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法条索引
《民法典》第114—116条、第240条、第323条、第386条
解读与适用
物权是一种重要的财产权利，企业作为主要以营利为目的的民事主体，依法享有物权。民事主体，包括企业，只有先了解物权的主要内容以及利用规则，才能使自身享有的物权发挥最大的作用，同时可以避免自身的物权遭受不必要的侵害。所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权就是对物的权利，民法上的物包括不动产和动产。正如字面意思，不动产是不可移动的物，比如土地以及土地上的房屋、桥梁、林木等附着物。动产就是不动产以外的可移动的物，比如机动车、书、衣服等。企业财务管理中也区分固定资产和流动资产，是按照资产的流动性、使用期限和价值的不同来划分的，与民法上的不动产和动产是有区别的。不动产和动产是物权的主要客体，但在法律有规定的情况下，某些权利也可以成为物权的客体，比如，根据《民法典》规定，企业拥有的可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权，也可以出质。物权的种类和内容只能由法律规定，这是物权法定原则。企业作为民事主体，只能享有法律规定的物权，自己不能创设法律没有规定的物权。根据《民法典》规定，物权包括所有权、用益物权和担保物权三大类，每一类又包含一些不同的种类。
一是所有权。所有权是指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利。所有权具有四项权能，即占有、使用、收益和处分。“占有”并不一定是实际占有，而是对财产的实际管领或控制。拥有一个物的一般前提就是占有，这是财产所有者直接行使所有权的表现。“使用”是权利人对财产的运用，发挥财产的使用价值。拥有物的主要目的就是使用。“收益”是通过对财产的占有、使用等方式取得经济效益。“处分”是指财产所有人对其财产在事实上和法律上的最终处置，转让、损毁、抵押等都是处分财产的行为。比如，企业拥有的房产，可以自己占有用来做办公用房；企业拥有的原材料，可以加工成产品出售，赚取收益。
二是用益物权。用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。因为是对“他人的物”进行占有、使用和收益的权利，所以称为“用益”物权，也是比较形象的。《民法典》规定了四种用益物权，分别是土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权，其中土地承包经营权和宅基地使用权只能由特定主体享有，企业一般不能享有，但《民法典》相较《物权法》在土地承包经营权之上新增土地经营权，企业可以通过承租、接受入股等方式取得土地经营权。用益物权具有占有、使用、收益三项权能，比如，企业取得建设用地使用权后，可以在土地上建设自己的厂房；企业取得土地经营权后，可以利用农村土地发展种植业；为提高自己房产的效益或便利性，企业还可以与相邻或相近不动产的所有权人约定，对相邻或相近不动产进行利用。
三是担保物权。担保物权是为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利。担保物权对保证债权实现、维护交易秩序、促进资金融通，具有重要作用，也是企业运用率非常高的物权。《民法典》规定的担保物权包括抵押权、质权和留置权三类，后面还会一一介绍各种担保物权适用的一些规则和风险。
（编写人 孙百芹）
法条索引
《民法典》第208条、第209条、第224条、第225条
解读与适用
企业作为主要的市场交易主体，需要经常购买或者转让固定资产、商品等，参与市场交易，取得或者失去财产的所有权；为融资或者保障交易安全，企业有时会将自己的财产进行抵押或者接受抵押，为他人设立抵押权或取得抵押权。这些权利的取得或者转让都属于物权变动。企业购买房产、机械设备或者机动车等财产，如何确定出卖人有权出卖？企业购买后何时才能获得财产的所有权？这些都涉及物权公示原则。所谓物权公示，就是将物权变动的事实通过一定的公示方法让交易主体以外的第三人知道。根据《民法典》的规定，不动产物权的变动，应当依照法律规定登记；动产物权的变动，应当依照法律规定交付；船舶、航空器和机动车这类特殊动产的物权变动采取的是登记对抗主义，即未经登记，不得对抗善意的第三人。据此，如果企业购买房产，必须要到房产登记机构办理过户登记，将房产登记在企业名下，才算真正获得房产所有权。企业购买普通机械设备，只要卖家将设备运送到双方约定的地点，办理好交接手续，企业就取得该机器设备的所有权。企业购买机动车这类特殊动产，卖方将车交付给企业占有，在企业和卖方之间物权已经发生了变动，但在未办理机动车登记手续前，卖方如果又将车卖给不知情的第三人，并办理变更登记手续，企业与卖方之间的物权变动将不能对抗该第三人。
以上是关于物权公示的基本原则，但仍然存在很多例外或特殊情况。并不是所有的不动产物权变动都要登记才能生效，比如国家所有的不动产资源就不需要登记，政府作出的征收决定生效后不需注销登记被征收人就不再拥有被征收财产的所有权。动产也不是必须要将财产交到对方手上才算交付。比如企业租用机械设备，后来想要买下来，只要与卖方达成买卖协议，无须再进行现实的交付，企业就可以取得机械设备的所有权，这叫简易交付。买卖双方达成转让机械设备的协议，但卖方将机械设备租给了第三人，还没有到期，卖方将要求第三人到期返还机械设备的权利转让给买方，并通知第三人后，即使买方还没有实际占有该机械设备，但已经拥有该机械设备的所有权，这叫指示交付。买卖双方达成转让机械设备的协议，并约定卖方企业再继续使用一段时间，该约定达成时，虽然机械设备继续由卖方占用，但买方企业已经拥有了机械设备的所有权，这叫占有改定。
典型案例
蓝粤公司为履行煤炭进口合同，向荔湾支行申请远期信用证，并出具《信托收据》。信用证开立后，蓝粤公司进口了164998吨煤。发货后，应出卖方的申请，并经蓝粤公司同意后，荔湾支行进行了付款。信用证还款期限届满后，蓝粤公司未依约还款。信用证项下的提单为不记名指示提单，该提单已由蓝粤公司交付给荔湾支行。荔湾支行请求人民法院确认信用证项下164998吨煤属于荔湾支行的财产。广东省高级人民法院二审认为，荔湾支行对涉案164998吨煤炭不享有所有权。蓝粤公司出具《信托收据》时，涉案煤炭已交承运人运输，属于第三人占有的情形，在不存在直接交付的情况下，只能采取指示交付形式。提单的交付仅意味着提货请求权的转移，在未将提货请求权转移的事实通知实际占有人时，并不构成指示交付。本案中，荔湾支行并未提供充分证据证明已经将提货单转让的事实通知承运人以完成交付，故荔湾支行要求确认其对涉案煤炭的所有权，依据不足。
