下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
物权的种类和内容，由法律规定。当事人之间依合同创设的法律未作规定的物权，不生物权效力。
原告：王启志。
被告：郭懋愚，陈淑美（郭懋愚之妻），郭扬扬（郭懋愚之子）。
1989年1月30日，买方黄守霞与卖方郭国景、郭亚英、郭贤缘、郭玉汝以及被告郭懋愚等五人签订了一份房屋买卖自愿书，约定买方黄守霞翻建厦门市周厝巷13号的房屋后，拨出两房一厅，厨房、卫生间齐全住房两套，每套建筑面积55～56平方米，交付卖方居住，享有永久居住权，但不得转让他人，如要卖出必须（由）买方按公价增加10%收回（须经房地产交易所交易）。同时，备注中载明浦美珍、被告郭懋愚各得一套，自愿书经买卖各方签字确认，并送厦门市土地房地产管理局备案。1991年买方黄守霞按约定将该房翻建后，被告即入住厦门市周厝巷13号的房屋内，并一直居住至诉讼发生时。1998年11月18日，中国农业银行厦门市思明支行（以下简称思明农行）与厦门市天德贸易公司（以下简称天德公司）、黄守霞签订一份最高额抵押担保借款合同，约定思明农行在不超过250万元的最高贷款额内向天德公司发放贷款，黄守霞以其址在厦门市周厝巷13号的房产抵押，为天德公司的上述贷款承担担保责任，并于1998年12月1日在厦门市房地产交易中心办理抵押登记手续。合同签订后，思明农行向天德公司发放贷款250万元。贷款期限届满后，天德公司未依约还款，思明农行向厦门市思明区人民法院起诉。2001年6月18日该院作出〔2001〕思经初字第168号民事判决书，判决天德公司返还贷款本金250万元及利息，若天德公司未按期履行还款义务，思明农行有权依法处理黄守霞提供的地址在厦门市思明区周厝巷13号房产，并从中优先受偿。2001年10月9日，思明农行依据发生法律效力的〔2001〕思经初字第168号民事判决书向思明法院申请强制执行。思明法院于2001年10月17日，依据申请做出〔2001〕思执字第725—1号民事裁定书，裁定：拍卖、变卖黄守霞所有的厦门市周厝巷13号房产。2002年1月4日，依据此裁定书，受案法院委托厦门恒升拍卖行对前述房产进行了拍卖，原告由通过竞拍而购得包括被告所住房屋的四层楼房（建筑面积877.51平方米）。同年5月15日原告取得该房屋土地房屋权证（厦地房证第00190600号）。之后原告发现被告郭懋愚、陈淑美、郭扬扬一家占用了该房第四层两间，并在此之上的五楼又搭盖两间居住。原告多次与被告协商，要求被告迁出占用的房屋，均遭拒绝。
据此，原告于2002年5月27日向法院提起诉讼要求：（一）三被告立即从原告所有的厦门市周厝巷13号的房屋（四至五层）迁出，（二）按每月3195元支付占用房屋期间即自2002年1月4日起至实际搬迁之日的房屋使用费。
被告郭懋愚、陈淑美、郭扬扬辩称：双方当事人讼争的厦门市周厝巷13号的房屋系被告的祖业。1991年被告将该房屋交由黄守霞进行翻建，约定黄守霞翻建后应拨出一套房屋归被告一家永久居住，该约定同时送厦门房地产交易中心备案。房屋翻建后一直由被告使用，而且被告与黄守霞之间签订的房屋买卖协议，是双方真实意思的表示，并经有关国家主管部门登记备案，因此拥有现居住的一套房屋的无偿、永久的使用权，亦无需向原告支付房屋使用费。假若被告依法需要向原告支付房屋使用费，也应自申办产权的日期即2002年3月28日起算，但原告要求按每月3195元支付房屋使用费的诉求明显不合理，故要求驳回原告的诉讼请求。
受案法院经审理查明：上述案件事实基本属实，原、被告双方对上述事实也均无异议，故对于上述事实的真实性予以认定。法院认为：财产所有权是所有人在法律规定的范围内，对属于自己的财产享有的占有、使用、受益、处分的权利，系一种完全的、排他的、绝对的权利。本案原告通过竞拍取得厦门市思明区周厝巷13号一至四楼的房产，在该范围内其对该房屋享有独占性的支配权利。本案被告与案外人黄守霞之间签订的房屋买卖自愿书，虽经双方签字确认，并已在厦门市土地房产管理局备案，但仅能证明签字双方之间存在合约关系，该合约只对双方具有相应的约束力。依据物权法定原则，在双方当事人讼争的房屋产权依法发生转移的情况下，被告与案外人黄守霞之间签订的房屋买卖自愿书的效力，不能对抗原告取得的讼争房产所有权。因此被告依据买卖房屋自愿书主张其拥有现居的四楼一套单元房无偿、永久使用权的辩称，尚无法律依据，不予采纳。原告的诉求和主张应予以支持。关于原告诉求的房屋使用费基于原告提供的证据尚无法证实其取得产权的日期为2002年1 月4日，故按被告无异议的日期即2002年3月28日作为房屋使用费的起算约定。
为此，受案法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款，《中华人民共和国民法通则》第71条、第72条、第106条第1款、第134条第1款第4项、第7项之规定作出如下判决：
一、被告郭懋愚、陈淑美、郭扬扬应于本判决生效之日起十个月内将厦门市周厝巷13号四楼西南侧两房一厅的房屋腾空交由原告王启志自行管理。
二、被告郭懋愚、陈淑美、郭扬扬应自2002年3月28日起至实际搬迁之日止，按每月295元向原告王启志支付房屋使用费。
本案的案件受理费610元，由原告王启志负担550元，被告郭懋愚、陈淑美、郭扬扬负担60元。
本案是一起由房屋买卖合同而引发的纠纷。双方当事人对讼争的房屋所有权权属没有争议，本案的焦点是黄守霞与郭国景等人签订的私房买卖自愿书里约定的卖方享有房屋一部分的“永久居住权”条款有没有法律约束力，能不能以此对抗其他物权人。对此，有两种分析路径，视黄守霞等被告之间所签订的房屋买卖自愿书中所约定的“永久居住权”的性质而定。如果“永久居住权”仅仅是一种债权，其无法对抗黄守霞的买受人王启志依法取得的物权，被告自应搬出该房屋；如果“永久居住权”是一种用益物权，同时双方就买卖自愿书向有关的主管机关所做的登记备案。如果有物权的公示效力，根据他物权优于自物权的原理，原告的诉讼主张就可能得不到法院的支持，而被告就可以以此来作为抗辩原告请求的理由。由此，本案的处理涉及到物权法定原则问题。
一、物权法定主义及其内涵
