下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
从不同的视角，物权变动有不同的含义。就以权利内容为中心而言，物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭；就以权利主体为中心而言，指物权的取得、变更和丧失。物权变动表现的是权利运动状态，是人与人之间对于权利客体的支配和归属关系于法律上的变化。根据物权变动中当事人意思的作用，物权变动可区分为依法律行为发生的物权变动和非依法律行为发生的物权变动。非依法律行为的物权变动，是指由于法律的直接规定而发生物权的移转。依法律行为的物权变动，是指根据当事人旨在设立、变更、消灭权利义务关系的行为而发生的物权的移转。依法律行为的物权变动中，有当事人单方意思表示引发的物权变动；也有依当事人双方合意而发生的物权变动。我国《物权法》第二章第一节、第二节主要是针对依法律行为的物权变动，第三节主要是针对非依法律行为的物权变动。
（一）物权的设立
物权的设立，又称物权的发生，是指特定物的物权归属于特定权利主体的事实状态。为自己设立物权的，通常称作物权的取得；为他人设立物权的，通常称作物权的设定，当然从他物权人的角度说，也称为物权的取得。物权的取得有原始取得和继受取得之分。
1.原始取得
物权的原始取得又称物权的固有取得或物权的绝对发生，指非依他人既存的权利而取得物权。一般而言，基于事实行为而取得物权，即属于物权的原始取得。
在法律后果上，原始取得因是基于事实行为而取得物权而非继受取得，标的物上此前存在的一切负担即随之归于消灭，原物权人不得就标的物再行主张任何权利。
2.继受取得
物权的继受取得也称物权的传来取得或物权的相对发生，是指基于他人既存的权利而取得物权。一般而言，基于法律行为而取得的物权，如因买卖、赠与、设定行为而取得物权等，大都属于继受取得。依继受取得方法之不同为标准，继受取得可分为移转的继受取得与创设的继受取得。依继受范围或形态之不同为标准，继受取得又可分为特定继受取得与概括继受取得。
移转的继受取得，指就他人的物权依其原状而取得，如通过买卖或赠与而受让所有权等。创设的继受取得，指于他人所有的标的物上通过设定用益物权或担保物权而取得定限物权。如土地所有人为他人设定抵押权，他人取得的此项抵押权，即属创设的继受取得。但创设的继受取得仅可适用于设定所有权以外的定限物权，包括用益物权和担保物权，而所有权则不能因创设而取得。
特定的继受取得，是指对特定标的物之物权的继受取得。概括继受取得，是指就他人的权利义务（不限于特定物）全部予以继受的取得，如因继承而取得被继承人的权利义务，即其适例。概括继受取得之取得人不但要承继前手的全部权利，而且也要承继其全部义务；而特定的继受取得之取得人仅限于继受特定标的物上的权利，而不及于前手关于个人的负担，纵使该负担系因该标的物而生者亦同。例如，某甲将其手表交付某丙修理，在尚欠修理人某丙修理费时，某甲即将该手表出售于某乙并为交付。此时，某乙对于手表修理费不负任何清偿义务。但如某乙为某甲之继承人时，则应承担偿付某甲所欠某丙修理费的义务。
继受取得，因其权利系继受而来，基于权利人不得将大于其所有的权利让与他人的法理，存在于标的物上的一切负担可以继续存在，而转由取得人承受。
（二）物权的变更
物权的变更体现在两个方面，一是主体变更；二是内容和作用的变化。物权主体的变更意味着权利的转移，物权原来由一个主体支配移至另一个主体支配。物权主体变更关系到物权的取得和丧失，对新的物权取得者实质上仍属于物权的发生状态，是物权的继受取得，我国《物权法》上将其中一部分称为物权的转让。因此，我们通常所说的物权变更则仅仅是指内容和作用的变化，包括诸如作为客体之物体的增减、顺位的变动以及负担、限制的设定等。
（三）物权的消灭
物权的消灭是指物权与其主体发生分离，从而使主体丧失物权。物权的消灭分为绝对的消灭和相对的消灭。绝对的消灭包括两种情形：一种是作为客体之标的物在物理意义上不复存在，物权本身终局地归于消灭，如某人所有的房屋在火灾中化为灰烬。另一种情形是标的物未灭失，但物权本身终局地归于消灭，他人并未因而取得其权利，如某人将其手机抛弃导致其丧失所有权。而物权相对的消灭则是物权在不同主体间的流转，它意味着物权脱离一个主体而转至另一个主体的控制和支配之下，也就是说有人取得物权，同时有人丧失物权，物权客体在物理上并未发生任何变化。由此可见，物权的相对消灭属于物权发生的范畴，因而物权法通常所谓物权消灭大抵是指绝对的消灭。物权消灭的原因比较多，如抛弃、混同、标的物灭失、因法定原因被撤销、约定存续期限届满等等。
（一）物权变动的公示原则
公示原则是物权变动的基本规则，即物权变动必须以一种公开的、能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权变动的法律效果的原则。我国《物权法》第6条对此作了明定，即：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
由于各国法律传统等方面的差异，导致了公示要求与公示效力结合方式上的不同。在法国、日本等主张意思主义的国家，物权变动不以法定方式公示就不能对抗主张物权的第三人。在德国及继受德国民法的国家，物权变动非经公示不能生效。公示原则使原本存在于人们观念中的物权变动过程，外化为一定物态形式为公众所知，以维护交易过程的安全。公示对于处在交易之外的第三人提供消极的依赖利益，即只要没有公示就没有物权变动。
一般来说，不动产物权变动的公示方式为不动产登记，动产物权变动的公示方式为动产的交付。不动产物权变动，经由在不动产登记簿上作变动记载，从而实现公示的目的。交付在法律上是一种透明无色的行为，它根据行为实施时的具体情况得到法律上的颜色。
公示原则在微观上通过提供公开、法定的信息，指引当事人确认权利实像，提高物权变动的效率，降低社会成本。在宏观上，公示原则为国家对房屋、土地等重要资源实行有效控制与管理提供了条件。从法学技术层面考虑，公示原则在物权变动中维护着物权排他性、对世性等基本特性，排除双重买卖、一物多权现象的产生。
（二）物权变动的公信原则
公信原则是指当存在可推知物权的表象时，即使该表象表征的不是真实的权利，信赖此表象者也可得到保护，即第三人基于对公示的物权状态的信赖而为的物权交易，受法律保护。交易的动的安全受到保障，公信原则于是成为近现代物权法的一项重要原则。现代动产公信原则系以日耳曼的“以手护手”或法国“动产不许追及原则”之确立为始肇，而不动产公信原则，则以德国为端绪。
物权表征方式的确定，使得获取物权信息更为方便。但物权表征方式标示的不是正确的物权信息，那么信赖物权表征方式之人的权益如何保护，这便涉及物权公信原则问题。依公信原则，信赖物权表征方式之善意第三人，不会因表征方式传递的物权信息错误，而遭受损失。这样，物权表征方式被赋予了公信力。在物权表征方式标示的权利与权利实际状况不一致时，即可适用公信原则。德国民法承认动产占有、不动产登记的公信力，法国法和日本法仅承认动产占有的公信力，不承认不动产登记的公信力，仅赋予登记以推定力。公信原则符合市场交易便捷和快速的要求，使交易的安全受到保障，但以真实权利人利益的牺牲来保护表象信赖者的利益，因此公信原则的基础是公示原则的充分确立，否则损害物权关系静的安全。而公示原则充分确立的基础，在不动产就是登记的实质审查主义。采形式审查的日本和法国难以采纳公信原则，而赋予登记官吏以实质审查权的德国则采公信原则。各国出于保护动产交易安全的考虑，都赋予动产占有以公信力。
综观世界各国和地区物权变动模式的立法体例，大陆法系物权变动模式可区分为两大类，即形式主义和意思主义，形式主义又可分为债权形式主义和物权形式主义。债权形式主义模式以瑞士、奥地利为代表。债权形式主义模式下，物权变动不公示则不生效，采公示要件主义。物权形式主义模式为德国、我国台湾地区所采用。物权形式主义模式亦采公示要件主义。法国实行债权意思主义模式。债权意思主义模式采公示对抗主义。
（一）债权意思主义
法国采纳债权意思主义模式，即物权变动只需要根据当事人关于物权变动的债权意思表示就可以发生，无须任何外在的表现形式。《法国民法典》第1583条规定：“当事人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付，价金尚未交付，买卖即告成立，而标的物的所有权亦于此时在法律上由出卖人移转给买受人。”第1138条规定：“自标的物应交付之日起，即使尚未现实交付，债权人即成为所有人，并负担该标的物的风险，但如交付人延迟交付，则标的物受损的风险由交付人承担。”这种模式认为，只要当事人达成合意，物权即发生变动，不承认当事人之间的物权合意，只强调债权意思。
法国的债权意思主义是有其历史原因的。《法国民法典》公布时，当时的社会生产以农业生产为主，市场交易主体是以家庭为单位的农民、手工业者及作坊主，生产规模和生产的社会化程度都处于比较低的水平，交易对象是特定物，对商业信用没有太大要求。同时，《法国民法典》是法国资产阶级大革命的成果，自然法思想对它的制定有着极大的影响。以自然法思想为基础，《法国民法典》主张个人意思及自由的绝对权威，强调国家对于个人的干预必须是最低限度的，从而实现市民阶层追求自由、平等的要求。并且，自然法思想主张所有权是一种纯粹的观念性构造，所有权的转让与标的物的转让是不同的，标的物的转让必须有外部表现形式如交付或登记，而所有权的转让只要有单纯的观念形态的合意即可。因为根据自然法，只要经过原所有人的同意就足以取得所有权。原所有人应当明确地表示他转让所有权的意思，另一方应当把这个意思当作已确定取得的权利接收下来，随即不再需要更多的条件就能得到所有权。因此，意思表示一致即发生物权变动的效果是适应当时法国的历史背景的。
有的学者认为，法国的这种模式也符合法国人的传统。它符合法国民法中不讲究行为形式，简化人与物之间的关系，民事行为无须司法或行政的事先干预和授权的倾向。法国人认为，既然债权变动可依当事人的自由意思产生，物权变动同样也可依当事人自由意思产生。这是法国尊重意思自治的结果。但是，这种模式下的物权变动的事实无法为外界所知，不利于保护交易安全和第三人的利益。而法国人也意识到了这一点，于1855年颁布了《不动产登记法》，规定不动产物权依法律行为发生的各项变动，不经登记不得对抗第三人，使交付、登记具有使已经发生的物权变动具有对抗之效力。这即是法国式“公示对抗主义”。法国这一模式为后来的日本所接受。如《日本民法典》第176条：“物权的设立及移转，只因当事人的意思表示而发生效力。”
（二）物权形式主义
1900年公布的《德国民法典》产生于与《法国民法典》截然不同的历史背景之下。19世纪后期的德国已经是一个典型的工业化国家，生产规模和生产社会化程度都达到比较高的水平，工商业成为社会的主要产业，信用交易的大量出现使债权与物权在成立时间和职能上发生了分离，从而出现了对形式主义的要求。同时，《德国民法典》制定时，个人主义的经济观念和自由放任的经济思想仍然盛行，但新的经济思想，即国家应该有规律地干预各种力量的自由放任，从而保护经济上的弱者的思想也已经产生。于是，《德国民法典》身处两个时代的交接点上，它的双足仍然立于自由市民的、罗马个人主义法律思想的土壤之上，但是，它的双手已踌躇迟疑地向新的社会法律思想伸出。于是，德国物权变动模式一方面将物权变动的基础建立在当事人的物权合意之上，另一方面又要求物权变动必须具备一定的外部形式。
德国采取物权形式主义与一个当时很著名的民法学者萨维尼有关。他以物权交易中的交付行为为例，提出了与传统的债权行为相对的物权行为理论：“私法契约是最复杂常见的……交付是一种真正的契约，因为它具备契约的全部特征：它包括双方当事人对占有物和所有物转移的意思表示……比如，一幢房屋的买卖，人们习惯上想到它是债法上的买卖，这当然是对的，但是人们都忘记了，随后而来的交付也是一个契约，而且是一个真正的契约，的确，只有通过它才能完成交易。……在诸如向乞讨者施舍的场合里，包含着真正的契约，即存在着让与和受领的意思合意，然而在这里却不存在着任何债权，所有这些事例不正是说明了物权契约的存在吗？”在这一基础上，德国法学界将物权行为从动产交付扩大到不动产登记以及其他法定形式，认为物权变动仅有债权法上的意思表示还不够，还需有当事人独立的物权合意，这种物权合意在双方订立债权契约之后又形成的单独就产生物权变动的合意。并且这种合意需通过一种法定的外在形式表现出来，物权才发生变动。这样一来，自然而然产生了物权公示制度，将物权的归属和变动的状态展示给世人，从而保护交易安全。
（三）债权形式主义
债权形式主义，又称折衷主义，就是在承认债权意思的同时，坚持有物权公示形式才生物权变动，即物权因当事人的债权合意基础之上的交付或者登记方可产生变动的法律效果。
债权形式主义认为仅凭债权合意合同不能引起物权变动，物权变动除债权合意之外，尚需履行交付或登记的公示程序才发生物权变动的法律效果。公示是物权变动的生效要件，非经公示不发生物权变动。与德国物权形式主义变动模式的区别在于，物权形式主义变动模式把物权合意看作是物权变动的原动力，且物权合意的效力不受债权合意行为的影响，然而债权形式主义模式虽以交付或登记为物权变动生效要件，却不承认有物权合意之存在，在物权变动中债权合意合同乃是物权变动的惟一动因。债权合意合同有效，且进行了公示，则物权发生变动；如果债权合意合同无效，即使进行了公示，物权也不发生变动，只有在存在善意第三人的情况下才可以根据公示公信原则对第三人进行保护。
（四）比较与分析
通过对物权变动模式的介绍，可以看出三者在内容上的区别主要在于：第一，对于物权变动结果的产生，债权意思主义认为它是债权行为的当然结果，不存在独立的物权行为；物权形式主义认为债权契约只发生债法上的权利义务关系，并不能发生物权变动的结果，要发生物权变动的结果，必须借助于一个独立于债权契约的物权契约；债权形式主义认为它是债权行为与兼具物权意义的公示承诺和公示相结合的结果。第二，对于物权变动是否需要公示，债权意思主义认为不需要必须采取一定的形式，双方达成合意物权即可变动，只是不公示不产生对抗第三人的效力；物权形式主义认为物权变动必须采取登记或交付等公示方式；债权形式主义也认为必须登记或交付，方产生物权变动效力。第三，对于公示在物权变动中的效力如何，债权意思主义认为公示是对抗要件；物权形式主义认为公示是生效要件；债权形式主义也认为公示是生效要件。
债权意思主义变动模式充分体现当事人意思自治原则，尊重交易当事人的自由，个人意思所至，物权关系即生变动，不受国家公权力对物权交易和个人意思的干预。同时，物权变动是债权行为的当然结果，不需要任何形式，这就使交易便捷、迅速，避免了各种繁琐形式。但另一方面，在债权意思主义变动模式下，它既肯定了当事人仅基于债权意思表示一致便取得物权的合法性，承认没有对抗第三人的物权存在，又肯定了第三人于他人未公示前取得该物权的合法性，于是诸多矛盾由此而生。并且，由于物权变动仅依当事人的债权意思便可发生，不需要一个外在表现形式，这就使物权变动时间如何确定成为一个难题，也使物权变动法律关系难以为第三人所知悉，导致第三人之间的内部关系与对第三人的外部关系出现了不一致，不利于维护交易安全。这种不经公示即可发生物权变动的立法模式不仅在理论上违背物权的特性，而且在实践中对第三人保护明显不利。最为明显的是，这种制度设计本身就人为地创造了真正权利人和名义权利人的分离，由此增加了交易的风险。
物权形式主义变动模式以登记或交付为物权变动的生效要件，区分物权行为与债权行为，确立物权行为的独立性和无因性，在某种程度上有利于保障交易安全，减少对第三人可能产生的不利影响。但是，该模式对第三人权益保护有余，而对所有人权益保护严重不足。物权行为的独立性和无因性也很值得商榷。由于物权形式主义变动模式坚持物权行为无因性理论，在买卖合同未成立、无效或可撤销时，因物权行为具有无因性，不受债权行为的影响，买受人仍然取得标的物的所有权，而出卖人仅有权请求返还不当得利或损害赔偿。这样出卖人从所有人变为债权人，损害了出卖人的利益，违背了交易活动中的公平正义。正如梁慧星先生在其《我国民法是否承认物权行为》一文所言，这一理论“捏造了独立于债权行为之外的物权行为，又进一步割裂原因与物权行为的联系，极尽抽象化之能事，符合德国法学思维方式对抽象化之偏好，严重歪曲了现实法律生活过程。”
债权形式主义变动模式是前两种模式的折衷。它既有它们的优点，又避免和克服了它们的缺点。它一方面将债权意思和登记或交付行为结合起来作为物权变动的根据，并不承认物权行为的无因性，避免了其所带来的一系列问题；另一方面它将登记或交付作为物权变动的生效要件，实现了物权变动对内关系与对外关系的统一。债权形式主义模式坚决否认在基于债权合同的物权变动中存在独立的物权合意，登记或交付仅是履行债权合同的事实行为，而并不是一个独立的物权行为。对独立的物权合意的否认，简化了交易程序，减少了复杂性，而实现登记或交付始生物权变动，则在维护交易安全的法律价值上予以侧重考虑。这样就较好地兼顾了交易的效率与安全的问题。正是由于债权形式主义的优点，它才成为物权变动模式构建的基本潮流。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
