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土地收益是指经营土地所获得的收益或报酬，它包括农业土地收益和非农土地收益，农业土地收益是指从事农、林、牧、副、渔等农业劳动所获得的劳动报酬，非农土地收益是指通过土地征用和土地流转（土地出租、抵押、转包、转让等）带来的收入
。在我国，土地所有权不能流转。土地流转指的仅仅是土地承包经营权的转移，而非所有权的转移，因此，土地流转所产生的土地收益并不是土地所有权的交换价值，而是土地承包经营权所包含的交换价值。如果将农民集体组织和农户考虑为土地收益分配的主体，那么在农地非农化或政府征地过程中所获得的征地补偿安置费也是一种土地收益。土地收益按用途和属性不同分为以下几类：
（1）土地产出收益
土地产出收益既包括直接耕种土地所得的收入，还包括土地流转所得的收入。它是农民赖以生存和就业、养老和医疗、教育等基本生活的有力保障。
（2）土地增值收益
土地的增值收益也就是土地发展权，随着社会的进步和经济的快速发展，尤其随着我国城市化进程加速，土地通过变化用途而发生的增值，形成了土地收益新的变化
。
农用地和城镇建设用地在同一区域的供求差别很大：一块土地从原来的农用地转为建设用地后，并不会改变这片区域对农用地和城镇建设用地的供求，只是土地转变用途后流入不同的市场，土地价格相应发生变化，而变化前后的差额就是征地的增值收益。
（3）级差地租
不同地块的土地等级不同，土地的肥沃程度、地理位置上的差别都影响着土地质量和等级，即级差地租。土地状况直接影响到农产品出产率，肥沃的土地比贫瘠的土地产出的农产品数量更多、质量更好，规整的土地与不规整的土地相比，前者更方便机械化生产和技术投入。
土地是农产品的生产基础，再高端的技术支持、再有经验的人力投入，都要与土地结合才能生产出农产品。土地状况对农产品的收益产生影响，农产品实现收益与土地上各种因素和土地周围各种因素息息相关。
土地与一定的区位密切相关，还与周围的自然条件、经济状况、交通设施等紧密相连。土地周围的水资源丰富、植被保护完整、温度适宜比水资源匮乏、植被破坏严重、干旱的土地更有利于生产农业；靠近市中心、人流量大的地区的土地产出物的价格远高于远离市区、人烟稀少的地区；交通便利的地区，农产品的流通速度与成本比地处偏僻地区的农产品的流通速度快、流通成本低。
（4）土地潜在收益
土地的潜在收益是指随着经济的飞速发展，土地价值也随之不断提高。在分析土地的潜在收益时，我们应当看到现代农业生产的多元化，现在的农业生产不仅仅单指农作物的生产，它还包括生态环境、旅游、观光、休闲、农副业以及初级农产品加工等综合性土地利用的收益。农民对土地产生一种依赖关系，农民的生存与土地息息相关，在工商业不发达的农村，土地是他们最仰赖也是唯一的生存资料，在农民心目中，土地是他们赖以生存的依靠。
（1）概念
土地增值收益，是指农业用地转为建设用地并开发后，达到建设用地的某种利用条件而发生的增值，而土地增值收益的增加，一般而言主要来源于两种：要素的投入使得土地价值的增加和土地供需关系的变化而引起的土地价值增加
。
（2）计算方法
土地增值收益的构成要素及计算土地增值收益的计算方法为：土地增值收益=（征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税费＋投资利息＋投资利润）×土地增值率
。
（3）土地增值率大小的因素：
根据用途不同，土地的增值率也不相同，一般从高到低依次排序为：商业—住宅—工业。
根据级别不同，土地增值率也不相同，一般从高到低依次排序为：一级—四级，土地增值率的高低可以参照样点地价的测算结果，并参考往年的出让、转让和估价资料，结合专家的意见来进行评估。一般来讲，土地增值率的确定通常是由一种用途先确定一个级别的土地增值率，然后根据递增或递减幅度来确定其他级别的土地增值率。
土地增值收益中既包括现期收益，也包括预期收益，就如在预计土地价格时，除了考虑土地的实际价格之外，还会参考以往的出让、转让和估价资料，结合经验以及社会发展等因素对土地未来的价格进行预期，并以此对现期的土地价格进行调整。因此，由于预期而使得土地价格调整所带来的收益也应包含在土地增值收益中。