物权法定原则，又称物权法定主义，是指当事人只能依据法律的规定设定物权，物权的种类和内容由法律明确规定，而不能由当事人通过合意创设或约定。我国《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”对物权法定原则作了明确规定。
（一）物权法定原则的意义
很难想象在物权法律体系中，当事人可以随意地、毫无限制地创设物权种类，而法律却赋予其所创设的物权以优先于债权的效力。我国《物权法》之所以将物权法定原则定为明文，自有其必要性。
1.物权法定主义维系着我国的基本经济和政治制度
物权法以对财产的直接支配为中心，以对财产的占有为起点，表达的是社会财富的一种分配方式，也是社会正义的一种分配方式。不同的国家，以及同一国家在不同的历史发展阶段，具有不同的政治制度和社会价值观念，并依据其政治信念和经济条件，建立了不同的物权制度；而一定的物权制度又反过来促进了社会的经济制度和政治制度的形成和巩固。不同的物权制度的选择，体现了一国经济制度和政治制度的选择，而物权法定原则正是对这些不同选择的保障。因而，物权法定原则通过对物权种类、内容的强制性规定，在现实意义上确立并巩固着一国的基本经济和政治制度。
2.物权法定原则有利于增进社会整体福利
如果允许任意创设物权，对所有权设定种种限制及负担，必然会影响物的利用，同时，过多的物权数量也会导致社会整体的边际成本增大，同时当事人为了维护交易安全的成本也会相应增加，从而有损于社会整体的福利。此外，如果没有限制地允许设立物权，也必然会导致社会交易纠纷数量的增多，这些也同样需要消耗有限的社会资源。
3.物权法定原则能够保障交易安全与便捷
物权的种类和内容法定，能使一般人对财产的归属一目了然，因而能减少调查财产关系的信息成本，易于确定权利移转中的风险值，降低交易的缔约成本和监督成本。另外，物权种类、内容确定，降低了公示成本，使公示制度得以施行。物权公示可以避免因契约自由所产生的交易上动态发展而引起的具有排他性的物权相互之间的冲突，可以确保社会财产秩序安全。而在一个完全开放的物权体制下，物权得以自由创设，无疑会为第三人大大增加信息成本，阻碍交易的高效率进行。物权法的制度设计处处体现了理性经济人的观念，而物权法定原则更是对这种观念的贯彻，在保证市场交易条件统一的前提下，既降低了交易成本，又保障了交易安全与便捷。
4.物权法定原则奠定了民法立法五编制体系的基础
物权法定原则成立的一个隐含的前提便是物权与债权的可分性。物权法定原则起源于罗马法，虽然当时并没有物权概念，但是罗马法时代人们看到了物权诉讼与一般诉讼的差异，而提出了对物之诉的概念。到了中世纪，对物权与对人权概念被明确提出。在此基础上，潘德克顿法学派学者约在16、17世纪总结出了支配权与请求权、物权与债权概念，并建立了两种基本法律关系。其中，债权法律关系除基于法律规定而产生的外，对于合同债权，可以依合同自由原则而设立，对于合同的内容，除为社会公益而做的限制外，原则上不受限制。而物权的种类、内容均由物权法明确规范，物权法定原则确保了物权之为物权的特性，物权人按照自己的意愿即可实现支配物的意思。物权往往涉及国家利益、公共利益及他人利益，物权是支配权，有排他效力，实际是对现存财产的垄断，他人不得干预。在理论上，物权法定原则支持了物权与债权严格区分的理论，德国立法者在这种区分的基础上，建立了物权制度与债权制度，进而形成民法典的物权编和债权编，再抽象出民法典总则编，形成了五编制的民法典编纂模式。我们认为在现行的民法体系中，五编制的民法典编纂模式相对其他模式而言，无疑是最科学的。我国在编纂自己的民法典时，也应当借鉴这种模式，因而也不能完全抛弃物权法定原则。
（二）物权法定原则的内容
物权法定原则从实质上来讲，是为了解决一种权利的积极冲突而制定的规则。根据我国《物权法》第5条的规定，物权法定主义的内容可以分为物权的种类法定、物权的内容法定。
1.物权种类法定
物权的种类法定，是指只有法律才能创设物权的种类，而当事人不得自行创设。否则不承认其为物权，也不赋予其物权的效力。物权种类法定是物权法定主义的最基础的内容，首先确立什么权利不是物权，什么权利是物权并且具体为何种物权的问题。
具体而言，物权种类法定包括以下几个方面：第一，物权的种类体系的法定，也就是系统地确定哪些是物权。物权法体系的合理与否直接关系到具体制度的内涵和外延的科学性，也关系到制度功能的发挥。第二，物权种类的名称法定，也就是具体的物权的名称只能由法律规定。当事人在进行民事法律行为时应当采用法律规定的名称，否则当事人可能要承担错误所产生的不利后果。第三，物权种类产生的途径法定，也就是物权的具体产生方式法定。不论是基于法律行为还是其他原因，比如法律事实所产生的某种权利，其有效性都由法律规定。
2.物权内容法定
物权内容法定，就是物权的权能法定。它包含两方面的内容：一方面，它强调当事人不得作出与法定的物权内容不符的约定，否则此种约定无效。例如，农村土地承包经营权中的使用权能限于农业生产，当事人不能通过合同约定将其用于别的用途，如进行建设，否则此种约定也是无效的。再如，当事人在设定不动产抵押权时，不能约定不需要办理抵押登记手续债权人就能够取得抵押权。另一方面，它同样包含着限制其他国家机关通过规范性文件或者司法机关通过个案改变物权内容的情形。
物权内容法定是物权种类法定的深化，在种类法定的基础上，进一步规定当事人即使按照法定的种类创设物权，其内容也必须符合法律的规定，如果仅仅是名称相同而内容实异时，法律仍然不赋予其物权的效力。
本案中，被告郭懋愚与案外人黄守霞签订的房屋买卖自愿书中约定：“交付卖方居住，享有永久居住权”。从约定的内容来分析，双方是想在黄守霞所翻建的房屋上设立一个用益物权。而这种物权并未得到我国相关法律的确认，不仅我国《物权法》之前的规定中没有，我国《物权法》中也未作规定。依物权法定原则，物权的种类不得任意创设，因而双方当事人设立的“永久使用权”虽有传统用益物权的全部特征，但由于缺乏法律依据因而不能产生被告所预期的法律后果。
二、违反物权法定原则的后果
违反物权法定原则可能引起以下法律后果：
1.不认定其为物权
依物权法定原则，不依据法律规定的物权种类设定的“物权”，不可认定其为物权。这一点不仅是对物权法定原则从另一个方面的强调，同时更重要的一点是，它将对规范我国民事法律实践中，民事法律主体在设定物权时的各种行为发挥基本准据的作用。