（一）不动产登记的含义
不动产登记，又称为不动产物权登记，是指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。易言之，不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依法定的程序进行的登记。
从主体方面看，不动产登记需要有登记申请人和登记机关。登记申请人可以为不动产的所有人乃至共有人，也可以是不动产权利变更的当事人，还可以是与不动产登记有利害关系的人。对登记申请而言，根据情况有时候需要双方当事人共同提出，有时则可以由一方当事人独立提出。登记机关在不同的国家、地区不尽一致：一类是由依法设立的专职登记机关充任，如日本的登记所；一类是由司法机关充任，如瑞士的地方法院；还有一类是由房地产行政管理部门充任，如我国台湾地区的地政局。我国目前的不动产登记机关并不统一，而是由多个行政部门充任，其基本的出发点是不动产的行政管理，而不是物权公示。这种由多个行政登记机关负责登记的情况给我国的经济生活带来了很多弊端，因而应予以改变。
从登记的内容方面看，不动产登记的实质是将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以完成不动产物权变动。如果没有完成登录、记载手续，即使登记的申请已经获得有关登记部门的同意，也构不成登记。从登记的行为看，不动产登记是不动产登记机关应申请人的申请在职权范围内所实施的行为。对申请人的登记申请，登记机关应做出何种反应，它是否有选择的权力，这就涉及到不动产登记的性质的认定问题。
（二）不动产登记的性质
不动产登记的性质就是不动产登记机关所进行的登记行为或涂销行为究竟是一种行政行为还是一种司法行为。德国的学者对此问题形成了三种观点，第一种看法是，登记是国家行为，所以是具有行政管理性质的管理者行为；第二种看法是，登记行为具有决定当事人的实体民事权利的作用；第三种看法是登记行为是一种程序司法行为或者司法程序行为，但不是决定当事人实体权利的司法行为，而是程序性行为。这里所谓的程序行为，是指不动产登记局所制作的准许登记或不准许登记的司法决定是程序性的。
我国学界通说认为不动产登记的性质属于行政行为。有一种观点认为，不动产登记的性质属于行政行为，体现了国家对财产关系的干预，其目的在于明晰产权，保护权利人的合法权益。
还有一种观点认为，登记是为了使当事人获得某种法律上的利益而对其提供服务的行为，因此，不动产登记具有“服务行政”的性质。
还有一种观点，认为从本质上说，财产登记行为与国家公证行为等司法行政行为实际上是一致的。因此不动产登记行为具有司法行政行为的性质。
有国外的学者认为不动产登记制度的目的“可以划分为旨在保障私人利益的目的和旨在保障公共利益的目的。国家在建立不动产及其权利登记体系的时候，首先试图使由于不动产流转而在社会中形成相互关系的秩序化。其次，为了征税，它与公民和其他民事法律流转主体所占有的客体的准确信息有关。再次，与国家和公法组织为了快速实施用以满足社会利益的各种规划有关，比如兴修公路、学校、体育设施、敷设停车场等等。”
因此，我们认为现代不动产登记制度不论是采用哪种模式，根本上说明了在现代社会中国家权力对关系国计民生的重要物资和自然资源流转的干预和保护。因而不动产登记应当具有国家干预的痕迹，执行这种国家干预使命的机关可能是司法机关和行政机关，也可能是某种被授权的社会组织机构。
我们认为，实行不动产登记的国家由于历史传统和法律政策等诸多方面的因素在选择登记机关的时候，具有自己的特点，因而不动产登记的性质就可能因为登记机关的性质而有差异，或为行政行为，或为司法行为，或为社会服务行为。
（三）不动产登记的制度价值
现代各国物权法之所以将登记作为不动产物权的公示方法，是由于登记作为不动产物权公示的最佳制度选择，具有以下制度价值：
1.明确权利归属，实现权利保护
市场存在的基本前提就是通过对物权的界定来最大限度地实现资源的有效配置。否则任何人都可以不支付任何代价而随意占有和利用任何一种稀缺资源，交换就没有存在的必要，商品经济也就无法产生和发展。因此，物权的界定对于社会的发展具有重大的意义。通过对物权的界定，使人们产生一种激励，充分调动人们利用资源的积极性，并由此而使社会经济得到迅速发展。
鉴于物权的界定对于社会的发展具有如此重要的意义，因此，通过各种方式对物权进行界定便显得尤为重要。在不动产权登记制度产生之前，法律并没有向权利人提供如何向社会表明自己权利的存在的有效方式。因此，一方面，所有人自己对权利的界限可能会因种种原因而发生模糊，由此会对他人的行为是否造成对其权利的侵害缺乏明确的认识。这会导致权利人在他人侵害了自己的利益时，不采取措施予以制止并要求其承担责任，或者是权利人在他人没有侵害自己的利益时采取无权采取的行动，要求他人停止某种行为并承担责任的结果；另一方面，由于缺乏明确的标示，非权利人可能会因种种原因而对自己行为的性质产生错误的判断，由此产生非权利人在没有侵害权利人的情况下却要承担责任或非权利人在已经侵害权利人的利益的情况下不承担责任的结果。这些结果表明：在没有财产权标示的情况下，无论法律对不动产的界定是如何明确、彻底，救济手段如何齐备，但在现实生活中均会产生因权利缺乏外部标示，而使权利人证明其自己权利的存在发生困难，其他人篡夺权利的可能性会因此而大大增加，从而产生产权界定失效的结果。
不动产物权登记制度的建立在很大程度上解决了不动产因无法或难以为外在物质性标示而带来的种种问题。通过登记将不动产的主体、客体范围、权利存在的期间、权利消灭的条件等记载于登记簿中，并且通过登记的公开，使权利人的权利公诸于世，可以在很大程度上降低权利人和非权利人对权利存在状况的不确定性，同时因登记可以证明权利的存在，非权利人篡夺权利的可能性也会因此而大大降低，从而实现权利保护的目的。
2.保障交易安全，提高交易效率
从法律意义上说，人类物质生活的全部过程，都不过是人们对物的各种支配关系的发生和变化的过程。因此，有关物权变动的立法，是物权法的核心。不动产由于其经济价值大，物权类型繁多，占有关系非常复杂，往往涉及国家、社会和第三人的利益，经常发生不动产的直接占有人与不动产的真正所有权人非为同一人的情况，普遍存在物权与占有的分离。特别是近代社会以来大量使用的作为融资手段的抵押权，从本质上说是对抽象交换价值的支配，抵押权人不需要也不可能对不动产进行现实占有，同一不动产之上可能存在不同的抵押权及其他物权。当同一物上存在两个以上内容相互矛盾的物权时，根据一物一权原则，应当以登记的时间先后来进行确认和保护，登记在先的权利优先实现。因此，不动产登记作为对不动产财产权利的记载，反映了不动产物权的静态存在和动态流转，它把有关的不动产物权信息向社会公开，为关于不动产物权变动的交易活动提供了一个明确基础，给人们的交易活动带来了便利，使交易人可以简便、清楚地了解该不动产物权的权利归属及变动情况，为不动产流转及交易安全提供法律保障。这样，通过不动产物权的登记，将不动产上的权属状况公之于众，明确不动产上的权利归属，有助于减少纠纷的发生，避免不必要的权利争执，稳定物权关系及社会秩序。同时，由于登记制度使各种不动产物权的权属及设立、移转等信息得以全面公开，给当事人提供了一个公正公开的交易环境，减少了交易者为了了解标的物的权属状况而需花费的信息收集费用，从而有利于促进交易的便捷，提高交易效率，降低不动产交易中的信息成本和缔约成本。
由此可见，登记制度的存在，大大降低了交易的成本（尤其是获得必要信息的成本），并增强了当事人合理预期实现的可能性，这使得交易变得非常便利。由于交易可以便利地进行，人们可以不必进行过多的人力物力投入便可以进行交易。登记制度的存在有效地改变了交易过程中成本与收益的比例关系，从而大大地刺激人们进行交易的欲望，市场也会因此而变得活跃和繁荣起来。
现代各国不动产登记的立法例归纳起来主要有三种，即契约登记制、权利登记制和托伦斯登记制。
（一）契约登记制
契约登记制是建立在债权意思主义基础上的登记制度，因其首创于法国，故也称为“法国登记制”或“登记对抗主义”。1804年《法国民法典》制定时，由于对登记制度未达成一致意见，因此《民法典》第1583条对不动产物权变动上的规定甚为模糊。其规定：“当事人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖即告成立，而标的物所有权亦于此时在法律上由出卖人移转给买受人”。1855年《抵押誊记法》颁行，所有权及其他不动产物权的设定、移转等以誊记为第三人的对抗要件。直至1935年《誊记制度改正法律令》的出台，才对几乎所有的不动产物权变动进行登记。这一制度的基本内容是指不动产物权变动经由当事人订立契约就产生法律效力，登记与否，由当事人自愿进行，但未经登记的，该物权变动不得对抗善意第三人。这一制度的登记方法，为登记机关直接对当事人的不动产物权变动契约进行登记。除法国外，意大利、比利时、挪威、日本、丹麦、葡萄牙、巴西等南美若干国家、美国多数州也采行这一登记制度。其主要特征如下：
第一，登记对抗主义。登记不是不动产物权变动的生效要件，而是对抗第三人的要件。不动产物权变动，只须当事人意思表示一致即可发生效力。
第二，形式审查主义。登记机关对于登记的申请只进行形式上的审查，对于当事人所签订合同的真实性不做实质审查，只要审查申请文件是否齐备、登记程序是否合法即可。至于合同所载权利事项有无瑕疵，则不予过问。
第三，登记无公信力。就是说已登记的权利事项，公众不可信赖其为真正的权利，如果物权变动的原因无效或被撤销，则登记内容也要被确认无效或被撤销。这一登记制度无补于对权利变动的维护。
第四，登记与否不予强制。土地权利登记与否，由当事人斟酌决定，法律并无强制规定。
第五，登记簿的编制采人的编成主义。即登记簿的编成不以土地为标准，而以土地权利人登记次序的先后为标准编成。
第六，不颁发权利凭证。在登记簿上记载后，不颁发权利证书，仅在契约上予以注记登记的过程。
第七，登记以土地权利之动的状态为主。即不仅登记物权之现在状态，而且也登记物权之变动事项，对后者尤为偏重。
（二）权利登记制
权利登记制首创于德国，又称“德国法登记主义”或“登记要件主义”。德国自中世纪以来，各都市的登记簿制度已经十分的发达，1896年《德国民法典》颁布后的次年颁布了《登记法令》，使德国的登记制度更趋完善。根据《德国民法典》，不动产物权的变动除当事人的意思表示一致之外，还必须经登记机关进行实质审查和办理相应的登记后才能发生效力。这一制度采行者还有瑞士、荷兰、捷克、南斯拉夫、奥地利、匈牙利、埃及等国以及我国台湾地区。其主要特征如下：
第一，登记要件主义。不动产物权的得丧变更，以登记为发生效力的必要条件，如不登记，当事人虽定有契约，在法律上仍不发生物权变动的效力。故除当事人之间的契约外，并须以履行登记程式为生效要件。
第二，实质审查主义。登记官对于登记案的申请，有实质审查权，不仅审查申请必须具备的形式要件，而且对土地等不动产权利变动的原因与事实是否相符、缴付文件瑕疵，均须详加审核，证明无误后方予登记。
第三，登记具有公信力。公众可以信赖已经登记的权利，登记关于权利状态的表示有绝对的效力。登记簿上记载的权利事项，纵在实体上存在着由于登记原因不成立、无效或被撤销的情形，也不得以其不成立、无效或被撤销对抗善意第三人。故而，登记簿所记载的权利事项，对于善意第三人而言，具有绝对效力。
第四，登记采强制主义。不动产物权的取得、设定、变更、丧失非经登记不生效力。
第五，登记簿的编制采物的编成主义。产权登记制以不动产为中心构成内容，依土地地段、地号先后次序编造而成。
第六，不颁发权利凭证。在登记簿上记载后，不发权利证书，仅在契约上予以注记登记的过程。
第七，登记以土地权利的静态为主。登记簿先办理登记的土地权利的现在状态，再及于土地权利的变动情形。
（三）托伦斯登记制
托伦斯登记制，为澳大利亚托伦斯爵士于1858年在南澳大利亚州所创，又称澳洲登记制或权利交付主义。目前采用该制度的国家包括爱尔兰、加拿大、菲律宾、泰国、马来西亚、南非、苏丹以及我国香港等大多数英语国家和地区，美国伊利诺斯、加利福尼亚、马萨诸塞、俄勒岗等十余个州也采用此登记制度。托伦斯登记制度的基本精神与产权登记制度相同，故有学者将之视为产权登记制度的一个分支。两者之间有以下共同点：不动产物权变动以登记为生效要件、登记采取实质审查主义、登记具有公信力、登记簿之编成采用物的编成主义。但托伦斯登记制度又具有以下特色：
第一，登记不实行全面的强制主义。并非一切土地都必须向政府申请登记，登记与否，由当事人自行决定。但是，如果土地经申请办理了第一次登记，以后该土地权利的移转，非经登记不发生效力。
第二，登记后发放土地权利凭证。土地权利书状为登记人享有登记的土地权利的凭证。在土地为第一次所有权登记时，登记机关依权利状态制作土地权利书状一式二份，一份交申请人保存，作为确认权利的证明；一份由登记机关保存，以备编成登记簿。
第三，土地负担登记。在已经登记的土地上如果设定抵押权等他项权利，应当办理土地负担登记，即他项权利的设定变更登记。
第四，登记机关就登记错误的后果负损害赔偿责任。“因为登记具有不可推翻之力（公信力），故登记错误、遗漏而致真正权利人受侵害时，登记机关应负赔偿之责任”。登记机关在登记人所缴纳的费用中，创设赔偿基金，以供将来赔偿之用。
（四）三种登记制度的评价
上述三种登记制度是各国长久历史发展、文化积淀的结果，可以肯定的是，它们都在各国经济发展中发挥了积极的作用。
第一，就确认不动产产权而言，权利登记制和托伦斯登记制都实行实质审查，并赋予登记以公信力，最大限度地保证了登记内容与实际情况一致。权利登记制采强制登记原则，所有不动产权利的取得、设立、变更与消灭都登记在案，较为全面；托伦斯登记制初次登记并不强制，若不动产权利人不申请初始登记，则其所有的不动产权利状况无法从登记簿上反映出来；契约登记制则不同，它充分尊重当事人的意思自治，是否登记取决于个人意愿，且登记不具有公信力，不动产权利的最终认定依靠实体法，所以其对产权确认功能较弱。
第二，就不动产交易的安全和便捷而言，契约登记制应该说最为快捷，只要当事人达成买卖契约即完成了不动产交易，无须履行其他强制性手续。但该制度不能保证交易的安全，当有第三人主张权利时，交易可能被判无效。而权利登记制和托伦斯登记制因登记公信力的存在，能较好地保证交易安全。强制进行登记表面上看似乎比契约登记制要繁琐，但当事人可以付出很低的成本来保证物权变动的安全，比较而言，还是权利登记制和托伦斯登记制更具有优势。
第三，就利益保护的侧重点而言，契约登记制侧重于保护第三人的利益，无论登记与否，第三人均可对不动产权利予以主张，最终依实体法来判定权利归属。权利登记制和托伦斯登记制通过实质审查，最大程度地保护了受让人的利益，但二者又有不同：托伦斯登记制具有绝对公信力，任何人不能推翻，即使对于恶意第三人仍有效，所以存在损害原权利人利益的可能性；而权利登记制具有典型公信力，它结合了善意取得制度，只有善意第三人的利益才受保护，同时兼顾了第三人和原权利人的利益。并且，权利登记制和托伦斯登记制都实行国家赔偿，由于登记机关的过错导致权利人利益受损的，由国家予以赔偿，一定程度上弥补了权利人的损失。
（一）我国不动产登记制度的历史沿革
我国自周朝开始形成了土地管理制度，历史上有名的井田制即为明证。以后历朝历代莫不对土地进行管理。有学者云：“在中华，自唐代以来，即有立契、申碟或过割制度。宋代以后，田土之登记更有鱼鳞册之设，然而其主要目的均在征收税赋，次要目的方在供质证，以杜争端之用”。
我们以为，我国在引进西方法律制度之前，尚不存在现代意义上以公示为目的的不动产登记制度，仅存王室或皇帝为管理目的而设的土地登记制度。清末民初，由于我国大量引进西方法律制度，一系列现代法制的概念、理论随之在中国产生，不动产登记制度作为现代民法的内容之一，也在中国扎根。1922年，北京政府颁布了《房地产登记条例》，建立了不动产登记制度；1930年，国民党政府颁布了《土地法》，规定要对土地及土地上的定着物——建筑物进行登记，1946年，国民党政府又颁布了《土地登记规则》，建立了土地登记的程序制度。新中国成立后，根据1947年的《中国土地法大纲》及1950年颁布的《中华人民共和国土地改革法》，开展了土地改革运动，在土地改革中，对农村土地实行了清丈、划界，并由人民政府向农民发放土地证和房产证，在城市逐步展开土地登记工作。20世纪50年代，登记主要适用于土地，以后城市房屋也逐步实行了登记，并由人民政府发放城市房屋所有权证。50年代后期，房地产登记工作逐渐放松。文革十年，房地产登记制度基本被完全破坏。改革开放后，房地产登记制度逐步恢复，不动产登记机关也得到健全，不动产登记的法律法规也不断被制订，现在有中国特色的不动产登记制度正逐步建立。