（编写人 孙百芹）
法条索引
《民法典》第221条
解读与适用
房屋等不动产买卖属于比较重大的资产交易，根据《民法典》规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生物权变动的效力，未经登记的，不发生效力。在实际交易中，从买卖双方签订协议到成功办理产权变更登记之间存在一定的时间差，此时，为了保障受让人将来能够顺利取得物权，《民法典》规定了预告登记制度。当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，按照约定可以到登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记具有四种法律效力：一是保障债权实现的效力。严格地说，在办理房屋买卖预告登记时，买受人尚未实际取得物权，而只是享有以将来物权变动为内容的债权请求权，预告登记就是保障这种物权变动请求权能够在未来顺利实现，并最终完成不动产物权的顺利变动。二是对抗第三人的效力。预告登记的权利可以阻止第三人取得与预告登记的权利相矛盾的物权。如果出卖人将办理了预告登记的财产再次出售，预告登记权利人就具有了对抗后手受让人的权利。三是限制物权处分的效力。预告登记之后，原物权人处分物的行为受到法律限制。《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定：“预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。”也就是说预告登记后，即使出卖人想一物两卖，登记部门也不会为后手交易办理物权变更登记。此种做法既有利于保障预告登记权利人的权利，也避免第三人因出卖人一物数卖而遭受损失。四是确定权利顺位的效力。经过预告登记的物权变动请求权，可以优先于其他权利而实现。预告登记保障债权实现的作用，主要通过预告登记确定权利的顺位来实现。
题目中，房屋出卖人先后将同一特定的房屋卖给两个不同的买受人，出现一房二卖的情况。虽然企业与出卖人签订合同在先，但双方还没有办理购房合同的网签备案、预告登记手续，房屋的产权并没有发生变动，企业也没有取得优先的排他的物权变动请求权。房屋的所有权仍属于出卖人，此时出卖人又将房屋卖给第三人，并已办理了产权过户登记手续，则房屋所有权已经归属于第三人，企业要求出卖人履行买卖合同交付房屋所有权已实际不能实现，只能要求出卖人承担合同违约责任。
（编写人 孙百芹）
法条索引
《民法典》第225条
解读与适用
根据《民法典》规定，除法律另有规定外，不动产物权的变动经依法登记才能发生法律效力，即采取登记生效原则；而动产物权的设立和转让一般自交付时发生效力；船舶、航空器和机动车这类特殊动产的物权变动未经登记的，不得对抗善意第三人，即对于船舶、航空器和机动车采取的是登记对抗主义。因此，登记对于不动产和船舶、航空器、机动车等特殊动产而言具有不同的法律效力。船舶、航空器、机动车本质上仍然是动产，采用的是动产物权变动的生效规则，即交付时发生物权变动效力。但由于机动车、船舶、航空器具有社会价值较大，不易消耗、丧失等特点，而且每辆机动车、船舶、航空器的发动机等都有相应的编号，且具有唯一性，通过登记能明确区别每一辆机动车、船舶和航空器。同时机动车、船舶、航空器等需要上路、下水或者上天行驶或飞行，对于公共秩序和安全的影响较大，对船舶、航空器、机动车进行登记，也更便于管理，有利于维护公共秩序和安全。因此，对于船舶、航空器、机动车而言，登记更多地起到物权对抗和便于行政管理的作用，并不具有物权设立的作用，不是物权变动的必要条件。
在厘清上述问题后，我们再来分析本问中的情况，企业购买机动车，买卖双方之间已经完成交付，虽然还没有办理过户登记，但是买卖双方之间已经发生物权变动的效力，企业已经取得了机动车的所有权，而出卖人已失去机动车的所有权。本问的焦点在于出卖人的债权人是否为善意第三人。此处的善意第三人应当是指对机动车的交付不知情、支付了合理对价并办理了登记的第三人。而本问中出卖人的债权人是基于其他债务关系而享有的债权，属于一般债权人，根据相关司法解释的规定，不属于可以对抗机动车物权变动事实的“善意第三人”，而企业与出卖人之间物权变动的事实却足以对抗一般债权人的强制执行行为。因此，在法院已经查封了机动车的情况下，企业作为实际的所有权人可以向法院申请执行异议，要求解除查封。
典型案例
2015年8月，法院在执行汇通汽车公司与叶某某债务纠纷案件中，裁定扣押了行驶证登记在叶某某名下的比亚迪小型普通客车一辆。汪某某称叶某某实际已于2014年3月1日以72000元的价格将该车辆出让并交付给了汪某某，该车辆于转让之日起一直由汪某某占有、使用、收益。从叶某某向汪某某交付车辆起，车辆所有权已转移归汪某某所有。据此，汪某某向法院提出执行异议申请，法院裁定驳回，汪某某不服，提起执行异议之诉，要求排除对涉案车辆的执行并确认车辆归其所有。
本案再审法院认为，汪某某是否取得案涉车辆所有权并足以排除强制执行，取决于其主张该车辆被法院查封扣押前已转让交付的事实是否成立，而非该车辆是否办理转移登记或者汪某某对未办理车辆转移登记是否存在过错。但本案因汪某某未能提供足够的证据证明其于法院查封扣押之前即已取得案涉车辆所有权，原判驳回其诉讼请求并无不当。
（编写人 孙百芹）
法条索引
《民法典》第229条、第232条
解读与适用
企业在正常市场交易中取得不动产的产权是采用登记的公示方法，但仍存在一些正常交易行为之外的原因，无须登记即可取得不动产所有权。《民法典》就规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。也就是说，如果法院或者仲裁机构的法律文书确认某套房产归企业所有，即使没有办理产权登记，法律文书生效的那一天，企业也就享有了该房产的所有权。但为维护交易秩序和交易安全，企业据此取得所有权后，想要再转让该套房产，根据《民法典》规定，必须先办理房屋产权登记，将该房产归于企业名下，否则受让人是无法取得该房屋产权的。
