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不动产物权变动，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
原告（被上诉人）：郑奇学。
被告（上诉人）：上海昌东实业有限公司（以下简称昌东公司）。
2002年3月28日，原、被告签订商品房参建协议书，约定：甲方为嘉嘉大楼基地，乙方为原告，乙方向甲方参建嘉嘉大楼层次8、室号C座，合计面积121平方米，具体准确面积在甲方申请预售许可证后与乙方签署，多退少补；乙方向甲方参建该房屋每平方米建筑面积单价为6300元，总购房款为762300元；于签订协议时支付定金100000元；于5月8日前再支付50000元，余款待预售许可证办理出来签订商品房预售合同1个月内付清；乙方如未按协议约定的时间签约付款，逾期的3天内甲方有权终止本协议中所签署的房屋并重新出售，乙方绝无异议；除本协议约定情况外，其他关于交付、入住手续、过户、出租、转让等其他条款将在双方签署商品房预售合同中按上海市有关部门规定另行签署；所有办理房屋有关法定手续所需费用，包括产权过户手续费用、登记费用等政府有关规定的各项收费，按有关法规规定由甲乙双方各自负责缴付。签约后，原告于2002年5月8日支付150000元，被告出具了收款事由为“商品房参建款”的收据。2003年1月20日，被告取得上海市永嘉路158号嘉嘉大楼预售许可证。2003年8月嘉嘉大楼8楼C座出售给案外人王南仓、江爱萍、王磊，案外人办理了产权登记。2004年4月20日，被告的法定代表人陈荣泉致函原告“郑奇学先生所认购的嘉嘉大楼8层C座，因‘上兵房产公司’退出该项目的参建，且该认购从法律角度而言，本公司无法履行，嘉嘉大楼也无房可售，本公司同意以优于已退出认购者的补偿30%对您补偿，最高不超过已交金额的50%”。
审理中，法院委托上海市价格认证中心对永嘉路158号8C进行价格鉴定，鉴定价格为每平方米11597元、建筑面积115.43平方米，鉴定值为1338642元。
原告诉称，协议签订后，原告按照约定当日向被告支付了房屋定金100000元，2002年5月8日再次支付了购房款50000元。此后，原告多次至被告的售房处，要求被告履行协议，直至2004年3 月16日，原告突然发现被告已将系争房屋出售给了第三人，且该第三人已办理了房屋产权登记。原、被告双方签订的房屋认购协议是双方真实意思表示，目前被告已取得预售许可证，应认为该协议合法有效。现第三方已办理了房屋产权登记，原告订立合同的目的已落空；故要求解除双方于2002年3月28日签订的房屋认购协议，由被告向原告双倍返还已支付的定金200000元，返还原告已付购房款50000元，并支付利息5490元，赔偿原告损失507892元，另承担赔偿责任150000元。原告依据鉴定结论，于庭审中将赔偿损失数额变更为609354.97元，并表示放弃利息损失的诉请，要求被告赔偿不超过已付购房款1倍的款项50000元。
被告辩称，原、被告签订的是参建协议，签订参建协议时，被告未取得预售许可，且合同甲方的名称为嘉嘉大楼基地，最后盖章是嘉嘉大楼专用章，这不符合商品房买卖合同的要件。参与大楼项目的有三家企业，同意与原告签订参建协议的只是一家。2002年8 月9日，上海兵工房地产开发公司退出涉案大楼建设，材料都被拿走，2003年1月被告获得预售许可后，才对外实施销售行为，对以前的参建协议并不知情。原告在2002年5月8日支付了150000元参建款，兵工公司以被告名义给原告出具了收款凭证。双方在参建协议中明确约定在取得预售许可证后签订预售合同，该协议不带有任何买卖与认购性质，该协议无效。由于双方无房屋预售和买卖合同关系，故不应适用商品房预售和买卖相关法律规定和司法解释，不应承担违约责任，同意返还原告参建款150000元，不同意其余诉讼请求。
一审法院认为，原、被告订立的商品房参建协议，实为原告对系争房屋的商品房认购行为，协议对具体房屋及标的物的价款、支付方式等均做了明确约定，被告也按约定收取了原告实为购房款的参建款，该协议具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告收取了原告支付的150000元购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告在原告起诉前，已于2003年1 月20日取得系争房屋预售许可证，应认定该买卖合同合法有效。现被告又将系争房屋出卖给第三人，且第三人已进行了产权登记，致使原告无法取得系争房屋，现原告要求解除合同、被告返还原告购房款、赔偿损失，并请求被告承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任的请求，理由正当，应予支持。被告收取的150000元商品房参建款，实为原告的购房款，被告理应返还原告；由于房屋价格上涨，双方合同约定的价格与目前价格的差价是原告的实际损失，被告应予赔偿；原告要求被告承担50000元的赔偿款未超过已付购房款1倍，被告应予赔付。由于原告未提供证据证明支付给被告的100000元款项是定金，故原告要求双倍返还定金的请求不予支持。原告于庭审中表示放弃利息损失的诉请，并表示仅要求被告赔偿不超过已付购房款1倍的款项50000元，系自主处分自己的民事权利，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第60条第1款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条、第8条的规定，于2004年8月17日判决：解除原、被告签订的商品房参建协议书；被告于本判决生效之日起5日内返还原告购房款150000元；被告于本判决生效之日起5日内赔偿原告实际损失60935497元；被告于本判决生效之日起5日内赔偿原告50000元；驳回原告的其余诉讼请求。
判决后，被告昌东公司不服，提起上诉称：（1）原判认定事实错误。双方订立的协议从形式上和内容上看均是参建协议。协议前言部分说明了参建协议产生的背景条件，协议第8条包含了本协议不具备与商品房买卖相关性质的意思，第10条对协议的效力及可能产生的后果做了明确的约定。且参建协议在签订时，参与相关项目建设的单位共有三家企业，同意与郑奇学签约的不是昌东公司，昌东公司的法定代表人并不知道协议签订的相关情况。（2）《商品房销售管理办法》对商品房买卖合同应当明确的主要内容共有十三项，而参建协议具备了其中的两项，且协议中甲方的名称也不明确，被上诉人所支付的又是参建款，因此该协议不符合司法解释所要求的应被认定为商品房买卖合同的基本要素。（3）参建协议违反了我国法律、行政法规所禁止的行为，应当被认定为无效。即使法院认定该协议有效，也应当严格按照协议的约定明确双方的权利义务，况且该协议中多次提到今后还应签订预售合同，故该协议只能认为是意向性协议。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回郑奇学的诉讼请求，依法判决参建协议无效，判决昌东公司返还郑奇学房屋参建款150000元，并支付相应的利息。
二审法院认为，郑奇学与昌东公司签订的协议书名为参建协议，实为商品房认购协议。因该协议约定了房屋的具体坐落、房屋价款、付款方式、违约责任等条款，且郑奇学亦向昌东公司支付了部分房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，原审认定该协议为商品房买卖合同正确。该协议是双方当事人的真实意思表示，昌东公司在诉讼前已取得系争房屋的预售许可证，故该协议合法有效。昌东公司在该协议订立后，又将房屋出卖给第三人，导致郑奇学合同目的不能实现，郑奇学可根据上述司法解释第8条的规定，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。原审法院根据郑奇学的请求，依据法律规定，所作判决并无不当，应予维持。二审法院于2004年11月25日判决：驳回上诉，维持原判。
本案中，关于诉争房屋存在两个买卖合同，即昌东公司与郑奇学签订的商品房参建协议书（在性质上属于商品房买卖合同，容后详述）和昌东公司与案外人王南仓、江爱萍、王磊签订的买卖合同。究竟哪一份买卖合同应当得到履行，哪一方买受人取得了诉争房屋的所有权，这涉及到物权的变动问题。
物权变动，即我国《物权法》上所称的物权的设立、变更、转让和消灭。根据物权变动发生原因的区别，可以将物权的变动分为：基于双方法律行为的物权变动和非基于双方法律行为的物权变动。基于双方行为的物权变动是物权法规制的重点，在这种物权变动中，当事人之间往往先存在一定的合同关系，如关于房屋的买卖合同、设定抵押权或者用益物权的合同。本案中，昌东公司与郑奇学以及王南仓等签订的，即为此类合同。于是就产生了这样的问题，物权自何时设立、变更、转让或者消灭，是从合同成立生效之时还是要履行一定的登记或交付的形式？由此产生了物权变动的要件主义与对抗主义的区别。而在非基于双方法律行为的物权变动中，因其不涉及交易行为，因而并不存在物权变动模式的要件主义与对抗主义问题。
非基于双方法律行为的物权变动包括如下几种情形：（1）单方法律行为的物权变动，如基于继承、受遗赠而发生的物权变动；（2）基于事实行为而发生的物权变动，如因合法建造、拆除房屋、添附、无主物先占、遗失物拾得等行为而导致物权变动；（3）基于一定的事件而发生的物权变动，如因火灾而导致物权房屋所有权消灭；（4）基于一定的公法上的司法或行政行为，如因法院生效判决、征收等事实导致物权变动。就非基于双方法律行为的物权变动来说，情形甚多。从总体上看，基于非双方法律行为的物权变动具有如下几个特点：一方面，它是直接基于法律规定的原因而发生的，并不取决于双方当事人的意思。它与基于双方法律行为而发生的物权变动的主要区别在于，它直接基于法律的规定，而后者则取决于双方当事人的意思。另一方面，此种物权变动原则上不以登记为物权变动的生效要件。非基于双方法律行为的物权变动，并非完全不需要进行公示，而是因为它已经具有一定程度上的公示。例如，在继承的情况下，继承人已经占有了被继承的财产；在合资建房的情况下，建房人已经占有了房屋。尽管它没有完全符合法律规定的公示方法，但它已经形成一种权利的外观形式，且能够在一定程度上表现物权的归属。考虑到在非基于法律行为的物权变动的情况下，当事人可能还没有来得及办理登记等，因而对这些物权可能不一定都要求登记就可以发生物权变动。正是因为它具有一定程度的公示效力，所以，对这种物权在许多情况下采取占有的推定规则，而不是登记规则来判断，即基于事实的占有状态来确定物权的归属。
我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第23条也规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”可见，不论是对不动产登记还是动产交付，我国《物权法》所规定的物权变动都以成立主义为原则，对抗主义为例外。这两条是关于不动产、动产物权变动模式的规定。
根据我国《民法通则》第72条及《担保法》、《城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，我国法律上采行的是以公示要件主义为原则、以公示对抗主义为例外的折中主义。各种不动产物权的变动，均以登记为成立要件；动产所有权和动产质权等物权变动，以交付为要件；例外情况主要是对某些动产抵押权的设立，采行了登记对抗主义。我国《物权法》坚持了这种折中主义的作法。我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”除了特别法如《海商法》第9条、第13条规定的船舶所有权、抵押权外，单就物权法本身来说，就有很多关于登记成立主义的例外，即采登记对抗主义的情形，具体来说：
第一，我国《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”上述船舶、航空器和机动车等属于动产，权利人通常可以实施有效的占有，不予登记通常也不会发生很大的权属混乱，但办理登记，也有助于明确产权。此外，由于这些动产如船舶、航空器在国际范围内运行，所以采取登记要件主义也不现实，因此法律鼓励上述动产所有权人办理登记，但不将登记作为所有权变动的要件。
第二，我国《物权法》第129条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”关于承包经营权的变动是否应该进行登记，目前农村土地承包经营法对此并没有作出规定，这主要考虑到在该法中并没有将承包经营权作为物权加以规定，且在我国农村，流动人口较少，属于典型的熟人社会，承包经营权的转让通常发生在本村或者熟人之间，不予办理登记的情况下，权属也比较清楚，尤其是考虑到强制登记将增加农民的负担，且强行推行也未必行得通。所以，农村土地承包法并未要求承包经营权的变动必须登记。物权法考虑到了上述现实以及农村土地承包法的规定，在承认承包经营权是一种物权并具有物权的效力的情况下，也没有要求对承包经营权的变动必须登记。但是考虑到承包经营权一旦进行流转，将来完全不实行登记将会发生纠纷，所以物权法的上述规定允许当事人自愿办理登记，但对此种登记采取登记对抗主义，此种规定也是必要的。如果当事人在达成承包经营权移转之后，考虑交易成本等没有办理登记，法律上也承认其具有物权变动的效力，只不过受让人取得的物权不能对抗第三人。
第三，我国《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”作出此种规定的主要理由在于：地役权是在相邻关系之外所设定的利用他人不动产并提高自己不动产权能的用益物权。地役权主要发生在两个权利人之间，一般不涉及第三人，在发生第三人侵害土地权利的情况下，主要是对土地使用权的侵害，不涉及地役权的侵害，即使不登记，也不影响当事人的权属。尤其是地役权本身不能单独转让，必须随同土地承包经营权或者建设用地使用权等转让，它是依附于供役地和需役地的所有权和使用权的。
第四，在担保物权中，也有不少关于登记对抗主义的规定。如我国《物权法》第188条规定：“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”《物权法》第189条规定：企业、个体工商户、农业生产经营者以《物权法》第181条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
本案中，虽然昌东公司与郑奇学签订的商品房买卖合同在前，昌东公司与案外人王南仓等签订的买卖合同在后，但这并不能说明郑奇学先取得诉争房屋的所有权。依我国《物权法》第9条的规定，郑奇学要想取得诉争房屋的不动产物权，应以登记为其生效要件。因此，本案中，虽然昌东公司与案外人王南仓等的买卖合同签订在后，但已办理产权登记手续，王南仓等依我国《物权法》第9条的规定，自然取得诉争房屋的所有权。
本案中，昌东公司与郑奇学订立的参建协议，在性质上属于商品房认购协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”上述商品房参建协议约定了房屋的基本状况、房屋价款、付款方式、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等，应当认为对商品房买卖合同中的核心条款作出了约定。此外，本案昌东公司出具给郑奇学的收据虽名为商品房参建款，但实为购房款。因为，上述商品房参建协议构成正式的商品房买卖合同。虽然本案协议书订立时，昌东公司尚未取得预售许可证，但在郑奇学起诉之前，昌东公司已取得预售许可证，故商品房参建协议合法有效。
本案中，案外人王南仓等既已取得诉争房屋的所有权，昌东公司与郑奇学的商品房买卖合同即构成履行不能，应予解除。本案中，法院依据《解释》的规定，支持了原告的诉讼请求。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
上诉人（原审被告）：北京龙珠四季滑雪场有限公司。
被上诉人（原审原告）：北京万兴建筑集团有限公司。
原审被告：北京龙珠银冠多媒体技术有限公司。
2000年9月30日，北京龙珠四季滑雪场有限公司（以下简称滑雪公司）与北京万兴建筑集团有限公司（以下简称万兴公司）签订《北京市建设工程施工合同》。合同约定：万兴公司承建北京龙珠四季滑雪场工程。工期自2000年10月1日起至2000年12月30日止，共90天，工程质量等级为优良，工期预算为376万元整。
合同签订后，在合同约定的期限内，万兴公司已将大部分工程完工。2000年9月、2001年3月、2001年4月，滑雪公司分三次向万兴公司支付工程款共计60万元。
2001年9月10日，经滑雪公司与北京龙珠银冠多媒体技术有限公司（以下简称银冠公司）的共同上级单位批准，两公司达成协议，银冠公司同意将其所有的7套房屋以内部划拨形式转至滑雪公司名下，用以冲抵滑雪公司对外所欠工程款。2001年9月11日，滑雪公司与万兴公司就以房产作价冲抵万兴公司工程款事宜达成协议。协议约定，将由银冠公司划转滑雪公司名下的该7套房屋作价冲抵万兴公司的工程款。房屋折算人民币为2458302元，双方于2002年之前办理产权过户手续。2001年9月12日，滑雪公司的韩志涛，万兴公司的谷秉生对上述房屋进行了交接，但双方未到有关行政部门办理产权过户手续。同年9月13日，万兴公司为滑雪公司出具收据，该收据上载明：今收到滑雪公司房屋7套冲抵工程款2458302元。万兴公司与滑雪公司对万兴公司承建的北京龙珠四季滑雪场未进行交接。
