按揭贷款乱象

对投资而言，证券化投资项目十分吸引人。股票容易被套，其他证券投资利润有限，而证券化投资却能很容易地转化成与房地产投资有关的各种项目。喜剧演员乔恩·斯图尔特曾开玩笑，人们只要一嗅到抵押贷款的气味，就开始流口水。大家总有这样根深蒂固的想法：将全国成千上万的贷款分装成一份份小额投资项目，相当于分散风险，由全球千千万万的投资者来共担风险。就好比流感来袭时，每个人都容易患上感冒，却很少有人会死于感冒一样。

投资者选择这些抵押贷款类投资的一个很关键的原因，就是评级机构对它们的信用评价。穆迪投资服务公司及标准普尔公司这些收费评级公司，对这些贷款池中的投资项目给予很高等级的评价。分析师对这些债务投资项目的检查非常认真细致，哪怕要发个可能对信用等级进行微调的警告，也要事先进行几个星期的调查。投资者往往认为，既然享有盛誉的评级公司给出的信用等级是如此之高，这些贷款投资项目还会有什么问题呢？（事实上，评级公司往往在合约中隐藏了许多免责条款，声明它们给出的评估仅是个人观点，不承担法律责任。）许多投资者只看到高利率回报，却没注意到他们进行的是房屋类投资。一些人在华尔街交易柜台签下长期订单，购买各种AAA级美国债券，再卖出以换取高收益。

如果不是购房者前赴后继、不断买房，房地产泡沫早就破裂了。房价的上涨让房屋业主处在一种财富增值的幻觉中，刺激他们少存钱，多消费。工资一直不涨，让很多刚需者很难买下他们的第一套房子。然而，不少人还是咬牙负债买下房子，或者把房子升级换大，还配备了大理石橱柜、不锈钢电器、平面电视和环绕音响等豪华家装。人们往往夸大自己的工资收入和财务状况，以便能借到高额贷款，而这些贷款已超出了他们的实际偿还能力。

房地产市场的这把火点燃了整个国家，扫荡全球后，投资市场的疯狂也体现在电视节目上。首档房地产电视节目登上了屏幕，比如《玩转彼屋》和它的竞争节目《玩转此屋》。甚至上流社会也失去了理智，2004年，印度钢铁大亨拉克希米·米塔尔花1.26亿美元的天价，在伦敦肯辛顿宫旁买了一套拥有12个房间、20个车位的豪宅。

杰弗里·格林这样的投资家也把房价炒高了，格林是保尔森的老朋友，早在2000年，他就大量购入房地产，仅在南加州就买入上百幢公寓大楼。他的购买方式是直接快速，和其他同行不同，他从不委托房地产经纪人。当一个新的房地产项目进入市场后，他就抢先成为首位客户。买了这么多房子后，格林对圣费尔南多谷和好莱坞一带都很熟悉。一套房子或者一幢大楼推出后，他往往在五分钟内就以全价成交，一点不把时间花在讨价还价上，也不用检查房子，因此，他往往成为第一个踏入这些房子的人。

“只要一个电话，我就能在五分钟内判断出这是不是个好价格，”格林回忆道，“我熟悉每一条街道，了解租金行情，知道某个建筑是什么样。经纪人都知道我要什么样的房子。”

到了2005年，放贷人已经发行了6 250亿美元的次级贷款，占全美房屋抵押贷款的1/5。根据《房贷金融内参》这一商业出版物的记载，美国房价已经从年初上涨了15%，平均价格约为年收入的2.4倍。而最近17年来，这一数字只为1.7倍。

乐观者相信房价还会继续上涨，因为他们这代人从来没有目睹过房价全面下跌，30年代，房价徘徊不涨已经算是有史以来行情最差的时候。很多专家顶多只承认在某些地区，房价有些泡沫而已。

2004年12月，美国消费者新闻与商业频道（CNBC）的《库德罗和克莱默》访谈节目曾对金融公司的阿吉洛·莫齐洛进行了电话采访，反映了那个时代的心声。

主持人劳利·库德罗：莫齐洛先生您好，节日快乐。

莫齐洛先生：谢谢。

库德罗：先生，也许你看不到，但事实上存在“泡沫膨胀”之说。这正是我们的观点……人们之所以买房是因为他们想买房而且买得起。

克莱默：是的。

库德罗：房子现在供不应求。

莫齐洛先生：是的。

库德罗：你现在支持泡沫过大这种说法吗？

莫齐洛先生：不，跟你直说了吧，我是支持以下观点的：在全国范围内，我们几乎没有库存，按照全国人口统计，对房子有着大量的需求，但拿到建房子的地和审批权却越来越不容易，比拿到建房的资金还不容易……因为我们的房价还会继续上涨。

克莱默：我还想问一下莫齐洛，您今年51岁，请问您是从几岁开始从事房地产行业的？8岁？

莫齐洛先生：从14岁开始，嗯，你猜得差不多，我14岁时在43街25号当信差。

库德罗：听起来是个很不错的故事。

莫齐洛先生：嗯，因为这是个很好的国家。

克莱默：是的。

库德罗：是世界头号国家。

克莱默：这是个极好的美国故事。

库莱德：收入也不错。

克莱默：是的。

库德罗：不仅如此，这还是个精彩的美国故事。

克莱默：一个伟大的国家。

库德罗：祝大家节日快乐，新年快乐。

然而，房价过高已经是个不争的事实。2005年末，阿尔贝托和罗莎·拉米蕾丝准备买房时，他们的期望很实际。夫妻俩在加利福尼亚州圣克鲁斯的沃森威尔市附近采草莓，每周收入300美元，再加上与另一对种植蘑菇的夫妇的合作收入，算起来他们每月能付3 000美元。房屋经纪人给他们看了一套在霍利斯特的房子，这房子有四个卧房、两个卫生间，价值72万美元。他们一下子蒙了，因为他们没有任何资产，养4个孩子，没钱付首付。

罗莎·拉米蕾丝回忆说：“一开始月供就得4 800美元，但经纪人向我们保证说，不会有任何问题。”新世纪公司提供的零首付按揭有一个“引诱利率”，每个月得支付5 378美元，经纪人说他们会再想办法筹资代垫，让月供降到3 000美元以下。但一旦开始还款，筹资一事就再也没有下文，而罗莎夫妇就算再怎么节衣缩食也没用，买房后一年，他们就无力偿还贷款了。

华盛顿互助银行的贷款代理人曾放出一笔贷款，给一位声称收入有六位数的借款人，此借款人的职业很特别，是墨西哥流浪乐队的歌手。但代理人无法证明他的收入，他仅有一张借款人的照片作证明，在照片上，借款人站在自家门口穿着一身墨西哥流浪歌手的行头，就这样，这笔贷款居然也批了下来。 k9vYt9ZvLpTk8K8Mt4xOEL2caKAT/w9m4hGTca9oJXRm2BZOJKbVR4Kktixbqpal