（二）我国现行不动产登记主要法律法规
我国现行不动产登记制度分散在多部法律法规中。主要有：（1）《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。（2）《土地管理法实施条例》第3条规定：“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”（3）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定：“土地使用者在支付全部土地出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”（4）《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权的登记发证制度。”（5）《森林法》第3条规定：“全民所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认所有权或者使用权。”（6）《矿产资源法》第3条规定：“勘查矿产资源必须依法登记。开采矿产资源，必须依法申请取得采矿权。”（7）《草原法》第4条规定：“全民所有制单位使用的草原，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。集体所有和集体长期固定使用的全民所有的草原，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权或者使用权。”（8）《渔业法》第11条规定：“国家对水域利用进行统一规划，确定可以用于养殖业的水域和滩涂。单位和个人使用国家规划确定用于养殖业的全民所有的水域、滩涂的，使用者应当向县级以上地方人民政府渔业行政部门提出申请，由本级人民政府核发养殖证，许可使用该水域、滩涂从事养殖生产。”（9）《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日生效。”
此外，关于不动产登记的程序性规范则主要表现在几个部门规章中。主要有：（1）我国土地管理局于1989年公布的《土地登记规则》指出，土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地使用权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记，土地登记包括初始登记和变更土地登记。（2）国土资源部于2001年发出《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》，指出集体土地所有权登记发证工作相对滞后，影响了土地统一登记的进行，也造成了土地统一管理的困难。（3）1983年公布的《城市私有房屋管理条例》、1987年颁布的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、1990年的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、1997年建设部《城市房屋权属登记管理办法》、2001年修改后重新分布的《城市房地产转让管理规定》和《城市房地产抵押管理办法》。此外，还有各省、自治区、直辖市和较大的市制定的地方性法规和行政规章，如《深圳经济特区房地产登记条例》、《上海市房地产登记条例》、《重庆市土地房屋权属登记条例》等。
（三）我国现行不动产登记制度的主要特点
1.不动产权属登记具有强制性
我国的不动产登记采取的是强制性登记，违反法律法规的规定，不进行登记的当事人，不仅无法发生相应的民事法律后果，而且还要受到相应的行政处罚。如《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”
2.个人和组织不能进行土地所有权登记
我国《宪法》及有关法律法规均明确规定，我国的土地所有权只能归国家或集体所有，个人或组织只能享有土地使用权，但房屋可以由多种主体所有，即国有、集体、私有，还有股份制等多种所有形式。因此不存在个人或组织的土地所有权登记的情形，而只存在个人或组织土地使用权的登记。
3.登记具有较强的公示公信力
凡经确权登记的由县级以上地方人民政府房屋管理部门据实际情况颁发下列证书：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》，以此作为权利人营业凭证，并受到法律保护。
4.登记记录与权证制度并存
我国除进行不动产登记之外还颁发权属证书即采取所谓的“登记发证制度”。不动产物权变动当事人除进行登记注销原所有人的权利，将新权利人登记为所有人之外，新权利人还要获得国家机关统一制作的相应的权属证书。如依据《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第10条规定：“城市房屋产权的取得、转移、变更和其他权利的设定，均应当依照《城镇房屋所有权登记暂行办法》的规定，向房屋所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门申请登记，经审查确认产权后，发给房屋产权证。”取得房屋所有权之所以要登记是因为房屋所有权不是靠占有来表示的，而是靠登记证书，即登记机关颁发的产权证书来证明，证书上登记的所有权人即为房屋的所有权人。因此，取得房屋所有权，必须将原来的房屋所有权证注销或变更，即先消灭原所有权人的权利，然后将自已登记为房屋的所有权人并获得房屋产权证书。这一过程一般同时在同一登记程序中完成。
5.对登记申请实行的是实质性审查，登记部门是政府职能部门
我国《土地管理法》第11条，《土地登记规则》第12条至第21条，《城市房屋权属登记管理办法》第10、23、25条，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第10条，《城市房地产管理法》第60条都有所规定。如《城市房地产管理法》第60条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级政府颁发土地使用权证。……房地产转让或者变更时，……经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书……。”
（四）我国现行不动产登记制度弊端之分析
当前，我国不动产登记制度存在诸多问题，如登记机关分散、登记法律不统一、登记效力偏低等等。我们认为，诸多问题的关键所在是由于历史原因造成的各种资源分部门管理，进而形成了登记机关分散的局面，之后的立法又把这种不合理的制度通过法律的形式确定下来，由此必然造成登记制度之改革困难至极。
1.不动产登记机关不统一，形成分散登记、分级登记局面
按照相关法律规定，土地、房屋、林地、草地、滩涂由国土资源、房产、林业、农业、海洋部门分别登记，并且，一些地方的铁路系统等部门也在进行着自己的不动产登记。此外，当前我国的不动产登记制度还形成这样一种局面，即依据土地登记申请人的级别不同，将中央所属企业、事业单位以及省级政府所属企事业单位的土地或房屋实行分级登记。自罗马法以来，确实没有将不动产登记分散在多个部门的其他例子。市场经济较为发达的国家和地区采纳的都是不动产统一登记的法律制度。在计划经济体制和经济体制转型时期，这样的登记制度为有关政府部门履行国家赋予的管理职能发挥了积极的作用。但随着市场经济体制的不断完善，土地等不动产市场日渐活跃，现行的分头登记、分别管理的登记制度缺点和不足日益暴露。
其一，登记机关不统一，造成房、地分别抵押现象，不利于保护交易安全。房地登记不统一，必然造成房地分别抵押现象。根据《担保法》第42条，在不动产上设定抵押权时，如果土地上无建筑物时，该抵押权的设立在土地部门登记；如果土地上有建筑物时，则抵押权的设立在房产部门登记。在土地权利上设定抵押权时，地上物同时纳入抵押；而在地上物上设定抵押权时，土地物权也同时纳入抵押。在实践中，若甲拥有某宗土地的使用权，将该土地抵押给乙并在国土资源管理部门办理登记；房屋建成后又在房产管理部门登记，并将房屋抵押给丙，按照担保法，这两个抵押权的支配范围是重合的，故它们存在着实现的竞争，造成“权利实现的法律不能”，不利于维护交易安全。
其二，增加了不动产交易当事人的不合理负担，妨害我国不动产市场的顺利发展。不动产交易当事人为进行登记，需要在不同的登记部门登记，甚至需要在不同级别的同一登记部门进行登记。第一种情况，如同一土地上有林木，就要在土地管理部门和林业管理部门两个机关登记。第二种情况，我们在进行我国土地登记制度调研时发现，成都市某乡镇企业先按分级登记规定要求在区里进行土地登记，后来随着经营规模的不断发展壮大，变成为市里、省里管理的企业，又按要求到市里、省里去进行土地登记，区、市、省之间互不知情，同一家企业拥有三本土地证书。分级登记违背了土地登记的统一性。从我们调研情况看，一些地方出现了分级登记问题，其弊端主要表现在：（1）不能获得完整的登记资料（包括图件、数据等），不利于城镇地籍测量和地籍管理信息系统建设：（2）给登记主体造成极大的不便，造成人财物的浪费；（3）容易出现交叉重复登记，如重复抵押权登记等；（4）不利于土地权属纠纷调处，土地证书查验与管理等。我们认为，对一个行政区域内（包括开发区）的登记发证，只应由一个登记机关负责统一办理，以保持资料管理的统一性和完整性，避免登记的重叠和遗漏。
2.缺乏统一的不动产登记法律依据，登记效力偏低
我国《物权法》颁布之前，不动产登记从实体和程序上都缺乏统一的法律依据。实践中有一些涉及不动产登记的具体部门按照不同的管理体制，对土地、建筑物、森林、草原、水面、滩涂、道路等各项不动产，分别制定了只具有部门规章意义的登记规则。这些规则不但散乱而且法律效力严重不足。这样的不动产登记制度只能满足对土地、房屋等进行行政管理的需要，而不能满足不动产进入市场经济交易的需要和依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要。
目前进行土地登记的主要法律依据是《土地登记规则》和《确定土地所有权和使用的若干规定》（以下简称《确权规定》）。对这两个法律文件稍作研究便不难发现，《土地登记规则》只不过是一个登记的程序，既没有给出法定权利，也无法使人知道其立法宗旨、权利变动保护处理原则、登记效力等物权登记的重要内容。相比较而言，《确权规定》虽然部分地涉及到上述物权登记的重要内容，但也只是在个别条款中，未规定准许推广使用。在实质审查登记资料、确定权属时，基本处于无法可依之状况。
我国不动产登记的效力不统一主要表现在以下三个方面：其一，对于不动产物权的取得、变更、转让、丧失是否必须经过登记才发生相应的效力，我国现行法尚无统一的规定。正因如此，现实生活中经常发生不同的当事人分别依据合同、登记的记载、权属证书、法院判决书等对同一不动产主张不动产物权的情况。其二，对于不动产登记是否具有公信力没有明确规定。当不动产登记的原因行为无效或者被撤销时，登记的效力如何，学者有不同的见解，实践中做法也不统一。其三，因不同级别的登记机关往往对同一不动产重复进行登记，经常发生登记效力不一致的问题。
登记效力偏低，导致法律不能对已登记的土地权利进行有效的保护，政府动辄使用征用权、管制权、行政命令收回、侵占土地权利人的利益，致使登记证明书如同废纸一张。登记对权利人来说，失去了吸引力。
3.缺乏完善统一的不动产登记簿册和公开查阅制度
不动产登记机关不统一，必然造成不动产登记簿的不统一。现在具体的登记簿册分别由不同的登记机关办理，不利于有关交易当事人查阅登记，很难给当事人提供全面的信息。例如，当事人要查阅某工厂是否已经实行抵押的情况，需要到国土行政部门查阅土地是否抵押，到房屋管理部门查阅房屋是否抵押，到工商部门查阅设备是否抵押，到公安部门查阅车辆是否抵押等等。这就极大地增加了不动产交易当事人的负担，对于我国不动产市场的发展是极为不利的。
此外，由于分散登记，我国的不动产登记簿很难完整。对于当事人来讲，只到一家登记机关登记其不动产实际上就足矣，因为只要不动产的一部分得到保护，就意味着整个不动产都得到了保护。例如，人们新购商品房，只要拿到房屋产权证，就不会再去考虑办理国有土地使用权证。节约登记成本将鼓励当事人这么做，并且去哪一家登记机关也由当事人自由选择。其结果必然是任何一家登记机关都不可能形成全面登记。
关于公开查阅制度，由于历史和现实的原因，我国行政执法透明度不高，所以对于不动产登记的内容，登记机关出于各种考虑而不允许查阅或采取消极的办法抵制查阅，尤其是拒绝社会公众的查阅要求。这样就使不动产登记不能充分发挥其公示公信的作用。如果不能发挥登记的公示公信作用，那么，耗费了大量的社会成本的不动产登记簿又能起到多大的作用呢？
4.登记成本太高，客观上阻碍了权利人主动登记
例如，我国土地登记是根据1990年7月21日国家土地管理局、国家测绘局、国家物价局、财政部联合颁发的《土地登记收费及其管理办法》来收费的，从表面上看收费并不高；但实际成本还包括一些隐形成本，远高于此。依据《土地登记收费及其管理办法》，现行土地登记收费的具体标准是：（1）土地权属调查、地籍测绘费。一般以宗地面积为计费标准。对党政机关、团体每宗地最高不超过700元；企业最高不超过4万元；事业单位最高不超过1万元；城镇居民住宅用地最高不超过30元；农村居民生活用地为200m 2 以内的5元，超过为10元；对学校、福利院、敬老院、孤儿院免税，残疾人企业以及无收入的教堂、寺庙、监狱等用地则免收费。（2）注册登记和发证费。公民个人领取土地证，每本交5元；法人或单位，每本交10元；外商企业和其他用国家特制证书的，每本交20元。
实际登记成本构成是：
第一，土地登记费，如上所述。
第二，由于采实质审查主义，造成登记时间太长，给权利人带来机会成本。一般登记时间3～6个月，甚至部分登记拖上2～3年的现象也是存在的。其主要原因是登记被作为土地行政管理的最后一道关口，承担了太多的“管理”职能。
第三，地籍测绘费用。虽然已收的登记费中包含了此项内容，但实际中，这块工作由各级国土资源部门指定的中介机构承担，登记申请人需要另付费给中介机构，标准是每一个测点数百元。一宗地不管大小至少四个以上测点。
第四，登记代理费。按登记不动产总价值的3%收取，交给中介机构。表面上为代理自愿，但由于各种原因，如需要复杂地籍调查、中介机构为登记机关附属企业等，登记权利人别无选择。有时甚至出现代理不代理无所谓，只要交上3%的代理费即可。
第五，权属调查费钱又费时。最大的困难是四邻认界签字，大多数情况是申请人不得不一个邻居一个邻居的跑，说明原因，打消疑虑；如有某位邻居因故未能到场，则前功尽弃，登记暂时搁置。
第六，隐形成本。登记工作涉及从地籍测绘、权属调查到实质审查等多个环节，随便哪个环节，只要相关登记官员挑剔一些或不作为，登记就可以暂时搁置，一搁就是几个月甚至数年。这种隐形成本难以估算。
在实际中，要完成一项登记，上述六项成本无一可以避免。这就从客观上造成了权利人不愿主动申请登记。
（一）不动产登记的效力
不动产登记的效力是指登记这一法律事实对当事人的不动产物权所产生的实际作用，它是整个不动产登记的核心。
关于不动产登记的效力，各国立法有不同的认识，形成两种不同的立法主义，即登记要件主义与登记对抗主义。登记要件主义又称实质主义，是将登记与不动产物权变动本身结合为一体，对不动产变动采取严格公示的态度。此种主义的优点是便于统一确定物权变动时间，使物权的归属关系明晰化，这对善意第三人利益的保护较为有利，但它过于注重形式，缺乏必要的灵活性，且容易助长“一物二卖”现象；登记对抗主义又称形式主义，是将登记与不动产物权变动本身分开，不以登记作为其物权变动要件。在此种主义下，当事人一旦形成不动产物权变动的意思表示，就产生不动产物权变动的法律效果，从而使不动产交易较为便捷，但这种变动缺乏表面公示的形式，所以这种变动不具备社会公信力，不能对抗善意第三人。不知情的第三人可以当事人未登记为理由，否认不动产物权变动的法律效果。两种主义，前者偏重交易秩序的维护，后者则注重当事人的意思和交易的效率，但都有顾此失彼之弊。
我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”由此可见，除法律另有规定之外，不动产登记变动采纳了登记要件主义，未经登记，不动产物权的设立、变更、转让和消灭不发生效力。
