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随着房价上升，银行和抵押贷款公司赚得盆满钵溢，在利欲熏心之下，它们不惜降低贷款要求，放出更多高风险贷款。在它们看来，哪怕贷款人出现问题，贷款人重新申请贷款时，抵押贷款利率也会更低。
2001年，放贷人竞相推出一系列扩张性贷款，就像在赌徒满满的赌场里提供无限量的自助餐一样。其中，“仅付利息贷款”的借款人只要每月交付利息即可，本金可以推迟到以后再付；可调整利率贷款很受欢迎，因为它刚开始的利率可以调到很低，后面再调高利率予以弥补；如果付不起首付，还可以选择“附加贷款”，无须首付。
有些风险更高的房地产还可以零首付，但贷款利息高达房价的25%，贷款商甚至还额外提供款项，可让借款人在好不容易拍下房子后用省下的钱去度个假。这些优惠条件都让借款人蜂拥而至。还有一种“骗子贷款”（自述贷款），借款人借款时只需要自己申报收入即可，不需要按常规提供工资单和银行证明。“忍者贷款”则针对没有收入、没有工作、没有资产的人。如果不想按月支付，还可以考虑“可选择还款方式”的贷款。
2001年，零首付的房屋贷款只有3%，而到了2005年，这一比例高达24%。房贷中证明文件、手续不完整的比例，从27%上升到了40%。无首付且证明文件不齐全的房屋抵押贷款，从2001年的1%上升到了12%。
对于已有房屋的业主，贷款商还鼓动他们进行抵押贷款，好像房子就是一台自动提款机。花旗银行还向客户鼓吹“要过富裕生活”的理念，房子可以用来抵押贷款，以换回任何心中渴望之物。
花旗银行的前副主席、客户业务总监贾培源，在对公司八九十年代的消费信贷进行研究后说道：“如果把这叫做‘再次抵押’，听起来就像把房子典当出去一样，但如果称之为‘产权利用’，听起来就没什么感觉了。”
信誉良好的优质客户慢慢被挖掘光了，贷款商开始把目光瞄向信用记录不怎么好的客户。阿姆莱奎斯特这家专注于做次级借款人信贷的公司，在2004年全球橄榄球超级大赛期间做了个隐性广告：飞机意外颠簸后，一个女人坐到一个男人的腿上说道：“不要太快做判断……我们并没做什么。”
阿姆莱奎斯特、新世纪金融公司等其他公司，在次级借款人信贷业务上的惊人成就，给传统贷款商带来了巨大压力，后者只得提供更具灵活性的贷款项目。国家金融服务公司主席阿吉洛·莫齐洛起初还严厉谴责降低银行贷款门槛的做法，但后来他的公司也一样随波逐流。
出生在纽约布朗克斯区的一个屠夫家庭的莫齐洛后来成为一名天才销售家和霸道强势的总裁。他让自己的手下把重点放在普通的固定利率贷款上，教他们如何尽快有效地推销房贷。银行机构并没有为莫齐洛及他的加州分部提供什么成功的机会，但他们的利润却在2000年翻了好几番，成为美国最大的房屋贷款商。
与其说莫齐洛经营国家金融服务公司，倒不如说他是在统治它，对手们称莫齐洛为“太阳神”，一则指他的手下对他奉若神明，二则指他的深色皮肤。莫齐洛有好几辆劳斯莱斯汽车，大多是金色的，他付给高管们的年薪很高。当牙齿洁白、穿着细条纹套装的莫齐洛露面时，总是鹤立鸡群，让人一看就觉得他将改变这个保守沉闷的行业。
2004年，竞争者都臣服在莫齐洛的脚下，国家金融服务公司逐步改变了以往的保守作风，推出了可调整利率贷款、次级抵押贷款和其他可支持产品。当然，可调整利率贷款占业务总量的比例从2003年的18%上涨到49%，莫齐洛宣称，应该取消首付规定，让更多的人买得起房子。他认为，这是让社会更美好的唯一出路，首付其实是毫无必要的，因为首付往往也不是借款人自己的钱。
莫齐洛之所以发表这项宣言，其实是受了像布莱德·莫里斯这样的信贷高管的刺激。90年代初期，莫里斯在南加州做房屋抵押贷款，眼睁睁地看着当地房价疯涨。1995年，莫里斯和两位合伙人筹集了300万美元创建新世纪公司，专门提供贷款给信用记录不良的客户，因为这些客户往往在大型贷款公司那里借不到钱。他们选择“新世纪”这样的一个名字，预示着整个国家将要发生新的变革。