2001年9月25日，万兴公司以滑雪公司未依合同约定履行其付款义务为由诉至法院，请求滑雪公司、银冠公司支付工程款4463324.61元、给付工程损失共计986514.59元，支付逾期付款违约金274527元。滑雪公司答辩认为自己已支付60万元工程款，另通过以房抵债方式支付了工程款2458302元，万兴公司至今未按合同约定全面完成工程。银冠公司辩称，银冠公司只是根据上级要求将自己名下的房产交给滑雪公司用以抵债，银冠公司与万兴公司没有直接的法律关系，万兴公司对银冠公司无诉权。
一审法院经审理认为，万兴公司与滑雪公司签订的《北京市建设工程施工合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同成立有效。合同签订后，万兴公司依约进行了施工，在合同期内，万兴公司对其承建的工程已基本完成，滑雪公司仅向万兴公司支付部分工程款，违反了合同约定，滑雪公司应向万兴公司支付所欠工程款，并承担违约责任。万兴公司与滑雪公司虽就用房屋冲抵工程款的问题签订过协议书，且就用于冲抵工程款的房屋双方亦办理了交接手续，但依据《城市房地产管理法》的有关规定，房屋的冲抵应以产权过户为依据。现滑雪公司用于冲抵工程款的房屋未过户至万兴公司名下，滑雪公司应当支付所欠万兴公司工程款。据此，判决：1.滑雪公司给付万兴公司工程款人民币3347373元，并承担利息；2.滑雪公司给付万兴公司工地现场人员看护费16200元；3.万兴公司给付滑雪公司施工期间的水电费及电话费35000元；4.驳回万兴公司其他诉讼请求。
判决后，滑雪公司不服，提起上诉。
二审法院经审理认为，万兴公司与滑雪公司签订的《北京市建设工程施工合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，万兴公司已依合同约定进行了施工，滑雪公司亦依合同约定支付了部分工程款。关于滑雪公司以7套房屋折抵2458302元工程款一节，从双方当事人提供的证据表明，双方对房屋来源、产权归属以及冲抵工程款数额、如何交费及办理产权手续等事项均约定明确，且房屋已实际交付，万兴公司在收到该房产之后亦出具了收到滑雪公司7套房产冲抵2458302元工程款的收据。这种以房抵债方式并不被法律所禁止。据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第3项的规定，改判如下：1.维持一审判决第2、3、4项；2.撤销一审判决第1项；3.滑雪公司给付万兴公司尚欠工程款人民币889071元，并支付利息；4.滑雪公司和银冠公司协助万兴公司办理用以冲抵工程款房屋的产权过户手续。
本案中，万兴公司与滑雪公司之间的以房抵债协议是否有效？案涉7套房屋是否已属万兴公司所有？未办理过户登记手续，对双方的协议有何影响？对此，有两种不同的意见。第一种意见认为，房屋权属变更登记是房屋转让合同生效的要件，不进行房屋权属变更登记，合同就不生效；第二种意见认为，房屋转让应依法办理房屋权属变更登记，但是房屋权属变更登记并不是房屋转让合同的生效要件，双方当事人自愿订立且不违反法律、行政法规强制性规定的房屋转让合同，应认定有效，而房屋权属变更登记则属于合同履行的内容。
我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此确定了物权变动与其原因行为的区分原则。物权变动与其原因行为的区分原则，又称物权变动与其基础关系的区分原则、物权变动的原因与结果的区分原则，简称区分原则或分离原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，它们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。区分原则的基本含义，可以归纳为两点：其一，物权变动的基础关系即原因行为的成立，必须按照该行为成立的自身要件予以判断，而不能以物权的变动是否成就为判断标准。其二，物权的变动，必须以动产的交付与不动产的登记为必要条件，而不能认为基础关系或原因行为的成立生效就必然发生物权变动的效果。
区分原则中所说的物权变动的原因行为，也就是以发生物权变动为目的的基础关系，这些原因行为或基础关系主要是买卖合同、设定用益物权的合同以及抵押合同、质押合同等，它们属于债权法律关系的范畴，其成立、生效的要件应依据债权法、合同法的规定来判断；区分原则中所说的物权变动，即是指所有权的转移以及用益物权和担保物权的设立，这是物权法上所规定的事项，依物权公示原则，不动产物权的变动只能在登记时生效，动产物权的变动只能在占有交付时生效，未经公示的，不能发生物权变动的效果；因要件的不同，物权变动因为公示的欠缺而不能完成时，不能反射到原因行为之上而使依债法规定应为有效的合同归于无效，有过错的当事人仍应承担债务不履行的违约责任。承认区分原则的价值在于：
第一，在合同生效而物权变动尚未成就的情况下，发挥保护合同当事人的债权请求权的作用。在物权变动尚未发生以及不能发生的情况下，不能否定有效成立的合同的效力，违约的合同当事人应当承担违约责任，另一方当事人可以不同的情形而请求实际履行或强制履行（由法院强制交付或办理登记），或者请求支付违约金、赔偿金。
第二，在原因行为生效与物权的公示异时完成的情况下，发挥确定物权变动的准确时间界限和保护第三人的正当利益的作用。在原因行为有效成立，而物权变动的公示嗣后完成的情况下，物权变动的时间应以公示完成的时间为准；在交易行为连续发生，物权又被第三人取得的情况下，只要前一物权取得人的物权公示没有瑕疵，其后的当事人（第三人）因信赖该公示而再行取得的物权就应受法律保护，甚至在前一物权变动的原因行为无效或被撤销的情况下也同样应保护第三人的正当利益。
第三，有利于建立严密、和谐的物权法理论体系，澄清物权变动的原因与结果的关系问题上的模糊认识，匡正现行有关规定与做法的错误。由上述阐释可以看出，区分原则与物权法的其他原则尤其是和物权公示原则是一脉相承的，具有内在的和谐、统一性，忽视或否定区分原则将会导致物权变动的基本理论体系发生紊乱。因此，在理论上确立区分原则、在立法上明确其地位，具有重要的现实意义。
本案中，不能因双方当事人未能及时办理房屋过户手续致使该房产产权未过户至万兴公司名下而导致以房抵债协议无效。该以房抵债协议是双方当事人就清偿部分工程款达成的一个新的协议，该协议一旦生效，滑雪公司应该积极履行其义务，即交付房屋并将房屋产权过户至万兴公司名下。虽然万兴公司起诉时房屋产权过户手续未办理完毕，但仍在该以房抵债协议约定的办理房屋产权过户手续的期限之内，故应判决双方继续履行以房抵债协议。
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
某整流器件厂（甲）与某机电公司的股东相同，双方组成某机电有限公司。1995年7月3日机电有限公司拆股协议约定部分股东退出，另成立某工具厂（后变更为乙），约定讼争的6间5层楼房归工具厂所有。但1997年12月22日该房屋登记为甲所有。后甲向农业银行借款，办理了以该房屋抵押的抵押物登记手续。逾期经法院判决，在执行过程中，乙提出执行异议并起诉甲，要求确认房屋的权属，终审法院判决讼争的楼房归乙所有。
本案就抵押的效力和登记名义人的责任问题发生了争议。
一种意见认为，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第113条规定，以自己不享有所有权或经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效；《担保法》第37条第5项规定，所有权、使用权不明或有争议的财产不得抵押；《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案房屋登记所有人为甲，后经终审法院判决确认实际所有人为乙，因为甲对抵押物无处分权及处分标的之行为能力，又未经所有人追认，认定抵押行为无效。甲与银行的抵押行为虽经法定部门登记，现有新的证据表明所有权为错误登记，故可撤销该登记，银行无优先权。既然抵押无效，甲的行为没有造成后果，只要办理更正手续即可，不需要承担责任。
另一种意见认为，不动产物权设立、变更应该公示，公示方法是登记，登记簿记载的人为所有权人。甲以房产证与银行发生借款关系，银行无义务审查甲是否为实际所有人，因为公示具有公信力，因此，抵押合同有效。若房屋被依法拍卖，乙可以向甲提出赔偿之诉。
本案争议主要集中在如下问题：（1）讼争的房屋所有权人为谁？（2）银行是否享有抵押权？其依据是什么？（3）若银行实现了抵押权，乙有什么途径救济？争议关键是抵押的效力如何？本案的根本分歧在于怎样理解登记公信力。
我国《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”由此确立了不动产登记的公信力。公信力制度的根本目的就是保护交易安全，保护交易相对人的利益。所谓公信力，是指物权变动经公示而产生的对世的效力，即物权经法定方式获公示而产生的对信赖公示的第三人的保护效力。例如，房产登记簿上，某房屋A的登记所有人为甲，乙信赖此项登记而向甲买受，并为所有权移转登记。其后即使发现房屋真正的所有人为丙而非甲，此时对房屋所有权所生的此种移转，法律仍加以保护，乙仍取得A房屋的所有权。可见，登记公信力将公示出来的形式上的权利与真实的权利关系分离开来，使其对外产生与真实的权利关系一样的效力。
对于公信力发挥作用的条件，我们认为，不动产登记公信力发挥作用的条件为：第一，登记内容与真实权利关系不一致。由于登记公信力是为解决物权变动中的权原瑕疵问题而设置的，故其发挥作用的前提条件是登记错误，此种错误登记使登记名义人从外观上表现为真权利人，第三人因误信而与其交易，此误信登记的第三人应受保护。但是这种错误必须是第三人从登记簿中不能发现却客观存在的。对于登记簿上的错误，如果在一个理性人尽到了正常查阅登记簿的注意后即能发现时，第三人即使未发现亦无受公信力保护之余地。第二，对登记实行实质审查，尽可能减少登记内容与真实权利关系不一致的情况。赋予登记以公信力是因登记内容与真实权利的不一致而造成信赖登记的第三人与真实权利人间的利益冲突时，为保护交易安全而做出的不得已的选择。要避免这一冲突，就必须减少登记内容的错误，这主要是对登记进行实质审查。正如学者所指出的：“对房地产权属登记实行实质审查，是登记具有公信力的必要前提。”第三，物权变动须基于有效的法律行为。公信力的本质在于通过将登记内容拟制为真实的权利关系，向交易第三人提供保护，以实现交易安全的社会理想。因而，公信力的保护对象乃交易第三人。对非法律行为取得不动产的人，如通过继承取得不动产者，不属于交易第三人范畴，不受公信力保护。同时，公信力只能弥补让与人或设定物权人在权利上的欠缺，如果因其他原因使法律行为无效，就不能受到公信力的保护。第四，受保护之人须为善意。善意包括积极善意和消极善意两种：无论有无过错，只要不知，即为消极善意；不但不知，还要求“相信”的为积极善意。德国民法采取消极善意要件，而瑞士民法采取积极善意要件。根据我国目前的现实，不动产仍为价值较大、较为重要的财产，不动产取得人在交易时应当为相当的谨慎，故以积极的善意为宜。而且，在交易中应推定取得人为善意，若真实权利人要主张其为恶意，则应负举证责任。关于善意的时间，应以交易当时为准，登记之后是否为善意则不予理会。另外，善意必须与登记簿上的登记事项有关，对与登记事项无关的事实，如误信无行为能力人为有行为能力等，则不受保护。第五，须受保护人已完成物权变动登记。在债权形式主义模式下，不动产物权只有经过登记才会发生变更，若未登记，则只能发生债法上的效力，更无物权法上的效力。根据债的相对性，债权人并无对抗他人的权利，要受公信力保护必须就物权变动完成了登记。第六，登记簿上须无异议登记。登记公信力保护的是信赖登记的第三人，在真实权利人或利害关系人提出异议并记入登记簿后，第三人对登记权利正确的信赖便失去了根据，不能再以登记对抗真实权利人的物权。可见，异议登记具有阻止公信力的效力。
关于登记公信力的法律效果问题，其讨论前提是我们清楚在登记簿记载之内容中，公信力仅对关于权利之记载发挥作用，而对于纯粹的事实记载，如关于土地的面积、用途、价格、所在的地理位置等有关不动产的物理形状、性质的记载，则无作用之余地。因为对于事实，纵使将错误的记载视为真实，亦无意义。建立在这一基础上的登记公信力能产生如下效果：第一，对于善意取得人而言，登记的公信力积极地使善意取得人取得与登记簿上所载同一范围同一内容的物权；第二，对于善意取得人之外的他人也能产生一定效力。善意对登记上的权利人为给付的，给付有效，免除其债务；第三，真正权利人只能向处分人主张损害赔偿请求权。如若登记瑕疵是由登记机关工作人员过错造成，则可向登记机关要求赔偿。因此，对于公信力的承认，不仅可以促进物的多目的利用，而且还可以为这种利用提供安全的保障和便捷的条件。在对不动产登记实质主义登记及绝对效力予以确认后，我们才可制定一系列的不动产登记制度，诸如建立实质审查制度、国家赔偿制度、完善的登记程序制度，通过这样安全完善的不动产制度，我们的司法才会更从容。
公信原则与善意取得制度在保护交易安全的作用方面有相同之处，但两者也有区别：首先，适用的前提条件不同。善意取得适用的前提是无权处分，即无处分权的人处分他人的财产；而公信原则适用的前提是有权处分，登记记载的权利人在法律上也推定其为合法所有人，其作出的处分均为有权处分。其次，信赖的内容不同。公信是指第三人的信赖登记，因此第三人的善意的判断较为简单。而善意取得的第三人信赖处分人在处分时是有权处分的，善意的判断更为复杂。再者，公信原则的目的是维护交易安全，是对信赖登记而与之交易的保护，适用公信原则将导致交易有效；而善意取得要保护相对人，适用该原则将导致所有权即时取得。在物权变动保护第三人的法律制度中，善意取得制度和公信制度都是很重要的制度，两者互为条件，共同维护交易安全的社会价值目标。
为减少登记公信力可能给真正权利人利益造成损害，可以建立以下配套制度：首先，实行实质审查制度。实质审查，是指登记机关在接受当事人登记申请后，应当就登记的内容进行调查，以保证登记内容的真实性。实质审查是登记具有公信力的必要前提，只有实行实质审查才能最大限度地确保登记与实体权利状态的一致，从而减少公信力对真正权利人的损害。为此，必须赋予登记机关以一定的调查权，如询问申请人、调查不动产的现实状况、对提交的文件的真实性进行调查等。其次，规定不动产登记公信力的适用条件。即交易第三人必须是善意、受保护的第三人须基于法律行为而取得不动产物权、不动产登记簿上无异议登记或明显的登记错误否则不受公信力的保护。第三，赋予真正权利人以不当得利返还请求权，以保护真正权利人的利益。当善意第三人从登记的名义人处取得不动产物权时，真正权利人得要求登记名义人返还其不当得利，若登记名义人有过错的，真正权利人还可以要求其赔偿损失。
本案中，不动产登记簿上记载的权利人是甲，依不动产登记的公信力，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，甲即被推定为诉争房屋的所有权人。农业银行信赖不动产登记簿上的登记，与甲签订抵押合同，并办理了相应抵押权登记手续，其抵押权可堪确认。农业银行在抵押权实现条件成就时自得行使抵押权。
本案中，诉争房屋的真实权利人为乙，甲乙双方于1995年7月3日约定诉争的房屋归乙所有，但到1997年12月22日前乙一直未办理登记手续，乙为其对权利的漠视承担着不利的法律后果。作为真实权利人，在诉争房屋被实行抵押权后，可以向无权处分人甲请求损害赔偿。我国《物权法》对真实权利人规定了一项救济措施，即更正登记。
我国《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。所谓更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，经其申请，经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误，登记机关对错误事项进行更正的登记。例如，房屋登记的面积、界址发生错误，经权利人申请，登记机关对相关记载加以更正。
更正登记的条件是：第一，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，并提出申请。这就是说，登记本身性质上比较复杂，其虽然由行政机关作出，但其本质上还是当事人之间不动产物权变动的公示手段，所以应当按照私法自治的原则，由当事人提出请求。登记机关不宜主动的、依职权进行更改。问题在于，如果登记机关确实发现自己的行为存在错误，例如存在笔误，将登记面积记载错误，能否主动更改？我们认为，此时登记机关仍然应当通知登记申请人，由其提出更改。所以，申请人的申请，是更正登记的基本条件。不告不理是更正登记的基本原则。
第二，经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。这就是说，在办理更正登记的情况下，如果权利人主动提出了书面申请要求更正，例如权利人主动提出了不动产属于他人，则只要该第三人同意，可以直接将之办到第三人名下。但是并不是任何情况下只要申请人提出更正申请就必须办理变更，因为更正登记也可能涉及他人的权利问题，或者虽然并不直接牵涉他人的权利，但是权利人并未放弃自己的权利。所以，在提出申请之后，还需要登记机关进行审查，以确定是否发生了登记错误。
申请人有证据证明登记确有错误的，登记机关也应当进行审核，如果确定确有错误，应当予以更正。
第三，由登记机关更正。更正登记是登记机关的职权，最终办理更正登记应当由登记机关完成，所以更正登记并不同于诉讼。诉讼的完结以法院作出生效的裁判文书为标志，但是即便法院裁判对权属进行了变更，也不能当然替代更正登记。权利人要想对其不动产另行处分，仍然应当持法院生效裁判文书，先行办理更正登记。