2.没有物权效力
违背法律关于物权内容的规定设定的“物权”，无物权的效力。这一规则，针对的是民事主体虽然按照法律规定的物权种类设定物权，但是其设定的内容违背法律关于物权内容的规定的情形。也就是当事人设定的仅仅是一种名义上的物权。但是，如果一旦发生纠纷，法院并不会依据其约定而赋予该权利以物权的效力。
3.转换为其他有效的法律行为
也就是说物权的设定、转移行为虽然无效，但是该行为符合其他法律行为的生效要件的，许可其产生相应的法律后果。物权的设定的移转虽然由于欠缺某些物权法上的要件，依照物权法定原则不能认可行为人的行为产生物权的效果，但是当事人的设定物权的行为从另一个角度来看，意思表示真实，同时没有其他法律上的瑕疵，因此应该允许其发生相应的法律后果。比如该法律行为具备了债权行为的有效要件，即可以产生债法上的效果，从而在当事人之间产生有效的债权债务关系。如果发生纠纷，法院虽然不会据此赋予其原本所欲求的物权效力，但是仍然根据实际情况赋予其债权效力，从而按照债法上有关债的履行的规定处理。也就是说，即使当事人由于违背物权法定原则，而不能获得其原本欲得到的物权效力时，法律并不当然的认为这种行为绝对无效，而是依照实际情况，对具体问题进行具体分析，从而尽可能的赋予其效力，虽然这种效力低于物权的效力。
本案中，被告与黄守霞订立的房屋买卖自愿书中约定的被告“永久使用权”是双方真实意思的表示，而且在订立合同时这种约定并没有违反法律的强制性规定，也没有损害任何第三人的合法权益，因而应该认定是一种债权。
本案中，被告人郭懋愚与黄守霞签订了房屋买卖自愿书，同时将合同予以登记备案，这是一种过户变更登记，但双方当事人约定的“郭懋愚享有房屋永久居住权”，并没有进行登记。所以，此处的登记并不能认定是对“永久居住权”的登记，而只是对房屋所有权转让的登记。即使是登记了“永久居住权”，亦属债权的登记，某项权利并不因登记而变为物权。
由此可见，本案中，被告与黄守霞之间的“永久居住权”的约定仅具有债权的效力，不能对抗原告已经取得的房屋所有权。
“权利人不得处分超过自己权利的权利”。权利人在没有取得物权的情况下，自然就不能转让该物权。物权与债权是两种性质不同的财产权，其取得规则自然也不相同。
上诉人（原审被告）：成都天一集团公司。住所地：四川省成都市蜀都大道金河街76号。
被上诉人（原审原告）：中国华融资产管理公司成都办事处。住所地：四川省成都市总府路45号金骊大厦20楼。
1995年7月20日，中国工商银行成都市分行（以下简称工行成都市分行）与成都天一集团公司（以下简称天一公司）签订一份《财产抵押合同》，约定，天一公司以“天一教育大厦12000平方米”作为抵押物，向工行成都市分行贷款最高额度4840万元人民币。但未进行抵押物登记。同月27日，工行成都市分行与天一公司签订一份编号为95至98号的《借款合同》，约定，工行成都市分行贷给天一公司2200万元；期限从1995年7月27日至1998年7月27日；用途为建设天一教育大厦；月利率10.05‰，还款来源为售房款。同日，工行成都市分行向天一公司发放了2200万元贷款。同年12月 15日，工行成都市分行与天一公司签订一份编号为950212—112年自营字第005号《中、长期借款合同》，约定，工行成都市分行贷给天一公司880万元；期限从1995年12月15日至1998年12月15日；用途为建设天一教育大厦；年利率为14.472%。同日，工行成都市分行向天一公司发放了880万元贷款。1997年4月14日，工行成都市分行与天一公司签订一份编号为97年自字第043号《人民币中长期借款合同》，约定，工行成都市分行贷给天一公司1320万元；期限从1997年4月17日至1999年4月20日；用途为电梯、空调；年利率为11.088%。同月15日，工行成都市分行向天一公司发放了1320万元贷款。同年10月13日，工行成都市分行与天一公司签订一份编号为97年自字第118号的《人民币中长期借款合同》，约定，工行成都市分行贷给天一公司2260万元；期限从1997年10月13日至1999年10月13日；用途为建设天一教育大厦；年利率为10.98%。同日，工行成都市分行向天一公司发放了2260万元贷款。当天，工行成都市分行与天一公司又签订一份《借款抵押合同》，约定，天一公司以“天一教育大厦12000平方米”作为抵押物，贷款2260万元。但未进行抵押物登记。
1998年12月29日，中国人民银行四川省分行以川人行银〔1998〕314号《中国人民银行四川省分行关于中国工商银行成都市分行、四川省分行营业部更名的批复》，同意工行成都市分行更名为中国工商银行四川省分行营业部，原中国工商银行四川省分行营业部更名为中国工商银行成都市锦江支行。
1998年12月30日，天一公司与工行成都市分行签订一份《财产抵偿协议书》，约定：一、天一公司愿意以自己所有的财产“成都天一教育大厦”副一层的878平方米及地上第二层8轴线以南的800平方米及第三层至第十九层楼7轴线以南的9522平方米（计12000平方米），评估价值9469.97万元的房屋及相关出让土地使用权抵偿其所欠工行成都市分行贷款6660万元、利息2194.725655万元；二、工行成都市分行同意天一公司以上述财产抵偿其借款本息8854.725655万元。抵偿相关手续办妥后，天一公司不再享有上述财产的所有权。工行成都市分行不再向天一公司计收贷款本息，双方债权债务关系终止；三、本合同项下的抵偿财产属在建工程，因此，天一公司要抓紧工程进度，尽快将抵偿财产交付工行成都市分行，并将抵偿财产的房屋产权证、土地使用权证及一切合法手续办理完毕移交工行成都市分行。该协议由工行成都市分行负责人和天一公司法定代表人签字并加盖了单位印章。
1999年11月23日，中国工商银行四川省分行（以下简称工行省分行）同意工行成都市分行报批剥离抵贷企业天一公司所欠该行资产金额8855万元（其中：本金6660万元，利息2195万元）。