典型案例
陈某某名下一套房屋抵押给农行海曙支行，并进行了公证。因借款人到期未能偿还借款，农行海曙支行向法院申请强制执行，法院执行裁定书裁定陈某某将案涉房产过户给农行海曙支行所有。但双方至今未办理过户登记手续，房产仍登记在陈某某名下。后来，农行海曙支行将该套房屋进行财产处置，案外人毛某某参与拍卖并成交，《拍卖成交确认书》确认由毛某某拍得法院上述执行裁定书项下的权利。毛某某曾向法院起诉陈某某，要求返还涉案房屋，但法院经审理认为涉案房屋所有权人仍是农行海曙支行，毛某某只享有债权，驳回了其诉讼请求。农行海曙支行遂起诉陈某某，诉请判令陈某某立即返还案涉房屋。陈某某认为农行海曙支行已经将对涉案房屋的权利转让给毛某某，已无权向其主张权利。法院经审理认为，涉案房屋已经法院生效裁定书确认归农行海曙支行所有，基于该裁定引起的物权变动，不以登记、交付为生效要件，裁定书生效即发生物权变动的效力。故涉案房屋应属农行海曙支行所有。农行海曙支行作为涉案房屋的所有权人要求陈某某腾退并返还房屋的理由正当，应予支持。毛某某虽通过拍卖成交，但因农行海曙支行取得物权后，未办理权属变更登记，其处分行为不发生物权效力，因此毛某某并不当然地对涉案房屋享有所有权。
（编写人 孙百芹）
法条索引
《民法典》第117条、第243条
解读与适用
一般而言，企业对其自有厂房和土地享有所有权和建设用地使用权，两种权利均属于物权，受法律保护。物权具有排他性，可以排除其他人的侵害和干涉。然而，任何民事权利都不是绝对的、不受任何限制的权利。为了公共利益的需要，在给予公平、合理补偿的前提下，国家可以依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产。
征收是以国家的名义强制性地取得个人财产的所有权，是所有权变动的一种特殊情形。而征用是国家强制性地使用单位、个人的不动产或者动产，是使用权变动的特殊情形。征收、征用不动产或者动产应当符合以下条件：一是必须是为了公共利益的需要。对于什么是公共利益，民法典并没有进行界定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条对何为公共利益进行了列举式的规定，主要包括以下几种情形：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。二是必须依照法律规定权限和程序进行。以国有土地上房屋征收为例，法定程序应当包括如下步骤：由市、县人民政府根据公共利益的需要，作出征收决定；市、县人民政府确定的负责实施征收决定的房屋征收部门拟定补偿方案；公告征收决定和补偿方案；签订补偿协议或者作出补偿决定。三是应当给予公平、合理的补偿。公平合理的补偿应当不少于因财产被征收产生的实际损失。这种实际损失，不是政府根据政策需要采取行政强制手段确定的，而是通过市场方式实现的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
企业的土地、厂房被政府不当征收或征用，可以对相关的行政行为提起行政诉讼。以房屋征收为例，市、县人民政府作出征收决定的，企业可以对征收决定提起行政诉讼，请求确认违法或者撤销。企业的房屋被不当强制拆除的，企业亦可以对强制拆除行为提起行政诉讼，请求确认该行为违法。此外，实践中，企业往往都会租用他人的厂房，在租赁过程中，厂房被政府征收，企业无法继续使用该厂房，能否对政府的征收行为提起行政诉讼呢？一般而言，承租人无权对房屋的征收决定提起行政诉讼，但特殊情况下，若承租人在被征收的房屋上有不可分割的添附或依法独立在其承租房屋开展经营活动，强制拆除房屋行为就有可能对承租人在房屋上的添附、屋内物品或经营权造成不同于其他人的特别损害或不利影响，对该强制拆除行为，承租企业亦可通过行政诉讼予以救济。
典型案例
2001年7月，因浙江省金华市婺城区后溪街西区地块改造及“两街”整合区块改造项目建设需要，原金华市房地产管理局向金华市城建开发有限公司颁发了房屋拆迁许可证，许某某位于金华市婺城区五一路迎宾巷8号、9号的房屋被纳入上述拆迁许可证的拆迁红线范围。但拆迁人在拆迁许可证规定的期限内一直未实施拆迁。2014年8月31日，婺城区政府发布《婺城区人民政府关于二七区块旧城改造房屋征收范围的公告》，明确对二七区块范围实施改造，公布了房屋征收范围图，许某某房屋所在的迎宾巷区块位于征收范围内。2014年10月26日，婺城区政府发布了房屋征收决定，案涉房屋被纳入征收决定范围。但该房屋于婺城区政府作出征收决定前的2014年9月26日即被拆除。许某某提起行政诉讼，请求确认婺城区政府强制拆除其房屋的行政行为违法，同时提出包括房屋损失、停产停业损失、物品损失在内的三项行政赔偿请求。最高人民法院再审认为：本案虽然有婺城建筑公司主动承认“误拆”，但许某某提供的现场照片等证据均能证实强制拆除系在政府主导下进行，婺城区政府主张强拆系民事侵权的理由不能成立，其应承担相应的赔偿责任。人民法院应当综合协调适用《国家赔偿法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，依法、科学决定赔偿项目和赔偿数额，让被征收人得到的赔偿不低于其依照征收补偿方案应当获得也可以获得的征收补偿，但国家赔偿与行政补偿相同的项目不得重复计付。具体而言，对于房屋损失的赔偿方式与赔偿标准问题，婺城区政府既可以用在改建地段或者就近地段提供类似房屋的方式予以赔偿，也可以根据作出赔偿决定时点有效的房地产市场评估价格计付赔偿款。鉴于案涉房屋已被拆除，房地产评估机构应当根据婺城区政府与许某某提供的原始资料，本着疑点利益归于产权人的原则，依法独立、客观、公正地出具评估报告。对于停产停业损失赔偿标准问题，如果许某某提供的营业执照、纳税证明等证据，能够证明其符合法律法规和当地规范性文件所确定的经营用房条件，则婺城区政府应当依法合理确定停产停业损失的金额并予以赔偿。对于屋内物品损失赔偿金额确定方式问题，婺城区政府可以根据市场行情，结合许某某经营的实际情况以及其所提供的现场照片、物品损失清单等，按照有利于许某某的原则酌情确定赔偿数额。遂判决维持原审关于确认婺城区政府强制拆除许某某房屋行政行为违法的判项；撤销一审责令婺城区政府参照《补偿方案》对许某某作出赔偿的判项；撤销二审驳回赔偿请求的判项；改判责令婺城区政府在判决生效之日起九十日内按照判决对许某某依法予以行政赔偿。