新世纪公司的业务范围包括：提供房屋贷款给信用记录不良的人，以便他们买房。这种贷款的利率比提供给信用良好的人的利率要高出很多。为了控制风险，新世纪公司把这些贷款再卖给看中高利率的投资者。如此一来，其他同行纷纷复制这一经营模式，南加州的奥兰治县很快就成为次级信贷的中心。
1997年，在房价一片火热之中，莫里斯及其合伙人适时地让新世纪公司公开上市。新世纪公司把自己包装宣传为“新型蓝筹股”，跟全国各地的独立抵押贷款经纪公司合作，这些经纪公司寻找当地的客户，向他们推荐各种可行的贷款，收取一定费用进行抵押贷款的操作。对经纪公司而言，像新世纪这样的贷款公司是最佳合作对象，因为它们能快速办理贷款，有时还免去了烦琐的房屋评估手续。
房屋买卖交易行为发生了重大变革：过去银行对借款人百般挑剔，而如今向银行借款不再是难事。大量新移民涌入南加州，不管是负债累累还是信用记录不良的人，都能贷款买房，这推动着房价不断上升，莫里斯和他的合伙人在房屋抵押贷款的热潮中赚得不亦乐乎。
利润滚滚而来，新世纪公司的高管们把总部安在加利福尼亚州欧文市的一座黑色玻璃幕墙高楼里，还组织旗下的2 000名销售人员到巴哈马群岛租船环游，在巴塞罗那火车站开庆典，并让顶级抵押贷款项目人去参观保时捷驾校。“奢华文化”出现了，公司的一位前计算机专家如是说。
像新世纪公司这样的贷款商，大大地降低了贷款标准，这和传统行业标准截然不同。监管部门放水让它们通过。新世纪公司成为全美第二大次级贷款商，跟老牌企业如国家金融服务公司、汇丰银行控股公司等进行白热化的竞争，震动了整个华尔街。一流的投资商大卫·艾因霍恩成为新世纪公司的一大股东，并加入了它的董事会。
到了2005年，在新世纪公司放出的贷款中，有将近30%是仅付利息贷款，借款人一开始只要偿还利息部分，而不需要偿还本金加利息。这样的贷款在本金到期时，借款人的还款数额会陡然增大。不仅如此，新世纪公司超过40%的贷款只需要借款人自述收入即可，不需要任何文件证明。
新世纪的一些雇员，如凯伦·瓦希德，开始怀疑客户是否有能力还款，她担心有些同事在贷款时没有遵守公司的规定——借款人每个月税后收入不得低于1 000美元。
“我焦虑得胃都痛了，”她回忆道，“我每天在家都会忍不住地想，我实际上是让一些人走向破产。”
到了2005年，次级贷款在全国贷款中的比例接近25%，而在10年前，这一数字仅为1%。1/3的新贷款和房屋抵押贷款都是“仅付利息贷款”，在2000年，这一比例还不到1%，43%的购房者在首付时实际上根本没有支付任何钱款。
监管部门对于这些情况没有任何限制，反而不断采取鼓励措施。相关报告显示，10年前只有64%的美国人购买了自住房，而现在这一比例上升至69%。美联储主席艾伦·格林斯潘在2004年做演讲时提到，可调整利率贷款对借款人十分有利。实际上，这种贷款对某些人来讲是高风险的，英格兰银行就强烈反对这种贷款。八天后，格林斯潘对他的发言进行了修正和补充，他并不是否定保守的固定利率贷款。但他的此番言论被解读为，他一点都不担心房地产市场。2004年秋天，格林斯潘在银行家协会上发言：“全国性的房价下跌不大可能出现。”
美联储同样不压制蓬勃发展的次贷行业，哪怕一些房屋贷款是以汽车贷款的名义签订的。在许多州，从事抵押贷款行业所需要的审查和培训，还没有电工和美容师所需要的审查和培训多。格林斯潘说：“我不觉得房地产市场会崩溃，因为没有任何迹象表明房价会下跌。”
贷款人日益活跃，因为总有大量的现金堆到他们的跟前，现金源源不断地从华尔街蔓延开来。新世纪公司的抵押贷款做好后，往往与其他贷款捆绑销售给美林证券、摩根士丹利、雷曼兄弟等公司，以套取现金。新世纪公司对这些现金再运作，以提供新的贷款。在“居者有其屋”政策的推动下，准国有企业房利美和房地美（两房）也开始大力扩张，趋之若鹜地抢购新世纪公司及其他贷款公司放出的高利率贷款。