土地增值根据其是否来自土地使用者的贡献而将其划分为人工增值和自然增值
，前者指土地使用者或经营者直接投资而形成的土地增值，后者指受经济社会发展、土地供需、政策等影响而形成的土地增值，包括基础设施建设和投资辐射性效应而形成的土地增值。同时，土地增值的形成及其大小，是与土地生产及投资的程度密切相关的，因此又可以把土地增值划分为投资转移增值和非投资转移增值
。
投资转移增值指的是个别投资主体向土地投入劳动、资金等生产要素，这些具体有效的投资活动对土地产生直接影响，并以经济效益的形式直接转到土地上而形成的土地增值。一般来说，投资转移增值中明确来源于投资主体的部分归投资主体所有。根据生产性要素的不同，又把投资转移增值分为内部直接投资增值和外部辐射性投资增值。
内部直接投资增值是指土地使用者或经营者对土地进行连续不断的投资，从而使得该块土地的生产力提高并产生相应的土地增值。此类增值在租约期内转化为级差地租 II，归土地使用者（包括经营者或投资者）所有。通常是作为生产成本的资本投入，在实际中并无流失，在租约期外则转化为级差地租 I 而归土地所有者所有，本文主要考虑租约期内的土地增值情况，认为内部直接投资增值归土地使用者所有。比如，土地开发商对土地进行“五通一平”“七通一平”等，这些直接性的基础设施建设投入使得该土地能够适合特定的建设需要而引起土地增值，此时的投入资本通常被纳入基建成本。
外部辐射性投资增值是指除了土地使用者或经营者之外的投资主体在土地上进行投资，其进行的投资活动并非以提高原土地使用者或经营者的土地价值为投资目的，但却产生了溢出效益而形成土地增值，同时这种溢出效益影响的并非某特定地块，而是某区域或相邻近的一些地块
。此类增值转化为绝对地租和级差地租（级差地租 III）增值，根据地租理论应归土地所有者所有。同时由于我国土地归国家或集体所有，因此根据社会公平正义原则建议通过税收方式使地租归社会公共所有。此类增值在实际中经常流失，主要是征地拆迁后地方政府把土地使用权一次性出让给开发商，从而导致土地增值流入开发商和新的土地使用者手中，并且土地增值的流失成为开发商进行土地开发建设的主要动力。
非投资转移增值指的是并非由于个别投资主体的投资活动引起的土地增值，一般包括土地用途调整、政策、土地稀缺性、市场供需等因素引起的土地增值。此类增值转化为绝对地租和级差地租（包括级差地租 III）增值，其分配与外部辐射性投资增值类似，建议通过税收使地租归社会公共所有。非投资转移增值又可分为效益性增值、供求性增值、普遍性社会增值
。
（1）效益性增值
效益性增值是指由于土地用途发生变化、利用率提高等因素引起的土地增值。由于土地利用的多样性和广泛性，土地所有者或土地使用者在一定条件下根据自身需求而改变土地用途，并且总是偏好于同一地块由低收益用途向高收益用途转变，从而形成用途转变增值。在征地拆迁过程中，农地转变用途变为城市建设用地，这是土地用途转变增值的最典型例子。另外，旧城改造拆迁则是建设用地从低收益用途转变为高收益用途的普遍例子，拆迁中农村宅基地转变为商业、住宅用地等用途。此外，除了用途转变增值，还有一种土地增值是基于土地利用率的提高，比如建设容量的转变，即容积率等指标的变化。效益性增值涉及土地用途的转变，绝对地租因其在不同产业部门的地租量不同而发生增值。同时，土地从低收益用途向高收益用途的转变又必然涉及级差地租的增值，此时的绝对地租增值和级差地租增值总是难以绝对地区分开来，至于级差地租 I、II 或 III 之间更是难以区分。总体来说，无论绝对地租增值还是级差地租增值，根据地租理论都应归土地所有者即农民集体所有，农民作为集体成员之一并且作为独立的产权主体，应该参与土地的效益性增值，在征地拆迁过程中农民有权分享土地用途转变产生的部分土地增值。
（2）供求性增值
供求性增值指的是随着社会经济的发展，城市化、工业化进程加快，城市人口飞速增长，日益增长的土地需求与相对有限的土地供给之间的矛盾尖锐化，这种因土地资源的供不应求所产生的土地增值称为供求性增值，本质上它是由于土地的稀缺性而引起，因此也称为稀缺性增值。土地的供求性增值会受到土壤、气候等多种自然因素的影响和制约
。
（3）普遍性社会增值