（编写人 吕舸南）
法条索引
《民法典》第271条、第273条、第278条
解读与适用
企业作为写字楼的业主之一，享有的是业主的建筑物区分所有权，业主的建筑物区分所有权是一个包含三种权利的集合权，包括业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权、对专有部分以外的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权和共同管理权的前提和基础。关于专有部分，根据相关司法解释的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物区分所有权的专有部分：一是具有构造上的独立性，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，也应当认定为专有部分的组成部分。关于共有部分，《民法典》规定建筑区划内的道路属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。此外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为建筑物区分所有权中的共有部分：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
写字楼的外墙面属于建筑物区分所有权的共有部分，由业主共有，如何使用应该由全体业主共同决定，这是基本原则。但基于建筑物区分所有的特点，业主也存在着合理使用与其专有部分紧密相连的外墙面的必要，比如在建筑物外墙安装空调外机，一些老旧小区还需要利用外墙安装燃气通道等，这些都是业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，其使用可以不经全体业主共同决定，也是合法的。但如果业主想要利用共有部分开展经营性活动，《民法典》明确规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，必须由业主共同决定，而且对该事项的决定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，相对更加严格。写字楼主要是用于办公，企业想要在办公用房对应外墙张贴图文广告，为公司做宣传，并不属于合理使用的范畴，而是经营性活动，能否张贴，应由业主按照上述表决规则共同决定。企业未经业主共同决定，私自在外墙张贴图文广告的，构成对其他业主共有权的侵犯，其他业主有权要求企业停止侵害，拆除广告设施等。
（编写人 孙百芹）
法条索引
《民法典》第279条
解读与适用
企业作为住宅用房的业主或者使用人，负有维护住宅用房基本用途不变的义务，不得违反法律、法规以及管理规约的规定，将住宅用房改变为经营性用房。但实践中，有些企业，尤其是中小企业，基于降低成本或者方便开展经营活动的目的，想要购买或者租赁住宅用房作为办公用房、经营场所等。根据《民法典》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，首先，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定。如《大气污染防治法》规定，禁止在居民住宅楼内新建、改建、扩建餐饮服务项目。因此，业主或者使用人不能将住宅用房改成饭店。再如业主管理规约禁止将小区内住宅改变为经营性用房的，业主或者使用人也应遵守。其次，在不违反法律、法规以及管理规约的情况下，业主将住宅改变为经营性用房，还应当经有利害关系的业主一致同意。关于“有利害关系的业主”范围，应当根据经营性用房的具体用途、影响范围和影响程度等，具体分析确定。根据相关司法解释的规定，本栋建筑物内的其他业主都属于有利害关系的业主；本栋建筑物之外，同一个小区的其他业主，如果认为自己属于有利害关系的业主，则需要提供证据证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。此外，住宅用房的承租人作为使用人，要将住宅改变为经营性用房的，除满足上诉条件外，要先取得住宅业主及出租人的同意。
综上，企业在不违反法律、法规和管理规约，并取得所有具有利害关系的业主及住宅业主和出租人同意的情况下，可以将企业所有的或者租赁的住宅作为办公用房使用。
特别提示
实践中有人认为，仅仅将住宅作为办公室，且办公人员不多，也不产生噪音、废水污染等，对其他业主没有任何影响，不需要经其他业主同意。还有人认为，一栋建筑物或者一个小区业主众多，不可能取得所有其他业主的同意，只要大多数业主同意即可。但根据《民法典》规定，只要是改变住宅的用途，由专供个人、家庭日常生活居住使用，改变为用于商业、旅游、办公等经营性活动，即认定为对其他业主产生了影响，有利害关系的业主有权向法院请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不会支持。
（编写人 孙百芹）
法条索引
《民法典》第311条
解读与适用
物的流转是市场交易的主要形式之一，降低市场交易成本，提高市场交易效率，是整个物权制度设计的重要目标。在物的交易过程中，首先要对标的物的权属进行判断。关于物的权属的判断，《民法典》采用的是形式意义上的判断标准，即动产根据占有情况、不动产根据登记情况进行判断。对于买受人而言，只要尽到形式上的调查义务，无须花费时间精力去查清表面权属背后是否存在与真实权利相偏差的情况，这有利于降低调查与交易成本，促进市场交易，推动经济发展。但实际上，由于动产的流动性和不动产登记的时效性、人工性等特点，动产的占有人不一定是真正的权利人，不动产登记也可能存在错误。如本问中所述的情况，企业员工虽然将货物转移占有，但其并不是真正的权利人，企业才是该批货物真正的所有权人。员工将该批货物转让，如果受让人根据其占有的事实，相信该员工就是该批货物的所有人，并以正常的市场交易价格购入，双方也完成了交付，受让人就可以取得该批货物的所有权，企业要求受让人返还货物无法得到支持，这就是善意取得制度。善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。构成善意取得必须同时满足三个条件：第一，受让人是善意的，不知出让人是无处分权人。第二，受让人支付了合理的价款。第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本问中，如果受让人知道该批货物系该员工偷窃企业的，或者受让人明知售价明显低于市场价格，仍然购买，再或者虽然员工与受让人达成了买卖合意，但还没有交付完成，企业作为真正的所有权人，都有权向员工或者受让人追回该批货物。