2000年6月20日，工行省分行与中国华融资产管理公司成都办事处（以下简称华融公司成都办事处）签订编号为Y营业—082号《以物抵贷资产转让协议》，约定：工行省分行向华融公司成都办事处的以物抵贷资产的账面金额为7196.1620万元（天一公司以天一教育大厦2000平方米抵贷的账面金额为6660万元，表内利息536.1620万元）；华融公司成都办事处应按工行省分行以物抵贷资产的账面金额，向工行省分行支付收购价款；工行省分行保证对向华融公司成都办事处转让的以物抵贷资产依法拥有完整、合法的所有权；根据法律规定应办理资产权属变更登记的，双方应密切配合。于本协议签订后360日内完成以物抵贷资产的权属变更登记，有关变更登记费用的支付问题另行商定；工行省分行应于收到华融公司成都办事处的收购价款后90日内将本协议项下的以物抵贷资产及资产的全部原始档案资料交与华融公司成都办事处，并保证提供给华融公司成都办事处审查的资产权属资料复印件与原件一致无误，真实、合法、完整、准确；如因工行省分行违反本协议，使华融公司成都办事处在接收以物抵贷资产后产生权属纠纷，无法确权的，华融公司成都办事处可以将最终不能确权的资产退回工行省分行，并收回相应价款；本协议自双方签字后生效，法律规定应以变更登记生效的，自登记之日起生效。双方负责人均在该协议上签字，并加盖了单位印章。同月27日，中国华融资产管理公司（以下简称华融公司）资金财务部向华融公司成都办事处出具了“债权划拨通知单”，该通知单主要内容为：公司与中国工商银行（以下简称工行）完成了6月20日的收购债权资金清算工作，购入日期为6月20日；华融公司成都办事处本次收购不良贷款含天一公司本息7196.162万元，金厦公司本金6106万元。同月29日，华融公司与工行签订一份《中国华融资产管理公司向中国工商银行收购企业债权资金清算协议书》，该协议主要内容为：对于不良贷款的清算，华融公司采用发行债券的形式向工行清算；此项债券起息日为2000年6月20日。
同月20日的工行省分行《剥离、收购不良资产明细表（呆滞贷款类）（第五批）》中载明剥离天一公司金额7196.162万元。其中本金6660万元，表内利息536.162万元，表外利息1658.563655万元，交割日期为2000年6月20日。同月27日，华融公司给华融公司成都办事处的《债权划拨通知单》，其所附收购债权明细表中载有收购天一公司本金为6660万元及其利息的确权款项8854.725655万元。
2001年4月7日，工行省分行与华融公司成都办事处在《四川日报》联合发表公告，内容为：根据工行省分行与华融公司签订的以物抵贷资产转让协议和工行成都市分行与天一公司签订的财产抵偿协议，华融公司成都办事处已合法取得天一公司天一教育大厦相关面积的债权。
又查明：1993年12月20日，中国工商银行成都市广场支行（以下简称广场支行）与天一公司签订《联建协议书》，该协议主要内容为：双方一致同意在成都市人民南路二段56号联合修建科研、教育、办公营业用房；双方共同享有该大楼的所有权。1994年成都市计划委员会以成计投资〔1994〕23号《关于广场支行与天一公司联合修建综合用房项目建议书的批复》、成计投资〔1994〕192号《关于广场支行与天一公司联合修建教育大厦可行性研究报告的批复》、成都市建设管理委员会以成建委发〔1994〕设字69号《关于教育大厦工程初步设计的批复》等文件，同意天一公司与广场支行共同在人民南路二段56号修建天一教育大厦；资金来源由天一公司、广场支行共同筹集解决。成都市规划管理局成规建〔1994〕1130号《建设用地规划许可证》载明，用地单位为广场支行、天一公司；用地项目为办公综合大楼；用地位置为人民南路二段56号。成都市国土局颁发的成国用〔1999〕字第296、297号《国有土地使用证》，登记的土地使用者为天一公司、广场支行；地址为成都市人民南路二段56号。1995年5月17日，广场支行提供给天一公司的施工图及1998年的施工图、2000年2月17日广场支行《关于天一教育大厦产权分割的说明》，主要内容为：双方在人民南路共建的天一教育大厦负一层878平方米、首层和二层3至8轴线、三至十九层3至7轴线建筑面积归广场支行所有，其他部分建筑面积归天一公司所有。
再查明：1998年6月11日，成都市中级人民法院作出〔98〕保字第36号民事裁定书，对天一教育大厦予以查封。2001年8月，成都市中级人民法院解除了对天一教育大厦的查封。同年9月7日，成都市中级人民法院又对天一教育大厦进行了查封。2002年1月28日，成都市中级人民法院裁定除查封的天一教育大厦22—28层继续有效外，解除2001年9月7日对天一教育大厦其他楼层的查封。同日，本案一审法院作出〔2001〕川经初字第28—1号民事裁定书，依法查封天一教育大厦地下各层、地上1—21层房屋；查封天一教育大厦占用的土地使用权（国土使用证号为成国用〔1999〕字第296号）。
本案一审期间，天一公司向一审法院申请追加工行省分行为本案当事人，一审法院未予追加。
还查明，工行省分行给华融公司成都办事处的工银川〔2001〕25号《关于对贵办〈关于我办处置天一公司资产情况说明的回函〉的回函》、工银川函〔2001〕38号《对中国华融资产管理公司成都办事处〈关于起诉成都天一集团公司情况说明的函〉的复函》、工银川函〔2002〕10号《关于对贵办诉天一公司一案有关情况说明的函》以及工行省分行给一审法院的工银川函〔2001〕46号《关于天一教育大厦剥离情况说明的函》、工银川函〔2001〕150号《关于对天一教育大厦剥离时提供有关资料的情况说明的函》等函件中载明，天一教育大厦是广场支行为解决营业办公用房与天一公司根据《联建协议》的联建项目，后因固定资产指标无法解决，广场支行的联建资金不到位而被迫用贷款方式投入。为保证贷款安全，防止应收利息增加，以天一教育大厦12000平方米的房产办理了以物抵贷，因属在建工程，未能办理产权变更登记。其与华融公司成都办事处签订《以物抵贷资产转让协议》，将天一教育大厦12000平方米的房产以物抵贷方式到离给华融公司成都办事处，剥离的是以物抵贷资产，而不是债权（贷款），因该笔以物抵贷存在审批手续不齐，他项权益未登记，产权未过户等瑕疵，愿根据工银发〔2000〕45号文件和其与华融公司成都办事处签订的《以物抵贷资产转让协议》的规定，由工行省分行收回抵贷资产，相应剥离等额不良贷款给华融公司成都办事处，请求华融公司成都办事处撤回对天一公司的起诉。