如果符合更正登记的条件，而登记机关拒不办理更正登记的，权利人或利害关系人有权以行政不作为为由向人民法院提起诉讼。
更正登记与移转登记，有一定的联系，例如法院判决产权归属之后办理登记，此种情况尽管也在广义上属于更正登记，但是它也是依照司法判决发生的产权移转，也可以归入到移转登记。
登记机构应当履行下列职责：（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3）如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
原告：伍全珍。
被告：成都市房产管理局。
第三人：谢伦庆。
原告伍全珍诉被告成都市房产管理局颁发《房屋所有权证》一案，于2005年1月12日向成都市成华区人民法院提起行政诉讼。
原告伍全珍诉称，2003年12月1日原告和第三人谢伦庆按照法律规定向被告提交了真实有效的共同购房材料。被告于12月4日只为第三人谢伦庆一人颁发了产权证书，而未向原告颁发合法的共有权证书。原告知道上述情况后，向被告提出异议，被告承认工作疏忽，但并未撤销第三人的所有权证书。故请求法院撤销被告成都市房产管理局为第三人谢伦庆颁发《房屋所有权证》的行政行为。
被告成都市房产管理局辩称，2003年12月，谢伦庆、伍全珍和夏淑华的代理人持房产证、买卖合同等文件向被告申请办理过户手续。经答辩人审查，认为谢伦庆、伍全珍购买了夏淑华的房产，且房屋产权清楚，提交的证件齐全，手续完备。被告在向第三人谢伦庆颁发房屋产权证时，因疏忽未在该产权证上注明房屋共有权人的情况。请求法院依法判决。
第三人谢伦庆在庭审中陈述意见称，0971886号《房屋所有权证》合法有效，应受法律保护。原告自愿做出放弃房屋共有的承诺，依法有效，法院应予以驳回。
成都市成华区人民法院经对各方当事人提交的证据材料进行质证、认证，依法确认下列事实：2003年12月，第三人谢伦庆及原告伍全珍共同与出卖人夏淑华签订房屋买卖合同，由二人共同购买原夏淑华所有的成都市成华区双林北横路131号5幢1单元3楼2号的房屋。第三人谢伦庆及原告伍全珍共同向被告下属的成都市房地产交易中心提交了过户申请书、买卖合同等申请资料要求办理房屋产权过户手续，颁发产权证。二人还共同缴纳了房屋过户所需的各种税费。2003年12月4日被告成都市房产管理局向第三人谢伦庆颁发蓉房权证成房监证字第0971886号房屋产权证，房屋所有人为谢伦庆，性质为私有，无共有权人，该证上无原告伍全珍的名字。该证由陈长辉代领。2004年1月7日，原告伍全珍出具自愿放弃房屋共有的承诺书，并提交给被告存档。后原告与第三人就成都市成华区双林北横路131号5幢1单元3楼2号的房屋所有权产生争议，原告认为被告为第三人谢伦庆颁发不含共有关系的所有权证的行为违法，遂起诉来院，请求法院“撤销被告成都市房产管理局为第三人谢伦庆颁发的《房屋所有权证》的行政行为”。
成都市成华区人民法院根据双方所提供的证据认定上述事实，认为，因本案的判决结果只会涉及到争议的房屋产权在原告和第三人之间的如何分配的问题，并不会与原房屋出卖人夏淑华产生实际的利害关系，因而不需要追加夏淑华为第三人来参加诉讼。根据《城市房屋权属登记管理办法》第8条的规定，被告成都市房产管理局依法具有颁发房屋所有权证的职权。根据本案查明的事实，被告在原告和第三人共同提交以二人名义要求办理产权过户手续的各种书面材料的前提下，却将最终的产权证办为第三人一人所有，造成被颁发产权证依据的基本事实错误，因而，对于该产权证依法应予撤销。虽然原告伍全珍于2004年1月7日出具了自愿放弃房屋共有的承诺书，但由于该承诺书是在本案争议的产权证办理完毕并已颁发之后出具的，因而该承诺书的存在对被告已经完成的颁证行为的合法、适当与否，并不产生影响。法院依法审查的是行政机关做出行政行为的当时所依据的事实证据是否充分、真实，适用法律是否适当，程序是否合法。本案被告颁证行为当时所依据的材料证明其最终颁证行为错误，因而，对其所颁发的蓉房权证成房监证字第0971886号房屋产权证应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第2款第1项的规定，判决如下：
撤销被告成都市房产管理局为第三人谢伦庆颁发的蓉房权证成房监证字第0971886号《房屋所有权证》。
宣判后，双方当事人均未上诉，判决已发生法律效力。
本案合议庭认为申请人在房产管理部门完成颁证行为后作出的自愿放弃房屋共有的承诺，不能作为判断房产管理部门颁证行为是否合法的依据是正确的。
我国《物权法》第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”具体而言，登记机关的审查义务包括如下几个方面：
1.查验申请人提交的必要材料
查验顾名思义是指检查、验收的意思，通常查验不应当包括对所有登记申请材料必须查验无误，因为要求登记机关对所有材料都查验无误是非常困难的。查验基本属于形式审查的范畴，但也不是完全的形式审查。如果在一个案件中发出了两个房产证，结果两个房产证人都持房产证办理了抵押，造成抵押权无效，给抵押权人造成重大损失的，登记机关应当承担责任。因为房产证是由登记机关发出，审查房产证的真伪对于登记机关没有什么困难，因而登记机关负有一定程度的实质审查义务。
2.就有关登记事项询问申请人
所谓询问，是指由登记机关就与登记事项有关的问题向申请人询问。一方面，询问的内容是登记事项。登记机关不必要就超出登记以外的事项进行询问。询问既是一种权利，也是一种义务。作为一种权利，登记机关询问时，申请人就应该如实回答；作为一种义务，如果不询问而发生了错误的登记，就是没有尽到责任。另一方面，询问的对象是申请人而不是申请人以外的第三人。
3.如实、及时地登记有关事项
登记机关应当及时准确地进行登记。如实是指正确性，登记机关在办理登记时，必须要正确无误地进行登记。及时是指迅速性，就是说登记机关在办理登记时要及时，不能无故拖延。
4.法律、行政法规规定的其他职责
登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。实践中，对于初始登记、在建工程抵押登记，登记部门通常采取实质审查，即派员进行实地勘验，并结合工程竣工验收、测绘报告等文件对房屋的实际状况加以确认和发证；即将是否进行现场查看的权利交由登记机关，由其决定是否进行现场查看。
本案中，原告伍全珍与第三人谢伦庆共同向房产管理部门提交了过户申请书，所提供的过户材料如买卖合同等民事权利证明材料均指向为双方共有，还共同缴纳了房屋过户所需的各种税费。申请指向和民事权利证明材料一致，房产管理部门理应在登记与颁证时将之确认为共同所有。而房产管理部门在不能提供申请人有变动申请的意思表示和相关的民事权利变动的证明材料的情况下，将房产确定为相对人其中一方所有，作出了与相对人申请登记内容和相关证明材料不一致的确认和登记。房产管理部门颁证完成之后，第三人谢伦庆将原告伍全珍自愿放弃共有的承诺书交由被告成都市房产管理局存档，因行政行为与民事行为性质不同，事后作出的民事行为不可能具备对事前作出的行政行为予以追认的效力，因此也就不可能使违法的行政行为转化为合法的行政行为。
本案系行政诉讼，诉讼中法院审查的对象是被诉行政机关的具体行政行为，而非原告伍全珍与第三人谢伦庆之间的民事法律关系。在案件事实的审查上，主要是审查被告成都市房产管理局作为行政机关，所依据的书面申请材料所能认定、表达的事实情况与行政机关认定的据以确定颁证内容、作出颁证行为的事实情况是否一致。对于书面申请材料之外的其他民事证据材料，并不是法院在审理行政案件过程中必须审查的内容。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中，确立了行政诉讼中的案卷外证据排除规则，不管是行政机关在作出具体行政行为之后收集的证据，还是原告或者第三人在诉讼程序中提供的、被告在行政程序中未作为具体行政行为依据的证据，只要是行政机关作出行政行为当时未收集在案卷中的证据材料，均不能作为认定被诉具体行政行为合法的根据。故在本案中，原告伍全珍在产权证颁发后写的承诺书，不能作为判定被诉具体行政行为是否合法的依据。
不动产登记机关应当对不动产登记资料进行实质审查。
1999年12月6日，原告谌朗与第三人水土综合市场公司签订了《集资建门市协议书》，按该协议第6条约定：“乙方（谌朗）首期付全部款的80%，余款甲方（水土综合市场公司）给乙方办理产权手续时，全部付清，税费由甲方承担。”协议订立后，谌朗向水土综合市场公司支付了49000元房款，并提供了身份证复印件。2001 年6月10日，水土综合市场公司为了履行协议，给谌朗办理房屋所有权证，在谌朗没有交清房款的情况下，开具谌朗已交清房款的发票，以谌朗的名义代签了《重庆市商品房预售（预购）合同》和《办理商品房产权登记申请书》。2001年7月17日，水土综合市场公司向被告市土房局递交了发票、《重庆市商品房预售（预购）合同》、《商品房出售产权登记申请书》和《办理商品房产权登记申请书》，为原告谌朗申办位于北碚区水土镇解放路50号4—7建筑面积为43.22平方米商用房的《房屋所有权证》。由于水土综合市场公司提供的手续齐全，被告市土房局经书面审查后，于2001年8月1日向第三人水土综合市场公司核发了以谌朗为所有权人的《房屋所有权证》，房权证号：107字第015434号。
上述事实有下列证据证明：
被告在庭审中举示的主要证据有：
1.2001年8月1日，房屋所有权人为谌朗的107字第015434号房权证，以证明其作出具体行政行为的内容。
2.《城市房屋权属登记管理办法》第34条的规定，以证明其具有核发房权证的法定权限。
3.谌朗身份证复印件，以证明申请人的身份。
4.2001年6月10日交房款发票，以证明谌朗已将房款交完。
5.《重庆市商品房预售（预购）合同》，以证明谌朗与第三人签订规范的买卖合同。
6.《商品房出售产权登记申请书》和《办理商品房产权登记申请书》，以证明是依据第三人和原告的申请而办理房权证的。
7.房屋附图，以证明房屋所在位置。
8.《城市房屋权属登记管理办法》第27条的规定，以证明其作具体行政行为的法律依据。
9.《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第34条第2款的规定，以证明开发商有义务为商品房购买人办理房屋所有权登记。
10.《重庆市商品房所有权登记申请书》，以证明房屋转移登记的受理初审、复审及决定发证时间。
11.房权证107字第015434号《房屋所有权证》，以证明发证时间为2001年8月1日。
原告谌朗对被告市土房局提供的第1、2、7、8、9、10、11号证据和依据无异议。第三人水土综合市场公司对被告市土房局提供的证据和依据均无异议。
对被告市土房局提供的第3号证据，原告方对该证据的真实性无异议，但认为谌朗的身份证件复印件是在签约时交第三人水土综合市场公司用以核实购房人的身份，而不是用于办证。
对被告市土房局提供的第4号证据，原告方有异议，认为此发票是第三人水土综合市场公司向被告方提供的，原告在2001年6月10日未交钱给第三人水土综合市场公司。
对被告市土房局提供的第5号证据，原告方有异议，认为原告《重庆市商品房预售（预购）合同》及乙方谌朗的签名是第三人伪造的。
对被告市土房局提供的第6号证据，原告方认为其根本不知道申办事宜，相关手续是第三人水土综合市场公司伪造的。
原告谌朗在庭审中举示的主要证据有：
〔2002〕碚民初字第2728号《民事判决书》和〔2002〕渝一中民终字第3664号《民事裁定书》，以证明原告与第三人签订的《集资建门市协议书》是无效合同。
对原告谌朗提供的证据，被告市土房局、第三人水土综合市场公司对其真实性均无异议，但认为该判决书的当事人不是谌朗，其确认的事实与本案无关。
第三人水土综合市场公司在庭审中举示的主要证据有：
1.1999年12月6日，重庆北碚区水土综合市场有限公司与谌朗签订的《集资建门市协议书》，以证明：（1）原告和第三人有集资建门市的事实。（2）原告在付清了房款的80%时，第三人有义务给原告办理产权证。
2.谌朗交房款的收据，以证明原告已交了49000元的房款。
3.〔2003〕碚民初字第174号《民事判决书》，以证明《集资建门市协议书》是有效的。
4.〔2003〕渝一中终字第2255号《民事判决书》，以证明《集资建门市协议书》是有效的。
原告谌朗对第三人水土综合市场公司提供的第2号证据无异议。被告市土房局对第三人水土综合市场公司提供的所有证据和依据无异议。
对第三人水土综合市场公司提供的第1号证据，原告方对该证据的真实性无异议，但认为：（1）协议书与本案争议的事实无直接关系；（2）《集资建门市协议书》本身是一个无效合同。
对第三人水土综合市场公司提供的第3号证据，原告方认为该判决书不是生效判决，不能作为证据提出。
对第三人水土综合市场公司提供的第4号证据，原告方对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。
经庭审质证，法院对被告市土房局、原告谌朗和第三人水土综合市场公司提供的证据和依据作如下确认：
被告市土房局所提交的1、2、7、8、9、10、11号证据，因原告和第三人无异议，且与本案具有关联性，可作为定案依据。第3、4、5、6号证据，虽然是由第三人代为谌朗签署或私自提交给被告，但能证实本案客观情况，可作为本案的定案依据。第三人水土综合市场公司提供的第1、2号证据客观真实，原告、被告均无异议且与本案有关联性，可作为定案依据。原告谌朗提供的主要证据及第三人水土综合市场公司提供第3、4号证据因与本案无关联性，不能作为本案的定案依据。
重庆市北碚区人民法院根据上述事实和证据认为：被告市土房局作为房地产主管部门，对辖区内的房屋产权具有进行登记、发证的法定职责。原告谌朗与第三人水土综合市场公司于1999年12月6日自愿签订的《集资建门市协议书》，虽然名为集资建门市协议，但其实质应为房屋买卖合同。因该协议是双方自愿签订，系双方当事人的真实意思表示，且未被有权机关宣告无效或被撤销。第三人水土综合市场公司按照该协议第6条“乙方首期付全部款的80%，余款甲方给乙方办理产权手续时，全部付清，税费由甲方承担”的约定，在原告未交清剩余房款和未另行出具委托书的情况下，向被告市土房局出具了谌朗已交清房款的依据，并以谌朗的名义签署《重庆市商品房预售（预购）合同》和《办理商品房产权登记中请书》，为原告谌朗申请办理产权转移登记，其目的是为了积极、全面地履行合同义务，这种行为客观上也未侵害原告的合法权益。被告在办理第三人水土综合市场公司为原告谌朗申办房屋产权转移登记时，虽对水土综合市场公司提交的有关材料进行了核实，但未能发现谌朗的签名不是其本人亲笔书写，系工作中审查不严。从本案审理查明的事实来看，这种行为并未对原告谌朗和第三人水土综合市场公司的合法权益产生实质性的侵害。因此，对原告要求确认被告市土房局核发房权证的行为违法并申请注销房权证的诉讼请求，本院不予支持。对被告和第三人要求维持房权证107字第015434号《房屋所有权证》的诉讼请求，本院予以支持。
重庆市北碚区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第1项的规定，判决如下：
维持重庆市国土资源和房屋管理局以谌朗为所有权人出具的房权证107字第015434号《房屋所有权证》。
案件受理费100元，其他诉讼费200元，共计300元，由原告谌朗负担。
上诉人谌朗上诉称，首先，根据本案已查清的事实证明，被上诉人办证的转移登记行为已明显违反了《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》的规定，应属程序违法。其次，被上诉人办证是按照房地产开发企业的商品房交易的形式进行审查登记的，而不是按集资建房进行审查登记的，请求二审法院依法改判。
被上诉人重庆市国土资源和房屋管理局答辩称，尽管上诉人没有出具书面授权委托书，但办证结果并未对上诉人和第三人的合法权益产生实质性的侵害。其次，被上诉人在审查第三人所出售的房屋时，首先就要审查第三人的资质，建房手续及房屋是否验收等。第三人交验的办理房屋产权证的资料是齐全的。被上诉人在办理产权转移登记手续时，实体上也是合法的，请求驳回上诉人的请求。
第三人重庆北碚水土综合市场有限公司答辩称，上诉人上诉称公司出售给上诉人谌朗的房屋是违法建筑，至今未办证的理由不能成立，一审判决正确，没有不当之处，请求维持原审判决。
经审查，一审法院将原审原、被告及第三人提供的证据与案件材料一并移送本院。当事人提供的证据与本案事实有关联，其证据具有合法性、真实性，可以作为本案认定的依据。本案所认定的事实与原判无异。
重庆市第一中级人民法院根据上述事实和证据认为：被上诉人重庆市国土资源和房屋管理局对辖区内的房屋产权具有进行登记、发证的法定职责。被上诉人在办理第三人水土综合市场公司为上诉人谌朗申办房屋产权转移登记时，由于水土综合市场公司向被上诉人提供的办证资料齐备，被上诉人只对其形式要件进行了书面审查，对有关材料的真伪审查不严，其行为虽有不当，但并未对上诉人谌朗和第三人水土综合市场公司的合法权益产生实质性侵害。原审判决维持被上诉人出具的第015434号《房屋所有权证》并无不当。上诉人谌朗的上诉理由不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。
重庆市第一中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第1项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案件受理费200元，其他诉讼费100元，合计300元，由上诉人谌朗负担。