善意取得制度是对形式性权属判断标准的具体贯彻。根据善意取得制度，买受人对于权属的调查，只要根据权属的表象即可。有意见认为善意取得损害了所有权人的利益，对物权的保护不利。善意取得制度的设计是基于占有的公信力，旨在节约交易成本，提高交易效率，促进市场繁荣稳定。与善意取得制度的作用相比，付出的代价是可以接受的。而且，第三人通过善意取得制度取得物的所有权后，原所有权人有权向无权处分人请求返还转让价款或损害赔偿，从而获得物权的保护。
（编写人 孙百芹）
法条索引
《民法典》第322条
解读与适用
企业对租赁房屋进行装修，是一种添附行为。所谓添附，是指不同所有人的物被结合、混合在一起成为一个新物，或者利用别人之物加工成为新物的事实状态。添附主要有三种类型：一是加工，比如将布料加工成衣服；二是附合，比如本问中企业对租赁房屋的装修，企业将其所有的涂料、板材等附合在租赁的房屋上，成为装修后的房屋；三是混合，比如米与米的混合。添附发生后，不同所有人的物结合或混合在一起，一般不可能恢复原状或者恢复原状会造成较大损失，在经济上并不合理，为此极易发生纠纷。为解决争议，有必要对添附物的归属进行明确，使添附物归一方所有或者各方共有，因此添附也是一种取得所有权的根据。关于添附物的归属，《民法典》规定，首先要依照双方约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。对于加工物，在没有约定和法律规定的情况下，如果加工所增价值未超过原材料价值，则加工物归原材料所有权人；如果加工价值显然大于原物价值，新物可以归加工人所有；如果加工价值与原材料价值相当，可以由双方共有。对于附合物，如果是动产附合于不动产之上时，由不动产所有权人取得附合物的所有权；如果是动产与动产附合，由主物的所有权人取得附合物的所有权，如果动产之间没有主从之别，则由各动产所有权人按其动产附合时的价值共有附合物。对于混合物，一般由原物价值量较大的一方取得所有权，原物价值量差不多的，可以由各方共有。为了不使获得所有权的一方纯获利益，而失去所有权的一方遭受损失，《民法典》规定，因为一方当事人的过错导致添附发生或者因为确定添附物归一方所有，造成另一方当事人遭受损害的，受损害方可以要求赔偿或者补偿。
企业对租赁的房屋进行装修，属于动产附合于不动产之上，租赁合同因到期或其他原因解除后，双方可对装修物的归属进行协商，协商不成的，应依照法律规定及添附的规则来处理。根据相关司法解释的规定，房屋承租人经出租人同意装饰装修，如果因出租人违约导致合同解除的，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；如果因承租人违约导致合同解除则不能要求赔偿残值损失，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；如果因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；如果非因合同任何一方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。承租人经出租人同意装饰装修房屋，租赁期间自然届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用。
特别提示
实践中还存在承租人不经出租人同意对承租房屋进行装饰装修的情况，此时，添附的发生是由承租人的过错造成的，租赁合同解除或者到期后，承租人都无权要求出租人赔偿或补偿装修装饰物的损失，而出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
（编写人 孙百芹）
法条索引
《民法典》第334条、第335条、第339条、第340条、第342条
解读与适用
我国农村集体经济组织实行的是家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。长期以来，我国农村土地只能在集体经济组织成员之间流转，土地流转度较低，经营分散，无法适应现代农业发展要求。2015年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化农村改革综合性实施方案》，提出深化农村土地承包经营权制度改革，加快构建新型农业经营体系，推动土地经营权规范有序流转。《民法典》与此相衔接，在《物权法》的基础上新增土地经营权流转的相关规定，明确土地承包经营权人可以自主决定采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。由此可见，目前我国农村土地采用的是所有权、承包权、经营权三权分置制度。所谓三权分置，是指农村土地所有权归属于农村集体经济组织或国家，土地承包权归属于承包该土地的农民家庭，土地经营权归属于土地承包经营权人。土地经营权可以进行流转，且流转对象并不局限于本集体经济组织成员。土地经营权人不享有土地的所有权，但可以占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。
综上，企业可以通过承租或者接受入股等方式，取得农村土地经营权。除此之外，对于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，企业也可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。但集体经济组织采用后一种方式，将农村土地发包给非本集体经济组织成员的，发包前应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。但企业取得土地经营权后，在占有使用农村土地过程中不得改变土地的农业用途，开展非农业生产经营活动；不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。