2000年3月20日，中国工商银行与中国华融资产管理公司联合发布的工银发〔2000〕45号《关于中国工商银行与中国华融资产管理公司转让收购不良资产工作有关问题的通知》中载明，各分行剥离的不良贷款（呆账贷款除外）应当是能够落实债权债务关系的贷款；资产应当是有处置权的资产，否则各分行有义务进行调整或置换。并附有《资产剥离明细表一至五及填写说明》、《债权转让协议》、《呆账贷款债权转让协议》及《以物抵贷资产转让协议》四个附件。
2001年4月12日，华融公司成都办事处以天一公司无法履行《财产抵偿协议》，严重侵害其合法权益为由，向四川省高级人民法院提起诉讼，请求解除两份《财产抵偿协议》；判令天一公司立即支付其欠款102964756.55元（截止到1998年12月30日前）；由天一公司承担案件受理费。同年10月26日，华融公司又向四川省高级人民法院提起《撤回部分诉讼请求申请书》，自愿放弃1998年12月28日签订的《财产抵偿协议》中14417500元的主张，撤回该部分诉讼请求的金额，但保留1998年12月30日签订的《财产抵偿协议》88547256.55元欠款的主张，并请求人民法院依法判令天一公司立即支付。
四川省高级人民法院经审理认为：天一公司提出追加工行省分行参加诉讼的请求，因债权转让后，工行省分行已退出与天一公司的债权债务关系，从庭审情况看，工行省分行与天一公司的贷款关系和工行省分行与华融公司成都办事处的债权转让事实已经查明。广场支行与天一公司的联建关系属另一法律关系，即便应审理，也应另案审理。故工行省分行不应作为本案当事人。
天一公司1995年至1997年四次向工行成都市分行抵押贷款6660万元，逾期未能偿还，故工行成都市分行对天一公司享有债权。借款合同签订时，双方签订的两份抵押合同，因抵押物属正在建造中的房屋，双方没有办理抵押物登记；且至今尚未提供权利证书或者补办登记手续；故抵押合同无效。天一公司与工行成都市分行于1998年12月30日签订的《财产抵偿协议书》，旨在以“天一教育大厦”相应的房地产折价抵偿天一公司所欠债务，但当时，“天一教育大厦”仍属在建工程，且因已被有关审判机关保全而被限制处分，协议也未明确约定履行抵偿义务的期限。这份协议的实质是双方寻求消灭债务的方式，并非设立或变动物权的行为。以协议约定的财产作为天一公司履行债务清偿责任的特定财产，以协议约定的方式作为消灭债务的惟一途径，囿于在抵偿行为完成前，不发生对抗第三人的效力，故这份协议对债权保护而言，仅是可能，而非保障。因此，这份协议的签订，并不对工行成都市分行的债权人地位产生改变。2000年6月20日，工行省分行与华融公司成都办事处签订的《以物抵贷资产转让协议》，从该转让协议内容看，工行省分行将其享有天一公司的债权转让给华融公司成都办事处；从转让过程看，工行与华融公司签订协议，同意转让；华融公司向工行支付了对价，华融公司并以“债权划拨通知单”的形式通知了华融公司成都办事处；工行省分行与华融公司成都办事处共同登载转让公告。综上，工行省分行将其在天一公司的债权转让给华融公司成都办事处的行为已经完成。自此，华融公司成都办事处因受让工行省分行的债权而成为天一公司的债权人。从1998年12月30日签订《财产抵偿协议书》到2001年4月7日有关债权人发布债权转让公告，从发布债权转让公告到债权人华融公司成都办事处提起诉讼，债务人天一公司具有了足够的清偿债务准备期限，但天一公司都未能依原约定的方式清偿债务。天一公司的主要抗辩理由之一是，工行省分行与华融公司成都办事处签订的《以物抵贷资产转让协议》是附生效条件的合同，即天一教育大厦系在建工程，工行省分行与华融公司成都办事处均未取得所有权及产权凭证，也因此未办理权属变更登记，因而协议未生效。庭审查明，协议的约定是双方签字后生效，法律规定应以变更登记生效的，自登记之日起生效。前述《转让协议》双方已签字盖章。并且该协议的依据是天一公司与工行省分行《财产抵偿协议书》，其中约定天一公司要“将抵偿财产的房屋产权证……办理完毕移交”工行省分行，法律法规并不禁止以在建工程抵偿债务。天一公司以在建工程向工行省分行抵偿债务于前，未能按约竣工、办理产权证书于后，在本案中又以此为由向原告人主张抗辩，依法不应被支持，依理不应受鼓励。综上所述，被告天一公司的辩称理由不能成立，原告人请求解除财产抵偿协议、请求天一公司支付欠款本息至1998年12月30日止的诉讼请求，该院予以支持。该院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第128条、《中华人民共和国民法通则》第108条、《中华人民共和国合同法》第94条第（4）项的规定，判决：一、解除1998年12月30日的《财产抵偿协议书》；二、被告成都天一集团公司于该判决生效之日起10日内向原告中国华融资产管理公司成都办事处支付欠款本金6660万元及利息（分别为：借款本金2200万元，从1995年7月27日至1998年7月27日，按原借款合同约定的利率计算，1998年7月28日至1998年12月30日，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算；借款本金880万元，从1995年12月15日至1998年12月15日，按原借款合同约定的利率计算，1998年12月16日至同月30日，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，借款本金1320万元，从1997年4月17日至1998 年12月30日，按原借款合同约定的利率计算；借款本金2260万元，从1997年10月13日至1998年12月30日，按原借款合同约定的利率计算）。一审案件受理费547740元、诉讼保全费100520元，均由天一公司负担。