本案涉及应当如何把握对房地产登记行为合法性审查标准的问题，具体争议体现在对房地产登记行为认定事实部分，是进行实质审查还是形式审查，即是只审查法律、法规规定应提供的登记材料是否具备、齐全，还是要对申请人提供的登记材料的真实、合法、有效作全面的审查，则始终存在争议。这种争议不仅存在于法院和房地产登记机关之间，即使不同的法院审查标准的把握，也不是完全一致的。
不动产登记审查历来有实质审查与形式审查之分，不动产登记的实质审查和形式审查的主要区别在于：登记官员是否有权对不动产物权的原因关系即不动产物权变动行为进行审查。登记官员有权对不动产物权的原因关系进行审查的，为实质审查，反之则为形式审查。采取实质审查还是形式审查，主要取决于立法上对登记的公信力的要求而定的。从各国立法来看，采用登记对抗主义还是登记生效主义的立法例，其登记审查并不截然区别。如法国采登记对抗主义，其登记审查主要是形式审查。采登记生效主义的德国，其不动产登记审查也主要是形式审查。采登记生效主义的瑞士则采实质审查。实质审查和形式审查相比较而言各有优点和缺点。实质审查有利减少登记错误，提高登记的公信力。但实质审查必然要求登记机构对每一项登记事项都要进行全面详细的审查，在目前交易关系日益发达的情况下，登记审查任务将非常艰巨，势必影响到登记的效率。形式审查最大的优点就是登记的效率高，但其缺点无疑就是导致登记的错误增加。
其实，从其他国家的立法来看，无论是采用形式审查还是实质审查，都无不兼顾登记审查的效率和登记的公信力之维护，只不过两种做法的选择的方式不同而已。采形式审查的法国，因为其采登记对抗主义，所以不动产物权登记的公信力要弱一些，但并未因此而影响其不动产登记的准确性的追求。
我国《物权法》第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”由此可见，我国是采取实质审查模式。第一，从审查的材料来看，包括了《物权法》第11条规定的权属证明材料和标明不动产情况的材料以及其他必要材料。权属证明材料主要是指权利设立、变更、转让和消灭的原因关系，包括不动产物权设立、转让、变更、消灭合同，以及人民法院或者仲裁机关的生效法律文书。这实际上已经表明《物权法》规定的登记审查不仅仅是形式上对提交材料的审查，还要查验这些材料的真实合法性。第二，从登记机构可以询问登记申请人来看，说明登记审查要以确保登记内容的真实性为目的，可以对登记的内容进行询问，以了解不动产物权的实际情况。第三，登记机构于必要时还可以实地查看不动产，实际上赋予了登记机构调查职权。而只有在实质审查模式下，登记机构才有调查职权。第四，实质审查赋予登记机构更大的审查权力其目的就在于确保登记的准确性，减少登记的错误。因此，登记机构也就负有更大的责任，在因其过错造成登记错误时，要对因此造成的损害承担赔偿责任。而形式审查，由于仅是形式上的审查不涉及保证登记真实正确的问题，一般不存在因为登记错误而承担赔偿责任。我国《物权法》第21条第2款规定了因登记错误造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。这也是与物权法采实质审查模式相适应的。
《物权法》基于对不动产登记的公信力的维护和保护交易安全的目的，建立了实质审查的登记模式，这符合我国实际需要。但应当建立相应的配套制度以解决实质审查模式的弊端，主要是解决实质审查登记效率低下的问题。
本案发生在我国《物权法》颁布之前，法院对房地产登记行为合法性审查标准的把握上是恰当的，在遵循全面审查原则的基础上，既考虑到了依申请的行政行为的特征，又认识到登记部门的审查只能在其职权范围内的有限审查。另外，原告之所以起诉，是因为购买的房屋增值潜力与预期相差太大。所以，只要登记发证时，申请登记的房地产权属清楚，产权来源资料齐全，就应认为发证合法，但不宜适用维持判决，应采用驳回诉讼请求的判决更为稳妥，这样不妨碍行政机关日后作出注销登记。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
原告：曹宇。
被告：四川省蒲江县城乡规划建设管理局。
曹永成与原告曹宇系叔侄关系。经原告申请被告城建局于1996 年8月19日登记颁发蒲西南房产字第2545号《村镇房屋所有权证》，核准登记的所有权人为曹宇和共有人朱桂琼、曹一文。曹永成以房屋是自己与原告的祖业房屋，该登记侵犯了他的财产权为由提出异议，被告于2000年1月25日作出《关于缴销曹宇村镇房屋所有权证的通知》，2002年12月30日出具《证明》。原告不服，提起行政诉讼。案件在审理过程中，被告作出撤销《关于缴销曹宇村镇房屋所有权证的通知》和《证明》的决定，原告申请撤回起诉。曹永成于2003年4月8日再次提出异议，被告城建局于2003年7月2日立案进行调查，发现颁发的蒲西南房产字第2545号《村镇房屋所有权证》登记确实有误，蒲江县西南乡梁江村1社2545号房屋所有权存在争议，遂依据《成都市村镇房屋产权产籍管理暂行办法》第10条、第23条的规定，作出《关于注销西南乡梁江村1社曹宇村镇房屋所有权登记及缴销房屋所有权证的决定书》，原告不服于2003 年12月15日提起行政诉讼。
原告曹宇诉称，（1）曹宇在1996年8月19日取得城建局颁发的蒲西南房产字第2545号《村镇房屋所有权证》，该证核准登记的所有权人为曹宇和共有人朱桂琼、曹一文。曹永成以房屋系自己与曹宇的祖业房屋，该登记已侵犯了他的财产权为由，提出异议。城建局于2000年1月25日作出《关于缴销曹宇村镇房屋所有权证的通知》并于2002年12月30日出具《证明》。曹宇不服提起行政诉讼。案件在审理过程中城建局作出撤销《关于缴销曹宇村镇房屋所有权证的通知》和《证明》的决定，原告撤回诉讼。曹永成对城建局的撤销决定提出异议，2003年8月，被告在没有任何新事实证明下再次撤销原告的房产证书不当。（2）被告于2003年8月再次作出具体行政行为时，并未作过完全的调查，也未履行告知义务。（3）曹永成1968年分得的房屋已拆迁到城南村，这与双方民事诉讼中的陈述是一致的，是真实的，曹宇所登记的房产中没有曹永成的份额。曹永成向被告要求撤销曹宇房产证书是想借城市拆迁获得修建房屋的土地。（4）被告作出的具体行政行为无事实依据，与当初申报房屋产权证时依据的事实严重相悖。请求人民法院撤销被告的具体行政行为。
被告城建局答辩，（1）1996年蒲江县农村办理房屋产权登记时，曹宇隐瞒其房屋的真实情况，采用虚假材料，将其叔父曹永成与其父曹永德共有的房屋以“继承”为来源，骗取登记，取得了蒲西南2545号村镇房屋所有权证。2003年4月8日曹永成提出异议，并提供了相关证据，城建局经调查认为该房有曹永成的权利，根据《成都市村镇房屋产权产籍管理暂行办法》第10条、第23条规定作出注销、缴销其房屋所有权证的决定是完全合法的。（2）城建局撤销2000年1月作出的缴销曹宇房屋产权证的通知，并非承认曹宇取得该房屋产权证合法，而是当时缴销程序有不完善之处。2003年8月作出的注销、缴销决定书不是行政处罚行为，不必负告知义务，与撤销通知并不矛盾，城建局是严格按照法定程序作出的合法具体行政行为。请求人民法院依法驳回原告曹宇的诉请，维持被告正确、合法的行政行为。
四川省蒲江县人民法院根据上述事实和证据认为，被告城建局是村镇房屋所有权登记主管机关，村镇房屋所有权登记是依当事人申请，对当事人之间的民事法律关系状态加以记载，予以认可和证明的一种行政行为，此登记不创设权利义务，仅产生公示、公信效力。这一法律功能决定了被告城建局依法为登记行为时，完全不享有自由裁量权，依法只应负形式审查义务。被告城建局作为登记机关只能依原告曹宇和第三人朱桂琼、曹一文的申请，对申请登记的事项依照法律规定进行审查，是否给予登记取决于申请是否符合法律规定的条件。被告城建局的职责在于审查申请人是否依法提交了申请登记所需的材料，申请登记事项有无违反法律的禁止性或限制性规定，申请材料内容之间是否一致等。只要提交的申请材料符合法律的规定，即应依法予以登记。至于申请人申请登记的民事法律关系状态在实质上是否合法有效，则不在其审查的职责范围之内。被告城建局对已登记的证照，经审查认为有误的，有权依法予以注销，收回证照。本案被告城建局根据曹永成的异议申请，经调查发现原登记蒲江县西南乡梁江村1社2545号房屋所有权有误，房屋所有权存在争议，作出注销西南乡梁江村1社曹宇村镇房屋所有权登记及缴销房屋所有权证的行政行为与事实相符合，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以支持。原告曹宇及第三人朱桂琼、曹一文认为被告再次作出的具体行政行为是在没有任何新的事实证据情况下作出的，房屋是遗赠获得，办证时房屋所有权无争议以及被告城建局执法程序违法，认定事实不清，适用法律、法规存在严重错误等。法院认为，村镇房屋所有权登记与事实不相符，会损害房屋权利人的权利。办证时无争议，并不能说明房屋所有权就不存在争议。原告曹宇认为房屋所有权无争议的主张与庭审查证的事实相悖，该房屋存在争议；被告城建局执法人员在调查笔录上虽然事后补写执法证号，但未严重违反法定程序，原告曹宇认为被告执法程序违法的理由不予支持。四川省蒲江县人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条的规定，作出如下判决：维持城建局作出的《关于注销西南乡梁江村1社曹宇房屋所有权登记及缴销房屋所有权证的决定书》；驳回曹宇的其他诉讼请求。
这是一起注销村镇房屋所有权登记及缴销房屋所有权证引发的行政诉讼。涉及的问题是当不动产登记簿记载的事项发生错误时的异议登记问题。
所谓异议登记，是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利。异议登记的条件和后果是：第一，利害关系人认为不动产登记簿记载存在错误。第二，利害关系人申请了更正登记或者向登记簿记载的权利人提出了更正请求；但登记记载的权利人拒绝办理更正登记。这就是说，如果利害关系人确实发现了登记存在错误，其首先应当通过更正登记程序来解决登记的错误问题。当然，此处所说的错误应当解释为登记记载的内容与真实状况不符，并不包括登记机关的登记行为存在过错或者违法的问题。只要利害关系人有证据证明登记有错误，都应当主动提出办理更正登记。但是，在没有申请更正登记的情况下。利害关系人不应直接申请异议登记。第三，在异议登记之后，必须尽快提起民事诉讼，否则，超过一定的期限（《物权法》规定是15天），异议登记自动失效。第四，若因异议登记不当而导致权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人主张损害赔偿，也就是说，异议登记通常伴随有一定的风险，异议申请人理应承担此种风险。
异议登记的主要功能在于：
第一，保护真实的权利人。异议登记主要是对物权归属等产生异议的情况下，允许主张自己对不动产享有物权的人向登记机关申请在不动产登记簿上注明该物权存在异议，防止登记记载的权利人出卖财产或者将财产设置抵押等。例如，双方就某个产权的归属发生争议，一方不能收集到足够的证据证明该房产归属自己，并要求登记机关进行变更登记。在不动产登记簿存在错误或者遗漏的情况下，本来可以由当事人通过更正登记加以解决，但由于更正登记的程序要求十分严格且时间较长，真正权利人一时不能收集到足够的证据，请求登记机关进行更正。这样使通过异议登记阻碍登记记载的权利人进行转让或抵押等，让真正权利人有更多的时间收集证据。这对于保护真正权利人是非常必要的。
第二，提示功能。在登记簿的记载存在错误或者遗漏的情况下，如果登记记载的权利人继续处分财产或者将财产设定抵押等，第三人基于对登记簿的信赖，可能就不动产的转让抵押等发生交易，而如果在登记簿上存在异议登记，那么，第三人就会发现该登记的产权存在异议，从而就不会与登记记载的权利人从事交易。这样就对于相对人来说，也是一种保护。因为异议登记的存在实际上向第三人提示了可能存在风险，异议登记可以有效地暂时阻止登记簿公信力的发生，从而避免给第三人的利益造成损害。
第三，有利于发挥物的效用。在异议登记之后，并不是说登记记载的权利人就不能利用该财产，相反登记权利人仍然可以利用该财产获得收入，甚至他还可以处分财产，因为他仍然是登记记载的权利人，仍然可以处分财产，但是，因为异议登记的存在，对与其从事交易的人提出了警示，其应当知道该权利之上存在争议，如果其不考虑任何产权争执的风险，坚持购买该房产，愿意承担风险，在法律上也未尝不可。所以异议登记有利于继续发挥物的效用。
本案并非严格意义上的异议登记，而是在不动产登记簿记载错误后的最终解决路径——涂销不动产登记簿上的原有记载内容，注销相应不动产权属证书。作为一种便捷的维权方式，在我国《物权法》施行之后，当事人完全可以选择异议登记，而后再就实体权利向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁来解决。
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
原告（被上诉人）：施丽丽，女。
被告（被上诉人）：龙岩市人民政府。
第三人（上诉人）：张仁岩等七人。
施丽丽与张仁岩原为夫妻关系，于1987年12月未办理结婚登记手续以夫妻名义同居生活，于1989年1月21日补办结婚登记。1991年，张仁岩向原县级龙岩市人民政府申请，并出具了“具结书”，经过登记部门调查及张榜公布无异议后，取得坐落于龙岩市新罗区西城苏溪南路21—7号房屋的龙集建〔91〕字第202384号集体土地建设用地使用证。后双方因感情破裂，新罗区人民法院于2001 年6月11日作出〔2001〕龙新民初字第309号民事判决书，判决施丽丽与张仁岩离婚；并认定该苏溪南路21—7号房屋属夫妻共同财产，归张仁岩所有，由张仁岩给付施丽丽共同财产差价款。施丽丽提出上诉后，龙岩市中级人民法院于2001年10月8日作出〔2001〕岩民终字第222号民事判决书，维持一审法院对施丽丽与张仁岩的离婚判决，以及该苏溪南路21—7号房屋为夫妻共同财产的认定。因张仁岩未履行判决所确定的义务，施丽丽申请新罗区人民法院执行。新罗区人民法院于2002年1月25日作出〔2002〕龙新执申字第173号民事裁定书，裁定查封张仁岩所有的该苏溪南路21 —7号房屋一幢，计房屋四间；并于同月29日将民事裁定书及协助执行通知书送达给龙岩市人民政府土地管理部门。因张仁岩之母陈秀娥以该苏溪南路21—7号房屋属其所有为由向该院提出执行异议。新罗区人民法院于2002年4月26日作出〔2002〕龙新执申字第173—1号民事裁定书，裁定驳回陈秀娥的执行异议。同月30日，陈秀娥向龙岩市土地管理局提出申请，认为该苏溪南路21—7号房屋是其夫妻继承祖遗房产，张仁岩于1991年取得土地使用权登记，侵犯其及其他子女的合法权利，请求撤销该房屋的土地使用证，重新作出认定。同日，张仁岩向龙岩市人民政府土管部门出具了检讨书，认为其是以欺骗手段取得土地使用证，希望把房屋土地使用证登记在其母亲陈秀娥名下。龙岩市国土资源局于2002年5月13日仅向陈秀娥进行调查后，即上报龙岩市人民政府。龙岩市人民政府于2002年7月8日作出《决定》，认为张仁岩在办理土地使用证过程中，采取隐瞒真实情况和欺骗手段骗取本不全部属其使用权的土地使用证，决定撤销龙集建〔91〕字第202384号集体土地建设用地使用证和已核准的登记事项。本案原第三人陈秀娥在一审诉讼中于2003年4月8日死亡，其他子女张仁琴、张仁秀、张仁梅、张仁红、张贵州作为法定继承人身份向一审法院申请参加诉讼。
原告诉称，坐落于龙岩市西城街道苏溪南路21—7号房屋是张仁岩祖遗房屋，于1990年其与兄弟分家时分得，并办理了集体土地建设用地使用登记。2001年，原告与张仁岩的离婚纠纷，一、二审民事判决书均判决原告与张仁岩离婚，并判决原系夫妻共同财产的该21—7号房屋归张仁岩所有，以及张仁岩应给付原告相关款项72500元。因张仁岩拒不履行给付义务，原告申请强制执行。新罗区人民法院于2002年1月25日作出〔2002〕岩新执申字第173号民事裁定书，依法查封了张仁岩的该21—7号房屋。张仁岩为了逃避履行给付义务，唆使其母以“房屋是其所有”为由向法院提出执行异议，被法院驳回后，又由其母亲以“张仁岩申请登记时隐瞒其他共有人”为由，向被告提出撤销该21—7号房屋的龙集建〔91〕字第202384号集体土地建设用地使用证。龙岩市人民政府在未查明事实的情况下，于2002年7月8日作出《决定》，撤销了该第202384号集体土地建设用地使用证，使法院的生效判决无法执行，严重损害了原告的合法权益。因此，请求法院撤销龙岩市人民政府作出的《决定》。
被告辩称，1991年，原县级龙岩市人民政府对位于新罗区西城办事处苏溪南路21—7宗地集体用地，向第三人张仁岩颁发了龙集建（91）第202384号集体土地建设用地使用证。2002年4月，张仁岩的母亲陈秀娥提出，张仁岩擅自将属于家庭共有的土地使用权登记在个人名下，要求撤销该土地使用证。经调查，证实张仁岩在办理土地使用权证过程中，采取隐瞒真实情况的手段，骗取土地使用权及土地使用权证书。根据《福建省土地登记条例》第14条第1款“当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件等欺骗手段获准登记的，登记部门可以撤销全部或部分已核准的登记事项”的规定，因而作出该《决定》，撤销张仁岩的该土地使用证及已核准的登记事项。被告认为，该《决定》认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，该房屋属父母的祖遗房产，并于1961年进行翻建。1991年，张仁岩在没有征求房屋所有权人意见的情况下，隐瞒真实情况进行登记，取得土地使用证，现龙岩市人民政府在查清事实的情况下作出《决定》，依法撤销该土地使用权证是符合法律规定的。因此，请求依法维持该《决定》。