特别提示
并不是所有企业都有权取得土地经营权，必须是有农业经营能力或者资质的企业才行。而且，土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同，合同的期限不能超过土地承包经营权的期限。
典型案例
2000年3月，梅雁公司租赁梅县雁洋文社村村民邱某某的水田旱地，双方签订租赁合同书。合同签订后，梅雁公司对租赁的土地部分进行平整，开挖排水渠道，部分种植经济林木，大部分丢荒未使用。2006年度、2007年度，梅雁公司欠付租赁款，经邱某某催收仍未付，邱某某遂向法院起诉要求梅雁公司支付2006年度、2007年度的租赁款2337.98元。法院经审理查明，梅雁公司的经营范围不包括农业生产活动，不具有农业经营能力，双方签订的租赁水田旱地合同违反了《农村土地承包法》的规定，且在实际履行中梅雁公司未对土地进行农业经营，致使大部分耕地从2002年丢荒至今。案涉合同违反法律规定属无效合同，梅雁公司应将水田、旱地返还给原告，并支付2006年度、2007年度的土地补偿款给邱某某。此外，由于梅雁公司租赁土地后开挖排水渠道，部分土地平整种植经济林木、部分土地丢荒未使用，对邱某某恢复生产经营造成一定的影响，应当支付复耕费每亩200元。
（编写人 孙百芹）
法条索引
《民法典》第359条
解读与适用
建设用地使用权是一种用益物权，是使用权人对国家所有的土地依法享有的占有、使用和收益的权利，使用权人可以利用该土地建造住宅、厂房、道路、桥梁及其附属设施等。设立建设用地使用权主要采取出让和划拨的方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权，仅国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等，可以以划拨方式取得。企业一般只能通过招标、拍卖、协议等有偿方式获得建设用地使用权。企业竞价成功后，应当采用书面形式与出让人签订建设用地使用权出让合同，并向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。企业取得建设用地使用权后，应当合理利用土地，不得随意改变土地用途。
以出让等有偿方式设立的建设用地使用权都有一定的期限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，出让建设用地使用权的存续期间因土地用途的不同而有所不同，居住用地最长为70年；工业用地最长为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地最长为50年；商业、旅游、娱乐用地最长为40年；综合或其他用地最长为50年。在建设用地使用期限届满后，国家作为土地所有权人有权收回建设用地使用权。但是，建设用地是用来建造建筑物、构筑物及附属设施的，建设用地使用权期限届满时，地上建筑物、构筑物及附属设施的使用价值可能依然存在，对这些建筑物、构筑物及附属设施如何处理，则是比较复杂的问题。随着房地产市场的高速发展，人们越来越关注建设用地使用权到期后地上建筑物的所有权及使用问题。我国第一批设立的建设用地使用权已陆续到期。明确建设用地使用权到期后的处理规则对于稳定市场和民心具有重要意义。对此，《民法典》明确规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。非住宅建设用地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
由此可见，现行法律法规确立的建设用地使用权期间届满的处理原则是：住宅建设用地使用权期满自动续期，非住宅建设用地使用权依申请续期，且非因公共利益的需要，其申请不得被否决。关于续期的费用，住宅建设用地使用权续期需要缴费，但存在减免的可能性；非住宅建设用地使用权续期则需要依规再支付土地使用权出让金。
（编写人 孙百芹）
法条索引
《民法典》第356条、第357条
解读与适用
建设用地使用权是一种独立的用益物权，可以流转，使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。建设用地，顾名思义就是用来建造建筑物、构筑物及其附属设施的，这也是建设用地使用权人取得建设用地使用权的主要目的。建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施，一般属于建设用地使用权人，除非有相反的约定或者证据证明属于他人所有，比如开发商与政府有关部门约定，由开发商在房地产项目中配套建造幼儿园，幼儿园所有权归国家；开发商将商品房预售给他人，房屋建成可归他人所有，但双方在交付时也要办理建设用地使用权变更登记。地上建筑物、构筑物及其附属设施的所有权也是一种独立的物权，也可以流转，所有权人有权将地上建筑物等转让、互换、出资或者赠与。
建设用地使用权及地上建筑物的所有权均是独立的物权，都可以转让，那么建设用地使用权和地上的建筑物能否分别转让给不同的人呢？对此，《民法典》采取的是一体流转的原则，即建设用地使用权处分时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，也就是通常所称“房随地走”原则；建筑物、构筑物及其附属设施处分时，其占用范围内的建设用地使用权一并处分，也就是通常所称的“地随房走”原则。这是由我国特有的房地产管理体制决定的，房屋及其占有的土地的权利人应为同一。这主要是考虑到如果实行房地分离政策，可能会出现建设用地使用权人要求地上建筑物的所有人拆除其建筑物，禁止地上建筑物的所有人利用土地等行为。
那么建设用地使用权及地上建筑物等能否分别抵押呢？由于抵押权实现时会要求处分抵押物，使抵押物所有权发生转移。《民法典》明确规定，以建筑物或建设用地使用权抵押的，也严格实行“房随地走”与“地随房走”的原则。但建设用地使用权抵押后，建设用地使用权人又在该土地上建设了新的建筑物，抵押权人对该新增建筑物并不享有抵押权，但是在实现抵押权时，为了坚持房地一体规则，新增的建筑物也要和建设用地使用权一起处分。不过抵押权人对新增建筑物处分的价款并不享有优先受偿权。