天一公司不服四川省高级人民法院上述民事判决，向最高人民法院提起上诉称：一、一审判决程序严重违法，其判决遗漏和隐匿了大量经过质证的证据，明显偏袒华融公司成都办事处。工行省分行与华融公司成都办事处对《以物抵贷资产转让协议》所指的权利存在争议，上诉人因此多次请求一审法院追加工行省分行为本案诉讼当事人，但一审法院不予支持，显然是错误的，应予纠正。一审期间更换本案合议庭审判长后未再次公开开庭审理此案，新任审判长在合议庭中的合议权行使无据，一审判决缺乏基本的公正性和公开性。一审法院判令解除上诉人与案外人工行成都市分行签订的《财产抵偿协议书》，严重违反法律规定。二、《以物抵贷资产转让协议》依法未生效，其约束力不能及于上诉方，一审判决认定事实错误，审判理由自相矛盾。根据中国工商银行、中国华融资产管理公司联名签发的工银发〔2000〕45号和121号文件，《以物抵贷资产转让协议》与《债权转让协议》是两种不同的转让协议，《以物抵贷资产转让协议》是对“所有权”的转移而不是债权的转移。本案《以物抵贷资产转让协议》无论从名称还是内容上看，均没有债权转让的合意，华融公司成都办事处根据该协议取得的只是不动产物权，而不是对上诉人的债权。该不动产转让必须符合《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》等强制性规定，登记后生效。《以物抵贷资产转让协议》签订时，工行省分行尚未取得天一教育大厦的权属证书，天一教育大厦属于不得转让的房地产；且至今工行省分行与华融公司成都办事处也未办理该大厦土地使用权的变更登记手续，故该协议并未发生法律效力。工行省分行也否定华融公司成都办事处对上诉人提起主张的权利，多次致函华融公司成都办事处要求其撤诉。华融公司成都办事处对因转让协议未生效所产生的转让之债，应根据《以物抵贷资产转让协议》的有关约定向工行省分行主张权利。《以物抵贷资产转让协议》依法未生效，华融公司成都办事处没有取得在本案中的诉权，华融公司成都办事处起诉天一公司，毫无事实、法律依据，请求：依法撤销四川省高级人民法院〔2001〕川经初字第28号民事判决书；驳回华融公司成都办事处的诉讼请求；判令华融公司成都办事处承担全部诉讼费用。
被上诉人华融公司成都办事处答辩称：一、天一公司与工行成都市分行签订的《财产抵偿协议书》与工行省分行与华融公司成都办事处签订的《以物抵贷资产转让协议》，均系合同主体双方在自由、平等的基础上达成的协议，内容不违反法律、法规的强制性规定。行政法规和行政规章赋予了华融公司收购经营工行剥离的不良资产的权利，法律、法规并不禁止以不动产抵偿债务，且上述两份协议均无《合同法》第52条所规定的合同无效情形，故其均属合法有效的合同，且均自合同双方当事人签字盖章之日起生效。《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、法规要求不动产的转让项办理变更登记手续，是将登记作为不动产物权转移的公示方式，不办理登记，只是不发生物权转移的结果，并不影响合同的生效。二、《以物抵贷资产转让协议》性质上属债权让与合同，而非物权上与合同。天一公司与工行成都市分行之间原存在借款债权债务关系，给付的标的是金钱，双方签订《财产抵偿协议书》后，原金钱之债消灭，产生新的代物清偿的债权债务关系。作为债权人的工行成都市分行有权请求债务人天一公司按合同约定将抵偿财产交付债权人，并办理相关的产权过户手续。抵偿财产所有权的取得是财产抵偿协议的履行结果，在该协议未完全履行完毕前，债权人工行成都市分行只享有债权，并未取得对抵偿财产的物权。故工行省分行通过《以物抵贷资产转让协议》转让给华融公司成都办事处的权利也只能是工行省分行对天一公司所享有的债权，即将工行成都市分行在《财产抵偿协议》中的合同主体地位转让给华融公司成都办事处，华融公司成都办事处有权请求天一公司认真履行《财产抵偿协议》中的合同义务，转移抵偿财产的物权。因此，《以物抵贷资产转让协议》在性质上属于债权让与合同，即通过合同形式来转让主体在另一合同中的权利，而非物权转让合同。且从双方当事人的真实意思来看，所转让的资产实质是指工行省分行对天一公司所享有的债权。对此，华融公司以“债权划拨通知单”的形式通知了华融公司成都办事处，并在《四川日报》与工行省分行联合发布公告予以明确。三、根据工行省分行与华融公司成都办事处签订的《以物抵贷资产转让协议》和工行成都市分行与天一公司签订的《财产抵偿协议》，华融公司成都办事处已合法取得工行成都市分行在《财产抵偿协议》中的合同主体地位，对天一公司享有合同债权。工行省分行因此而退出原债权债务关系，不再对原债务人天一公司享有任何权利。故工行省分行对本案的态度和看法均不具有任何法律效力，不影响本案的审理。上诉人申请追加工行省分行为本案诉讼当事人的主张缺乏事实根据和法律依据。华融公司成都办事处基于合法受让的债权，向天一公司行使权利，应受法律的保护。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，案件审理符合法定程序，并无不当，请求驳回上诉，维持原判。
最高人民法院认为：本案系华融公司成都办事处依据其与工行省分行签订的《以物抵贷资产转让协议》，向天一公司提起的给付之诉。工行省分行通过签订《以物抵贷资产转让协议》向华融公司成都办事处转让的究竟是物权还是债权，该转让是否有效，是判定天一公司与华融公司成都办事处之间是否存在法律关系，是否应为给付义务的关键。
根据中国工商银行和中国华融资产管理公司2000年3月20日联合发布的工银发〔2000〕45号《关于中国工商银行与中国华融资产管理公司转让收购不良资产工作有关问题的通知》，中国工商银行和中国华融资产管理公司之间转让收购不良资产包括债权转让、以物抵贷资产转让和呆账贷款债权转让三种方式，其中以债权转让方式转让的债权应当是能够落实债权债务关系的贷款，以物抵贷资产转让方式转让的资产应当是工行有处置权的资产。从工行省分行与华融公司成都办事处签订的《以物抵贷资产转让协议》的名称和内容上看，该转让协议转让的是以物抵贷资产的所有权。转让协议不仅在名称上明确标明是“资产转让”，且在协议中明确约定：“工行省分行保证对向华融公司成都办事处转让的以物抵贷资产依法拥有完整、合法的所有权”；“根据法律规定应办理资产权属变更登记的，双方应密切配合，于本协议签定后360日内完成以物抵贷资产的权属变更登记”；“工行省分行应于收到华融公司成都办事处的收购价款后90日内将本协议项下的以物抵贷资产及资产的全部原始档案资料交与华融公司成都办事处，并保证提供给华融公司成都办事处审查的资产权属资料复印件与原件一致无误，真实、合法、完整、准确”；“如因工行省分行违反本协议，使华融公司成都办事处在接收以物抵贷资产后产生权属纠纷，无法确权的，华融公司成都办事处可以将最终不能确权的资产退回工行省分行，并收回相应价款”等条款，故双方签订《以物抵贷资产转让协议》转让的是对天一教育大厦相关面积的物权，而非工行省分行对天一公司的债权，华融公司成都办事处与天一公司之间不存在债权债务法律关系。原审法院认定工行省分行将其对天一公司的债权转让给了华融公司成都办事处，并据此判决天一公司偿付华融公司成都办事处相关欠款本金及利息，没有事实依据。
