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2001年11月，当SPT试图作为第一只REIT挂牌上市的时候股息率为5.75%，但是没有成功上市。它计划发行7.4亿新元，其中71.6%大约5.3亿新元计划出售给机构和散户投资者，上市定价是1新元。
SPT 5.75%的股息率相比当时的10年期国债利率2.89%，利差为286个基点（低于2001年早些时候上市的两只日本REITs）。而主要银行的固定存款利率为1.75%~ 1.90%。当时REITs IPO不被看好，新股参与率很低，直接导致发行被撤回。
在我看来，这次IPO失败有定价和市场时点不好两重原因。股息率不够高，发行价格对资产净值的折价率不够大，因此无法说服投资者买入。同时，IPO组合中的3个物业的估值有所提升，因此投资者进一步担心SPT价值的下行风险。此外，REITs对于新加坡投资者来说比较陌生，而1997—1998年的亚洲金融危机导致两年的经济低迷，经济才刚刚开始恢复，零售市场的前景让人担忧。
SPT后来更名为凯德商用信托（Capita Mall Trust，简写为CMT），随后在2002年7月17日再次IPO。这一次发行定价0.96新元，收益率为更有说服力的7.06%，比10年期国债收益率高出480个基点，市场反响强烈，受到了5倍超额认购。
下一个上市的是腾飞房地产信托，2002年11月其IPO受到超过5倍的认购。再后来是置富产业信托，亚洲第一只跨境REIT。凯德商业信托（CCT，现在更名为凯德商务产业信托）和新达信托紧随其后，于2004年发行。凯德商业信托的IPO引人注目，因为它是从母公司凯德集团分立出来的，每个凯德集团的股东用5股换1股CCT，用以部分缩减资本。
过去这些年来，凯德商用信托——现在被称为凯德商用新加坡信托，做得非常成功。如果在IPO时以0.96新元的价格买入，按照2020年6月30日的收盘价1.96新元计算，投资者已经获得104.17%的资本利得。再考虑到过去17年共1.7977新元的股息，所有收益加总有2.7977新元，相当于291.43%的总收益率，年化为6.49%，这就是聪明的投资者通过正确地投资REITs IPO来赚取财富的榜样（见表1.1和表1.2）。
表1.1 凯德商用信托从首次公开发行以来的收益
如果估值没有足够的吸引力，REITs IPO可能会失败。尽管股息收益率和资本净值折价率等估值模型，可以随经济和房地产市场的周期而变化，一只REIT成功地完成IPO仍需要对市场时机和投资者偏好有敏锐的判断和理解。
2002年12月，新加坡出台了REITs税收穿透新政策，这直接激起了投资者对新加坡REITs的兴趣。REITs的股息要求由原来的100%降到不低于90%。开始享有税收穿透政策的还包括新加坡永久居民，同时也是新加坡纳税人，以及其他非公司类新加坡注册机构。
2005年，为了维持新加坡REITs市场的增长，新加坡政府对监管框架进行了一系列变革，宣布对REITs在5年内收购物业免印花税。政府意识到REITs实际上有助于扩展和加深新加坡资本市场，帮助本地基金管理行业更好地和中国香港的同业竞争。
其他方面的改革包括在国际扩张方面融入更多的灵活性，让投资者的利益和REITs管理人的利益保持一致，以及在满足信用等级的前提下允许将REITs杠杆比例上限从35%上调至60%。
所有这些改革为史上最多的REITs上市铺平了道路。2006年共有9只REITs在新加坡挂牌上市，2007年在全球金融风暴前又有3只RE ITs完成上市。随后2008—2009年金融危机席卷全球，新加坡没有新的REITs挂牌上市。直到2010年，3只新的REITs才挂牌推出，它们是凯诗物流信托（现在又称亚腾乐歌物流信托）、丰树工业信托和宝胜信托。
2008年，作为行业基准的富时海峡房地产指数正式推出，包括富时房地产投资和服务指数及富时海峡不动产投资信托（FTSE REITs）指数，后者此后被广泛看作新加坡REITs业绩表现的晴雨表。