虽然建设用地使用权和地上的建筑物、构筑物及其附属设施不可以分别转让给不同的主体，但两者都是可以分割转让的。建筑物所占有范围内的建设用地使用权可能是一宗单独的由一个主体享有的，也可能是由很多人按照份额共同享有的，比如在建筑物区分所有的情况下，业主所享有的建设用地使用权就是所有业主共有的，业主专有的房屋转让，其享有的建设用地使用权份额也一并转让，但该份额的转让并不会影响其他业主共同享有的建设用地使用权。
（编写人 孙百芹）
法条索引
《民法典》第372条、第380—383条
解读与适用
本问中，企业对相邻不动产享有的是地役权。“役”是使用的意思，“地”不一定非得是土地，也可以是地上的房屋等建筑物。地役权是不动产所有权人，根据合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的用益物权。在我国，实践中存在大量的由建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权等用益物权使用权人之间设定的地役权，这属于用益物权人为了提高土地的使用效益，利用他人的土地或者土地上的建筑物为自己设立或负担的地役权，仍然符合地役权的性质。
本问中，企业的酒店为需役地，即需要使用他人不动产的不动产；相邻建筑物为供役地，即供他人的不动产使用的不动产。地役权在我国民事立法史上是一种新生事物，普通民众知之甚少，利用率也不高。但地役权实际是一种可以实现双赢的物权，地役权人支付一定的费用，使自己的不动产增值或获得便利，供役地所有人则可以通过收取费用，获得一定的收益。设立地役权，必须订立地役权合同，且必须采用书面的形式，口头约定的，并不能产生设立地役权的法律效果。
地役权本质上是为了需役地的需要而存在的，因此地役权具有从属性。地役权的从属性体现在地役权不得单独转让，土地承包经营权、建设用地使用权等转让时，地役权一并转让，但相关合同另有约定的除外；地役权也不得单独抵押，土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权，即将土地经营权、建设用地使用权拍卖、变卖或者折价时，地役权一并转让。本问中，企业将自己的建筑物转让，根据“地随房走”的原则和地役权的从属性特点，建设用地使用权、地役权一并转让，地役权合同对受让人继续有效。地役权还具有不可分性，地役权的不可分性表现在：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让的，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有完整的地役权；供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让的，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。本问中，如果企业有多幢建筑物，相邻建筑物也有多幢，统一设立了一个地役权，如果企业将其中的一幢建筑物转让，受让人对相邻所有建筑物都享有地役权，企业剩余的建筑物也依然享有完整的地役权。如果相邻建筑物所有人转让其中一幢，受让人仍要对企业所有的建筑物负担地役权，剩余的相邻建筑物所有人也仍然要对企业所有的建筑物负担地役权。
典型案例
甲、乙两公司均为房地产开发公司，分别拥有a、B两块土地的建设用地使用权。甲公司准备开发住宅公寓，而乙公司准备开发大型的购物中心。考虑到购物中心的经营时间一般比较长，客流量多，甲公司为了自己的住宅公寓能有一个安静舒适的生活环境，在动工之前与乙公司签订地役权合同，约定购物中心建成后营业时间不得超过晚上九点，同时乙公司保证购物中心与住宅楼之间的距离为200米以上。双方办理了地役权登记。后乙公司在开发购物中心的过程中向银行贷款2000万元，同时将该块土地的使用权进行抵押，并且进行了抵押权登记。再后来乙公司破产，无法支付欠银行的贷款，银行遂将建设用地使用权拍卖，就所得价款优先受偿。丙公司通过拍卖取得该块土地的使用权，决定继续修建购物中心，但是购物中心距离甲公司开发的住宅楼只有150米。在购物中心建成之后，经营时间至晚上九点半结束。甲公司认为丙公司开发购物中心也应当遵守原甲乙之间的地役权约定。但是丙公司认为自己是通过拍卖的方式获得土地的使用权，没有任何负担，有权利自己决定购物中心的位置和经营时间。
法院经审理认为，丙公司应当遵守地役权合同中的相关规定，丙公司违反相关约定，导致甲公司开发的住宅公寓价格下降，甲公司有权利要求丙公司承担赔偿责任。
（编写人 孙百芹）
法条索引
《民法典》第378条、第379条
解读与适用
我国土地是归国家或者集体所有的，为提高土地的利用效益，土地之上设立的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权发挥了重要作用。土地所有权人和土地上设立的用益物权使用权人，在地役权的设立上可能会存在冲突。当两者发生冲突时，谁的权益更优先，则要考虑权利设立的先后顺序。如果一块土地之上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权，土地所有权人再在土地之上为他人设立地役权，将可能损害用益物权人的利益，因此，《民法典》规定，已经设立用益物权的土地，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。如果地役权设立在先，用益物权设立在后，用益物权人作为土地使用权人，要继续享有或者负担土地所有权人设立的地役权。
本问中，也要区分企业与村委会签订的地役权合同在先，还是土地承包行为在先，如果是地役权合同在先，土地承包经营权人应当遵守地役权合同的约定；如果是土地承包行为在先，不经过土地承包经营权人同意，地役权合同对于土地承包经营权人没有约束力。
典型案例