尚有疑问的是，登记是不动产物权变动的生效要件还是其原因行为即不动产买卖合同的生效要件？从两大法系来看，无论是登记要件主义还是登记对抗主义，都是区分了登记和合同的。没有登记都不能导致合同无效。而“合同不登记不生效的规则”却不仅仅被应用在我国最高人民法院的司法解释中，也被应用在我国《担保法》、《城市房地产管理法》等法律中。例如1990年建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”此规定确认了登记是不动产物权变动的生效要件。然而，在1990年最高人民法院在给黑龙江高级人民法院《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》中，认为房屋买卖协议签订后，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，允许一方翻悔或解除买卖协议。同样，我国《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”这里登记却成为合同生效的要件，而非物权变动发生法律效果的要件。根据债权作为请求权、相对权的性质，债权行为不需要公示，因此合同不需要登记。如果法律要求债权行为也要公示，实质上是混淆了物权变动的根据和债权变动的根据，易导致交易规则的混乱和不公正。这种做法既不符合法理，同时也损害了债权关系中遵守合同的当事人的正当利益，而保护了任意撕毁合同一方的不当利益。
将登记理解为债权合同的成立或生效要件，会产生这样的结论：第一，未经登记，则债权合同不成立或不生效，这样当事人在就物权交易达成意思一致后，在登记前，就可任意反悔或不履行合同。这一结论最终会导致合同形同虚设，不利于交易秩序的维护。第二，未经登记，债权合同的效力尚未被启动，当事人就无须履行合同。这样，当事人之间不仅没有登记请求权，而且发生纠纷时亦不能以有效合同为据提起诉讼。这一结论会导致受让人订立合同的目的常常落空，而违背诚信的当事人却可以永远不履行合同债务。第三，在买卖合同中，如果将登记作为合同的生效要件，那么尽管出卖人已交付房屋但只要尚未登记，出卖人仍可能将房屋一物数卖，而无须承担违约责任，这无疑会助长欺诈行为。另外，在房屋分期付款买卖中，出卖人在买受人支付全部价款之前，可保留房屋所有权。这样，在买受人付清全部价款前，就根本不能办理登记，如果据此认定合同无效，则无异于禁止分期付款买卖。这些均无助于商业信用的培育，无助于市场交易秩序的维护。由此可以得出，登记是物权变动的成立要件而非债权合同的成立或生效要件。物权变动的生效有赖子登记，而登记作为当事人的一项合同债务，是在合同生效的基础上须有当事人履行的债务。这里必须要把登记和交易本身区别开来，要严格区分登记的效力和合同本身。登记是一种公示方法，是物权设定和移转的公示方法。没有登记只是意味着物权没有完成其设定和移转的公示方法，从而导致物权本身没有设定或移转，但丝毫不影响合同的效力。合同只要在当事人之间达成合意就已经生效了，就应当在当事人之间产生拘束力。没有登记，物权不移转，合同照常存在。这样，如果一方存在违约行为，不影响另一方根据合同来提出请求，要求其承担违约责任。登记与需要审批的合同不一样。对于中外合资经营合同、合作经营合同等等一些需要审批的合同，这种审批行为不是物权设立的一种公示方法，而是直接决定合同效力的一种行政措施。没有办理审批不是影响物权的效力问题，而是影响合同效力的问题。但我国的不动产登记是权利登记，即对不动产权归属的确认，而不是对不动产买卖合同的登记。这里登记不过是房屋买卖合同履行的法定方式和内容，对合同生效没有影响力，而仅仅是合同引起的权利变动的公开和对变动后权利归属的确认。因此，我们认定登记仅为物权变动的生效要件，与合同有效无效无直接关系。只有这样理解登记在物权交易中的功能，才符合登记作为物权变动的公示方式的意义。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条对此问题有所修正：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。可见，在任何情况下，不能因为合同未登记，而被判定无效；但是合同有效，必须理解这个效力是债权效力，而不是物权效力。要发生物权变动的效力，则必须就不动产变动本身予以登记。
我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”对上述争议问题作了明确规定，颇值赞许。
（二）统一不动产登记制度的建立
目前我国没有统一的不动产登记制度，有关不动产登记的规定散见于层次和效力不同的法律、规章和司法解释之中，所以应该尽快制订统一的不动产登记法，结束不动产登记法律散乱、矛盾的情形。我国《物权法》第10条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”这一规定可以避开对部门利益冲突较大的不动产登记机关的立法选择，有利于物权法的早日出台。对于不动产登记的程序、不动产登记簿的管理、不动产登记信息的利用，它们由于受时间变化而变化，这就需要在不动产登记的专门法律中规定，而不宜在作为基本法的物权法中规定。
考察各国不动产登记立法，不动产登记的立法体例大致有以下三种：第一，在民法典中对不动产登记问题加以规定。在瑞士，关于不动产登记制度主要由《瑞士民法典》第25章“不动产登记簿”规定，而无不动产登记的单行法。第二，在民法典之外制定专门的不动产登记法对登记问题作出统一规定。在日本，《不动产登记法》是民法的特别法。第三，在民法典物权法中对不动产登记问题作出原则性规定，并制定专门的不动产登记法作为物权程序法对物权编中的实体规定加以细化，作出更为具体的规定。在德国，物权编中包含了诸多的不动产登记规范，从与实体权利关联的角度，设立登记制度；此外德国又制定了更为详细的《土地登记条例》，该条例与物权编的实体规定共同构成了完备的不动产登记制度。以上三种立法体例比较而论，德国的做法更值得我们借鉴。因为从法理上看，登记是践行物权公示原则的结果，而物权公示原则作为物权法的基本原则应当规定在物权法之中。围绕着物权公示原则，物权法必然要就公示的方法、公示的效力等问题作出原则性的规定，以此作为物权公示原则的核心与基石。但是就登记制度而言，它是一个复杂的制度群，容纳着诸多的制度内容，如果物权法对登记作出具体规定，必然引起民法典结构的失调，造成登记内容畸重的现象，所以只能由专门的不动产登记法或土地登记法对登记的内容、范围、程序等作出详尽的规定。
从我国《物权法》的规定看，我国也采取了德国的立法体例，有关物权公示的方法、效力等基本间题规定于《物权法》之中，而关于不动产登记的范围、机构、登记办法等则由《不动产登记法》予以规定。据悉，我国《不动产登记法》已经纳入立法规划。不动产登记法律规范实质上是物权的程序性规范，或称为物权程序法。物权程序法必须为物权实体法服务，物权程序法与物权实体法有机结合和交叉运行所形成的互动关系是法正义的必然要求。既然我们将不动产登记法定位于物权程序法，那么我们就应当一改先前立法重实体制度轻程序规范的观念，从物权实体法和物权程序法两个方面对登记问题进行细致的规定。
我国不动产登记应当建立统一的登记管理体制，主要包括：统一不动产登记机关、统一不动产登记程序以及统一不动产权属证书。其中建立统一的不动产登记机关是首要任务。
1.统一不动产登记机关
随着我国加入世贸组织和不动产交易市场的发展，从国际惯例上看，统一不动产登记机关是一个必然趋势；从法理上看，统一不动产登记机关是物权公示原则的要求；从实践上看，“分别登记”、“多头执政”，产生了许多不利后果。因此，建立统一的不动产登记机关势在必行，不动产登记机关的确立是不动产登记制度立法的一个重要方面。世界各国或地区对登记机关的规定主要有三种类型：一是将司法机关（即法院）作为登记机关，如瑞士为各州的地方法院，德国为地方法院的土地登记局；二是该国或地区主管土地、房屋等不动产的行政机关，如我国台湾地区以地政局为登记机关，香港以田土厅为房地产登记机关；三是设立一个介于司法机关和行政机关之间的专门机关，负责土地等不动产的登记，如日本由不动产登记所在地的法务局、地方法务局或者支局、派出所为登记所。
对于是否应当建立统一的不动产登记机关，我国绝大多数学者持肯定态度。我们也认为，应当尽早结束目前不动产登记各自为政的混乱局面，成立统一的不动产登记机关。但就应选择哪个机关作为统一的登记机关，学者之间却有较大争议。有的学者认为登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖，即一级法院统一管辖，废止目前实行的多部门登记，以及在有些地方施行的按照权利人的级别进行分级登记的管辖制度。此制度建立的目的是维护不动产登记地籍资料的统一性。
我们不赞同选择人民法院作为统一的不动产登记机关。从我国的历史传统和现实情况来看，应由行政机关负责不动产登记事项。具体来说，应当在行政机构内部设立统一的、专门的登记机构，可以将其称之为不动产登记局，统管不动产登记的有关事宜。
理由如下：第一，我国自民国初期开始，不动产登记就是由行政机构的地政局统一进行，我国目前不动产登记机关虽然没有统一，但都属于行政机关，而非司法机关。第二，尽管登记主要是一种物权公示的方式，但由于我国处于市场经济建立初期，登记仍具有一定的行政监督管理的作用，登记与国家对不动产市场的监督管理联系在一起。因此，登记由行政机关来承担，具有一定的合理性。第三，目前我国法院承担着繁重的审判任务，如果再加上不动产登记工作，将会使其更加不堪重负。另外，在物权发生争议的情况下，法院要确定真正的权利人，必然要审查登记的真实性问题，如果由法院进行登记，登记的结果必然对法院最后的裁判产生影响；如果法院的工作人员因故意或过失造成登记错误，损害了当事人的合法权益，当事人起诉法院要求赔偿，不仅有损司法权威，而且实践中难以操作。第四，行政权力的高效、权威，有利于稳定物权交易秩序，确立登记的公信力，保障交易安全。当然，由行政机关负责登记工作，可能会产生国家行政权力对私权利的侵害，对此问题，应当通过建立完善的不动产登记制度来解决，通过相应的立法技术对其弊端加以补救，如严格登记机关的责任，确立登记机关的赔偿制度等，以达到公权力与私权利的平衡。由此可见，无论是从现实的角度或是从法理的层面上看，我国应当在政府机关内部设立一个专门的、统一的不动产登记机构，统管不动产有关事宜。
2.统一不动产登记程序
不动产登记对不动产权利状况影响很大，因此不动产登记工作必须严谨，这就需要统一不动产登记的程序。在不动产登记的机关统一后，该问题就可顺利得到解决。建立统一的不动产登记制度是制定物权法的任务之一，而建立统一的登记制度首先就是统一登记机关，并在此基础上建立统一的登记程序和制度。
统一的不动产登记程序对于提高不动产登记的效率，降低不动产登记的成本有着积极的作用。
不动产登记可按下列具体程序进行：受理登记申请、权属审查、公告、注册登记、颁发或更换权属证书。但公告程序只适用于土地和建筑物的初始登记。权属审查是实质审查而非形式审查，因为只有对登记的内容进行实质的审查才能使交易当事人真正地通过交易获得权利，减少第三人的追夺与介入，实现了通过登记确认产权、界定权利的目的，并且在法律赋予登记公信力的情况下，减少真正登记人的损害。
我国《物权法》对不动产登记程序作了概括规定。当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明材料以及不动产界址、面积等必要材料。登记机构应当履行下列职责：（1）查验申请人提交的证明材料和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3）如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。登记机构认为申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。登记机构不得有下列行为：（1）要求对不动产进行评估；（2）以年检等名义进行重复登记；（3）超出登记职责范围的其他行为。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
3.统一不动产权属证书
统一权属证书，并建立与登记机构的统一相适应的不动产物权登记簿和权属证书，改变和防止权属证书中的混乱局面，维护不动产物权交易安全。为简化登记薄的繁琐性，建议只规定一种登记簿即以土地物权为中心的登记簿。在制发登记证件时，规定不动产登记机关制发全国统一的不动产权属登记证。而非像现在的林权证、土地证、房屋产权证等等在一物上并存的现象。不动产登记簿与权属证书之间的关系应当确保一致。权属证书只是享有不动产物权的凭证，它是根据不动产登记的内容来制作的，其必须与登记内容保持完全一致。权属证书在交易中仅具有初步的证明作用。如果要全面了解不动产物权的情况，应到登记机关查阅登记簿。如果权属证书与登记簿的内容不一致时，应以不动产登记簿记载的内容作为确定物权设立和转移的依据。因此，确保登记簿、权属证书的准确、真实，确保登记簿与权属证书的一致，是不动产登记的基本要求。我国《物权法》对此作了明定，其中第17条指出：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
同时，登记机关应建立不动产登记资料信息公开制度，让登记簿中的登记资料成为全社会共享的信息资源，任何市场经济的主体都可根据其需要来查询和使用不动产登记信息，并为当事人查阅登记簿提供必要的便利，以充分发挥登记对不动产物权变动的公示作用，保障交易的迅捷和安全。我国《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”
（三）不动产登记的公信力
我国《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”由此确立了不动产登记的公信力。公信力制度的根本目的就是保护交易安全，保护交易相对人的利益。所谓公信力，是指物权变动经公示而产生的对世的效力，即物权经法定方式获公示而产生的对信赖公示的第三人的保护效力。例如，房产登记簿上，某房屋A的登记所有人为甲，乙信赖此项登记而向甲买受，并为所有权移转登记。其后即使发现房屋真正的所有人为丙而非甲，此时对房屋所有权所生的此种移转，法律仍加以保护，乙仍取得A房屋的所有权。可见，登记公信力将公示出来的形式上的权利与真实的权利关系分离开来，使其对外产生与真实的权利关系一样的效力。
对于公信力发挥作用的条件，我们认为，不动产登记公信力发挥作用的条件为：第一，登记内容与真实权利关系不一致。由于登记公信力是为解决物权变动中的权原瑕疵问题而设置的，故其发挥作用的前提条件是登记错误，此种错误登记使登记名义人从外观上表现为真权利人，第三人因误信而与其交易，此误信登记的第三人应受保护。但是这种错误必须是第三人从登记簿中不能发现却客观存在的。对于登记簿上的错误，如果在一个理性人尽到了正常查阅登记簿的注意后即能发现时，第三人即使未发现亦无受公信力保护之余地。第二，对登记实行实质审查，尽可能减少登记内容与真实权利关系不一致的情况。赋予登记以公信力是因登记内容与真实权利的不一致而造成信赖登记的第三人与真实权利人间的利益冲突时，为保护交易安全而做出的不得已的选择。要避免这一冲突，就必须减少登记内容的错误，这主要是对登记进行实质审查。正如学者所指出的：“对房地产权属登记实行实质审查，是登记具有公信力的必要前提。”
第三，物权变动须基于有效的法律行为。公信力的本质在于通过将登记内容拟制为真实的权利关系，向交易第三人提供保护，以实现交易安全的社会理想。因而，公信力的保护对象乃交易第三人。对非法律行为取得不动产的人，如通过继承取得不动产者，不属于交易第三人范畴，不受公信力保护。同时，公信力只能弥补让与人或设定物权人在权利上的欠缺，如果因其他原因使法律行为无效，就不能受到公信力的保护。第四，受保护之人须为善意。善意包括积极善意和消极善意两种：无论有无过错，只要不知，即为消极善意；不但不知，还要求“相信”的为积极善意。德国民法采取消极善意要件，而瑞士民法采取积极善意要件。根据我国目前的现实，不动产仍为价值较大、较为重要的财产，不动产取得人在交易时应当为相当的谨慎，故以积极的善意为宜。而且，在交易中应推定取得人为善意，若真实权利人要主张其为恶意，则应负举证责任。关于善意的时间，应以交易当时为准，登记之后是否为善意则不予理会。另外，善意必须与登记簿上的登记事项有关，对与登记事项无关的事实，如误信无行为能力人为有行为能力等，则不受保护。第五，须受保护人已完成物权变动登记。在债权形式主义模式下，不动产物权只有经过登记才会发生变更，若未登记，则只能发生债法上的效力，更无物权法上的效力。根据债的相对性，债权人并无对抗他人的权利，要受公信力保护必须就物权变动完成了登记。第六，登记簿上须无异议登记。登记公信力保护的是信赖登记的第三人，在真实权利人或利害关系人提出异议并记入登记簿后，第三人对登记权利正确的信赖便失去了根据，不能再以登记对抗真实权利人的物权。可见，异议登记具有阻止公信力的效力。
