下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
作者：@海豚转债
时间：2023-06-29
金地集团的股东大会是在公司新建的金地中心32楼举行，地处福田中心区的黄金位置，周边就是CBD，从会议室看过去，可以俯瞰深南大道、市民中心和莲花山公园，环境非常好。
会议由金地集团的凌总主持，不过凌总并没有到现场，而是通过视频会议的形式参与。在会议开始，凌总介绍了金地集团过去一年的经营情况。
1、公司很早就预判到了地产行业的形势，并在2022年初就进行了主抓销售和控制支出两项策略，这也使得公司在2022年的整体销售方面做得比较好，全年的销售金额保持了上升，而支出方面的控制主要是包括土地投资和开工两个方面。
2、公司目前的土地储备主要集中在一、二线城市，相对来说风险较小。而且由于去年应对得当，2022年全年实现销售2200亿，相比同类企业来说，这个业绩算是比较优秀的了。
3、公司对财务方面非常重视，每个月都进行现金流的压力测试，每个季度也都要重点分析各种经营情况。目前公司整体财务状况还比较好，负债率为52%，其中短期、长期债务占比分别为36%和64%。公司在银行整体的授信情况良好，2022年的银行贷款还增加了30多亿。
4、经营业绩方面，2022年营业收入1200亿，同比增长了21%，净利润虽然有所下降，但在头部房企中下降幅度算很小的。
5、对于房地产行业的判断，未来还是有非常大的不确定性，经历了今年2、3月份的短暂销售回暖之后，5、6月份的销售再度低迷，下半年的销售还很难判断，要看国家政策是不是有所松动。
6、公司的目标：重点加强销售工作，确保2023年的回款。并开展多元化的融资，探索新的融资模式，保证公司在行业的困境下能够活下来。
会议结束后，与会代表与公司也进行了深入的沟通，大家问的问题比较多，我记录了一些我比较关心的问题和回答。
问：今年的销售情况和目标？
答：截至5月底，销售金额为720亿，比去年还有所上升。全年的目标很难说，主要是看未来地产的政策是否有变化，公司已经做好了应对行业继续恶化和行业回暖的各种可能。
问：目前的去化率是怎么样的？
答：不同城市不一样，好一点的地方，比如上海、宁波等有60%-70%，一些二线城市差一点。整体大概在50%-60%左右。
问：公司的表外负债怎么样？
答：公司整体对表外负债的管控非常严，尽量不利用前融，只进行土地抵押和在建工程抵押等融资。
问：物业是否有分拆的计划？
答：物业分拆公司一直在研究，也联系过券商咨询。但是从前年开始，整体物业股的估值大幅下降，而且目前资本市场不支持物业股的IPO。内部也在进行物业业务的再提升工作。
问：对于股权融资的态度？
答：去年年底，政策放开了房地产企业的股权融资，公司也一直在考虑。目前在平衡股权融资和债券融资。但市场目前整体偏弱，机构对房地产企业的再融资计划支持力度也比较弱。所以还在考虑。
问：代建业务的情况：
答：代建业务是一个新的赛道，全行业发展都很快，过去几年的增速大约在20%左右。金地在这块做得更好一点，过去几年的增速在40%-50%左右，客户包括学校、产业园、科研机构等。
问：公司是否考虑发行REITS?
答：目前证监会支持的REITS业务包括投资物业、租赁住宅和购物中心。公司确实有一部分业务适合发行这块，目前还在与发改委和相关机构沟通中。
问：公司股价这么低，有没有考虑过股权激励计划？
答：目前还没有考虑。既然股东提出来了，未来我们也会考虑。
问：公司的土地储备情况，是否支持未来的持续发展？
答：目前公司的土地储备有5182万平，对应的货值大概在一万亿元左右（按照1.8万一平的单价计算）。这一万亿中，已经有3000亿已经销售只是没结算。还剩下7000亿左右的销售规模。所以未来三年的销售资源不用着急。公司还是重点在现有项目方面，下半年有十几个新项目进入市场。
问：公司对未来项目计提的情况？
答：2022年的计提金额对利润的影响大概是52亿，2021年为16亿。事实上，整个计提还是有一些灵活性的，公司整体保持了非常谨慎的财务原则，计提的金额中，表外项目占比比较大。2023年的计提还得看市场的情况再定。
问：公司是否有回购或者增持的计划？
答：目前股价确实很低迷，只有净资产的一半，我们也认为处于非常低估的水平。未来是否增持，我们还得再与股东大会沟通，内部再进行评估，目前还没有计划。
开完股东大会之后，我们心中的很多疑问得到了解答，说实话，金地集团整体的经营还是比较稳健的，在行业大环境不好的情况下，保持了相对比较好的财务和经营状况，这次凌总虽然没有来现场，但对投资者的问题回答还是非常积极的，也很客观的分析了行业和公司的问题。当然，未来行业是否能够好转，还取决于很多方面，所以凌总今天强调的一个词语就是“活下来”。
走出会议的现场，楼下就是金地打造的金地天元中心，整体环境还是非常不错的，今天深圳的天气也很好，蓝天白云。所以，尽管股市还在跌，地产股依旧在跌，但是心中还是要有希望，不论是对于人生还是市场。说不定下半年的楼市调控政策就会放松了呢？说不定下半年的行情就否极泰来了呢？当然，首先是要活下来，对于金地如此，对于身处资本市场的我们也是如此。