除上述土地增值外，社会经济发展中还有很多因素会引起非投资转移的土地增值，包括一些制度、政策、利率、科学技术等因素，比如政治稳定、社会安定情况下投资者的投资预期总是比较高，因此也会导致土地增值，但此类社会经济发展引起的土地增值具有很强的普遍性，它的社会福利性覆盖面较大并且更加难以区分，一般情况下并不做特别研究。
在我国，土地增值收益的矛盾主要集中在农地转非过程中的增值归属问题，一般来说，人工增值即使用者对土地的直接投资造成的增值，学术界基本认同“谁投资、谁收益”的原则。关于自然增值的分配问题，由于其形成来源的复杂性与多样性，它是土地增值收益分配机制的研究重点，学术界的观点聚焦在“公”“私”间的争论。
其一，“涨价归私”论，认为土地财产权应受保护，在土地私有制下，土地私有者在转让时占有土地价值的增长。在我国二元土地所有制背景下，学者主要是基于保护农民合理产权利益的角度，运用市场经济理论和产权理论进行分析。他们认为，农村集体土地所有权和国家所有权应是平等的产权，土地产权应从制度上真正归还给农民，与土地有关的发展权应通过市场交易在主体间得以转移，即使用于公益事业的建设用地也不例外，由于政府对城市基础设施的投资而引起的土地增值也应归农民集体所有，对于所得土地增值中过高的部分则由政府通过税收方式来调节
。
其二，“涨价归公”论，认为土地增值是社会发展的结果，其增值收益应该归于社会大众，因为它是由周围环境的改善而带来的辐射性增值。根据我国征地的实际情况，目前实行的征地补偿政策实质上是“涨价归公”，在征地过程中往往存在着被征地农民获得补偿过低的问题，政府剥夺和侵犯了农民的合理权益。而地方政府获得的增值收益并非仅仅是自然增值而是包括土地价格扭曲在内的土地增值，土地价格扭曲程度越大，地方政府从中获取的增值收益也就越多，相应地农民所获得的补偿就越少。这就出现了地方政府以“涨价归公”原则为由，利用中央政府赋予的征地垄断权力，从中攫取了大部分土地收益，导致农民的权益严重受损
。
其三，“公私兼顾”论，认为农民作为社会成员应分享土地增值，而由于土地的自然增值受整个社会的经济发展影响，不同主体投资所产生的外部性效益难以分割，因此在土地增值归公的同时也应对投资主体给予合理的补偿或利益分享。“涨价归私”论是基于土地私有制的，而“涨价归公”论则是基于社会经济发展对土地增值的贡献，在我国特殊的二元土地所有制背景下，农村集体土地产权具有模糊性，绝对的“涨价归私”论或者“涨价归公”论并不适用于我国实际
。
综上所述，“公私兼顾”论或许是有效调和的产物，体现了对中国现实的关怀
，相对而言则较符合我国国情。从我国的具体实践来看，一方面，由于征地补偿标准偏低，使政府在土地增值收益中获利空间大；另一方面，由于在增值收益分配过程中，归公的土地增值收益大部分投入到城市化建设中，投向农村的很少，从而加剧了城乡之间、农村地区之间因征地引起的矛盾冲突。实际上，“公私兼顾”论的研究是对“涨价归公”论的一种补充和完善，虽然“公私兼顾”强调农民应参与土地增值，但实际建议中仅表现为农民应得到合理补偿，以及土地使用者以外的投资主体按贡献程度分享土地增值。
在农地征收过程中，如何分配增值收益是一个关键的问题。目前土地增值收益分配中政府占有的比例偏高，作为土地使用权所有者的集体以及农民占有的比例偏低，而给农民分配的增值收益比例一直没有大的变化，而用途转变后的土地价格的上涨幅度却越来越大，所以，总的来看集体和农民的土地增值收益分配比例不断降低。尤其是近年来，土地使用量大幅度增长，而征地增值收益分配比例却没有做出相应的实质性调整，导致农民在土地增值收益分配中处于不利地位。
从理论上看，农村集体土地增值收益有多种情形，比如土地用途改变、人工和技术要素投入、土地本身稀缺性特征导致的自然增值等。但现阶段我国所谓的农村集体土地增值收益，多是指第一种情形，即农村集体用地转为国有建设用地并进行相应开发后，达到建设用地的某种利用条件（比如“七通一平”）而发生的增值。一方面，这种增值的增幅，农村集体土地经过土地一级开发，通过招拍挂方式出让给开发商，其增值幅度多为数十倍甚至上百倍；另一方面，现阶段这种增值实践广泛分布于我国各地，是最主要的增值模式。
