共识，尚存较大疑问。其次，关于房屋价格问题。抛开此节是否属于“交易习惯”的问题，对不合理低价的判断，亦须以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产之价格信息为参考依据。虽然A公司称对其法定代表人张某1与张某2是否为亲属关系不得而知，但其确认张某2同张某3（与张某1户籍迁移时间、原因，迁出及迁入地均相同）身份证号相同的事实。张某2与A公司《商品房购销合同》的备案登记，已于2014年4月22日（一审庭审时间为2014年9月23日）因退房原因被注销。一审法院未查明相关事实，亦未对A公司在一审庭审中所作陈述与前述合同约定单价出现明显差异的事实给予必要关注，径以双方当事人约定价格明显低于A公司与张某2在案涉合同签订之日近30个月前所订立合同中约定价格为主要理由，否定本案双方当事人之间存在房屋买卖法律关系，理据不足。此外，至本案当事人签约时（2013年8月21日），《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》已经在当地施行（2011年1月1日生效）。根据该意见的前述相关规定，可以认定洪某所持本案交易价格符合合理区间的主张成立。再次，关于付款问题。案涉合同约定的购房款支付方式为分期支付，但在洪某所为一次性支付及A公司受领给付的共同作用下，应当认定其属于合同履行之变更。将此种合同履行变更视作与正常买房人的付款习惯相悖，理据尚不充分。而洪某向A公司法定代表人张某1付款1900万元，也符合该公司所出具付款委托书的要求。购房发票系当事人办理房地产变更登记过程中所必需，一审法院认定A公司此前先行开具购房款收据违背房屋买卖“交易习惯”，并得出当事人之间不存在房屋买卖法律关系的结论，缺乏足够的事实和法律依据。对本案736万元款项性质，双方所述均无合同依据且无其他证据佐证。然据前所述及，也不宜基于此通过解释和推断得出推翻书面证据所反映当事人法律关系存在的结论。最后，关于借贷法律关系问题。洪某与A公司签订了房屋买卖合同且已经备案登记，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在没有任何直接证据证明洪某与A公司之间存在民间借贷法律关系，且A公司对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素的陈述并不一致的情况下，认定双方当事人之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据。本案二审庭审时，当庭播放了沈某与A公司法定代表人张某1于2014年11月10日（一审庭审之后）的通话录音。其时，A公司一审所持抗辩意见已经固定，但A公司法定代表人张某1在通话中对洪某之购房人身份却是认可的。至于A公司主张支付吴某的1840万元系其所归还的借款本金问题，因其未提供任何证据支持，本院难予采信。如有争议，当事人可另循法律途径解决。
证明标准是负担证明责任的人提供证据证明其所主张法律事实所要达到的证明程度。本案中，洪某已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，A公司主张其与洪某之间存在民间借贷法律关系。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第一百零八条的规定，A公司之举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。而基于前述，A公司为反驳洪某所主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。较之高度可能性这一一般证明标准而言，合理怀疑排除属于特殊证明标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第一百零九条对排除合理怀疑原则适用的特殊类型民事案件范围有明确规定。一审法院认定双方当事人一系列行为明显不符合房屋买卖的“交易习惯”，进而基于合理怀疑得出双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的认定结论，没有充分的事实及法律依据，也不符合前述司法解释的规定精神，本院予以纠正。
洪某与昆明A房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书［最高人民法院（2015）民一终字第78号］