龙岩市新罗区人民法院经审理认为，被告在本院执行生效判决时，仅根据张仁岩出具以欺骗手段取得土地使用证以及陈秀娥的申请，即予以撤证，因此该撤销决定事实不清。程序上被告未履行告知，因而该撤销决定程序违法。原告施丽丽已与第三人张仁岩离婚，但张仁岩尚未依生效判决履行给付夫妻共同财产折价款的义务，因此，被告在法院执行过程中，作出撤销土地使用证行为，对原告施丽丽产生实际权利义务的影响，原告为此提起行政诉讼，符合法律规定。福建省龙岩市新罗区人民法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第2项第1目、第3目的规定，于2003年8月8日作出如下判决：
撤销龙岩市人民政府于2002年7月8日作出的龙政〔2002〕土籍2号《关于撤销张仁岩户集体土地建设用地使用证的决定》。
案件受理费100元，其他诉讼费用100元，合计200元，由被告龙岩市人民政府负担。
宣判后，第三人张仁岩等七人不服一审判决，向龙岩市中级人民法院上诉。诉称：龙岩市人民政府对张仁岩作出《决定》，属行政机关内部的一般行政行为，并不是行政处罚，不需要履行告知程序；苏溪南路21—7号系上诉人父母祖遗房产，张仁岩无任何产权来源依据登记在个人名下，权利人提出异议后，职能部门有权利和责任纠正；龙岩市人民政府是一种内部纠错行为，该《决定》只要送达当事人即发生法律效力。请求二审法院撤销原判，维持龙岩市人民政府的《决定》。
施丽丽未向二审法院提交答辩状，但在二审庭审中表示同意原审法院的判决。
龙岩市人民政府辩称，《决定》认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院撤销原判，驳回施丽丽的诉请。
龙岩市中级人民法院经审理认为，依照法律规定，行政机关查清案件的事实，并有确实充分的证据给予佐证，是正确处理案件的前提和基础。换言之，只有当行政机关认定的事实真实存在，行政机关的具体行为才具备合法性的基础。本案中龙岩市人民政府土管部门在接到龙岩市新罗区人民法院协助执行生效判决后，不是积极协助，而是仅根据张仁岩自己所写的是以欺骗手段取得土地使用证，希望把房屋土地使用证登记在其母亲陈秀娥名下的检讨书，以及张仁岩之母陈秀娥提出的认为该苏溪南路21—7号房屋是其夫妻继承祖遗房产的申请，并未对1991年发证的主要事实即该房是张仁岩祖遗个人份额所得进行调查，即认定张仁岩隐瞒真实情况和以欺骗等手段骗取房屋土地使用证作出《决定》。因此，该撤销《决定》事实不清。虽然施丽丽已与张仁岩离婚，但张仁岩尚未依生效判决履行给付夫妻共同财产折价款的义务，因此，龙岩市人民政府在法院执行过程中，作出撤销土地使用证行为，对施丽丽产生实际权利义务的影响，施丽丽为此提起行政诉讼，符合法律规定。龙岩市人民政府作出的被诉行为由于事实不清，原审法院经过审理后予以撤销正确。上诉人以龙岩市人民政府作出被诉行为是其内部的一般行政行为无须告知的上诉理由不能成立。原判正确，上诉人的上诉理由不予采纳。福建省龙岩市中级人民法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第1项的规定，于2003年10月22日作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
收二审案件受理费100元，其他诉讼费用100元，合计200元，由上诉人等七人负担。
本案是一起在人民法院强制执行过程中，人民政府作出撤销土地使用证决定而引发的行政诉讼案件，其中既涉及行政程序问题，又涉及民事实体上的问题。
本案中，张仁岩向市人民政府申请，并出具了“具结书”，经过登记部门调查并张榜公布无异议后，取得了集体土地建设用地使用证。这一土地使用权证有何效力？
不动产权属证书是由不动产登记机关发放的证明不动产所有权归属的书面凭证。作为证书之一种，不动产权属证书具有以下显著特点：（1）不动产权属证书只能由不动产登记机关发放。（2）不动产权属证书是对不动产所有权归属的书面证明，并可记载不动产共有状况等内容。基于一物一权主义，不动产权属证书以一不动产一证书为原则，即一个不动产只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个不动产权属证书。（3）不动产权属证书只能向特定不动产的所有权人发放，如不动产系共有，在不动产所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。（4）不动产权属证书是登记机关在对特定不动产权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明。不动产权属证书的内容应与登记簿的内容相一致。
不动产权属证书主要在不动产登记事务范畴中发挥作用，并且主要是为了保证登记活动的秩序与安全。不动产权属证书首先起到登记行为完成的证明作用。登记机关在完成不动产登记事务后，将不动产权属证书发放给权利人，表明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应的不动产登记。由于不动产权属证书记载的内容与登记簿的内容具有一致性，因此，不动产权属证书起到一种备忘的作用。
在与不动产有关的交易活动中，不动产权属证书能够起到一定的证明作用。但是，不动产权属证书所起到的只是初步的证明作用。在不动产买卖的缔约过程开始时，欲出卖不动产的一方出示不动产权属证书，可以初步证明自己是不动产所有权人，有关的缔约谈判可以据此展开。
公信原则要求，一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。公示与公信是密切联系在一起的。不动产登记簿具有公信力且其效力优于权属证书。《德国民法典》第892条第1款也有同样的规定：“不动产登记簿的内容，为取得一项土地上的权利以及在此权利之上的权利的人的利益，应视为正确，但如果不动产登记簿中登记有针对此权利的异议或者权利取得人已知权利不正确时不受此限。”
公信力所确认的信赖利益就是指第三人信赖法定的公示手段所表现出的相应的物权权属，无论实际上物权状态是否真实，第三人的合理信赖都受到法律的保护。也就是说，如果完成了法律规定的公示方法以后，第三人产生一种信赖，这种信赖应当受到法律保护。对这种信赖力的保护就是公信，对于信赖力的保护也常常用公信力来表述。对第三人来说，他只能相信登记而不能相信其他的证明。所以，登记对任何第三人来讲都是正确的，这就是所谓权利的推定性规则。如果登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，第三人相信登记所记载的内容，与登记记载的权利人发生交易，即使登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，也仍然应当推定登记记载的权利人为真正的权利人。凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利人并非真正的权利人时，都应当推定其具有善意。因此，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，必须以不动产登记簿为准。
如果登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，有关当事人必须依据法定的程序请求更正。在变更登记以前，当事人因为信赖原来登记的内容而从事交易，仍然应当受到保护。例如，甲将乙的房屋登记在自己的名义下，虽将该房屋转让给丙，丙因信赖甲所提出的产权证书等文件，而与甲订立了房屋买卖合同，则尽管甲不是真正的权利人，但法律上仍承认该项交易所导致的所有权移转之效果，以保护当事人的利益并维护交易安全。
当然，尽管不动产权属证书的交付不具有物权法上的效力，但在审判实践中据此判断是否存在债的关系方面，还是有一定的证明意义。例如，不动产权属证书的交付可以证明双方当事人之间可能存在不动产买卖合同关系，可以证明卖方有交付不动产所有权的意思表示；在涉及不动产抵押的交易活动中，抵押权人占有不动产权属证书可以证明抵押合同关系的存在等等。
本案中，土地使用权证上记载的权利人是张仁岩与不动产登记簿又不存在不一致的情况，因此，该记载具有公信力。
本案被告的《决定》是否主要证据不足？主要证据不足，是指行政机关作出的具体行政行为缺乏基本事实根据，主要案情不能得到证明的案件情况，它包括：（1）具体行政行为根本没有事实根据；（2）事实根据被证明是错误的；（3）事实根据不充分。本案中，一方面，1991年被告颁发给张仁岩的龙集建（91）字第202384号集体土地建设用地使用证时，经过了严格的法定程序，认定了苏溪南路21—7号房系张仁岩祖遗份额所得，张榜公布至法院开始执行长达十三年期间，并无其他利害关系人提出异议；另一方面，人民法院一、二审民事判决确认了讼争房屋属夫妻共有财产的事实，并在执行过程中对陈秀娥提出的异议经过听证后予以驳回，这些情况，执行法院都已经告知了被告，被告在明知前述情况下仅凭张仁岩出具的检讨书、陈秀娥的异议申请书，并未对1991年发证已认定张仁岩系祖遗个人份额是否属实的情况进行调查，即认定张仁岩隐瞒真实情况和以欺骗手段骗取房屋土地使用证作出撤证的《决定》，有欠妥当。
本案所涉及的事实也反映出了我国农村广泛存在的登记权利人与实际权利人不一致的问题。我国农村村民对登记的公信力等都不大重视，对权利的公示方法也不够了解，在实践中往往出现没有登记，或登记的权利人与实际的权利人不符的情况。对此应当如何处理，还有待进一步研究。
土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
2003年4月2日，被告当涂县人民政府因双方当事人申请作出当政〔2003〕29号《关于野风港水面土地权属处理决定》，确认本案争议的野风港3000亩水面土地所有权属于国有，使用权属于新博镇人民政府。
原告新博镇联心村民委员会诉称，野风港水面位于当涂县新博镇联心村南部，对该水面的确权应当从实际出发，尊重历史，面对现实，并以法律为依据。被告所作的确权决定不仅缺乏事实根据，而且与相关法律、法规的规定不符，故提起行政诉讼，请求依法撤销当政〔2003〕29号《关于野风港水面土地权属处理决定》，并责令被告重新作出该水面属原告所有或使用的确权决定。
被告当涂县人民政府辩称，野风港水面原属国有水面土地石臼湖的一部分，上世纪六七十年代，经原新博人民公社组织全社农民围垦，并挑成堵口大坝后最终形成本案争议的野风港3000亩水面。1981年，原新博人民公社发动各村、堤管会、农场等18个单位共同建成新博渔场对该水面实行统一经营管理。1985年后，新博乡（镇）政府将该水面发包给他人承包经营。被告依据《中华人民共和国土地管理法》和原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》的有关规定，确认野风港3000亩水面土地所有权属于国有，使用权属新博镇人民政府有事实根据和法律依据。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。
第三人新博镇人民政府认为，被告作出的当政〔2003〕29号《关于野风港水面土地权属处理决定》，确认野风港3000亩水面土地所有权属于国有，使用权属新博镇人民政府，有事实根据和法律依据，依法应予维持。
当涂县人民法院根据采信的证据及原告、被告、第三人的陈述认定以下案件事实：野风港位于当涂县新博镇联心、马尹两村西南部，东至联心、正新、西新圩湖埂，南至野风港堵口大坝，西至丹阳湖农场与新市镇交界，北至联心、马尹湖埂，原属石臼湖一部分，春夏为湖面，秋冬为滩涂。1966年，原新博人民公社组织全社农民围垦解放军农场、西新圩、东新圩后，初步形成野风港。1979年，原新博人民公社再次组织全社农民挑成堵口大坝，形成野风港3000亩水面。1981年，原新博人民公社将野风港水面建成当涂县新博水产养殖场（简称新博渔场），并由公社统一经营管理。1985年后，新博乡（镇）政府将该水面发包给他人承包经营至今。
2000年12月，原告对野风港水面的所有权和使用权提出异议并提出书面确权请求。2002年10月11日，第三人要求被告对野风港3000亩水面进行确权。2003年4月2日，被告作出当政〔2003〕29号《关于野风港水面土地权属处理决定》，确认野风港3000亩水面土地所有权属于国有，使用权属第三人。原告不服该处理决定，向马鞍山市人民政府申请行政复议，马鞍山市人民政府于2003年8月19日作出马复决〔2003〕04号《复议决定书》，维持被告作出的当政〔2003〕29号《关于野风港水面土地权属处理决定》，原告不服复议决定，于2003年9月8日，向当涂县人民法院提起行政诉讼。
上述事实有下列证据证明：
1.被告提交的野风港区域图，以此证明野风港水面的地理位置及四至范围；
2.被告提交的记账凭证及发票21张，以此证明野风港水面由原新博公社、新博乡政府经营、管理、使用和收益；
3.被告提交的章克迁、唐德炎调查笔录各一份，以此证明野风港水面由原新博公社发动全镇群众建设而成，新博渔场由原新博公社、新博乡政府管理；
4.被告提交的蒋世民关于新博渔场有关情况的说明，以此证明野风港大坝由原新博公社发动全社群众建设而成；
5.被告提交的承包合同书3份、公证书1份、当涂县人民法院民事调解书2份，以此证明野风港水面由新博乡（镇）政府管理并收益；
6.被告提交的新博镇政府《关于野风港3000亩水面确权的请示》，以此证明新博镇政府向被告提出了确权申请；
7.原告提交的行政复议案件受理通知书，以此证明原告已申请复议；
8.原告提交的马鞍山市人民政府马复决〔2003〕04号《复议决定书》，以此证明复议机关已作出维持决定；
9.唐建炽等人调查笔录6份，以此证明争议水面的历史状况、形成、使用及原告对其进行投资等情况。
当涂县人民法院审理认为，原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第4条规定：“根据1950年《中华人民共和国土地改革法》及有关规定，凡当时没有将土地所有权分配给农民的土地属国家所有；实施1962年《农村人民公社工作条例修正草案》未划入农民集体范围内的土地，属于国家所有。”原告提供的证据不能证明野风港水面在1950年及1962年曾分配给其村民或划入农民集体范围，因此，野风港水面土地所有权应属国有。《中华人民共和国土地管理法》第40条规定：“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级人民政府依法批准，可以确定给开发单位或个人长期使用。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》第6条规定：“开发利用国有土地，开发利用者依法享有土地使用权，土地所有权仍属国家。”经庭审查明的事实表明，野风港原属石臼湖一部分，上世纪60年代，经原新博人民公社组织包括联心村村民在内的全社农民围垦，并在1979年挑成堵口大坝后最终形成野风港3000亩水面。1981年，原新博人民公社成立当涂县新博水产养殖场对该水面实行统一经营管理。1985年后，新博乡（镇）政府将该水面发包给他人承包经营并收取承包费。因此，被告将该水面的使用权确认给第三人新博镇人民政府有事实和法律依据。被告接受原告及第三人的申请，对双方争议的水面进行确权，并作出书面处理决定符合法定程序。原告认为其是争议水面的主要开发利用者，缺乏事实根据。《确定土地所有权和使用权的若干规定》是人民政府确认土地所有权或使用权，依法进行土地登记应当适用的规范性文件，其与《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例之间并无冲突。被告将野风港水面的使用权确认给新博镇人民政府并不违反现有法律规定。
当涂县人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第（1）项的规定，判决如下：
维持被告当涂县人民政府作出的当政〔2003〕29号《关于野风港水面土地权属处理决定》。
一审作出判决后，原告新博镇联心村民委员会向马鞍山市中级人民法院提起上诉，二审审理期间，原告提出申请撤回上诉，马鞍山市中级人民法院裁定准予原告撤回上诉，当事人按原审判决执行。本案至此审结。
本案的处理涉及土地权属争议的处理。土地权属争议是指两个以上单位或个人同时对未经确权的同一块土地各据理由，主张权属，根据各方理由难以解决的土地权属矛盾，也称为土地权属纠纷。土地权属争议是土地所有权争议和使用权争议的总称。
土地权属争议，一般是由于地界不清，土地权属紊乱，政策和体制的变更，以及其他历史遗留问题等造成的。其特征是：
1.土地权属争议，其客体具有特定性。也就是说，争议主要或者说大量是土地所有权或使用权归谁享有，由谁来行使的问题，与土地侵权和行政界线纠纷不同。土地侵权是指对设立了合法的土地所有权或土地使用权的土地，其他人以各种理由和形式占有或者进行干扰，影响权利人对该土地的正常使用。如果其他人认为行政机关发放的土地证书有误，也只能通过行政诉讼程序申请撤销该土地的登记和证书，然后再以土地权属纠纷的解决方式加以解决。土地行政界线纠纷一般是因土地权属争议引起的，但一旦涉及行政界线的划定问题，应首先由行政界线管理机关先行明确行政界线，然后再处理土地权属纠纷。
2.土地权属争议大多表现出情况复杂、查证难度大以及政策性强等特点。有些属于历史遗留问题，跨越了从土地私有制到土地公有制两种不同时期。所以在处理不同历史时期的土地权属问题时，适用法律和政策也不尽相同。
3.处理方法上，土地权属争议必须经人民政府的调处，作为人民法院受案的前置程序。