a土地属于甲村集体所有，张某承包a土地，用于种植梨树。某炼钢厂拥有B土地的建设用地使用权。两块土地相距不远。炼钢厂每天炼钢排放大量的废气和烟尘，给周围环境造成了污染，影响农地和林地的收益，周围的土地承包经营权人多次提出抗议，认为炼钢厂应当控制污染。然而炼钢厂并没有作出回应，却与甲村村委会签订地役权合同，并且进行了登记。地役权合同规定，甲村村委会允许炼钢厂排放废气和烟尘，但是炼钢厂每年必须向甲村支付补偿费5万元，但此5万元村委会并没有支付给土地的承包经营者。由于钢厂的烟尘未经环保处理，导致周围的农地和林地收成锐减，张某的土地受损最为严重，于是找到了炼钢厂要求赔偿这一年的经济损失，并且停止排污行为。而炼钢厂则说，自己已经支付给甲村村委会5万元的补偿费，对张某的经济损失不负赔偿责任。双方争执不下，诉至法院。法院经审理认为，张某是a土地的承包经营权人，其获得的是无地役权负担的土地使用权，后来甲村村委会在与炼钢厂签订地役权合同的时候，并没有征得张某的同意。土地所有权人在没有获得用益物权人同意的情况下，不得设立地役权。所以张某有权要求炼钢厂停止排污行为并对其造成的损失承担赔偿责任。
（编写人 孙百芹）
法条索引
《民法典》第387条
解读与适用
担保是企业正常经营活动中比较常见的一种民事法律行为。企业间的相互担保，有利于资金融通和社会资源的有效配置，保障债权的实现，维护社会交易安全。然而企业为他人提供担保，也会面临一定的风险，即企业在为他人承担担保责任后，向债务人追偿不能的风险。为了防范这种风险，民法典设置了反担保制度，企业为债务人提供担保的同时，可以要求债务人或者债务人以外的其他人向其提供反担保，以保障企业追偿权的实现。反担保的对象是未来的、尚未产生的追偿权，反担保权的行使也依赖于追偿权的取得。
一般而言，反担保的成立需要具备以下几个条件：一是企业已经向债权人提供了担保。反担保是相对于本担保而言的，反担保具有从属性，依附于本担保而存在。如果本担保不成立，反担保亦不成立。二是债务人或债务人以外的其他人向企业提供担保。反担保方式可以是债务人提供的抵押或者质押，也可以是其他人提供的保证、抵押或者质押。反担保也是担保，其实质内容与担保完全一样，设立程序也无不同。三是只有存在三方法律关系主体时才能产生反担保。也就是说，只有本担保为保证、抵押和质押这三种担保形式才有三方法律主体，才能产生反担保。当本担保为留置时，不可适用反担保，因为留置只能发生在债权人和债务人之间，不存在第三人为债务人向债权人提供担保的可能性，也不存在债务人向第三人提供反担保的情形。四是必须符合法定形式。企业与债务人之间的反担保行为不仅要求双方当事人意思表示一致，而且还要通过合同的法律形式表现出来。
此外，应当注意正确区分反担保与补充担保。补充担保是约定第一担保人不能担保全部债权时由第二担保的担保人承担担保责任，故补充担保是对主债权的担保，而不是反担保。
（编写人 吕舸南）
法条索引
《民法典》第429条
解读与适用
质押是指债务人或第三人将出质的财产或权利交债权人占有，作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权以该财产或权利折价或拍卖、变卖所得价款受偿。质押可以分为两种形式：动产质押和权利质押。债务人质押机动车，担保企业债权的实现，属于动产质押的范畴。
质权是一种他物权，必须在他人所有的物上设定。质权的标的可以是债务人的财产，也可以是第三人的财产。质押必须以移交质物的占有为要件，这是质押与抵押的主要区别。质权自出质人交付质押财产时设立。在出质人未将质押财产移交于质权人占有前，质权不能有效设立。其主要理由在于质权作为一种物权，具有对世性，其设立需要一种向社会公示的方法，需要质权人的占有才具有公示效力。而债务人以机动车质押，订立书面合同并约定由债务人继续使用该机动车，系占有改定，企业仅能间接占有机动车，在质权设定中不具有物权的公示效应。如果承认占有改定也构成质押财产的交付，将有损于交易的安全，同时因为在占有改定中债务人仍直接占有机动车，也就是企业无法行使对机动车留置的权利，使质权的功能不能有效发挥。故在此情形下企业不享有质权。
需要注意的是，出质人将质押财产的占有转移给质权人的，不完全局限于现实的转移占有，也包括简易交付或指示交付。简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。也就是说企业如果在签订质押合同前已经占有机动车的，质押合同生效就意味着质权的设立。指示交付是指动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。也就是说如果债务人质押的机动车已经出租给他人，债务人只要将已经设定质押的情况书面通知承租人，并将返还机动车请求权让与企业，企业的质权也可以有效设立。
（编写人 吕舸南）
法条索引
《民法典》第440—445条
解读与适用
权利质权是指以所有权以外的依法可转让的债权或者其他财产权利为标的物而设定的质权。权利质权和动产质权的一个重要区别就是以权利为标的，但两者之间在特定的情形下可能存在转化。例如，当出质的动产灭失而使出质人获得赔偿请求权时，动产质权就因此转化为对赔偿请求权的权利质权。能够作为权利质权标的的权利应当符合以下几项条件：一是仅以财产权利为限；二是必须是依法可以转让的财产权利；三是必须是有权利凭证或由特定机构管理的财产权利。根据《民法典》规定，可以出质的权利包括以下类型：汇票、支票、本票；债券、存款单；仓单、提单；可以转让的基金份额、股权；可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；现有的以及将有的应收账款；法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
设立权利质权，应当订立书面合同。权利质权合同一般包括以下条款：被担保债权的种类和数额，债务人履行债务的期限，出质权利的名称、数额、状况等，担保的范围，出质权利凭证移交的时间以及当事人认为需要约定的其他事项。权利质权的有效设立需要公示，公示方式分为权利凭证的交付和出质登记。以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。法律另有规定的，依照其规定。实践中，企业以股权出质的情形比较多，如果出质的股权是上市公司股权，质权自证券登记机构办理出质登记时发生效力；如果出质的股权是其他股权，质权自工商行政管理部门办理出质登记时发生效力，社会公众可以通过向证券登记机构或者工商行政管理部门查询，获悉股权出质的情况。
值得注意的是，用于出质的财产权利在某些情况下可能是不确定的。比如说应收账款，《民法典》允许将来的应收账款作为权利质押的对象。而将来的应收账款，一定程度上会存在金额和债权实现时间的不确定，但这并不影响权利质权的设立。
（编写人 吕舸南）