关于登记公信力的法律效果问题，其讨论前提是我们清楚在登记簿记载之内容中，公信力仅对关于权利之记载发挥作用，而对于纯粹的事实记载，如关于土地的面积、用途、价格、所在的地理位置等有关不动产的物理形状、性质的记载，则无作用之余地。因为对于事实，纵使将错误的记载视为真实，亦无意义。建立在这一基础上的登记公信力能产生如下效果：第一，对于善意取得人而言，登记的公信力积极地使善意取得人取得与登记簿上所载同一范围同一内容的物权；第二，对于善意取得人之外的他人也能产生一定效力。善意对登记上的权利人为给付的，给付有效，免除其债务；第三，真正权利人只能向处分人主张损害赔偿请求权。如若登记瑕疵是由登记机关工作人员过错造成，则可向登记机关要求赔偿。因此，对于公信力的承认，不仅可以促进物的多目的利用，而且还可以为这种利用提供安全的保障和便捷的条件。在对不动产登记实质主义登记及绝对效力予以确认后，我们才可制定一系列的不动产登记制度，诸如建立实质审查制度、国家赔偿制度、完善的登记程序制度，通过这样安全完善的不动产制度，我们的司法才会更从容。
公信原则与善意取得制度在保护交易安全的作用方面有相同之处，但两者也有区别：首先，适用的前提条件不同。善意取得适用的前提是无权处分，即无处分权的人处分他人的财产；而公信原则适用的前提是有权处分，登记记载的权利人在法律上也推定其为合法所有人，其作出的处分均为有权处分。其次，信赖的内容不同。公信是指第三人的信赖登记，因此第三人的善意的判断较为简单。而善意取得的第三人信赖处分人在处分时是有权处分的，善意的判断更为复杂。再者，公信原则的目的是维护交易安全，是对信赖登记而与之交易的保护，适用公信原则将导致交易有效；而善意取得要保护相对人，适用该原则将导致所有权即时取得。在物权变动保护第三人的法律制度中，善意取得制度和公信制度都是很重要的制度，两者互为条件，共同维护交易安全的社会价值目标。
为减少登记公信力可能给真正权利人利益造成损害，可以建立以下配套制度：首先，实行实质审查制度。实质审查，是指登记机关在接受当事人登记申请后，应当就登记的内容进行调查，以保证登记内容的真实性。实质审查是登记具有公信力的必要前提，只有实行实质审查才能最大限度地确保登记与实体权利状态的一致，从而减少公信力对真正权利人的损害。为此，必须赋予登记机关以一定的调查权，如询问申请人、调查不动产的现实状况、对提交的文件的真实性进行调查等。其次，规定不动产登记公信力的适用条件。即交易第三人必须是善意、受保护的第三人须基于法律行为而取得不动产物权、不动产登记簿上无异议登记或明显的登记错误否则不受公信力的保护。第三，赋予真正权利人以不当得利返还请求权，以保护真正权利人的利益。当善意第三人从登记的名义人处取得不动产物权时，真正权利人得要求登记名义人返还其不当得利，若登记名义人有过错的，真正权利人还可以要求其赔偿损失。
（四）不动产登记簿与不动产权属证书
不动产登记簿在不动产物权变动中的地位和作用是极其重要的，我国现行的关于不动产登记簿的法规不合法理、互相矛盾的情况时有发生，所以我国《物权法》对我国不动产物权登记簿制度作了完善。我国《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”我们认为：
首先，未来我国不动产登记立法中应只设立一种登记簿，无须将土地、建筑物等不动产分列。因为我国立法上要求土地使用权主体与地上建筑物及其他附着物所有权主体保持同一，而且在交易中很少有建筑物与建设用地相分离的情形。让登记簿中的登记资料成为全社会共享的信息资源，任何市场经济的主体都可根据其需要来查询和使用不动产登记信息，并为当事人查阅登记簿提供必要的便利，以充分发挥登记对不动产物权变动的公示作用，保障交易的迅捷和安全。
其次，不动产登记簿的登记要合法，合法是不动产登记簿的各项登记工作的基本要求。合法既包括不动产登记簿的内容合法，也包括登记程序合法。不动产登记簿的登记工作要严格遵照民法、物权法等实体法对其内容要求，而且也要保证登记簿的登记工作程序符合有关不动产登记程序的法律要求。只有实体与程序相结合，才能保障整个不动产登记簿的登记活动合法，从而有利于发挥不动产登记簿的法律效力，即决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效。
再次，不动产登记簿应当精确、细致、完全地记载权属状况和不动产物权状况，包括不动产的权属状况和不动产的物理状况。权属状况应用文字描述，体现权利主体、权利的种类、来源、成立时间、期限、权利的内容和规范等；不动产的物权状况可以通过文字和图纸来体现，明确不动产是指土地还是建筑物、土地用途、四邻界止、墙界、证明权利范围的图纸、房屋和土地的面积等。有关不动产的信息资料可以采用照片、录像、计算机软件、光盘等现代化的手段记录、保全，书写材料要合乎标准、字迹工整、内容规范、图形清晰、数据准确，切实反映不动产的真实状况。
（五）不动产登记信息公开制度
不动产登记的事项应对社会公众公开，这是物权公示原则的体现，也是保证不动产市场健康运转的需要。我国《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”
1.不动产登记资料公开的对象
我国《物权法》立法征求意见过程中对此有不同意见。有一种观点认为，任何人都可以查询和复制，所有的社会公众都可以进行查询。持这种观点的主要基于以下三个理由：第一个理由是，物权公示的目的就是要公开登记资料，让社会公众都能够知道物权归属的状况。第二个理由是，如果权利人选择进行登记，登记行为本身也就表明他并不把所要登记的内容作为个人隐私，登记的资料就是准备要公开的，因此不属于隐私的范畴，也不属于商业秘密。第三个理由是，如果一部分人可以进行查询、复制，而另外一部分人不能进行查询、复制，就需要作出一些限制性的规定，在实际操作中所需的成本比较高。还有一种观点认为，对于享有不动产物权而不想进行交易的权利人来说，没有必要使其不动产物权登记信息让社会公众都知道。对于想要受让不动产物权的当事人来说，也无须了解所有的不动产物权登记信息，需要了解的只是对方需要出让的不动产物权信息。因此，没有必要规定不动产登记资料向全社会公众开放。
对于这个问题，国外的规定也不一样，有的国家、地区是允许大家都可以查询，有的则作出某种限制。《瑞士民法典》规定，任何人均有权获悉在不动产登记簿上登记的不动产所有权人为何人。经初步证据证明为有利益关系者，有权请求查阅不动产登记簿或请求就此制作内容摘要。任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的抗辩。日本不动产登记法规定，任何人都可以缴纳手续费，而请求交付登记簿的誊本、节本或地图及建筑物所在图的全部或一部的副本。并且，以有利害关系部分为限，可以请求阅览登记簿及其附属文件或地图、建筑物所在图。德国法律规定，不动产权利人和相关利害关系人可以申请查询不动产登记簿。
我国立法机关经研究，认为物权公示本来的含义或者真正目的，不是要求全社会的人都知道特定不动产的信息。物权公示虽然是针对不特定的人，但这个不特定的人不是全社会的人。登记资料只要能够满足合同双方当事人以外或者物权权利人以外的人中可能和这个物权发生联系的这部分人的要求，就达到了登记的目的和物权公示的目的了。如果不加区别地认为所有人都可以去查询、复制登记资料，实际上是一种误导，做了没有必要做的事情，甚至会带来没有必要的麻烦。因此，我国《物权法》第18条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。
2.登记机关应当为查询提供便利
不动产登记机关不但应当许可当事人和利害关系人查阅，而且还应为他们查询提供方便。随着现代科学技术的发展，许多信息可以在网络上非常方便快捷地获取。从不动产登记公示作用出发，同时也为方便当事人尤其是全国甚至国外当事人查阅登记簿及节省费用的角度看，在适当时候，可将各地不动产登记簿的登记内容上网发布，以便当事人查阅，不动产登记簿的公示、公信作用也可得到进一步的发挥。
（六）登记错误的赔偿责任
登记的内容正确与否不仅影响交易当事人的利益，而且也影响交易的安全和秩序。根据物权法和不动产登记的基本原理，登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。登记发生错误可能会给当事人和真正的权利人造成损失。我国《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”由此确立了我国《物权法》上登记错误的赔偿制度。
关于登记机关赔偿责任的性质，一种观点认为其属于行政责任，另一种观点认为是行政机关承担的民事责任。我们赞同第二种观点。许多国家和地区都确立了登记机关的责任赔偿制度。如我国台湾地区“土地法”规定，因登记错误、遗漏或虚假致受损害者，由该地政机关负损害赔偿责任。但该地政机关证明其原因应归责于受害人时，不受此限。德国还为此设置了专门的赔偿基金。
登记机关承担赔偿责任构成如下：第一，从主体及行为的性质来看，不动产物权登记的机关属行政机关而非司法机关，可以成为侵权主体，登记行为本身构成行政机关的一项十分重要的管理工作，符合行政机关赔偿责任的要求。第二，登记行为也存在违法的可能，只要登记机关及其工作人员在执行职务的过程中发生违法侵权行为，并造成损害事实，登记机关即要对此承担相应的赔偿责任。在实践中，不仅存在诸如滥用职权，徇私枉法进行登记这类明显的违法行为，因工作人员的疏忽大意造成的错登、错记的违法行为也屡见不鲜。第三，从损失上看，不动产物权登记因错误登记极易造成当事人的损失。第四，从侵权行为与相对人实际损失的关系看，两者存在因果关系的可能性。不动产物权登记是一种依申请而为的行为，该行为侵权往往不如处罚、强制之类积极行为侵权那样与权利人财产的现实损失有明显的关联。其所造成的损失与登记行为之间往往间隔较长，或与其他侵权相互结合。如登记申请人属于无权处置不动产的主体，但假借权利人的名义申请登记，登记机关未经仔细审查即为其办理了登记，登记机关的违法登记与申请人的过错共同构成真正权利人财产损失的原因；另外就是登记申请人本身无过错，只是因为登记工作人员在工作当中的过错而造成权利人的财产损失。
不动产登记机关在出现以下情形时，应当承担赔偿责任：第一，当登记机关有登记错误、遗漏和遗失登记资料的行为。有学者认为登记机关应在有重大过失时承担责任，如是一般的甚至轻微的过失而发生登记错误，不应该使登记机关承担责任。
但是，登记机关的一般的或轻微的过错也并不代表其造成的损害后果就一定很小。因此，登记机关承担责任与否，应看其是否有过错及是否给当事人造成损失，而不能仅以过错大小加以区分。第二，违背登记程序。主要包括不公告、违反公告期限、无正当理由拖延登记时间、无故拒绝有关当事人的正当的查询请求、公开登记资料不充分、拒绝变更或更正登记等。统一的登记程序在于保证登记过程能够顺利完成，因登记机关过错而未按登记程序的要求完成登记手续给当事人造成损害的，应当赔偿。第三，登记机关为了执行上级机关、其他机构或有关领导人员的指令等外来干涉而进行了错误的登记，仍为登记机关的过错，为了及时救济，登记机关应先行承担责任，然后再在登记机关内部追究各自的责任。第四，登记官员与他人相互勾结、恶意串通、造成当事人损害的，依民法相关规定先由登记机关替工作人员的故意侵权行为承担责任。
为贯彻不动产登记机关的赔偿责任制度，确保公信效力，还须明确赔偿范围。按照民法有损失就有赔偿的原则，一般应包括当事人的缔约费用、当事人所付违约金及预期利润。
我国可参照德国、瑞士、美国等国专门设置登记赔偿基金，以弥补可能造成的对真正权利人利益的损害。前项损害赔偿，不得超过受损害时之价值。
这种方式的好处在于一方面使登记赔偿获得较为稳定的基金来源；另一方面便于专项基金管理，利于建立严格的基金使用监督体制。
登记机关可以向保险公司投保，设立责任保险。投保费用可每年从登记收费、查询收费中按一定比例提取，其比例大小依每年可能发生的赔偿额相应确定。
登记机关可以依法行使追偿权，以保证有足够的赔偿基金。由于登记官员自己的过错而造成当事人的损失，登记机关在先行赔付之后，应按赔偿额的一定比例要求登记官员承担民事责任，其大小比例应达到足以警示登记人员的比例来划定。如果登记人员与有关当事人恶意串通，进行虚假登记，给他人利益造成损失的，登记机关应首先对受害人承担赔偿责任，而后应要求登记人员与有关当事人就全部赔偿额负连带清偿责任。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第37条规定：“因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”我国《物权法》对这一规则作了完善，第21条第2款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
（一）不动产登记的基本分类
1.本登记和预备登记
依据不动产登记的效力，可以将其划分为本登记和预备登记。本登记又称终局登记，是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。在进行本登记之后，当事人所要设立的物权即刻设立，所要变更、消灭的物权即刻发生变更、消灭的结果。本登记是在当事人所具备的实质要件即有关当事人实体权利义务关系的要件和形式要件即不动产登记机关需要的申请程序条件都已经具备时，登记机关按当事人意愿进行的登记。
预备登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也就是说权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。预备登记制度为德国民法所创立，在日本民法里称为“假登记”。预备登记对请求权的保护包括对债权请求权和对物权请求权的保护，其中前者称为预告登记，后者称为异议登记。
2.实体权利登记和程序权利登记
依据不动产登记的目的，可以将其划分为实体权利登记和程序权利登记。所谓实体权利登记，是指对当事人所享有的实体权利的登记。依物权法定主义原则，对应否纳入登记的物权，应该由法律做出明确的规定。在德国法中，依法应予以登记的不动产实体权利有：所有权、地上权、支配权限制、先买权与买回权、所有权取得请求权、用益权、役权、抵押权等。《日本不动产登记法》第1条规定的应予以登记的不动产物权有所有权、地上权、永佃权、地役权、先取特权、质权、抵押权、承租权、采石权等。旧中国1946年制定的《土地登记规则》规定的应予登记的不动产物权有所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权、耕作权。
所谓程序权利登记，在不动产法上就是指顺位登记。一切不动产客体上均可承担性质各不相同的多个如上述所列的不动产物权。如一桩地产之上，即可同时存在所有权、用益权、地役权、租赁权、依顺位排列的多个抵押权等。这些权利的权利人是否能够全部实现其权利，则完全取决于他们的权利的登记顺位。
3.所有权登记与他项权利登记
依不同的登记客体，可以将不动产登记分为所有权登记与他项权利登记。区分二者的意义在于前者具有一个特别的登记程序，即总登记或初始登记。初始登记的原因一般既可能是因为新的不动产登记法付诸实施之时需要对全部的不动产所有权进行登记，也有可能是对新产生的不动产如新建设成的建筑物的所有权或新出现的土地的所有权的登记。因为是第一次登记，其权利对以后的不动产物权变动具有原始根据的意义，故法律对该登记一般均规定有特别的申请程序和申请条件。
所有权登记之外的其他登记一般称之为他项权利登记。它们是在不动产所有权确立之后因对所有权的各种变更，或者说是所有权人对其不动产的各种处分而产生新的物权形态而必须进行的登记。它包括：（1）创设物权登记，如在不动产上创设使用权、用益权、地役权、抵押权等。（2）移转物权登记，即已完全成立的物权作为独立财产在民事主体之间进行转让而进行的登记，在我国，它包括不动产的所有权、使用权、用益权、抵押权的移转登记。（3）变更物权登记，指在不涉及其他人的情况下权利主体对自己的权利内容的变更，如国有土地使用权的权利人变更土地使用用途的登记等。（4）消灭物权登记，包括权利人抛弃其不动产物权的登记，和不动产因自然灭失而为的登记等。
4.权利登记和表彰登记
从不动产登记所发挥的功能来看，可将其分为权利登记与表彰登记或表示登记。值得注意的是，权利登记与表彰登记是根据登记所具有的不同机能而为的理论上的划分，在各国登记制度的体系里不一定有这种分类。通常的情形是，一国的登记簿对这二种异质的登记作统一的处理，但从制度原理上对其作出区分与异质的理解，可以更好地认识和把握登记制度的功能。