根据我国《土地管理法》的规定，处理土地权属争议应当把握以下原则：
1.土地权属争议应按照《土地管理法》第16条的规定，首先由当事人在自愿、互谅的基础上协商解决，协商不成，再申请人民政府处理；当事人对人民政府的处理决定不服的，自接到处理决定通知之日起60日内，申请行政复议，对行政复议决定不服的，可在30日内向人民法院起诉。行政处理成为必要的处理程序。
2.土地所有权和使用权争议解决以前，任何一方都不得改变土地利用现状，不得破坏土地上的附着物。
3.历史上已经定有协议、约定，或制定有乡规民约，而这些协议、协定或乡规民约并不违背国家法律、法令和党的政策的，应予维持；不合理的部分可以做适当调整。
4.处理土地权属争议，必须坚持以事实为依据，法律为准绳的原则，从实际出发，参照历史变迁情况和现实使用情况，兼顾国家、集体、个人三方面的利益，合情、合理、合法地解决。
5.处理土地权属争议，必须坚持维护国家、集体的土地所有权，保护单位或个人的使用权。《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和有关法律规定是处理土地权属争议的基本法律依据。
根据我国《土地管理法》的规定，土地权属争议处理的程序如下：
1.当事人协商解决。权属争议双方当事人本着互谅互让的原则，经协商取得一致意见后，签订土地权属协议书，并应立即持协议书向地政部门申请登记确认，领取土地证书，避免反复。但当事人签订的协议不得损害第三方利益，包括国家利益，否则该协议无效或部分无效。
2.人民政府处理。争议当事人之间不能达成协议的，由人民政府处理。当事人向人民政府土地行政主管部门提出申请后，受理部门首先根据双方争议所持意见、理由，研究土地权属争议的实质。如属历史原因，要查看历史档案，核实历史事实。其次，对争议双方所持理由，做深入细致的调查研究，弄清是非。再次，根据客观事实对照过去和当前的法律法规、政策进行分析研究，作出合理的判断。最后，在对土地进行现场勘察，了解土地的各种状况和上述情况研究的基础上，提出公平合理的调解方案，并向双方当事人予以说明，在双方平等自愿的基础上，调解达成协议的，由人民政府制作调解书，送达当事人签收后即具有法律效力，并以此作为登记发证的依据。调解未达成协议的，由人民政府作出行政处理决定。
3.行政复议或向人民法院起诉。当事人对人民政府行政处理决定不服的，应当在接到处理决定通知之日起60日内先申请行政复议；若对行政复议决定仍不服的，可在接到行政复议决定之日起30日内向人民法院提起行政诉讼。当事人如果在接到政府的处理决定通知60日内不申请行政复议，或在接到复议决定通知30日内未向法院起诉的，行政处理决定或复议决定即发生法律效力，作为土地登记、发证的依据。
本案中，野风港原是石臼湖国有水面土地的一部分，在1979年之前，是开放性的水域。1979年之后，因新博镇人民政府组织发动民工兴建成拦河大坝，野风港最终成为封闭性的水域，有了约3000亩相对独立的水面土地。由此可以认定野风港水面土地原属于国有。
原告联心村民委员会认为，建成拦河大坝后，联心村民委员会为了在枯水季节蓄水养殖鱼蟹，又于1993年在野风港内组织村民兴修了一条子埂。原告认为，这条子埂在野风港3000亩水面土地内划分出了1200亩水面土地，该1200亩水面土地应当属于联心村所有和使用。被告和第三人认为，原告所筑子埂未经权利人同意，考虑到所筑子埂方便该村村民生产和生活以及承包人经营和管理，才未加制止，但不能据此而改变该水面土地的所有权和使用权。至此，第三人新博镇人民政府组织开发和利用野风港水面土地的事实证据确凿。原告以其所筑的子埂为证，而认为享有1200亩水面土地的所有权和使用权的主张不能成立。
现存的登记不适法时，登记应予涂销。
原告：李印兰，女，汉族，51岁，系克拉玛依市个体工商户。
被告：新疆维吾尔自治区克拉玛依市房产管理局（以下简称克市房产局）。
第三人：乌鲁木齐市创天物业发展有限公司（以下简称创天公司）。
1999年底，李印兰与房地产开发商创天公司签订书面《商品房购销合同》。双方约定：李印兰从创天公司处购买位于克拉玛依市国贸商城中商业用房2033、202A号两间，建筑面积分别为24.332平方米（其中实得建筑面积16.192平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.140平方米）、59.913平方米（其中实得建筑面积39.870平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.043平方米）。李印兰所购房屋面积为房地产产权登记机关实际测定的面积，如暂测面积与房屋产权登记机关实际测定面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5%时，上述房价款保持不变。李印兰在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产登记机关办理权属登记手续，创天公司给予协助。之后，双方依约定履行合同，创天公司向克市房产局申请房屋权属登记。2000年3月克市房产局向创天公司颁发李印兰房屋所有权证，确认李印兰从创天公司处购得的国贸商城2033、202A号商品房具有所有权。2000年6、7月创天公司将该房屋所有权证发至李印兰手中。2002年5月李印兰以国贸商城测绘结果与实际不符，克市房产局未履行法定义务为由向克拉玛依区人民法院提起诉讼，要求撤销克市房产局所颁发的房屋所有权证。
原告李印兰诉称，1999年12月，原告从第三人创天公司处购买了克拉玛依市国贸商城2033、202A号商品房两间，被告房产局在颁发房屋所有权证时未依法组织人员对房屋面积进行实际测量，而是将第三人创天公司委托的不具有房产测绘资格的克拉玛依市地质工程公司所作房屋测量数据确定下来填到颁发的房屋所有权证上，严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，要求撤销被告房产局颁发的克拉玛依市国贸商城2033、202A号商品房房屋所有权证，并承担本案诉讼费用。
被告房产局辩称，原告对房屋权属问题无异议，应当确认被告登记并颁发的房屋所有权证有效。双方争议的主要焦点是被告在房屋所有权证中登记的房屋面积是否有误的问题。当时被告在登记房屋面积时，国家测绘局虽然已经公布并实施《测绘资格审查认证管理规定》，但在自治区范围内对房屋测绘资格的审查认证工作尚未开始，自治区政府下属房地产行政管理部门均不具有审查房产测绘资质管理的专项职能。根据当时的具体情况，自治区测绘局对持相关测绘资格证书从事房产测绘工作的测绘主体是认可的。本案实测单位克拉玛依市地质工程有限责任公司测绘主体并不违反当时的规定，至于实测单位所做的房产测绘成果如何使用，怎样审核，尚无明确规定。克拉玛依市地质工程有限责任公司对克拉玛依市国贸商城所做的测量报告符合当时国家规定的相关标准，是合法有效的。原告的起诉已超过了法定的诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人创天公司述称，被告房产局依法向原告作出的颁发房屋所有权证的具体行政行为是合法的，第三人委托有鉴定资质的部门克拉玛依市地质工程有限责任公司对该房屋所作的测绘报告是有效的，原告对测绘报告有异议，应当在举证期限内向法院书面申请重新鉴定，现原告在举证期限内并未向法院提出书面申请，应承担举证不能的法律责任。原告在取得房屋所有权证后，于2002年8月向法院提起行政诉讼，已超过2年的诉讼时效。原告请求无理，请求法院驳回原告的诉讼请求。
克拉玛依区人民法院在审理中查明，创天公司于1999年委托克拉玛依市地质工程有限责任公司对国贸商城商品房进行房产测绘，克拉玛依市地质工程有限责任公司于1999年11月23日向创天公司出具国贸商城商品房面积实地测量报告，克市房产局以该测量报告为依据在给李印兰颁发的房屋所有权证中确认了房屋建筑面积数。克拉玛依市地质工程有限责任公司测绘队持有新疆维吾尔自治区测绘局颁发的《测绘资格证书》，测绘业务范围为：工程测量。该证书有效期为：1999年12月20日至2000年12月20日。
克拉玛依区人民法院经审理认为，房屋权属证书是权利人依法拥有并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家建设部《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，房屋权属审查是房屋产权登记机关应当遵循的法定程序，房屋所有权证书上记载的房屋建筑面积是法定面积，是房屋产权登记机关对房屋面积进行确权的行为。该面积的正确与否直接关系着产权人的权益，是房屋产权登记机关实施具体行政行为的衍生，对用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果应当进行审核。本案中，克拉玛依市地质工程有限责任公司接受第三人创天公司的委托在对克拉玛依市国贸商城商品房进行房屋面积测量时，其下属单位测量队所持《测绘资格证》中测绘业务范围为工程测量，且该证书有效期为1999年12月20日至2000年12月20日，其不具有房产测绘主体资格，依据国家测绘局于1995年7月1日施行的《测绘资格审查认证管理规定》第2条、第7条、第20条的规定，应认定克拉玛依市地质工程有限责任公司对克拉玛依市国贸商城商品房所做的面积实地测量报告无效。被告在审核、确权房屋面积及颁发房屋所有权证的具体行政行为时明知产权人与房地产开发商创天公司对房屋面积存在争议，却将不具有房产测绘资格的实测单位克拉玛依市地质工程有限责任公司所做的测量报告作为记载房屋建筑面积的依据，径行向房地产开发商创天公司颁发原告房屋所有权证，其行为违反了法定程序，依法应予撤销。被告辩称其在实施具体行政行为时，依照法定程序对实测单位克拉玛依市地质工程有限责任公司的测绘主体进行了审核，认为该公司具有测绘主体资格并不违反当时的规定，其所做的测量报告是有效的，本院认为，新疆维吾尔自治区测绘局、新疆维吾尔自治区建设厅分别于2002年4月给被告出具的关于测绘主体资格的书面复函的内容有悖于当时的国家行政法规、规章的规定，不具有法律上的证明力，本院依法不予采信。关于本案诉讼时效的问题，经查，被告房产局于2000年3月向第三人创天公司颁发原告房屋所有权证，但原告实际从第三人创天公司取得房屋所有权证的时间是2000年6、7月，且被告颁发房屋所有权证时并未告之其享有行政诉讼的权利，原告于2002年5月向本院提起行政诉讼，并未超过法定2年的诉讼时效。该院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第1款第2项第1、3目之规定，判决如下：
撤销被告克拉玛依市房产管理局为原告李印兰颁发的克市房权证克拉玛依区字第00071271号、克市房权证克拉玛依区字第000771273号房屋所有权证。
克市房产局不服一审判决，向克拉玛依市中级人民法院提出上诉称，一审法院将本案定性为行政诉讼是错误的；本案被上诉人与创天公司之间或与测绘单位之间存在的民事权益争议，应通过民事诉讼解决；房产管理部门在发放房产证权属登记和颁发房屋所有权证书的具体行政行为过程中没有过错；一审判决认定本案没有超过法定的行政诉讼时效是错误的，因为被上诉人早已超过了3个月的诉讼时效；一审判决结果在程序上和实体上相互矛盾，对追加的本案第三人在判决的实体上只字未提出。
创天公司上诉称，本案已过行政诉讼时效，创天公司在1999年12月张贴了克市房产局给创天公司出具的对地质公司测量报告的审核证明，被上诉人应当知道，故其提起行政诉讼的起点应从1999 年12月时计算，被上诉人实际起诉时间是2002年9月9日，故被上诉人已经明显超过了法律规定的诉讼时效；一审法院未根据整个新疆在1999年时都不具备有房产资质的测量队伍，且在全国还未强制性实施测绘资质的实际情况来认定事实，就以作废的《测绘资格审查认证管理规定》认定地质公司的测量报告无效属认定事实有误、适用法律错误、违反法定程序。被上诉人至今未提供任何证明地质公司的测量报告确有错误的证据，应当承担举证不能的败诉的后果。故一审判决认定事实有误、适用法律错误，请求依法改判。
李印兰辩称，上诉人房产局未告知被上诉人有诉权，直到在2002年4月8日克拉玛依市中级法院作出〔2002〕克中法民特字第01号民事裁定书后才知道应提起行政诉讼，便于同年5月向克拉玛依区人民法院提起行政诉讼，因克拉玛依区法院请示上级法院，至同年9月才立案。故被上诉人提起行政诉讼未超过2年的行政诉讼时效。房产局给地质公司在作出测量报告时没有合法的测绘资格，测量和计算隐含严重的欺诈性。故请求驳回上诉，维持原判。
克拉玛依市中级人民法院经审理除了确认一审确认的事实外，还确认了如下事实：李印兰等购房户与创天公司因购房面积产生争议，购房户曾于2000年7月向克拉玛依仲裁委员会申请仲裁，克拉玛依仲裁委员会认定创天公司所售国贸商城的房屋面积大于购房户购买的实际面积总计88.571平方米，于2001年12月7日作出〔2001〕克仲决字第28号仲裁裁决：创天公司向231户购房人返还购房款556180元，赔偿购房户税费17796.97元。创天公司对该仲裁裁决不服，向该院提起民事诉讼，该院认为克市房产局所行使的核发国贸商城房屋所有权证的行为是具体行政行为，仲裁委无权对该具体行政行为作出仲裁，即于2002年4月8日作出了〔2002〕克中法民特字第01号民事裁定：撤销仲裁裁决。随后，李印兰向克拉玛依区法院提起行政诉讼。该院于2002年9月9日以行政诉讼案立案受理。
克拉玛依市中级人民法院经审理认为，上诉人克市房产局作为房屋产权登记机关，核发房屋产权证，是一种确认房屋产权性质的具体行政行为，直接涉及当事人的利益，当事人因对该确认不服而发生的争议，应通过行政诉讼程序处理，故上诉人克市房产局提出一审法院将本案定性为行政诉讼是错误的理由不能成立。关于李印兰起诉是否过行政诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第41条第1款的规定，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年的规定，认定被上诉人知道或者应当知道克市房产局核发的产权证具体内容的时间，应当以其取得房屋产权证起计算诉讼时效的起点；认定被上诉人知道其享有行政诉讼权利的时间，应从其收到本院2002年4月8日作出〔2002〕克中法民特字第01号民事裁定时计算。上诉人创天公司认为被上诉人提起行政诉讼的起点，从创天公司1999年12月就知道房产局的具体行政行为的内容，且克市房产局核发给被上诉人的产权证的时间在此之后，故其理由亦不能成立。克市房产局始终未告知被上诉人有提起行政诉讼的权利和起诉期限，故本案的行政诉讼时效适用2年的期限，被上诉人的起诉未超过2年的诉讼时效。据此，二上诉人提出被上诉人的行政诉讼已过时效的理由不能成立。关于测绘单位地质公司的测绘主体资格问题，根据我国《测绘资格审查认证管理规定》第2条的规定，凡承担测绘任务的单位和个体测绘业者，必须经测绘资格审查，取得《测绘资格证书》，方可承担测绘任务。一审认定地质公司1999年11月在未取得合法的测绘资质时作出的《国贸商城商品房面积实地测量报告》无效，并据此撤销房产局具体行政行为是正确的。上诉人克市房产局认为一审判决结果对追加的本案第三人在判决的实体上只字未提，在程序上和实体上相互矛盾的理由不能成立，因第三人在本案实体判决中虽未提到，但判决的结果对第三人有直接的利害关系，一审法院追加其参加诉讼，符合法律的规定。上诉人创天公司提出被上诉人至今未提供任何证据证明地质公司的测量报告确有错误，应当承担举证不能的败诉责任的理由不能成立，因本案是行政诉讼案件，不是民事诉讼案件，被上诉人不承担对测量报告是否合法的举证责任。综上所述，二上诉人请求撤销判决，驳回被上诉人李印兰行政诉讼请求的理由均不能成立，其提出改判的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第1款第2项第1目的法律依据正确，但依据该条款项第3目认定具体行政行为违反法定程序有误，应予纠正。一审判决撤销克拉玛依市房产管理局为李印兰颁发的房屋产权证的实体判决正确，审判程序合法，应予维持。该院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第1项之规定，于2003年8月4日作出判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案涉及涂销登记的问题。涂销登记是指因现存的登记全部不适法，而将现存的登记记载予以涂销的登记。涂销登记是以消灭现存的登记事项为目的的一种登记。它以现存登记事项的全部不适法为必要，如果仅仅是部分不适法，则只需更正登记或变更登记即可，无需涂销登记。不适法的原因既有可能是原始的，如登记原因根本不存在或无效；也有可能是嗣后的，如登记原因的解除等。登记原因的不适法，无论是原始的还是嗣后的，都造成登记原因的不存在，因此，必须通过涂销登记，使已作成的登记恢复到原来的状态，使登记记载正确地反映真实的权利关系。
涂销登记和回复登记非常相似。回复登记是指真实合法的登记因不当原因从登记簿上消失，为恢复原有登记的效力，将消失了的登记予以恢复的登记。根据原有登记消失的原因，可将回复登记分为灭失回复登记和涂销回复登记。灭失回复登记是指登记簿在物理上发生灭失时，予以回复的一种登记。灭失回复登记是对原有登记的一种回复保存行为，不存在权利关系变动问题，原有的登记状况不发生任何变化。涂销回复登记是指真实合法的登记的全部或一部被不适法地涂销，为使登记回复到涂销前的状态而进行的一种登记。涂销回复登记与灭失回复登记一样，都是以回复原登记的效力为目的，是对错误登记的一种矫正。真实合法的登记被不适法地涂销，其不法理由有实体法上的，也有程序法上的。实体法上的如涂销登记的登记原因无效或者被撤销；程序法上的如登记人员的操作失误等。只要是不适法地被涂销，无论原因如何，均应予以回复。与灭失回复登记一样，涂销回复登记也不存在权利关系变动问题，所以，原有的登记状况不发生任何变化。由于公示公信力的作用，在回复登记完成前，善意第三人信赖登记簿的公示而为不动产交易，仍应受到法律的保护，该交易行为有效。