从收益类型看，土地增值收益通常包括纯收益与毛收益。政府在农地征收过程中，土地增值收益通常可以分为两部分：在土地征收环节，即在土地取得环节，政府以税费的形式取得的土地增值收益（也称初次土地增值收益）；在土地出让环节，即在土地供应环节，政府通过用地者支付的土地受让价款或者土地出让金取得的土地增值收益（也称二次土地增值收益）。从土地收益环节看，通常分为征收环节、供应环节和使用环节增值。从土地增值收益产生的出让类型看，可以分为协议出让用地、招拍挂出让用地和划拔用地增值收益；整体上看，农地增值毛收益为征收后建设用地价格（一般指土地出让价格）与征地前农地价格之差，而征地前农地价格通常又包括市场价格（多用农地收益还原法确定）与非市场价格（兼有保障价格与发展权价格的内涵），这方面由于学者所持观点差异也会导致收益估算出现较大差别；农地增值纯收益则指出让价格扣除征地环节总费用、基础设施配套费用、出让环节总费用等的余额，这也正是许多学者、管理部门和利益团体最为关注的部分。
农地转化为城市用地后有两种不同性质的去向，一种变为城市公共用地，如城市公共场所的建设用地；另一种变为城市商业用地，如城市房地产开发和城市工业园建设用地。针对这两种不同性质的农地变更，国际上对此有不同的土地所有权的流转模式。对于城市公共用地所采用的模式是由政府以“公共利益”的名义，通过土地征收的途径以实现土地所有权的变更，原土地所有者有权得到政府按照市场价格给予的合理补偿。这是典型的农地征收行为，符合公共事业所使用的农地征用要求。而对于城市商业用地，则由商业用地单位与土地所有者进行谈判，按照平等自愿的交易原则进行土地交易，实现土地流转，原土地所有者有权利获得商业用地单位给予的经济补偿。由于我国现行法律对土地流转进行了严格的限制，城市商业用地单位与集体土地所有者之间的谈判交易是法律所禁止的。因此，国际通用土地流转模式在中国是行不通的，不具有可操作性。农业用地向城市用地进行转化不能按照国际通行的这两种流转模式运行，只能由地方政府利用权力对土地流转进行深度介入。根据《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）中的相关规定，农用土地不得承包用于非农建设，不得改变土地的农业用途。而《宪法》中规定“城市的土地属于国家所有”，在《土地管理法》中有“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿方式获得”等规定
。这就构成了我国土地制度最基本的城乡二元分割：农村土地归集体所有，而城市的土地归国家所有。要完成农业用地向城市用地的转化，就必须由政府对农业用地进行征收，将土地集体所有制转化为国家所有，政府征地行为是农地变更的唯一合法渠道。
在征地过程中，各利益主体参与土地增值收益分配。中央政府作为土地的最终所有者，以税收形式参与征地收益分配。地方政府负责地方经济发展，从土地征收过程中获取土地增值收益。村集体组织作为农村土地的所有人，获取征地增值收益，由于农村集体土地实行家庭承包制，农民拥有土地使用权而非所有权，因此，土地增值收益按一定比例在村集体组织和农民之间分配。但是这种方法只是笼统地对分配步骤和利益主体进行简单说明，这就导致了在实际操作中，分配标准和分配比例的不确定和不统一，只是在分配时规定应该按照公平性原则进行分配，并没有做到具体量化，就产生了因分配方法的不明确引发的土地征收过程中增值收益分配不合理的情况
。
土地征收增值收益扣除应交与国家的各项税费以后，剩余部分交由农村集体经济组织，由农村集体经济组织与农民个人共同分享，将剩余部分的收益分配到农村集体组织和被征地农民手里，其所得不到30%
，远低于地方政府获得的比例。被征地农民所得到的土地收益最低，并且征地无须村民同意，村民无否决权，地方政府因此获取了大部分的土地收益，也由此形成了对土地财政的高度依赖。这进一步促使地方政府扩大征地规模，这种长期以来形成的不平衡的分配方法产生了大量的社会矛盾，使农民与政府的矛盾不断激化，农民失地又失业，其基本生活得不到保障等问题也相继产生。所以，要想土地增值收益分配公平正义，就需要严格细化分配方法，量化分配比例，使整个土地征收过程合理有序
。处理好土地增值收益分配对深化土地制度改革，促进城乡协调发展，保持社会和谐稳定具有重要意义
。