权利登记是指就所有权及其他物权的发生、移转、消灭、保存、处分限制等所为的登记，它反映的是权利变动的状况。这种登记乃公权的行使与私权保障的必要的制度。它公示着不动产的权利变动，同时也是权利变动的形成条件或对抗要件，从而具有形成力或对抗力。
表彰登记是对土地、建筑物等的物理现状进行公示的制度，它将诸如土地的面积、用途或者建筑物的种类、用途、构造、面积等记载于登记簿中。表彰登记对所有权及其他物权的权利关系的变动并不负载公示的机能，它是一种纯粹的保障私权的制度，因此与权利登记全然有别。纵然如此，我们也实在无法割裂表彰登记与权利登记之间的联系，真实可靠的权利登记只有在可靠的表彰登记之基础上才能作成。
5.总登记、初始登记、变更登记、更正登记、涂销登记
从不动产登记机关的工作程序来看，不动产登记可分为总登记、初始登记、变更登记、更正登记、涂销登记和其他登记类型。
总登记，亦可称为静态登记，是指不动产登记机关依职权在一定期限内对本行政区域内的所有不动产进行统一的权属登记。总登记的特点是不动产权利人在拥有或使用不动产期间，无论是否发生过变更都必须按照登记机关的要求，在确定的时点，通过一定法定程序，在统一的簿册上进行注册登记。总登记属静态登记，即不论权利是否发生变动或移转，都要进行登记。总登记程序一般包括：登记通告、登记申请、产权调查、审核审批、权利公告、注册登记与颁发书状。一般情况下，只有在以下三种情况下才进行总登记：其一，从未进行过产权登记，没有产权产籍资料，需要从头开始和编制；其二，需要全面核实，换发不动产产权证；其三，由于历史原因造成产权产籍混乱，需要重新进行整顿登记。进行总登记的目的在于可以方便主管机关为查清本行政区域内所有的或某些类别的不动产的现状，以建立完整的不动产档案，或发放不动产物权证书等。不动产总登记从性质上说属于强制登记，是针对所有地产和房产的普遍性登记，对于未取得登记证书的不动产产权人而言，这种登记即为初始登记；而对于已经取得登记证书的不动产产权人而言，这种登记即为换证登记。
在总登记完成之后，仍然会产生新增土地、新建房屋，也会有尚未登记或遗漏登记的房地产，这些不动产的权利人首次取得不动产所有权或使用权，而向登记机关提出申请而进行的登记，称为初始登记。它是相对于权利变更登记和涂销登记的一种登记程序。当前我国初始登记行为主要表现为：新购房产申请所有权第一次登记，以划拨、出让或其他方式获得国有土地使用权申请国有土地使用权第一次登记，依法获得集体土地使用权申请集体土地使用权第一次登记等。初始登记可能产生在权利变更登记之前，也可能与权利变更登记同时发生。对于不动产初始登记，各国规定稍有不同。英美法系国家和法国、日本规定，由当事人自愿申请而为之；而依德国法的规定，当事人则应当主动申请。我国《物权法》立法过程中，学者间对此有不同的意见。有学者坚持“未经登记不可以享有所有权”的观点，我们认为这是值得商榷的。众所周知，当前我国仅在城市范围内实行了房屋所有权属登记制度，并且在城市范围内由于各种原因导致当事人不能申请或不能及时申请不动产初始登记的情况也是普遍存在的。在此背景下，如果法律一概不承认该民事主体的不动产物权权利，则当该物权受到他人侵犯时，他就不能依物权法的规定来行使保护权，而只能依债权请求权寻求保护，这样对该不动产物权人的保护是十分不利的。可见我们不能因该不动产物权人没有办理不动产初始登记而拒绝承认其不动产物权。对此，我国《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
不动产权属总登记后或初始登记后，不动产权属因各种法律行为和事件而发生移转、分割、合并等变化。为使世人了解这种变化，公示原权利人丧失权利和新权利人取得权利，必须进行登记。这种登记即称为变更登记。变更登记具有以下特性：第一，变更登记只能发生于已登记权利的存续期间。第二，变更登记以原有登记的正确性为必要条件。第三，变更登记以原登记的权利或标的发生变化为结果。值得注意的是，《城市房屋权属登记管理办法》中规定的变更登记仅限于不动产本身发生变化的情况下进行的登记，即在房屋的牌号发生变化、房屋面积增减、房屋翻建等情形下产权人所进行的登记，此为狭义的变更登记。
涂销登记，是指不动产他项权利因抛弃、混同、存续期间届满、债务清偿、法院判决等原因而消灭时，不动产他项权利人、原设定人或其他利害关系人应于消灭事实发生后一定期限内向登记机关申请的登记。消灭登记，是指土地或房屋因自然灾害、拆除、坍塌等灭失时，国有土地使用权人、集体土地所有权人和房屋所有人应于灭失事实发生后一定期限内向登记机关申请的登记。
（二）更正登记和异议登记
不动产登记簿的记载应为权利的真实状态，但事实上很难保证登记内容的绝对准确。当不动产登记簿记载内容与真实权利状态不一致时，由于登记内容具有公信力，有损害真正权利人的利益的危险，因此真正的权利人有权请求登记机关更正其错误登记，但在更正之前，权利人应当征得利害关系人的同意或有证据证明登记确有错误。如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以向人民法院起诉。在这期间，不动产物权发生了物权变动，则真正权利人的权利就更难以实现。所以现代各国法便规定了击破登记公信效力的异议登记制度。
1.更正登记
更正登记是在登记发生错误时，保护事实上所有人或真正权利人的法律措施，大多国家或地区不动产登记制度均设有更正登记制度。我国现有的登记法律规范采用了这种制度。如《土地登记规则》第71条规定：“土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门应当办理更正登记。”但此规定过于粗略，利害关系人如何提起申请、办理更正登记的期间如何确定均不得而知，而且，在登记错误发生时，实践中更多采用由当事人提起行政诉讼，然后由法院判决撤销登记机关的登记行为，以达到修正登记错误的结果。
我国《物权法》第19条对上述规则作了完善，其中规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
应当注意的是，异议登记和更正登记均有化解登记错误所产生的消极影响的功能，不过异议登记是通过阻碍物权受让人对登记簿正确性的信赖，防止发生登记公信力，但并不能从根本上消除登记的错误状态，故它是保护真实权利人的暂时性保障措施，而更正登记是彻底修正登记错误，确保登记权利人与真实权利状态相互吻合的机制。
2.异议登记
异议登记是物的请求权的准备登记，即因登记原因的无效或撤销之物的请求权，提起登记、涂销或恢复之诉时，对于既有物权所为之异议登记，有阻止公信力的效力。
我国现行的在全国范围内实施的法律中从来就无异议登记制度。德国法规定物权经异议登记后，立即冻结登记簿，即物权不得为处分。我国《物权法》第19条第2款对此作了规定。
通过确立异议登记，与公信力之间相互制约，防止或者减少登记错误发生的情形，提醒真实权利人尽力照料自己的权利，谨慎实施交易，防止自己的过错而造成登记错误。如果异议登记正确，即使第三人符合公信力的条件，也不能取得登记物权，真实权利人以此而得以保护。如果异议登记不正确，则第三人不受该登记限制，能够根据登记公信力确定取得物权。所谓的“真实权利人”也因此不能取得物权人法律地位。通过异议登记正当与否的判断，可以使真实权利人与第三人之间建构利益平衡机制。异议登记、公信力和其他相应的制度相协调，形成严密的法律制度网络，最大限度地增加了登记的可信度，为不动产物权交易安全奠定了良好基础。
我国《物权法》第19条第2款对异议登记的要件、异议登记的有效期、异议登记不当的责任等作了规定，揭示了异议登记制度的功能。
（三）预告登记
预告登记制度是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记的制度，是物权法中关于不动产物权变动的重要制度，它以风险防范为价值取向，旨在保护期待不动产物权变动的权利人基于其不动产物权取得的债权请求权的利益。它起源于普鲁士，在德国、瑞士、日本等大陆法系国家的民法典中均有明确的规定，是不动产物权制度中不可或缺的组成部分。近年来，随着社会经济的蓬勃发展，不动产交易在经济生活中的比重越来越大。我国《物权法》吸收、借鉴了预告登记制度。
1.预告登记概述
预告登记制度对于权利人的保护是债权物权化的体现。债权与物权的明确区分为从法技术层面精确地构建近代民法的财产权制度体系奠定了坚实的基础。但是，在现实交易关系中，社会经济发展的多元化、复杂化使得其相互关系日益不清晰。这并非是权利分类本身是否妥当的问题，而是民法对社会现实的必然反映。尤其是在不动产交易关系中，当事人的利益巨大，土地等不动产是人类生存基础意义上的财产基础，可是在债权行为结束后，到物权变动的最终完成，往往存在时间间隔。此时，单纯的违约责任损害赔偿并不能使当事人的预期目的实现，而预告登记制度赋予当事人一种权利，即可以通过预告登记，将此债权赋予若干物权效力，限制所有权人的处分权限，从而保护了预期目的。预告登记是将物权法上的规则施加于债权法上，给予属于债权法的请求权以排他的物权效力，其本质上是物权法向债权法的扩张。此外，预告登记制度是对于不动产受让人的对于物权的期待性权利的保护。预告登记并没有改变本登记前不动产受让人的法律地位，本质依然是债权，但是已经赋予了其若干物权效力，其目的是法律对于权利取得的“期待阶段”，基于政策考量而在法律上明确将其作为期待权利加以保护。
就预告登记的债权请求权的范围而言，预告登记制度本就是债权物权化的体现，是在物权与债权明确区分的前提下，法律基于利益衡量和价值判断，而作出的一种法律上的例外性规定。对于此种规定，在立法上应该尽量明确细致化，而不应该大而统之，构成潜在滥用的危险，不利于法律的稳定性和连续性，导致对整个物权法体系的破坏。因此，各国或地区均对预告登记的请求权范围作出了明确的界定。
目前我国对预告登记制度外延的规定较为狭窄，在我国《物权法》中，预告登记的适用范围被限定为保护债权人将来取得物权的权利。在上海市《房地产登记条例》第49条第1款中界定预告登记的适用范围为：其一，预购商品房及其转让；其二，以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；其三，以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；其四，法律、法规规定的其他情形。另外，根据我国《物权法》第187条的规定，对于当事人协议以正在建造的建筑物设定抵押时，采取强制登记的形式，当事人必须办理预告登记。
2.预告登记的效力
经预告登记的债权请求权具有了一定的物权排他效力，在一定条件下不但可以对抗不动产的所有人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。具体而言，预告登记的效力，大致如下：
第一，保全权利的效力。预告登记的该项效力是在其保全对象上所表现的作用，又称为预告登记的“担保作用”。这也是整个预告登记制度中最核心的效力。《德国民法典》第883条第2款规定：“在对土地或权利作预告登记后所进行的处分，如果此处分可能损害或者妨害请求权时，为无效。以强制执行或者假扣押的方式或者由破产管理人所进行的处分，亦同。”在预告登记后，就不动产权利，义务人仍可以处分，只是在预告登记权利人与第三人之间的中间处分行为在妨害预告登记权利人请求权的范围内无效，此即“相对无效”。我国台湾地区“土地法”明确规定了预告登记的保全权利的效力。该法第79条之一第2项规定：“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记之请求权有妨碍者无效。”在日本法上，假登记的保全权利的效力来源于《不动产登记法》第105条的规定。依此规定，假登记权利人，在关于所有权为假登记后，申请本登记时，若有登记上利害关系的第三人，应附上其承诺书或可对抗其的裁判书誊本，登记官因其申请而为本登记时，应依职权涂销该第三人的登记。
我国《物权法》明定了预告登记保全权利的效力，其中明定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第二，保全顺位的效力。预告登记本身并无独立的效力，只有与本登记相结合时，才具有实际价值。因此，“预告登记的命运与效力完全依赖于日后的本登记是否可以做成，从而经由预告登记，在进行本登记之时，被保全的权利的顺位被确定在预告登记之时本登记的效力便具有了溯及力，即溯及于预告登记作成之时，例如甲出卖土地与乙，此时乙对甲的所有权移转的请求权尚未成就，但其担心甲复将土地让与第三人，而被第三人抢先登记，致使自己的请求权无法实现，于是做成预告登记。待日后所有权移转请求权的条件成就而为本登记时，本登记的效力溯及于预告登记作成之时。这样，预告登记便防止第三人的介入，保全了本登记的顺位，从而使所有权的移转请求权得以实现”。
第三，预警效力。正是因为预告登记具有保全权利和保全登记顺位的效力，从而在由预告登记向本登记推进的过程中，对于第三人具有预告的意义。第三人不得无视预告登记的存在，对于日后有本登记的可能认识，不得以善意而为抗辩，从而维护了交易的安全。同时，预告登记的预警效力，也向第三人及社会提供了法律信息，可以让他人了解该标的物的全面情况，为其进行交易判断并作出决定提供帮助。
第四，破产保护效力。这是指在相对人陷于破产之时，经预告登记的请求权享有排斥他人从而保全请求权发生既定的法律效果。如果请求权的履行条件已经成就或期限已经到来，该请求权的内容为移转所有权，请求权人可以行使取回权；如果该请求权的内容为设定抵押权，则请求权人可以行使别除权。预告登记的请求权不但可以对抗不动产所有权人和其他物权人的意思而保全请求权人取得不动产权利的目的，而且还可以在不动产物权人破产时，对抗其他的债权人而保全其请求权目的的实现。
3.预告登记的发生
预告登记的发生有其实质要件和形式要件。实质要件是指存在不动产物权变动的请求权，该请求权系指债权上的请求权，“其发生原因不一，通常以契约之请求权最为常见，但是基于契约解除所生之返还请求权或不当得利请求权，亦可预告登记”。
形式要件是指必须由当事人约定而办理。我国《物权法》第20条第1款前段规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”
4.预告登记的消灭及其涂销
预告登记制度的建立主要是为了保护请求权人的权利，请求权人为预告登记后，能够防止其后发生的不利于被保全的请求权的任何物权变动。但是，请求权人要想发生自己所预期的物权变动结果，必须在法定或约定的期限内履行自己的义务，正确行使请求权，如果请求权人不积极履行义务，对预告登记义务人是十分不利的。因为，虽然预告登记不会产生土地登记簿的登记障碍，但是，其预警作用毕竟使第三人对此心存不安，使得义务人与第三人再发生处分物权的法律关系的可能性大减。放任这种不稳定状态的存在，将造成义务人财产的闲置浪费，使经过预告登记的财产难以顺利的流通，更不能有效地发挥财产的价值。我国《物权法》第20条第2款因此规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
我国《物权法》第6条规定：“动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”由此可见，动产物权变动以交付为公示方法。通说认为，占有和交付分别从静态和动态两个方面来表现动产物权关系，二者相辅相成，占有是交付的结果。占有作为一种静态的结果表现着物权的现实状态即静止状态，形成所谓占有之所在即为动产物权之所在。由于近代社会交易频繁，为适应这一需要，现今社会改变了现实交付的内涵，在一些国家和地区的交易实践中逐步发展出现了观念交付，即简易交付、占有改定和指示交付。这些简便的交付方法的运用极大地节省了交易时间和费用，促进了动产物权交易的繁荣。
我国《物权法》第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”所谓法律另有规定，指以船舶、飞行器、机动车等为客体的物权以及不移转占有的动产担保物权以登记为其公示方法。除前述情形外，其他动产物权以占有或交付为其公示方法。
（一）占有的公示意义
所谓占有，是指对物权有事实上的管领力的状态。占有可分为直接占有和间接占有两种情形。占有人事实上占有其物者为直接占有；基于一定的法律关系而对于事实上占有其物的人有返还请求权的为间接占有。无论直接占有或间接占有，都可以作为享有动产物权的公示方法。一般而言，占有公示的物权究竟为何种物权，视占有人的意思而定。以所有物的意思占有标的物的，其公示的物权为所有权；以行使质权的意思而占有标的物的，其公示的物权为质权；以扣留返还债务人的动产以保障债权实现的意思而占有者，其公示的物权为留置权。另外，占有还可以作为享有具有物权性质的债权的公示手段，例如承租人的占有可以作为其享有租赁权的手段。至于占有人的占有意思的确定，一般认为，在他主占有（以非所有的意思而占有），占有人的占有意思依他主占有人与所有人就他主占有形成的合意来确定。至于占有人的占有究竟为他主占有或自主占有（以所有的意思而占有）不能判明时，通常推定为自主占有。