“我觉得已经出现了一些不安全的苗头，事实上，应该说早就存在了……但在当局出台住房补贴政策的情况下，我还想继续这场游戏。”2003年，马萨诸塞州民主党人、众议院金融服务委员会的少数党成员巴尼·福兰克，在谈到房地美和房利美时说了这番话。森·查理斯·舒默尔也表达了同样的担忧，他认为对大型贷款公司的限制会动摇房地美和房利美推行的“居者有其屋”模式的基石。
就算有时出现一些不能偿还的贷款，像新世纪这样的贷款公司也不需要担心。因为它们可以把这些贷款卖给两房，或者卖给其他抢着要的华尔街投资公司，就像扔烫手山芋一样，赶紧在账上销掉这笔不良贷款。在这种系统运作中，支票和账户的具体金额并没有意义，比如，房屋评估人将房屋价格高估，为抵押贷款做好准备，即使他们不这样做，同行也会这样做。
雷曼兄弟等银行迫切地购买它们所能拿到的一切抵押贷款，因为这些烫手山芋通常不会留在它们手上。华尔街把这些抵押贷款的“原料”加工成大量的证券化资产，卖给投资商。事实上，美国最擅长的事情，就是把抵押贷款和其他贷款打包切块，包装成各种名目复杂的投资项目，比如按揭证券、抵押债券、资产支持商业票据、拍卖标价证券等，然后再把它们卖给日本养老金计划、瑞士银行、英国对冲基金、美国保险公司及其他全球性金融机构。
这些轰轰烈烈的投资交易一般都不公开进行，也与大多数投资者和房屋业主无关，但事实上，这种资产证券化并没有表面上看起来那样神秘。
具体而言，资产证券化是这样操作的：华尔街的金融公司通过设立某个投资机构，买进大量的房屋抵押贷款和其他债务，这些贷款会有定期还款来保证收入，然后将还款收入汇集到一个总的现金池里。公司再把现金池中的收入包装成各种投资项目，卖给投资者。一般而言，这些现金池的年利率约为7%。然而一些投资者想要更高的利率，比如9%。华尔街的推销商会以9%的利率出售，但高利息收入意味着高风险，如果借款人无法按时支付他们的按揭贷款，那么现金池的收入就会比预计的低。这个投资项目就会被穆迪或标准普尔评估机构评为“BBB”等级，仅比垃圾债券略好一点。
其他只要7%利率的投资者，一般不会有任何损失，除非他们的那个投资项目也被评为BBB级。因此，他们挑选投资项目时，一般也会要求高等级项目，比如AA级。还有一些投资者更注重投资安全，利率只要求5%，他们所得到的现金池里的那个投资项目的等级也会更高，比如AAA级。
从资产池中分出的许多投资项目及债权，都变成了典型的资产证券化的债券，很多被评为AAA信用等级，或者接近这个等级。投资者可以得到利息，这些利息来自资产池中预期的还款。当一个美国人每个月付给新世纪1 500美元的还款，他的这个还款支票和其他美国业主的还款汇到一起，按层级分发，先是发给AAA等级的投资项目持有者，再发给BBB等级的投资项目持有人，再给BB等级的。层层逐步向下分发，一旦数额不足，则从等级最低的一层开始分不到钱。因此，信用等级高的项目，保证能第一时间得到分红利润，但是回报率低，而信用等级低的投资项目回报高，风险也高。
为了避免分不到利润的情况出现，华尔街的金融公司必须让源源不断的收入涌入这个运行机制，以保证它们一直有利润可分发，这样才会万无一失。它们有时还掺入其他各种贷款收益，比如汽车贷款甚至飞机贷款。它们为全国各色人等提供各类贷款，以保证贷款的多样性。这样的投资项目被命名为资产支持证券，因为这种证券是由各种各样贷款的收益来支撑的。
经过一番打造，华尔街把有风险的抵押贷款包装成各种光鲜亮丽的AAA级投资项目。投资银行往往把这些资产支持证券设计成刚刚踩上及格线，达到信用评估机构优等证券标准，可谓“点石成金”。
过去30年中，市场的贷款资产证券化所转变成的投资项目越来越多，证券公司、投资银行和商业银行，将各种高低利率的抵押贷款及金融资产包装成新的投资项目，2000年股灾后，资产证券化市场对金融公司来讲尤为重要，它们更愿意购买各类抵押贷款，那些高利率的抵押贷款成为它们投资的重中之重。