涂销登记与回复登记都是以消灭现存的登记，从而恢复原有的登记效力为目的的登记。涂销登记往往是回复登记的原因，回复登记往往是涂销登记后的结果。但二者又存在着明显不同，即涂销回复登记是建立在原有的合法登记被不当涂销的前提下，是将已经被错误涂销的登记予以回复；而涂销登记是建立在现存的登记原因全部不适法的前提下，是将错误的登记予以涂销，而后再回复到原来的登记状态。
本案中，李印兰从创天公司处购买商品房两间，在其实际取得该两间商品房之前，创天公司委托克拉玛依市地质工程有限责任公司对包括该两间房屋在内的房屋面积进行了测量，后该公司以测量报告的形式确定所测量的房屋的面积，其中李印兰购买的两间房屋的面积也在该报告中被确定。克市房产局在给李印兰办理该两间房屋产权证时，没有对该测量报告中所确认的该两间房屋的面积进行现场调查、核实，即将该报告中确定的两间房屋的面积登记在李印兰的房屋产权证中，结果造成了创天公司售给李印兰的两间商品房的面积大于李印兰购买房屋的实际面积，以致李印兰多支出了部分购房款，并缴纳了与此相应的房屋税款。李印兰受到了此损失，不仅与创天公司违约有关，也与测量单位测量房屋面积失实有关，更与克市房产局错误登记房屋面积有关。如果李印兰为此与创天公司、测量单位发生争议，并以他们为被告向人民法院起诉，这无疑属民事案件。但由于克市房产局将创天公司委托测量单位对原告李印兰两间房屋面积测量的失实行为，通过登记的形式加以确认从而成为了具体行政行为，而民事诉讼是不可以对行政行为作出否定评价的，这样原告提起民事诉讼将面临败诉的后果。这就是说，克市房产局在其给李印兰颁发的房产证中错误登记房屋面积的行为，不仅该登记行为本身直接侵犯了李印兰的合法权益，而且阻碍李印兰通过民事诉讼程序得到应有的司法救济。也许是由于此，李印兰才不得不选择提起行政诉讼，请求人民法院撤销克市房产局颁发的房产证。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
1994年12月8日，新胜包装印刷（深圳）有限公司（以下简称新胜公司）向深圳市有色金属财务公司（以下简称财务公司）借款870万元，新胜公司以其位于深圳市宝安区西乡镇固戎村、价值为13555万元的国有土地使用权作为贷款抵押物。新胜公司逾期不能偿还贷款，财务公司向深圳市中级人民法院提起民事诉讼。新胜公司被深圳中院宣告破产，并成立清算小组进行清算，使民事诉讼程序转入破产程序。在破产程序中，财务公司对上梅林工业厂房房产的优先受偿权未得到确认，后又因新胜公司的破产财产不足以清偿破产费用，深圳中院作出民事裁定，裁定终结新胜公司的破产程序，使财务公司的该项民事权益完全不能实现。财务公司遂提起行政诉讼及行政赔偿诉讼。深圳中院经审理认为，规划国土局在新胜公司仅提交“深圳市规划国土局建筑许可证”、“建设工程开工许可证”而未提交“土地使用权属证明”、“建筑竣工验收证”，其申请不符合法定要件，且未经法定公告程序的情况下，为新胜公司颁发了《房地产证》的行为不合法，建立在不合法的具体行政行为基础上的抵押登记行为亦不合法，而且《房地产证》涉及的土地在此之前已设立了抵押权，属重复抵押。为此，深圳中院行政判决，撤销深圳市规划国土局颁发的《房地产证》，撤销深圳市规划国土局的抵押登记行为，该判决已于1999年5月26日发生法律效力。
规划国土局作为房地产登记主管机关，具有依法审查和确认房地产权利，颁发房地产权利证书及依法办理抵押登记等房地产管理的法定职责。规划国土局颁发的抵押登记手续的具体行政行为已经被法院行政判决书确认违法，并予以撤销。规划国土局的违法行为与财务公司的贷款损失之间存在直接的因果关系，规划国土局应该赔偿财务公司贷款损失。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。本案财务公司与抵押人新胜公司之间属借贷民事法律关系，且新胜公司在借款时故意隐瞒其房地产已设立抵押的事实，依法依理均应由债务人以自己的财产清偿债务，但新胜公司现已破产终结，原告对该民事权利已经穷尽了实现的途径且仍不能得以实现，因此，被告违法的核准登记和无效抵押登记行为给原告造成了直接的经济损失。规划国土局应对财务公司870万元人民币贷款本金的直接损失予以赔偿。一审法院判决规划国土局赔偿财务公司人民币870万元。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
本案是一起典型的房地产错误登记行为直接导致当事人丧失优先受偿权的案例，也是新中国建国以来最大的行政赔偿案。
不动产登记的内容正确与否不仅影响交易当事人的利益，而且也影响交易的安全和秩序。根据《物权法》和不动产登记的基本原理，登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。登记发生错误可能会给当事人和真正的权利人造成损失。我国《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”由此确立了我国《物权法》上登记错误的赔偿制度。
关于登记机关赔偿责任的性质，一种观点认为其属于行政责任，另一种观点认为是行政机关承担的民事责任。我们赞同第二种观点。许多国家和地区都确立了登记机关的责任赔偿制度。如我国台湾地区“土地法”规定，因登记错误、遗漏或虚假致受损害者，由该地政机关负损害赔偿责任。但该地政机关证明其原因应归责于受害人时，不受此限。德国还为此设置了专门的赔偿基金。
登记机关承担赔偿责任构成如下：第一，从主体及行为的性质来看，不动产物权登记的机关属行政机关而非司法机关，可以成为侵权主体，登记行为本身构成行政机关的一项十分重要的管理工作，符合行政机关赔偿责任的要求。第二，登记行为也存在违法的可能，只要登记机关及其工作人员在执行职务的过程中发生违法侵权行为，并造成损害事实，登记机关即要对此承担相应的赔偿责任。在实践中，不仅存在诸如滥用职权，徇私枉法进行登记这类明显的违法行为，因工作人员的疏忽大意造成的错登、错记的违法行为也屡见不鲜。第三，从损失上看，不动产物权登记因错误登记极易造成当事人的损失。第四，从侵权行为与相对人实际损失的关系看，两者存在因果关系的可能性。不动产物权登记是一种依申请而为的行为，该行为侵权往往不如处罚、强制之类积极行为侵权那样与权利人财产的现实损失有明显的关联。其所造成的损失与登记行为之间往往间隔较长，或与其他侵权相互结合。如登记申请人属于无权处置不动产的主体，但假借权利人的名义申请登记，登记机关未经仔细审查即为其办理了登记，登记机关的违法登记与申请人的过错共同构成真正权利人财产损失的原因；另外就是登记申请人本身无过错，只是因为登记工作人员在工作当中的过错而造成权利人的财产损失。
不动产登记机关在出现以下情形时，应当承担赔偿责任：第一，登记机关有登记错误、遗漏和遗失登记资料的行为。有学者认为登记机关应在有重大过失时承担责任，如是一般的甚至轻微的过失而发生登记错误，不应该使登记机关承担责任。但是，登记机关的一般的或轻微的过错也并不代表其造成的损害后果就一定很小。因此，登记机关承担责任与否，应看其是否有过错及是否给当事人造成损失，而不能仅以过错大小加以区分。第二，违背登记程序。主要包括不公告、违反公告期限、无正当理由拖延登记时间、无故拒绝有关当事人的正当的查询请求、公开登记资料不充分、拒绝变更或更正登记等。统一的登记程序在于保证登记过程能够顺利完成，因登记机关过错而未按登记程序的要求完成登记手续给当事人造成损害的，应当赔偿。第三，登记机关为了执行上级机关、其他机构或有关领导人员的指令等外来干涉而进行了错误的登记，仍为登记机关的过错，为了及时救济，登记机关应先行承担责任，然后再在登记机关内部追究各自的责任。第四，登记官员与他人相互勾结、恶意串通、造成当事人损害的，依民法相关规定先由登记机关替工作人员的故意侵权行为承担责任。
为贯彻不动产登记机关的赔偿责任制度，确保公信效力，还须明确赔偿范围。按照民法有损失就有赔偿的原则，一般应包括当事人的缔约费用、当事人所付违约金及预期利润。我国可参照德国、瑞士、美国等国专门设置登记赔偿基金，以弥补可能造成的对真正权利人利益的损害。前项损害赔偿，不得超过受损害时之价值。这种方式的好处在于一方面使登记赔偿获得较为稳定的基金来源；另一方面便于专项基金管理，利于建立严格的基金使用监督体制。
登记机关可以向保险公司投保，设立责任保险。投保费用可每年从登记收费、查询收费中按一定比例提取，其比例大小依每年可能发生的赔偿额相应确定。
登记机关可以依法行使追偿权，以保证有足够的赔偿基金。由于登记官员自己的过错而造成当事人的损失，登记机关在先行赔付之后，应按赔偿额的一定比例要求登记官员承担民事责任，其大小比例应达到足以警示登记人员的比例来划定。如果登记人员与有关当事人恶意串通，进行虚假登记，给他人利益造成损失的，登记机关应首先对受害人承担赔偿责任，而后应要求登记人员与有关当事人就全部赔偿额负连带清偿责任。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第37条规定：“因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”我国《物权法》对这一规则作了完善，第21条第2款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
本案中，规划国土局依照职权颁发的《房地产证》以及抵押登记手续的具体行政行为已经被深圳中院作出的行政判决确认违法并予以撤销，且该判决已发生法律效力。财务公司的贷款本金应视为合法权益并予以保护。规划国土局违法的发证行为和抵押登记行为与财务公司贷款无法收回的损失之间存在直接因果关系。房地产权利证书是权利人享有房地产物权的法律凭证，财务公司与新胜公司签订抵押贷款合同和规划国土局办理抵押登记时，新胜公司持有房地产证，为本案的抵押贷款奠定了基础，加之房地产管理部门依法进行的抵押登记行为，为贷款的如期偿还提供了法律保障，财务公司也正是基于这种对房管局颁发《房地产证》的信赖将870万元贷给新胜公司。在抵押有效的情形下，贷款到期不能偿还，财务公司作为抵押权人的优先受偿权是能够得到保障的。然而，由于新胜公司的不当行为和规划国土局的违法抵押登记行为两个因素致使财务公司的贷款到期无法收回。新胜公司已被生效判决宣告破产，财务公司对该项民事权利已经穷尽了通过民事程序实现的途径和可能性，即新胜公司已没有偿还贷款的能力，那么，作为致使财务公司贷款无法收回损失产生的另一个原因，就是规划国土局违法办理房产证和抵押登记行为，也就是说，规划国土局违法的行政行为与财务公司的损失之间存在因果关系，依法应当承担行政赔偿责任。
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
自1997年至1999年10月间，北京市通北中机械加工厂（以下简称加工厂）为北京亨运通机械有限公司（以下简称亨运通公司）加工新疆收割机变速箱毛坯锻件，亨运通公司欠加工厂加工费708733.99元。为此，加工厂、亨运通公司双方在2000年4月间商定，亨运通公司以从天津市立伟农机销售有限公司开具的新疆—ZA收割机8台提货单据，每台74000元，合款592000元，折抵尚欠加工厂加工费。2000年4月29日加工厂收到亨运通公司上述收割机8台的提货单。同年5月21日，加工厂已将其中的一台提货单顶账给他人，收割机已提取。其余7台加工厂一直未提取，并于同年12月26日与天津市中收农机销售有限公司协商，以每台55000元的价格售给天津市中收农机销售有限公司，货款在2001年6月1日前兑现。2001年4月间，天津市中收农机销售有限公司通知加工厂将7台收割机提货单取回。该7台收割机至今未提。2001年8月29日，亨运通公司给付加工厂15000元。另查明：2000年5月21日，亨运通公司业务人员金兴之经赵伯鸿（加工厂与亨运通公司业务联系人）从加工厂领取提货单1张，并打有收条，收条写明“今由赵伯鸿取顶账收割票1张，价格66000元，此款由亨运通扣还。”金兴之取走的1台收割机提货单已实现提货。
原审法院判决认为：加工厂、亨运通公司系自愿建立的加工业务关系，双方均应恪守信誉。为解决亨运通公司所欠加工厂加工费问题，双方于2000年4月间商定以新疆—ZA联合收割机8台，每台74000元，合款592000元，折抵尚欠加工厂加工费，是双方真实意思表示，且亦不违反法律规定，本院应予认可。加工厂在收取亨运通公司折抵欠款的8台收割机提货单后，未积极组织提货，只抵给他人顶账提走1台，其他7台又委托天津市中收农机销售有限公司销售。因天津市中收农机销售有限公司未予销售，7台收割机的提货单仍在加工厂处。现其以该提货单无货可供为由，要求将提货单退给亨运通公司，不够妥当。且未提供相应的证据，故法院不予支持。现加工厂所持7台收割机的提货单未予兑现，完全是自己的原因所致，与亨运通公司无关。但加工厂要求亨运通公司给付余欠加工费的诉讼请求合理，证据充分，法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第108条之规定，判决：一、亨运通公司给付加工厂加工费101733.99元，于判决生效之日起7日内执行。二、驳回加工厂的其他诉讼请求。
加工厂提出上诉称：一、原审法院对本案事实认定有误。（1）加工厂从亨运通公司取走8张提货单情况属实，但本案的焦点在于加工厂所取得的8张提货单能否兑现，若查明亨运通公司提供给加工厂的提货单不能兑现，则应判令亨运通公司以实物顶账的行为无效，并应立即向加工厂支付所欠加工费；（2）亨运通公司业务员金兴之于2000年5月21日从加工厂取走提货单一张，并打了收条，同时注明该款由亨运通公司扣还，通过审计能查明事实真相。二、程序违法。原审法院不应适用简易程序审理本案。请求二审法院在查清事实真相后予以改判。
二审法院判决认为：加工厂与亨运通公司自愿建立加工业务关系，双方应恪守信誉，严格履行。为解决亨运通公司所欠加工厂加工费问题，双方约定以8台收割机提货单折抵亨运通公司尚欠加工厂的加工费，双方对此并无异议。《中华人民共和国民法通则》第72条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。本案所涉提货单为物权凭证，物权凭证转移则所有权转移。加工厂收取提货单的行为证明双方用于抵账的8台收割机所有权已经转移给加工厂，且加工厂已去往厂家提货，虽然未提到收割机，但加工厂不能证明其未提到收割机是由亨运通公司造成的。另，亨运通公司取走1张提货单时，加工厂降低了货物价格，放弃了部分权利，由此亦可证明双方以物抵债的意思表示真实、明确。据此，加工厂上诉认为亨运通公司提供给加工厂的提货单不能兑现，亨运通公司以实物顶账的行为无效，应立即向加工厂支付所欠加工费的上诉主张无法律依据，二审不予支持。加工厂收取8张提货单后，亨运通公司业务经手人金兴之又从加工厂处取回1张收割机提货单，并打有收条，注明由亨运通公司扣还，应认定金兴之此行为代表亨运通公司，原审法院认定加工厂在收取亨运通公司折抵欠款的8台收割机提货单后，只抵给他人顶账提走1台不妥，故此张提货单应从加工厂收取的提货单中扣除，对于上诉人此项上诉主张，二审予以支持。但由于加工厂在给付此张提货单时已经确认价款为66000元，且在二审庭审中认可承担8000元的损失，故此张提货单应按66000元的价格计算，加工厂承担8000元的损失。上诉人认为原审法院不应适用简易程序审理本案无法律依据，二审不予支持。综上，原审判决有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第3项的规定，作出判决：一、维持一审法院民事判决第二项；二、撤销一审法院民事判决第一项；三、北京亨运通机械有限公司给付北京市通北中机械加工厂加工费167733.99元。
本案为加工纠纷。双方争议的焦点是亨运通公司以实物抵债的行为是否有效，亨运通公司交给加工厂提货单的法律意义如何？
在本案中，亨运通公司和加工厂之间存在债权债务关系，自1997年至1999年10月间，加工厂为亨运通公司加工新疆收割机变速箱毛坯锻件，亨运通公司欠加工厂加工费708733.99元。为此，双方在2000年4月间商定，亨运通公司以从天津市立伟农机销售有限公司开具的新疆—ZA收割机8台提货单据，每台74000元，合款592000元，折抵尚欠加工厂加工费。双方的这一商定实际上是对原合同履行标的达成了新的合意，即以收割机的给付来代替加工费的给付，这可视为原合同的一个补充协议。2000年4月29日加工厂收到亨运通公司上述收割机8台的提货单，是否意味着加工厂实际接受了给付。
我国《物权法》第6条规定：“动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”由此可见，动产物权变动以交付为公示方法。通说认为，占有和交付分别从静态和动态两个方面来表现动产物权关系，二者相辅相成，占有是交付的结果。占有作为一种静态的结果表现着物权的现实状态即静止状态，形成所谓占有之所在即为动产物权之所在。由于近代社会交易频繁，为适应这一需要，现今社会改变了现实交付的内涵，在一些国家和地区的交易实践中逐步发展出现了观念交付，即简易交付、占有改定和指示交付。这些简便的交付方法的运用极大地节省了交易时间和费用，促进了动产物权交易的繁荣。