（二）交付的公示意义
所谓交付是指当事人一方将对物的占有移转给另一方，包括移转物的直接占有（物的直接掌握与控制）与间接占有（物的间接掌握与控制）。交付是让与动产物权的公示方法。交付与登记不同。登记可以作为不动产物权一切变动形式的公示方法，而交付则只能作为基于民事法律行为而让与动产物权为目的的双方法律行为（契约）与单方法律行为（赠与）、诺成性法律行为与实践性法律行为以及有偿法律行为与无偿法律行为等等。所谓让与，包括转让所有权与设定以占有为内容的他物权。基于其他原因变动动产物权的，都不以交付为其公示方法。例如，以原始取得方式和继承方式取得动产所有权就不以交付为其公示方法。因为以这些取得方式取得动产所有权，或者不发生交付（如因先占、添附、时效取得方式取得动产所有权），或者交付在其中不具有法律意义。可见，只有在基于民事法律行为让与动产所有权与设定质权时，交付才是动产物权变动的公示方法。
交付有现实交付和观念交付之分，观念交付又分为简易交付、占有改定和指示交付。
（一）现实交付
所谓现实交付是指对动产的事实管领力的移转，使受让人取得标的物的直接占有。现实交付使动产物权的移转脱离了纯粹的观念范畴，而且有了可以被认知的现象形态。动产因交付而取得直接占有，因为，动产的交付使受让人取得了对物的事实上的管领力。
（二）简易交付
简易交付，是指权利人已经占有动产，则于动产物权设立和转让的法律行为时，视为交付，即以双方当事人的让与合意代替现实移转占有的交付，因此又称“无形交付”。我国《物权法》第25条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”
简易交付源于罗马法中的“短手交付”（又称在手交付或易位交付）。如承租人买下出租人的房屋，房屋本已由其居住使用，故所须交付只是权利的改变和确定。优士丁尼《学说汇纂》引用盖尤斯的见解认为，“事实上，有些情形，没有实际交付，单有所有权人意思，就足以移转某物，例如，出卖我已经出借、用益租赁、寄存与你之物；因为，尽管我未基于该基础交付该物与你，现在，我允许你继续占有它这一事实，基于买卖的基础，使它归于你。”对此，彭梵得认为，新取得人基于其他一些原因（如承租人或借用人名义等）保留标的物，“使持有行为与‘占有心素’相结合”。
关于简易交付，我国《合同法》第140条规定：“标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付的时间。”我国《物权法》第25条也对之作了规定。之所以各国立法对简易交付都予承认，其原因在于便捷交易。因为标的物已经为买受人占有，若再使其先将标的物返还给出让人，再行交付，则此举纯属徒劳。
在简易交付中须加讨论的是受让人已占有标的物的原因，是否必须为合法？对此，我国学者指出，“受让人占有动产的原因为何，非法律所问。亦即使无法律上的原因，如无权占有人亦无不可。”
对此，我们的视野不应局限于民法中的自治和效率，还须注意到刑法的有关规定。的确，在受让人无权占有时依简易交付进行交易可以便利当事人，体现民法的自治精神，但尚需关注的是，若受让人的无权占有本身已构成犯罪，此时无权占有人以买卖为由来试图逃避刑法的制裁是不能被认同的。因此，承认受让人可以依简易交付获得标的物之所有权，但并不能由此而影响对其犯罪行为的追诉。否则会使刑法中的有关条文成为具文。
（三）指示交付
指示交付是指交易标的物为第三人占有的场合，出让人与受让人约定，出让人将其对占有人的返还请求权移转给受让人，由受让人向第三人行使，以代替现实交付，学理上又将其称为让与返还请求权或返还请求权代位。
我国现行民事立法对于指示交付并无明文规定，但在理论上及司法实践中承认这一交付类型。我国《物权法》第26条对此作了明文规定。
依常情，出卖人让与标的物的所有权于买受人理应将其交付于买受人。但在指示交付的情形下，由于买卖的标的物现为第三人占有，且出卖人一时无法取回，故此时仅得将其对第三人的返还请求权让与给买受人。在此，出卖人之所以仅将返还请求权而非将标的物的实际占有让与给买受人，其实益在于维持第三人对该标的物的占有关系。所以指示交付的后果将会涉及第三人，因而由此也滋生出许多问题。
第一，所让与的返还请求权，是否以对于特定第三人的返还请求权为必要。这在理论上是有争议的。有的学者认为，应以特定第三人为限。如甲将其借给乙的动产出卖于丙，但该动产已被盗走，此时甲虽将其对于不知其人的窃贼请求返还该动产的权利让与丙，但丙并不能由此而取得该动产的所有权。有的学者则认为，所有物返还请求权的让与，不只是对现在占有人的请求权，即使对于将来其他占有人的物权返还请求权亦包括在内。因为指示交付的目的既然在于使交付方法简便易行，故无自我设限的必要。例如上例甲纵不知其动产为何人所盗，其亦可将之让与于丙。
对之，我们认为，让与返还请求权原则上应以对特定第三人的返还请求权为限。因为如果让与人之物被他人占有，让与人连现在的占有人是谁都不知道，那么此时让与人本身所谓的返还请求权则是“虚拟”的，因为其无法向占有人主张返还请求权。既然让与人本身的返还请求权是否成立尚属有疑，则更不用讲让与了。而且，在实践中，恐怕也没有人会接受这种虚无缥缈的物权，因此应当对得让与的返还请求权之范围作限定性解释，明定为对特定第三人的返还请求权。
我国《物权法》第26条对此作了明确规定。
第二，对第三人的通知问题。理论上一般认为，可依指示交付方式移转的返还请求权，兼指债权返还请求权与物权返还请求权，但无论是何种性质的返还请求权移转，均应通知占有物的第三人，否则指示交付对该第三人不发生效力。
我们认为，基于对第三人的保护，防止第三人因未受通知而遭致“双重不利”的后果，原则上应坚持通知生效主义。让与人所让与者为债权之返还请求权，则依债权让与之原则，虽不须债务人同意，但必须通知债务人，否则对债务人不生效力。对于物权返还请求权的让与，依《德国民法典》第413条的规定，应准用债权让与之规定，即亦得通知债务人。我国《物权法》对此并无明文规定，但理论上却都坚持通知主义的观点。
第三，第三人的抗辩问题。指示交付后，占有人（第三人）能否以其对于让与人的抗辩对抗受让人呢？《德国民法典》第986条对此作了肯定回答。有的学者认为，让与人与占有人之间的关系为租赁时，依买卖不破租赁的原则，占有人仍得以租赁关系对抗受让人。至于使用借贷、寄存或其他债的关系，就受让人所受让者为让与人原所具有的返还请求权而言，受让人应受其拘束。惟指示交付仅系交付的一种类型，而占有与所有权、租赁权等本权的法律关系并非同一，占有在社会观念及法律的规定上，只是对标的物的事实上的支配关系。因此，占有的移转是就标的物的事实支配，在社会观念上认其具有移转的意义而已，至其基础法律关系或契约关系是否存在、效力如何，均非所问。据此，以指示交付所为的占有移转，仅需让与人与受让人间就标的物物权变动已具备生效要件，即为已足。让与人与第三债务人间的契约关系如何，于受让人与第三债务人间，该契约关系能否存续，乃依其本权关系解决的另一问题，应依占有权源的本权关系解决。即受让人如未承受让与人与占有人间的法律关系，占有人当不得以此对抗受让人。
我们认为，让与人未向第三人发出通知时，指示交付对第三人不生效力，此时，无所谓抗辩问题。在让与人通知第三人后，我们认为，在让与通知之时，第三人可得对抗让与人的所有事由，均可以对抗受让人。在债法上，债权让与后，债务人抗辩权的援用已为多数立法所肯定。因为此时受让人是继受取得。继受取得因其权利系继受而来，且依权利人不得将大于其所有之权利让与他人的法理，因此，在标的物上的一切负担，均应继续存续，由取得人承继。
因此，依据“后手不得优于前手”的原则，应对第三人的抗辩权予以肯定。
我国《物权法》对此未有规定。但对于买卖不破租赁的做法，我国《合同法》是承认的。
（四）占有改定
占有改定，是指转让动产物权时，让与人与受让人约定，由让与人继续占有该动产，受让人取得该动产的间接占有，以代替现实交付。。占有改定以承认间接占有为存在前提，因而让与人虽依占有改定继续占有标的物，但若其后成为受让人之辅助占有人，则因受让人已取得直接占有，故不生所谓占有改定的问题。
如司机甲将其车卖于乙，并自此成为乙之专人司机，此时甲为占有辅助人，乙为直接占有人，故不成立占有改定。
占有改定起源于罗马法的占有协议制度。占有协议制度是指出让人不进行实际交付，而是同受让人达成协议，允许受让人以租赁、寄托、使用借贷、用益等名义持有物品，并以此种方式使自己成为他人占有中的代表。如我卖给你一本书，但我们商定将以借用的名义继续保留它。这一做法与短手交付（或说简易交付）正好“相反”。占有协议制度的现实意义在于其表明了混合交易中物权的移转成立和生效。
实践中，常常会发生一种混合型交易。所有权人将一项动产出卖于买受人，而买受人又同时将该物出租给出卖人。这样做的价值在于：出卖人既获得了卖价，又获得了继续利用的权利，而买受人则在获得物的所有权的同时，又可以获得租金。法律为满足此时双方当事人的需求，将上述法律关系简化，免除无谓之往返，从而确立了占有改定制度。
正是由于占有改定制度对便捷交易，简化法律关系所起的作用，因而被德国民法、瑞士民法、奥地利民法、日本民法和旧中国民法所承认。我国《物权法》第27条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”对占有改定作了明确规定。
动产物权的公示方法一般为占有或交付。但近代以来，为保障交易安全，各国对具有重要价值的动产，如船舶、航空器、机动车等，均规定其物权变动以登记为之。法国称此类动产为注册动产。传统的动产担保物权包括动产质权和留置权。动产质权、留置权以占有为公示，无须登记。现代以来，为促进动产价值流通和动产利用，动产担保又出现了新的形式。如德国法上的保留所有权和让与担保。此二种动产担保不以订立书面为必要，无须登记，不具有公示方法。德国和日本立法上未全面设定不占有标的物的动产担保制度，而美国的动产担保制度则甚为发达。我国台湾地区全面继受了美国法上的动产抵押、附条件买卖和信托占有三种制度，并建立了颇具特色的动产担保交易制度。根据我国台湾地区“动产担保交易法”第5条的规定，该三种动产担保交易应以书面订立契约，非经登记，不得对抗第三人。我国《物权法》和《担保法》对动产抵押也规定了登记制度，非经登记，不得对抗第三人。对于不以占有或交付为要件的动产担保物权设立登记制度，并赋予登记以对抗力，既兼顾了当事人的意思自由，又解决了此类物权不具权利外形而公示形式欠缺的问题，对于在新的交易形态下维护交易安全是必要的。这种登记将登记的物权范围适度扩充，有利于公示制度的完善。
（一）登记的动产范围
从目前各国的立法来看，须经登记的动产一般为船舶和农用航空器。此类注册动产的登记包括所有权、抵押权登记以及租赁权登记。动产登记是动产公示的特殊情况，因此须登记的动产应以法律的规定为限。
根据我国《物权法》第24条的规定，登记的动产范围包括船舶、航空器和机动车。同时，根据我国《物权法》第180条和第188条的规定，登记的抵押动产范围包括生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具以及法律、行政法规规定可以抵押的其他财产。
（二）登记对抗力的含义
根据我国《物权法》第24条的规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。对抗力为物权公示的基础性效力，意指物权如果具备公示手段，则可对抗第三人，反之，则不能对抗第三人。所谓不得对抗第三人，并非其物权行为无效，不过在第三人方面，可否认其物权变动的效力而已。可见，公示对抗力对物权人和第三人提供的保护“机会均等”，物权人或第三人能否受保护完全取决于物权是否公示的事实，物权如果进行了公示，则推定第三人知悉物权的存在，第三人不能以任何方式妨碍物权人行使权利，如果没有公示，对第三人而言，该物权视为不存在，即便第三人的行为妨害了物权，物权人也不能据以抗辩。
关于登记的对抗力，日本民法上历来存有不同的看法：有学者认为登记对抗力是指没有登记的物权变动，第三人可否认它；有学者认为登记对抗力是指未登记期间，物权变动在对第三人的关系上不发生效力，或者认为只不过发生债权的效力；有学者认为登记的对抗力是指只要没有登记，物权变动便不产生完全的效力。我们采日本界通说，认为登记的对抗效力是指物权变动仅由当事人的纯粹的债权意思而完成，无需具备一定的形式，但只有经过登记物权变动才具有对抗第三人的效力，在第三人的权利与登记权利人的权利发生冲突时，登记权利人的权利受法律保护。未登记的物权变动不能产生对抗第三人的效力，这意味着在当事人之间有效成立的物权变动，不能向外主张。登记的对抗效力与债权意思主义的物权变动模式相对应。前已提及，在债权意思主义的物权变动模式之下，物权变动的法律效果，仅依当事人的债权合同就可发生，但当事人在债权合同中所作出的意思表示，在一般情形下不易为外界知晓。为了谋求物权变动中的交易安全，特定当事人之间的物权变动要想取得对世的效力，便要求当事人以一定的方式公开向社会表彰其权利，从而获得社会的承认，并得以对所有的人都发生一定的效力。当权利人的权利因其他人主张利益而可能受到侵害时，法律保护经过公示的权利人的利益。此种意义上，登记的对抗力制度与交付的对抗力制度一样，实为物权取得对世效力的一种制度。
登记的对抗效力之下，经由登记，即可将与一定的物权变动相对立的物权变动公示出来。因而只要没有公示，就可以认为没有对立的物权。因此对于登记这一公示方法所表彰的权利状态，第三人仅能信赖不存在与公示所表现出的权利相反的权利。在登记对抗主义法制下，登记作为公示方法所为的推定乃消极的推定，即推定不存在相反的权利。登记对抗主义所保护的信赖是消极的信赖。
登记的对抗力因登记的作成而发生，其发生时期在登记作成之时；登记的对抗力不溯及地发生。登记是保护信赖登记簿现状之第三人，对抗力的发生以登记的作成为必要。因而，同一不动产上存有数个物权，且均为登记时，其顺位依登记的时间先后而定，时间在先者效力优先。登记对抗力的存续以登记的继续存在为必要，登记适法是登记发生对抗效力的条件。但在日本民法上，在因登记官的错误及伪造文书而为申请的情况下，既存登记被不适法涂销，其对抗力仍继续存在。这是登记发生对抗力必须以登记的存续为必要之原则的例外。
（三）第三人的范围
关于第三人的范围，日本民法学说在解释论上出现了无限制说和限制说两种观点。无限制说认为，不登记的物权变动，不得对抗一切第三人，即使是完全无权利人和恶意的第三人也包括在内。限制说认为应将第三人限于对于不动产物权变动“主张登记欠缺有正当利益的人”。因为物权本为绝对权利，而非相对权利。民法的这一规定是以交易安全为目的，不登记不对抗是为了保护就同一物上有正当利益的人。如果第三人给予过于宽泛的解释，则法律有对第三人保护过丰而薄于当事人之虞，从而助长不法行为，破坏维护正当交易的法律目标。在《日本民法典》制定之初，判例与学说均承认无限制说，而到了近现代，限制说成了通说。
我国《物权法》将第三人限定为善意第三人。这里的第三人包括物权取得者、承租人以及因扣押、参与分配等直接取得对物的支配关系的债权人。
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
非基于法律行为的物权变动是指法律行为以外的原因引起的物权变动。在实行意思主义物权变动模式的法国，由于不承认物权与债权的区分，因此无法确定物权变动与债权变动的区别，也就无法将法律行为发生的物权变动从法律根据的角度确定明确的规则。
奉行意思主义的日本也在其《民法典》第176条规定：“物权的设定及移转，只因当事人的意思表示而发生效力。”只有在实行形式主义的德国、瑞士、奥地利及我国台湾地区等，依发生原因来区分物权变动才具有切实的意义，即依法律行为发生的物权变动须以公示为物权变动的生效要件，而法律行为以外的原因引起的物权变动则以具备原因为充分条件而不以公示为要件。
（一）依法律规定发生的物权变动
根据法律规定而发生的物权变动，主要的情形为社会急剧变革时期，新政权颁布新法建立新的物权制度。在社会急剧变革时期，根据法律规定而发生的物权变动往往是实现新政权财产基础的重要手段。比如说新中国成立时，根据《共同纲领》、《土地改革法》，国家直接没收地主、官僚、买办资本的土地和资产所发生的物权变动。这种物权变动的依据是国家的法律，其特征是物权变动的生效是在法律颁布之时，而不是不动产登记之时和动产交付之时。
