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REITs的中文名是不动产投资信托基金，它的逻辑是让专业机构去持有底层不同类型的不动产，然后让投资人去购买在交易所公开上市的REITs份额，投资人持有的是REITs份额，REITs本身作为法律载体，代表投资人去投资和管理资产，然后将收益通过分红的形式返还给投资人。
REITs是1960年在美国诞生的一个产品。在中国，经过无数人的持续努力，2021年公募REITs终于开花结果。除现金、债券、股票外，REITs也被定义为第四类资产，是介于股票和债券之间的一类产品。
REITs的底层资产主要为不动产产权或特许经营权，其收入有比较清晰的收费或租约支撑，所以也具有较强的分红性，总体来说，RE ITs拥有以下五大特性：
1. 投资资产的定向性。REITs只能投资于具有稳定现金收入的收租型物业，不能投资于其他产业，也不能投资于房地产的开发。
2. 强制分红。按照法律规定，REITs必须将可分配收益的90%在当年分配给投资人。
3. 产品透明，信息披露充分。传统的股票投资、房地产投资对于投资者来说是复杂的、不透明的，需要特别多的基本面研究。而REITs作为可公开交易的投资基金，基础资产的运作管理相对单一，信息披露更加充分。
4. 税收优惠。国外成熟的REITs市场，鼓励长期持有型的REITs投资方式，会给予“Pass Through”，即穿透性税收待遇，从分红到REITs管理公司的经营都有相应的税收减免。而在我国，与REITs相关的税制优惠安排也在制订计划中。
5. 价值增长。REITs不是始终局限于初期上市的资产规模，一般来说，REITs可以通过改善现有物业或购进新物业两种方式来进行增长。前者被称为内生增长，后者被称为外生增长。
从世界范围来看，发达国家，如美国、英国、德国、法国、日本、加拿大、意大利等早就推出了REITs。目前，世界各地已经有41个国家和地区成功推出REITs，中国就是其中之一。
中国REITs发展的时间并不短暂，第一只纯境内资产的REIT是越秀REIT，2005年在中国香港上市，也是我国第一只离岸REIT。
2008年金融危机前后，我国央行和证监会一直在推动对REITs的研究。2014年，中信证券打包了两栋办公楼，发行了“中信启航RE IT”，这是中国首只类REITs产品。类REITs是一种有结构化安排的、偏债性的产品，投资人认购的是优先级或夹层级，由原始权益人来持有劣后级，到期后需要赎回，或者续发新产品来承接。
2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布了“40号文”——《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这是中国公募REITs政策诞生的时刻。
2020年8月，发改委制定了REITs申报审批的细则，9月沪深交易所发布了配套文件，公募REITs上市万事俱备。
经过一轮筛选，有将近50只产品参与了国家发改委组织的第一轮答辩。2021年5月，有10只REITs首批正式在交易所申报，最终有9只获批发行，其中上交所5只、深交所4只。
中国公募REITs制度引入了战略配售的概念，类似于香港的股票发行，首先要锁定一些大的战略投资人，认购后份额要锁定一年，且不能参与上市价格的制定。在经过网下机构投资者的询价定价环节后，最后进入面向公众投资者的网上公开发售环节。
中国首批公募REITs项目总发行规模约310亿元，对公众投资者销售的大概有四五十亿元，占比在15%以内，对公众的发售比例相对较少，体现了我们公募REITs试点政策的稳健思路。
2021年6月21日，中国首批9只公募REITs正式上市交易，首日即实现开门红。当天涨幅最大的是深交所的蛇口产园项目，上交所的项目平均涨幅为5%~ 10%。不过在第二个交易日的上午，有几只RE ITs跌破了发行价，这也代表投资人对REITs还不是那么熟悉。
从首批9个试点项目的资产类型来看，东吴苏园、张江REIT、蛇口产园等属于产业园类，普洛斯、盐港REIT属于仓储物流类，这些都是不动产产权类项目。此外还有首创水务、首钢绿能、广州广河、浙江杭徽这些水务、生物质发电和高速公路特许经营权类项目。特许经营权类项目一般不含不动产产权资产，如高速公路类项目，在经营权期限内收益归属于REITs，但经营权到期后一般会无偿转交给地方政府。
不动产产权类和特许经营权类项目的估值模式也不一样，不动产产权可以用资本化率的方法去做，但特许经营权只能用折现现金流的方式。
2021年7月，首批公募REITs试点项目顺利上市后，国家发改委发布最新政策“958号文”，在试点区域、试点资产类型等方面对公募REITs政策做了总结更新，有力推动了新一轮试点审批工作的开展。
试点区域方面，在原有的长三角、珠三角、京津冀及雄安新区和海南等经济发达地区的基础上，拓展到全国范围，只要是符合条件的项目均可申报，对开展基础设施公募REITs的条件进一步放宽。
试点资产类型方面，除了首批试点项目中出现的高速公路、污水处理厂、生物质发电、产业园区、物流园区外，在中央政府“碳达峰、碳中和”的大政策背景下，能源基础设施也纳入了试点范围，风电、光伏、水电、核电等一大批新能源和清洁能源的项目将开展试点。此外，新政策还将REITs试点范围新增至保障性租赁住房，说明政府希望用金融工具来支持和解决年轻人的住房问题。
与此同时，为了应对人口老龄化的局面，养老产业与金融产品的有机结合与同频共振，将成为实施积极应对人口老龄化国家战略攻坚爬坡的重要抓手之一。建立健全养老产业与公募REITs相互融合、良性循环的发展机制，推动二者的相互促进和互利共生，探索并强化二者间的有机结合和联系，打开养老产业与公募REITs协同发展的新格局，推动养老产业投融资市场化、规范化健康发展，有助于实现政策实施、产业发展、金融产品、投资人的多方共赢。
可以预见，在不久的将来，以保障性住房为代表的基础设施公募REITs试点项目将不断涌现，这也必将带动更多类型的收租型物业包括康养不动产迈入公募REITs的试点领域，迎来不动产REITs的快速发展新阶段。
中国基础设施公募REITs已经正式扬帆起航，值得庆贺。尽管首批9只试点项目总发行规模只有数百亿元，但乐观地看，在未来3~ 5年的情况下，中国将有能力冲击建设一个万亿元级的REITs市场，这也将使中国成为世界第二大REITs市场。
公募REITs在中国是个朝阳产业，监管机构也对它寄予了厚望。全联房地产商会作为国内较早推动REITs发展的行业组织，将继续为REITs行业的发展贡献力量，希望中国公募REITs能够结合中国实际，借鉴海内外REITs的先进经验，未来继续蓬勃发展，行稳致远。
本书译者王刚先生在中国REITs领域耕耘多年、硕果累累，是受到高度认可的行业专家。2014年，在全联房地产商会的支持下，以王刚先生担任秘书长的中国REITs联盟正式成立，有力地推动了中国REITs行业的国际交往和发展。
在中国公募REITs正式落地之际，王刚先生再次引进和翻译新作《公募REITs投资指南》，为后新冠疫情时代的广大投资者带来了以新加坡REITs市场为代表的成熟投资心得和理念，这将能够助力中国广大投资者更好地认识REITs、理解REITs，从而更为理性地参与到中国REITs的投资中去，以实现“投资REITs，积累财富”这样一个美好的目标。
祝王刚先生的这本译著被广大读者所喜爱，也祝中国REITs市场发展得越来越好！