工行成都市分行通过与天一公司签订《财产抵偿协议书》，将天一教育大厦相关面积的房产抵偿天一公司所欠其的6600万元贷款本金及利息。因天一教育大厦属在建工程，尚未办理房屋产权证书，亦未办理产权变更登记，《财产抵偿协议书》并未实际履行，故工行成都市分行对用以抵偿的财产尚不享有处置权，其对天一公司享有的仍然是债权。原审法院关于《财产抵偿协议书》的签订并不产生改变工行成都市分行债权人地位的认定是正确的。但是工行省分行在对天一公司只享有债权而不享有物权的情况下，采取以物抵贷资产转让的方式将其对天一公司的债权剥离给华融公司成都办事处，导致该《以物抵贷资产转让协议》无效，故华融公司成都办事处与天一公司亦未形成有关天一教育大厦相关面积物上请求权的法律关系。且由于物权转让与债权转让系两个不同性质的权利转让，故工行省分行与华融公司成都办事处物权转让协议无效后并不当然转化为债权转让法律关系。
综上，华融公司成都办事处向天一公司提起诉讼请求没有法律依据，应予驳回。华融公司成都办事处应当依据其与工行省分行签订的《以物抵贷资产转让协议》中关于“如因工行省分行违反本协议，使华融公司成都办事处在接收以物抵贷资产后产生权属纠纷，无法确权的，华融公司成都办事处可以将最终不能确权的资产退回工行省分行，并收回相应价款”的约定，以及中国工商银行和中国华融公司的联合发文工银发〔2000〕45号《关于中国工商银行与中国华融资产管理公司转让收购不良资产工作有关问题的通知》第5条关于“对以物抵贷转让的资产应当是有处置权的资产，否则，各分行有义务进行调整或置换”的规定，向工行省分行另行主张权利。一审判决在未追加工行省分行和工行成都市分行为本案当事人的情况下，径行判决解除工行成都市分行与天一公司签订的《财产抵偿协议书》，不符合法律程序。另，工行成都市分行与天一公司之间的6600万元本息究竟是债权债务关系还是联建投资款关系，因属另一法律关系，本案不予审理，当事人如有争议，可另案解决。最高人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（2）、（3）项之规定，判决：一、撤销四川省高级人民法院〔2001〕川经初字第28号民事判决；二、驳回中国华融资产管理公司成都办事处对成都天一集团公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各547740元，一审诉讼保全费100520元，均由中国华融资产管理公司成都办事处负担。
本案系华融公司成都办事处依据其与工行省分行签订的《以物抵贷资产转让协议》，向天一公司提起的给付之诉。从工行省分行与华融公司成都办事处签订的《以物抵贷资产转让协议》的名称及内容上看双方转让的系物权。但工行省分行是否已经享有诉争标的物的所有权，此应探究工行省分行与天一公司之间签订的《财产抵偿协议书》的性质与后果。在签订该《财产抵偿协议书》时，天一公司并不享有对诉争标的物的所有权，因此，工行省分行亦未取得对诉争标的物的所有权。
对本案的分析涉及物权与债权在取得的区分，以下结合我国《物权法》的规定予以讨论。
一、什么是物权
我国《物权法》第2条第3款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”从物权法律关系的角度，可从主体、客体、内容三个方面来把握物权的概念：
1.物权具有对世性
其权利主体是特定的权利人，而义务主体则是权利人以外的一切不特定人。物权是“权利人依法对特定的物享有……排他的权利”。物权的义务主体均负有不得侵害物权人的权利及妨害物权人权利行使的义务。因此，物权的效力可以向一切人主张，物权人有权排除他人对其支配之物给予的侵害、妨碍与干涉，在受他人侵害时，物权人可以排除他人侵害，以恢复物权的原状。
2.物权的客体具有特定性
物权是“权利人对特定的物享有”的权利，物权以物为其客体，而且物权的客体必须具有特定性，也就是说，物权的客体必须是现存、独立和特定之物。物权的客体包括动产和不动产，以及法律规定的权利。物权客体的特定性是实现物权的直接支配效力的客观要求。
3.物权的内容是以直接支配为核心
物权是“权利人依法对特定的物享有直接支配……的权利。”物权是法律赋予物权人对物的直接支配的权利。所谓“直接”，指物权人对于其物的支配，无须他人意思或行为的介入，即可实现。所谓“支配”，指权利人根据自己的意思依法占有、使用或以其他方式管领处分标的物。这里的管领处分，不限于法律行为，包括事实上的使用、处分等一切对物可以实施的任何行为。
物权人直接支配一定的标的物，必然享有一定的利益。物权所体现的利益一般可分为三种：第一，所有权人所享有的利益，包括物的最终归属及占有、使用、收益和处分的利益。可见，所有人所享有的是物的全部利益。第二，用益物权人所享有的利益是物的使用价值或利用价值，如土地使用人基于其对土地的使用权而使用土地从而可获取一定的收益。随着社会经济的发展，物权法正从以抽象所有为中心向具体利用发展，物权的利用权能更为突出，因而获取物的利用价值对物权人更为重要。第三，担保物权人所享有的利益是物的交换价值，即债务人届期不清偿债务时，债权人可以依法变卖担保物，就其价金满足债权。在市场经济条件下，由于信用制度的发达，获取物的交换价值利益也日益重要。
二、物权与债权的区别
物权和债权是两类最基本的财产权，它们的联系非常紧密；物权往往是债权发生的前提，而债权运动的结果则往往是物权的取得或转移。如在买卖合同中，出卖人对标的物必须享有物权，才得以使买卖合同履行的结果是出卖人丧失标的物物权而取得价款，买受人支付价款而取得标的物物权。但是，物权和债权毕竟是民法中两类不同的财产权，有其各自不同的法律属性。具体而言，物权和债权的区别如下：