诚然，在和平时期，国家亦可颁布法律而直接规定物权的变动，如1956年中国农村实行集体化到公社化时，土地归于集体所有，公社农民对自己住房宅基地的所有权依当时具有法律效力的中共中央文件转化为使用权，
至全部农民加入人民公社后，全部农村住房宅基地的所有权转化使用权。1982年前，中国城市居民的私房及私房宅基地所有权仍然存在，根据1982年《宪法》，全部城市土地所有权归于国家，城市居民的私房主对宅基地的所有权也随之转化为使用权。
现代民法一般还规定了一些法定物权，如《法国民法典》规定有法定抵押权、法定使用权、法定居住权、法定用益权、法定地役权等，《德国民法典》规定有法定抵押权、人的限制役权、法定地上权、法定地役权、法定土地债务及定期土地债务等，我国《合同法》第286条规定了工程款的优先受偿权。这些法定物权并不是在法律生效时即发生变动，而是在满足法律规定的条件时即发生物权变动，一般具有如下特点：第一，该不动产物权的取得无需登记。一般情况下，不动产物权的有效取得应当经过登记，或者说登记是不动产物权取得的生效要件。由于依法律取得不动产物权是基于法律的预先规定，物权人无需登记即可对抗第三人。第二，在同一物上有多个同类物权存在时，依法律规定取得的不动产物权优先于其他物权。例如，在一物上有多个优先权时，法定优先权的实现顺位优先。第三，法定不动产物权除法律另有规定以外，不得单独转让。
（二）依公权力而产生的物权变动
我国《物权法》第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。依公权力而产生的物权变动主要有以下情形：
1.人民法院、仲裁委员会的法律文书
依据《民事诉讼法》的基本理论，作为物权变动原因的法院判决是法院的生效判决。我国《物权法》第28条所规定的引起物权变动的由法院制作的法律文书，除判决书外还包括调解书、支付令。仲裁裁决并不是基于公权力而作出，但仲裁裁决一经作出，只要不是因为法定被撤销，即可产生强制执行力，其效力与法院判决相同，也是物权变动的原因。
2.政府行为
国家取得物权的除了征税，其他还包括没收、征收和征用、无主物取得等。政府行为不问物权人的意思表示，具有单方性和强制性，因此，国家通过上述行为取得物权不是依法律行为取得。国家在采用征收或者征用的情况下，由于相对人并无不当，应当给予被征收人或者被征用人补偿。
3.我国《物权法》第28条的理解
首先，对原权利人产生拘束力。法院有关物权变动的判决和裁定一旦生效，就对原权利人产生拘束力，在判决和裁定生效之后原权利人不能以其为登记记载的权利人而处分财产，也不能继续对财产进行不正当的利用，从而造成对财产的损害。如果原权利人在法院判决下达之后，继续处分财产，应当承担损害赔偿责任。问题是如果原权利人处分了房屋，该合同是否有效？为了限制原权利人擅自处分财产，有必要通过允许新的权利人申请异议登记。
第二，新的权利人取得一定的财产权利。新的权利人尽管在没有办理登记之前还没有取得完全的所有权，但它享有一定的财产权利，此种权利表现为：一是其有权请求对方当事人返还财产和交付财产，原权利人不得拒绝；如果原权利人无正当理由予以拒绝，新的权利人可以请求法院强制执行。二是依据生效的判决和裁定，新的物权人有权基于物权申请办理变更登记或更正登记，登记机关负有义务办理登记，为了防止登记机关故意拖延或者阻挠变更登记或更正登记，应当规定登记机关的办理期限。当然，即便权利人依据法院的生效判决或裁定获得了对财产的占有，但如果没有办理变更登记或更正登记，其也不得处分。
第三，对双方的拘束力。这就是说，无论是新的权利人还是原权利人，在法院的判决或裁定生效以后，都有义务也有权利去办理变更登记手续，尤其是新的权利人应该有权利直接到登记机关去办理变更手续，无需对方的同意。尽管在法院的判决或裁定生效之后，新的权利人办理变更登记或者更正登记时亦无需对方当事人的协助，因为此时法院的判决或裁定已经取代了当事人物权合意，依此登记机关负有办理登记的义务，事实上我国登记的实践也是这样做的，但是只有从办理变更登记手续起，产权才真正的发生了变动。只有这样才符合法律规定的公示原则。决不能说，新的权利人只要持有法院的判决或裁定，就可以将该判决或裁定等同于产权证书，毕竟判决裁定与产权证书还是不同的。
第四，对登记机关的效力。这就是说，登记机关有义务根据法院裁定来办理产权的变更登记手续，而不能拒绝办理变更登记的变更手续，所以它对登记机关也产生了一种效力。有人认为，法院判决裁定生效以后，登记机关有权力进一步审查判决裁定是否合理。我们认为，此种观点是不妥当的，因为如果允许登记机关进一步审查判决裁定是否合理，就等于说判决裁定没有产生应有的效力。法院关于物权变动的判决裁定，它之所以能够发生物权变动的效果，就是因为它必须成为登记的依据。当然，如果登记机关在当事人提出申请以后，长期不办理登记，这也会影响物权的变动，所以，也应当规定登记机关办理登记的期限。在登记的期限内，登记机关应当有义务必须办理完这个登记手续。
至于征收，它本来就是强制性的移转所有权的方法，所以，在征收的情况下，也难以将登记的办理作为物权变动的前提条件。此外，在征收的情况下，权利发生的变动是单向的，没有其他人对权利移转提出异议。而且，征收行为本身就受到程序的严格限制，一般要提前发出征收公告，这完全可以代替登记本来要发挥的公示功能。因而，因征收而发生的物权变动自征收决定作出时生效。
（三）因继承发生的物权变动
被继承人死亡后，其民事主体丧失，被继承人的财产权利消灭。因继承发生的物权变动除了被继承人的遗产所有权外，土地使用权、为担保债权的抵押权等均得由继承人因继承行为而发生变动。我国《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”
原则上，继承开始时，继承人就承受了被继承人的一切权利义务，换言之，被继承人的财产权利义务从继承一开始就当然地归属于继承人。在多数情况下，继承人事实上已经占有了被继承人的财产，且该财产也未发生登记权利上的争议，所以可以在不办理登记的情况下直接认定财产权利的移转。当然，如果某项财产本来属于遗产的范围，但因为登记错误而登记在他人名下，此时，继承人只能通过确权程序，确认财产权利。另一方面，直接依据事实行为取得，也便利权利归属规则的适用。如果法律规定直到登记完成才能归属于继承人，那么，被继承人死亡之后至登记之前，权利归属就没有确定。此外，因为被继承人死亡时，其权利能力消灭，所以，也不可能出现权利的纷争。也就是说，权利义务的归属点消失，这就必须为财产找到新的权利义务归属点。
至于遗嘱继承和遗赠，因此而发生的物权变动在性质上仍然是基于当事人的意思而发生，因为遗嘱和遗赠都是法律行为，都是以当事人的意思表示为核心内容。但是，在物权变动的规则上，并不适用基于双方法律行为物权变动的一般规定：它不需要办理登记手续，就可以发生物权变动的效果，其原因仍然是为了确定权利的归属。在财产没有交付之前，一旦遗嘱生效，财产权利就发生移转。因为财产管理人并不享有任何权利，不能认为在交付之前是财产管理人的财产。
（四）因事实行为发生的物权变动
我国《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因事实行为发生的物权变动主要情形如下：
1.合法建造、拆除房屋
物之所有人对物进行劳动或者生产时，对于劳动所产生的新物即取得所有权。如在属于自己的宅基地上盖房，房屋盖好后，即取得了该房的所有权。
关于合法建造房屋而取得所有权，值得说明的有以下几点：
第一，建房人对于房屋建造进行了投资，按照“谁投资、谁受益”的原则，可以依法取得所有权。在我国建造房屋，必须要取得建造房屋的审批许可，申请人取得了合法的审批手续之后才可以建房。但申请人取得了审批手续以后，他既可以单独建房，也可以与他人合伙建造。但是，合伙建房也必须双方之间有明确的合作协议，其他人又不能证明其有合作建房的意思，那么，只能认定申请人为该房屋的所有权人。
第二，建房人已经对建造的房屋进行了占有，已经形成了一定的权利外观。从房屋建造开始至房屋建造完毕，房屋都始终处于建造人的占有之下，这就给外界一种印象，即该房屋属于其所有。因而建房人对建造的房屋理所当然地享有所有权，这种情况类似于某人对其生产的产品享有所有权。这种所有权的取得方式就是原始取得。
第三，确认建房人取得所有权有利于对建房人提供保护。例如合作建房，一旦建房完成，建房人便取得对建造房屋的物权。如果第三人侵害该物权，建房人因已经取得了物权，可以行使物权请求权排除第三人的侵害。由于因事实行为所产生的物权变动，如果不承认通过事实行为可以产生物权，就会出现在登记之前形成无主财产，这既不利于对权利人的保护，也不符合一般的生活习惯。需要指出的是，基于合作建房而事实上取得的物权，在没有登记之前，虽然具有所有权的效力，但还没有取得完全的所有权。具体表现在：一方面，因合作建房只能享有物权，建房人并不是完全的所有人，其必须经过登记才能够取得完整的所有权。
另一方面，此种基于事实行为所取得物权在对抗第三人的效力方面受到限制，因此种物权毕竟没有经过登记，缺乏法定的公示外观，所以在处分方面应当受到一定的限制。如果物权人将该房产转让，第三人购买该房产，不一定都能受到善意取得制度的保护。所以，《物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”
拆除房屋与建造房屋一样属于事实行为，只不过它导致的是房屋所有权的消灭。此种消灭属于绝对消灭，房屋所有人应该到登记机关注销登记。当然，产生木料等新的所有权是另一回事，与这里所谓的物权变动无关。
2.先占
先占是指基于取得所有权的意思，先于他人占有无主物的事实。
无主物的先占是最为古老的财产所有权的取得方式之一。该制度通过确定无主物的归属从而达到物尽其用的目的，在理论上成为私有财产起源的重要假说，在实践上成为解决纷争、稳定社会经济关系的重要依据，因而成为各国动产所有权取得制度中的重要一环，在各国民事立法中都有所体现。
关于先占的立法例，各国颇不一致。罗马法不论动产或不动产，均许先占，且在他人土地内纵然与所有人的意思相反而狩猎时，对该所有人固应负赔偿责任，但对于捕获的猎物则取得所有权，即所谓先占自由主义。法国民法、日本民法等亦采此种立法例，只是规定不动产应归于国库。日耳曼法对于动产原则上允许先占，不动产则非经国王特许不得先占，即所谓国家优先先占主义。德国等国民法采此立法例。瑞士民法则不问动产或不动产，皆许自由先占，不过对于后者略加限制而已。我国台湾地区“民法”规定不动产不许先占，而动产可以先占。
构成先占须满足如下几个条件：第一，标的物须为无主物。在占有开始时，该物不属于任何人所有，如海洋中的鱼虾、山野中的果实。所有人抛弃之物也属无主物。但遗失物、漂流物不当然属于无主物。对于依法可以狩猎的野生动物，在其未失去自由时，可以先占；对于法律所不禁止先占的植物，亦可适用。第二，标的物须非法律禁止之物。不得为所有权客体的不融通物或依特别法规定不许先占之物，不能成为先占的标的。比如在我国，对于土地和矿藏对于国家不仅具有重要的经济意义，而且是国家安全的最重要资源，因此，无主土地和矿藏的所有权都法定归国家所有，不允许先占。第三，须占有标的物。第四，须以所有之意思而占有。即须为自主占有，先占人对无主物有事实上的管领力。
我国现行立法没有规定先占制度，但社会生活中大量存在依先占取得所有权的事实，从而使之成了习惯法制度。
3.添附
添附，是指不同所有人之物合并或者物与劳动成果结合在一起形成不可分离的物或具有新质的物。由于要恢复原状已不可能或经济不合理，因而就会产生新物所有权的归属问题。对于添附，现代各国法律上一般都作有如下规定：其一，因添附所生之物，原则上应作为一物存在，不承认有恢复原状的请求权。其二，关于由添附所生之物应归属于何人的规定，多为任意性规范，即依意思自治原则决定，但也有些规定为强行性规范。其三，因添附取得所有权而导致他人丧失所有权时，对因此受到损失的一方，由对方给予补偿。
添附在性质上属于事实行为，包括混合、附合、加工三种具体形态。
混合是指属于不同所有人的动产相互混杂或交融而难以识别和分离，且在某些情况下业已形成新物质的情形。如铅与锡经加热而熔合、酒与酒混合等。在发达国家的民法上，对混合的处理一般根据原物价值大小来决定，混合后的新物一般归原物价值大的一方，原物价值小的一方可取得与原物价值相当的补偿。若其中可以认为是主物的，主物所有人可取得从物的所有权。在大量的同类物掺和时，其中数量上远远超过他方的物，应认为是主物。
附合是指不同所有人的物密切结合在一起，而形成难以分割新物的情形。其显著特点是，原各所有人的物仍然能够识别。这也是同混合的最大区别。附合有两种情况：其一，动产与不动产的附合，附合后动产成为不动产的重要成分且丧失其独立性。如砖瓦、木料附合于建筑物之中。这种情形的附合，新物归不动产所有人所有，动产所有人可以从不动产所有人处取得与其动产相当的补偿。严格来说，这不属于动产所有权取得所讨论的范围。其二，动产与动产的附合，附合后它们构成新物。例如轮胎、底盘、发动机等附合成汽车。这种附合情形仅限于没有经过加工的情况，否则就应适用于加工的规定。动产与动产附合以后，如果可以区分主物和从物，或多个动产在价值上不相等，则附合物归主物所有人所有或动产的价值大的所有人所有，但其在取得附合物所有权的同时，必须对从物所有人或动产价值小的所有人作出与他们的动产相当的补偿；当各方的动产价值不相上下，或不能区分主物与从物时，则附合物由各方动产所有人共有。德国和瑞士民法，关于附合物仅以动产为限。
加工是指在他人的动产上进行劳作从而使其成为新的价值更高的动产的活动。如将他人的玉料雕琢成艺术品。修理、装饰等未制成新物，不能算是加工。罗马法及法国民法认为，加工仅指改造他人的动产为新动产。德国民法等认为，加工不仅包括改造他人的动产为新动产，也包括加工于他人动产的表面从而形成新动产，如在他人玻璃上作画、制镜等。
关于加工的效力，从罗马法开始，即有争论，有的认为加工物应属于材料所有人，有的认为加工物应归于加工人。近代民事立法采取折衷主义，如法国民法和日本民法，规定加工物的所有权原则上属于材料所有人，但由于加工而增加的价值明显超过原材料价值的，其加工物的所有权属于加工人。我们认为，采取法国和日本民法的规定较妥，即加工物的所有权原则上属于原材料所有人，但如果因加工的价值明显超过原材料价值的，加工物的所有权归加工人。
关于添附，我国《物权法》没有作出规定。
（一）因法律的规定而发生的物权变动的生效时间
法律、行政法规的规定引起的物权变动体现的是公权力对私权利的干预，这种规定的本身具有极强的效力，完全能够满足物权变动对排他效力的要求，因此，物权变动自法律、行政法规的生效而直接生效。
（二）因公权力而产生的物权变动的生效时间
我国《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”依诉的种类不同，法院的判决亦有确认判决、给付判决和变更判决之分。确认判决是仅确认当事人间一定的民事法律关系存在与否的判决。给付判决是具有给付内容的判决。变更判决又称创设判决、形成判决，是具有变更、解除当事人之间某种法律关系内容的判决。显然，确认判决不能引起物权变动，给付判决和变更判决才能引起物权变动。判决送达时即发生物权变动的惟变更判决而已。给付判决送达时，仅确定了当事人的给付义务，不能直接引起物权变动。只有在当事人履行给付义务，对方也接受给付的，物权变动始生效。当事人自愿履行给付的行为，毫无疑问属于法律行为。当事人不愿履行给付而由执行机构强制执行时，客观上属于执行机构的命令直接发生物权变动。因此，直接引起且不以公示为要件的物权变动的法院判决只能是变更判决。
至于法院制作的调解书、支付令，也仅是物权变动的原因，若现实地发生物权变动，其情形如上述给付判决。仲裁机构作出的仲裁裁决，也是如此。
（三）因继承而发生的物权变动的生效时间
我国《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”无论是被继承人生理死亡，还是被继承人宣告死亡，继承皆于被继承人死亡时开始。此时，遗产上的所有权及其他权利因其原权利主体的死亡而消灭，继承人取得遗产所有权及其他权利。换言之，继承中的物权变动，在继承开始时即生效，无需继承人主张，也无须具备一定方式。依遗赠发生的物权变动适用继承的规则。
（四）因事实行为而发生的物权变动的生效时间
我国《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”由此可见，因事实行为发生的物权变动，在事实行为成就时，即可发生物权变动的结果。依靠自己的劳动修造房屋者，在房屋建成后即取得该房屋的所有权，而不以登记作为房屋所有权取得的要件。
根据我国《物权法》第31条的规定，因事实行为而取得物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。