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十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”以来，特别是 2015 年十二届全国人大常委会将房地产税列入一类立法规划以来，有关房地产税的热议不断，特别是普通百姓对房地产税改革会不会增加自己的税收负担更为关切。对此，权威部门应当发声以免谣言四起。
笔者认为，十八大确定的建立现代税收制度的总目标，即“优化结构、社会公平”应当是房地产税立法与改革的两大最基本原则。
什么是“优化结构”？结构是指税收制度结构，优化税收制度结构包括优化直接税与间接税的税种比重结构、法人与自然人的税收负担结构、中央政府与地方政府的税收收入的归属结构以及税收与各种行政性收费（包括各种基金）的税费结构四个主要层面，本轮深化税收制度的改革主要涉及以上结构性调整。那么，房地产税应当如何优化结构呢？首先，应当了解房地产税的结构是什么？房地产一般由开发（建设）、交易（转让）和持有（占有）三个环节构成，因此，房地产税的结构应当包括开发环节房地产税、交易环节房地产税和持有环节房地产税。其次，应当了解房地产税结构的现状与问题。据权威部门公布的资料，2013 年直接来源房地产税收收入 2.56 万亿元、占全国税收收入 23.1%、占全国财政收入 19.8%，其中建设环节占房地产税35.6%、交易环节占 54.9%、持有环节占 9.5%。显然，三个环节的税收结构严重失衡（这其中包括各种收费）：交易环节税负最高、建设环节次之，持有环节税负过低。这种结构严重失衡导致的结果：一是开发建设环节税费负担较重从而增加了建设成本；二是交易转让环节税费负担过重增加了购房者的负担；三是持有环节税负过低助长了房地产市场的投资和投机行为。以上三个结果的叠加是引发商品房价格居高不降的重要因素（当然，决定房价的内在规律是商品房的供求关系）。再次，房地产税立法与改革的最基本原则之一是调整三个环节的税费结构。逻辑的演绎结论是：既然房地产税的税费结构如此失衡且导致房地产市场行为扭曲，那么，房地产税改革的首要任务就是调整三个环节的税收结构。最后，如何调整结构？讨论之前应当了解商品房市场涉及的税种。现行房地产税税种包括：具有所得性质的企业所得税、个人所得税、土地增值税；具有财产或行为性质的房产税、契税、印花税；具有商品性质的营业税；具有资源性质的耕地占用税、城镇土地使用税等税种。显然，同性质的重叠征税增加了总体税负。优化房地产税结构应当包括两大调整：一是优化三个环节税收结构，在逐步降低开发、交易环节税负的同时，逐步提高持有环节税负；二是优化税种结构，简并或者减少具有相同性质的税种，如契税印花税简并、土地诸税简并、营业税改征增值税等。
什么是“社会公平”？房地产税的社会公平集中体现在持有环节，这是房地产税改革的第二个最基本原则。这个原则包括以下基本内容：一是按占有资源数量的多寡征收房地产税。具体地说，占有房地产资源的数量越多，纳税就越多，反之，占有房地产资源的数量越少，纳税就越少，甚至不纳税。这是房地产的绝对税收。二是按占有资源的质量优劣征收房地产税。具体来讲，占有资源环境越劣，纳税越少。就是房地产的极差房地产资源环境（包括地理位置、交通便利、附属设置比如学校等）越优，纳税越多，反之，纳税越少。三是按占有资源的地区差别征收房地产税。具体来讲，发达地区如北、上、广、深纳税较多，欠发达地区如老少边穷地区纳税就少。社会公平原则集中体现了量能纳税这一税法原则，是跨越中等收入陷阱、实现中国梦具有战略意义的基本原则。
因此，只要遵循了优化结构、社会公平两大基本原则，房地产税的改革就不会增加居民普通住房特别是弱势群体住房的税收负担。
（涂龙力，中国税务学会学术委员会研究部召集人，
中国财税法研究会常务理事）