所谓交付是指当事人一方将对物的占有移转给另一方，包括移转物的直接占有（物的直接掌握与控制）与间接占有（物的间接掌握与控制）。交付是让与动产物权的公示方法。交付与登记不同。登记可以作为不动产物权一切变动形式的公示方法，而交付则只能作为基于民事法律行为而让与动产物权为目的的双方法律行为（契约）与单方法律行为（赠与）、诺成性法律行为与实践性法律行为以及有偿法律行为与无偿法律行为等等。所谓让与，包括转让所有权与设定以占有为内容的他物权。基于其他原因变动动产物权的，都不以交付为其公示方法。例如，以原始取得方式和继承方式取得动产所有权就不以交付为其公示方法。因为以这些取得方式取得动产所有权，或者不发生交付（如因先占、添附、时效取得方式取得动产所有权），或者交付在其中不具有法律意义。可见，只有在基于民事法律行为让与动产所有权与设定质权时，交付才是动产物权变动的公示方法。
交付有现实交付和观念交付之分，观念交付又分为简易交付、占有改定和指示交付。
所谓现实交付是指对动产的事实管领力的移转，使受让人取得标的物的直接占有。现实交付使动产物权的移转脱离了纯粹的观念范畴，而且有了可以被认知的现象形态。动产因交付而取得直接占有，因为，动产的交付使受让人取得了对物的事实上的管领力。现实交付还有委托交付与拟制交付两种形式。委托交付，是指让与人根据约定将动产交付给第一承运人（包括受让人指定的中间人）或邮局的交付方式。此种交付方式中，办理完毕运、交邮等手续，即为交付。拟制交付，是指让与人将代表标的物权利的有效凭证（分仓单、提单、存款单、票据等）交付给受让人，交付即告完成的交付方式。
简易交付，是指权利人已经占有动产，则于动产物权设立和转让的法律行为时，视为交付，即以双方当事人的让与合意代替现实移转占有的交付，因此又称“无形交付”。我国《物权法》第25条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”
关于简易交付，我国《合同法》第140条规定：“标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付的时间。”我国《物权法》第25条也对之作了规定。之所以各国立法对简易交付都予承认，其原因在于便捷交易。因为标的物已经为买受人占有，若再使其先将标的物返还给出让人，再行交付，则此举纯属徒劳。
在简易交付中须加讨论的是受让人已占有标的物的原因，是否必须为合法？对此，我国学者指出，“受让人占有动产的原因为何，非法律所问。亦即使无法律上的原因，如无权占有人亦无不可。”对此，我们的视野不应局限于民法中的自治和效率，还须注意到刑法的有关规定。的确，在受让人无权占有时依简易交付进行交易可以便利当事人，体现民法的自治精神，但尚需关注的是，若受让人的无权占有本身已构成犯罪，此时无权占有人以买卖为由来试图逃避刑法的制裁是不能被认同的。因此，承认受让人可以依简易交付获得标的物之所有权，但并不能由此而影响对其犯罪行为的追诉。否则会使刑法中的有关条文成为具文。
指示交付是指交易标的物为第三人占有的场合，出让人与受让人约定，出让人将其对占有人的返还请求权移转给受让人，由受让人向第三人行使，以代替现实交付，学理上又将其称为让与返还请求权或返还请求权代位。
我国现行民事立法对于指示交付并无明文规定，但在理论上及司法实践中承认这一交付类型。我国《物权法》第26条对此作了明文规定。
依常情，出卖人让与标的物的所有权于买受人理应将其交付于买受人。但在指示交付的情形下，由于买卖的标的物现为第三人占有，且出卖人一时无法取回，故此时仅得将其对第三人的返还请求权让与给买受人。在此，出卖人之所以仅将返还请求权而非将标的物的实际占有让与给买受人，其实益在于维持第三人对该标的物的占有关系。
占有改定，是指转让动产物权时，让与人与受让人约定，由让与人继续占有该动产，受让人取得该动产的间接占有，以代替现实交付。占有改定以承认间接占有为存在前提，因而让与人虽依占有改定继续占有标的物，但若其后成为受让人之辅助占有人，则因受让人已取得直接占有，故不生所谓占有改定的问题。如司机甲将其车卖于乙，并自此成为乙之专人司机，此时甲为占有辅助人，乙为直接占有人，故不成立占有改定。
占有改定起源于罗马法的占有协议制度。占有协议制度是指出让人不进行实际交付，而是同受让人达成协议，允许受让人以租赁、寄托、使用借贷、用益等名义持有物品，并以此种方式使自己成为他人占有中的代表。如我卖给你一本书，但我们商定将以借用的名义继续保留它。这一做法与短手交付（或说简易交付）正好“相反”。占有协议制度的现实意义在于其表明了混合交易中物权的移转成立和生效。实践中，常常会发生一种混合型交易。所有权人将一项动产出卖于买受人，而买受人又同时将该物出租给出卖人。这样做的价值在于：出卖人既获得了卖价，又获得了继续利用的权利，而买受人则在获得物的所有权的同时，又可以获得租金。法律为满足此时双方当事人的需求，将上述法律关系简化，免除无谓之往返，从而确立了占有改定制度。
正是由于占有改定制度对便捷交易，简化法律关系所起的作用，因而被德国民法、瑞士民法、奥地利民法、日本民法和旧中国民法所承认。我国《物权法》第27条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”对占有改定作了明确规定。
本案中，案涉提货单为物权凭证，亨运通公司将提货单交给加工厂实际上是一种拟制交付。物权凭证转移则所有权转移，因此从加工厂收取提货单时起，用于抵账的8台收割机的所有权已经转移给加工厂。虽然加工厂未提到收割机，但加工厂不能证明其未提到收割机是由亨运通公司造成的，加工厂已取得对于收割机的间接占有。也就是说亨运通公司已按合同约定完成了以物抵债的交付行为，应认定该行为合法有效。
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
申请执行人：中国信达资产管理公司成都办事处。
被执行人：四川华诚实业有限公司。
案外人：成都众恒盛实业有限公司。
中国银行成都市蜀都大道支行（以下简称中行蜀大支行）诉四川华诚实业有限公司（以下简称华诚公司）、中国华诚集团财务有限责任公司清算组借款纠纷一案，成都市中级人民法院根据中行蜀大支行的申请，裁定将华诚公司位于该市金牛区营口乡黄忠村六组的3018.64平方米土地使用权予以查封。案外人成都众恒盛实业有限公司（以下简称众恒盛公司）向成都市中级人民法院提出执行异议。
众恒盛公司提出异议称，法院查封土地使用权的行为，侵犯了案外人的财产权益。该土地使用权系众恒盛公司与华诚公司联合开发项目的共有财产，成都市规划局和国土局均确认众恒盛公司和华诚公司为用地单位，众恒盛公司也交纳了全部规费，履行了投资义务。现联建项目已经完成，并根据双方签订的联建协议，对房屋进行了分割。法院只应当查封属于华诚公司的财产，不能用众恒盛公司在联建中形成的财产承担联建另一方的债务，请求解除对众恒盛公司享有的50%财产权益对应的土地使用权的查封。
中国信达资产管理公司成都办事处（以下简称信达公司成都办事处）辩称，信达公司成都办事处作为蜀大支行债权转移的承受人，认为法院查封该土地使用权没有错误。该土地使用权在查封时登记在华诚公司名下，众恒盛公司提交的证据不能证明其已经取得了该土地使用权。众恒盛公司与华诚公司的联建协议是他们两者之间的权利义务约定，对第三人没有约束力。众恒盛公司与申请执行人一样是华诚公司的债权人，只能向华诚公司追偿。因此，不同意解除对该土地使用权的查封。
华诚公司未作答辩，但对联建事实予以确认。
成都市中级人民法院经审理查明：众恒盛公司与华诚公司于2002年1月7日签订了一份《羊西线项目联合开发协议》，合同约定：双方在金牛区营门口乡黄忠村六组共同开发益州大厦，项目总投资1000万元，双方各占项目开发的50%股份，并按此比例投入资金和享有相应的权利，承担相应的风险及进行决算后的利益分配。合同签订后，2002年9月6日，成都市国土资源局在众恒盛公司、华诚公司支付土地费及土地出让金后，受理了将联建项目的用地单位由“华诚公司”更名为“华诚公司、众恒盛公司”的加名申请。同年12月18日，成都市规划管理局为众恒盛公司和华诚公司办理了建设用地规划许可证。在履约过程中，2003年1月9日，因中行蜀大支行诉华诚公司借款纠纷案申请保全，本院冻结了双方联建的益州大厦综合楼的土地使用权。为了确认自己的财产权属，众恒盛公司于2003年8月15日以华诚公司为被告向本院提起确权诉讼。本院判决确认众恒盛公司享有联建的益州大厦50%的权益。四川省高级人民法院作出的〔2004〕川民终字第149号民事判决，以根据当事人的约定，确认各方的权利、分配各方的利益的时间应在联建项目完成双方进行决算后，现不具备确权条件和基础等为由，撤销了成都市中级人民法院〔2003〕成民初字第771号民事判决，驳回了众恒盛公司的诉讼请求。
截至2004年12月，众恒盛公司、华诚公司共投资701.6万元，将联建工程益州大厦建成，并通过了竣工验收。双方于2004年12月23日签订了《益州大厦房屋分割协议》，对已建成的大厦房屋进行分割，华诚公司分得大厦一楼及附属设施部分；众恒盛公司分得大厦第2、3、4楼及附属设施。
成都市中级人民法院认为，众恒盛公司与华诚公司的联建协议合法有效，且已实际履行。联建一方以土地使用权作为联建财产投入，已经成为联建财产不可分割的一部分。虽然土地使用权登记名义人为被执行人，但登记的不动产物权人并非真实权利人。众恒盛公司通过联建行为已经成为该土地使用权的共有人，当事人之间的物权变动的意思表示能够以与登记类似的公开展示行为予以证明，物权变动依据法理应当生效。其物权性具有当然的排他效力。申请执行人不能要求对案外人的财产进行执行。其查封土地使用权是基于与华诚公司的债权债务关系，不属于登记公信力保护的范围。故申请执行人的抗辩理由不能成立。法院对属于众恒盛公司土地使用权的查封应当予以解除。
据此，成都市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第208条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第73条的规定，于2005年4月19日裁定：
解除本院〔2003〕成民初字第81号民事裁定对成都众恒盛实业有限公司根据房屋分割协议取得房产对应部分的土地使用权的查封。
本案的处理涉及物权法上物权变动的问题。本案中，众恒盛公司与华诚公司之间的合作建房的事实可堪确认，但双方并未办理登记手续，众恒盛公司是否取得相应房屋的所有权？这涉及到非依法律行为的物权变动问题。
非基于法律行为的物权变动是指法律行为以外的原因引起的物权变动。在实行意思主义物权变动模式的法国，由于不承认物权与债权的区分，因此无法确定物权变动与债权变动的区别，也就无法将法律行为发生的物权变动从法律根据的角度确定明确的规则。奉行意思主义的日本也在其《民法典》第176条规定：“物权的设定及移转，只因当事人的意思表示而发生效力。”只有在实行形式主义的德国、瑞士、奥地利及我国台湾地区等，依发生原因来区分物权变动才具有切实的意义，即依法律行为发生的物权变动须以公示为物权变动的生效要件，而法律行为以外的原因引起的物权变动则以具备原因为充分条件而不以公示为要件。
非依法律行为的物权变动的具体形态包括：
1.依法律规定发生的物权变动
根据法律规定而发生的物权变动，主要的情形为社会急剧变革时期，新政权颁布新法建立新的物权制度。在社会急剧变革时期，根据法律规定而发生的物权变动往往是实现新政权财产基础的重要手段。比如说新中国成立时，根据《共同纲领》、《土地改革法》，国家直接没收地主、官僚、买办资本的土地和资产所发生的物权变动。这种物权变动的依据是国家的法律，其特征是物权变动的生效是在法律颁布之时，而不是不动产登记之时和动产交付之时。
诚然，在和平时期，国家亦可颁布法律而直接规定物权的变动，如1956年中国农村实行集体化到公社化时，土地归于集体所有，公社农民对自己住房宅基地的所有权依当时具有法律效力的中共中央文件转化为使用权，至全部农民加入人民公社后，全部农村住房宅基地的所有权转化为使用权。1982年前，中国城市居民的私房及私房宅基地所有权仍然存在，根据1982年《宪法》，全部城市土地所有权归于国家，城市居民的私房主对宅基地的所有权也随之转化为使用权。
现代民法一般还规定了一些法定物权，如《法国民法典》规定有法定抵押权、法定使用权、法定居住权、法定用益权、法定地役权等，《德国民法典》规定有法定抵押权、人的限制役权、法定地上权、法定地役权、法定土地债务及定期土地债务等，我国《合同法》第286条规定了工程款的优先受偿权。这些法定物权并不是在法律生效时即发生变动，而是在满足法律规定的条件时即发生物权变动，一般具有如下特点：第一，该不动产物权的取得无需登记。一般情况下，不动产物权的有效取得应当经过登记，或者说登记是不动产物权取得的生效要件。由于依法律取得不动产物权是基于法律的预先规定，物权人无需登记即可对抗第三人。第二，在同一物上有多个同类物权存在时，依法律规定取得的不动产物权优先于其他物权。例如，在一物上有多个优先权时，法定优先权的实现顺位优先。第三，法定不动产物权除法律另有规定以外，不得单独转让。
2.依公权力而产生的物权变动
我国《物权法》第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。依公权力而产生的物权变动主要有以下情形：
（1）人民法院、仲裁委员会的法律文书
依据《民事诉讼法》的基本理论，作为物权变动原因的法院判决是法院的生效判决。我国《物权法》第28条所规定的引起物权变动的由法院制作的法律文书，除判决书外还包括调解书、支付令。
仲裁裁决并不是基于公权力而作出，但仲裁裁决一经作出，只要不是因为法定被撤销，即可产生强制执行力，其效力与法院判决相同，也是物权变动的原因。
（2）政府行为
国家取得物权的除了征税，其他还包括没收、征收和征用、无主物取得等。政府行为不问物权人的意思表示，具有单方性和强制性，因此，国家通过上述行为取得物权不是依法律行为取得。国家在采用征收或者征用的情况下，由于相对人并无不当，应当给予被征收人或者被征用人补偿。
3.因继承发生的物权变动
被继承人死亡后，其民事主体丧失，被继承人的财产权利消灭。因继承发生的物权变动除了被继承人的遗产所有权外，土地使用权、为担保债权的抵押权等均得由继承人因继承行为而发生变动。我国《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”
4.因事实行为发生的物权变动
我国《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因事实行为发生的物权变动主要情形如下：
物之所有人对物进行劳动或者生产时，对于劳动所产生的新物即取得所有权。如在属于自己的宅基地上盖房，房屋盖好后，即取得了该房的所有权。
关于合法建造房屋而取得所有权，值得说明的有以下几点：
第一，建房人对于房屋建造进行了投资，按照“谁投资、谁受益”的原则，可以依法取得所有权。在我国建造房屋，必须要取得建造房屋的审批许可，申请人取得了合法的审批手续之后才可以建房。但申请人取得了审批手续以后，他既可以单独建房，也可以与他人合伙建造。但是，合伙建房也必须双方之间有明确的合作协议，其他人又不能证明其有合作建房的意思，那么，只能认定申请人为该房屋的所有权人。
第二，建房人已经对建造的房屋进行了占有，已经形成了一定的权利外观。从房屋建造开始至房屋建造完毕，房屋都始终处于建造人的占有之下，这就给外界一种印象，即该房屋属于其所有。因而建房人对建造的房屋理所当然地享有所有权，这种情况类似于某人对其生产的产品享有所有权。这种所有权的取得方式就是原始取得。
第三，确认建房人取得所有权有利于对建房人提供保护。例如合作建房，一旦建房完成，建房人便取得对建造房屋的物权。如果第三人侵害该物权，建房人因已经取得了物权，可以行使物权请求权排除第三人的侵害。由于因事实行为所产生的物权变动，如果不承认通过事实行为可以产生物权，就会出现在登记之前形成无主财产，这既不利于对权利人的保护，也不符合一般的生活习惯。需要指出的是，基于合作建房而事实上取得的物权，在没有登记之前，虽然具有所有权的效力，但还没有取得完全的所有权。具体表现在：一方面，因合作建房只能享有物权，建房人并不是完全的所有人，其必须经过登记才能够取得完整的所有权。
另一方面，此种基于事实行为所取得物权在对抗第三人的效力方面受到限制，因此种物权毕竟没有经过登记，缺乏法定的公示外观，所以在处分方面应当受到一定的限制。如果物权人将该房产转让，第三人购买该房产，不一定都能受到善意取得制度的保护。所以，《物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”
拆除房屋与建造房屋一样属于事实行为，只不过它导致的是房屋所有权的消灭。此种消灭属于绝对消灭，房屋所有人应该到登记机关注销登记。当然，产生木料等新的所有权是另一回事，与这里所谓的物权变动无关。
本案中，众恒盛公司与华诚公司的联建协议合法有效，对此众恒盛公司、华诚公司、执行申请人均无异议。协议签订后，众恒盛公司向土地管理部门支付了土地出让金，递交了加名申请，取得了规划许可证，并在该土地上修建房屋。在其向国土局申请办理加名的过程中，因华诚公司的债务，土地使用权被法院查封，众恒盛公司未能办理到土地使用权的加名手续。从众恒盛公司上述一系列行为可知，华诚公司已经实际将土地使用权转移给众恒盛公司进行联建，众恒盛公司也实际进行修建使用，这是当事人转移标的物所有权真实意思表示的具体体现，其行为足以满足物权排他性效力的要求，故应当认定原属华诚公司的土地使用权已经转移为众恒盛公司与华诚公司共有。