1.权利发生不同——物权实行法定主义；债权实行任意主义为原则，法定主义为例外
物权的发生实行法定主义，即物权的种类和基本内容均由法律规定，不允许当事人自由创设物权的种类或者随意变更物权的内容；而债权的发生（指合同债权，也是在实务中占绝对优势的债权）则无此限制，可由当事人自由确定，因此被称为任意主义，是债权发生的一般原则，只要当事人创设的债权不违反《合同法》第52条之规定，则可根据契约自由原则而创设债权。
需要明确的是，债权发生以任意主义为原则，以法定主义为例外。其例外的情形是：债权行为之债、不当得利之债、无因管理之债，不允许当事人自由创设，而仍然受到法律的限制，为法定债权。
2.权利性质不同——物权是支配权；债权是请求权
物权的支配权是物权的核心内容，它无须借助于他人的行为，就能够行使其权利，即直接支配其标的物，并通过对标的物直接支配以享受其利益。如房屋所有人将其房屋出租而享有收取租金之利益；而债权为请求权，需要借助于他人（债务人）的意思和行为，才能实现其利益。如买受人只有请求出卖人履行交付买卖合同标的物义务，才能实现买卖合同的目的，合同利益才得以实现。
3.权利效力不同——物权是绝对权、排他权、优先权、追及权；债权是相对权，不具有排他、优先、追及的效力
物权是绝对权，它的权利主体是特定的，权利人之外的一切人均为义务主体，这些义务主体均负有不得侵害和妨害权利人所享有物权的义务。因此，物权的效力得向一切人主张，是绝对权或对世权；而债权是相对权，是相对于一切人而言它的权利主体和义务主体均为特定的人，债权人的请求权只能向特定的债务人行使，才得以实现，这也是合同相对性原则的要求。因此，债权为相对权或对人权。
物权是排他权，在同一物上不能存在内容相同的两个物权。但同一物上可设立多个内容不同的物权，如同一房屋之上，存在房屋的所有权，该房屋可设立抵押权，在抵押间，该房屋可设立租赁权，该房屋之上存在三种物权，即所有权、抵押权、租赁权；而债权则不具有排他性，同一物之上可以并存数个内容相同的债权，各个债权之间具有平等的效力。
物权是优先权，当物权与债权并存时，物权优先于债权；而债权则相互平等。如在破产案件中，抵押权人享有的抵押物不属于破产财产，依法可行使优先受偿权，若有剩余，才纳入破产财产。而其他一般债权人的债权平等，只能按各自的债权比例清偿。
物权是追及权，物权的标的物不管辗转流通于何人之手，物之所有权人均可依法向其索取，请求其返还该物，任何人均不得拒绝。但应当注意的是，物权的追及效力应受善意取得制度的限制；而债权则无追及的效力。
4.权利期限不同——物权的期限采无期限和有期限相结合的原则；债权有期限
在物权中，所有权为无期限限制，其他用益物权和担保物权均为有期限限制，如建设用地使用权的最长期限不得超过70年。而债权性质上为有期限的权利，任何人不允许存在无期限的债权。如《民法通则》所规定的诉讼时效，即为债权的行使期限作了限制，即超过诉讼时效的债权则失去法律的强制保护力，债权人丧失了胜诉权，债权变为了自然债权。
三、本案中所涉物权关系的分析
工行成都市分行通过与天一公司签订《财产抵偿协议书》，将天一教育大厦相关面积的房产抵偿天一公司所欠其的6600万元贷款本金及利息。但天一教育大厦属在建工程，天一公司并未取得天一教育大厦的物权。根据我国《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”天一公司对天一教育大厦仅享有物权的期待权，因没有进行设立登记，而不享有对天一教育大厦的物权。
同理，依我国《物权法》第6条和第9条规定，工行成都市分行依《财产抵偿协议书》也无从取得对诉争标的物天一教育大厦的所有权，工行省分行与天一公司之间的债权债务关系因《财产抵偿协议书》的未履行而并未消灭，或者说并未由债权债务关系转化为物权法律关系，工行省分行对天一公司享有的仍然是债权。
同样依据我国《物权法》第6条、第9条，工行省分行并未取得天一教育大厦的所有权，自然也就不能与华融公司成都办事处签订《以物抵贷资产转让协议》，工行省分行不可能或者说不应该将抵偿财产的所有权转让给华融公司成都办事处。但工行省分行恰恰在尚未取得抵偿财产所有权（即未依法变更登记）的情况下，即通过《以物抵贷资产转让协议》将天一公司抵偿的财产进行了转让，其目的有可能是为了通过资产转让的形式剥离其对天一公司的这部分债权给华融公司成都办事处，但由于其对所转让的财产并无处分权，由此导致该物权转让协议无效。
不动产物权变动实行公示公信原则。善意第三人购买了出租的房屋并办理了出租房屋产权过户登记的，与房屋承租人优先购买权的行使发生冲突，基于公示公信的原则，应当优先保护善意第三人的利益，以维护交易秩序的安全。
原告（被上诉人）：方金珠。
被告（上诉人）：福建省德化艺鹏陶瓷有限公司。
第三人：许月丽。
第三人：许喜妹。
1999年12月31日原告方金珠与被告福建省德化艺鹏陶瓷有限公司（以下简称艺鹏公司）签订一份“承租合同”，合同约定：被告将位于城后路的店面15间中的3—4号店面租给原告，月租金1600元，租赁期限5年。合同签订后，原告按合同约定交清租金。2002年3月29日被告将3—4号店面卖给许月丽、许喜妹。另查明，原告现仍然租用3—4号店面。
庭审中，原告提供1999年12月31日原、被告签订的“承租合同”以及2002年3月29日被告与第三人签订的“房地产买卖合同”各一份，对于以上事实和证据原、被告及第三人没有异议。
本案争议焦点：
1.被告艺鹏公司与第三人签订的房地产买卖合同是否有效
原告称，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条、国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定，被告欲将出租的店面3—4号出卖，须提前3个月通知承租人，即本案原告，在同等条件下承租人享有优先购买权，被告在尽告知义务的3个月内双方不得交易，应当等待原告提出购买或者放弃购买。而在本案中，被告没有提供任何证据证明在出卖该店面时已提前3个月通知了原告，在原告不知情的情况下将店面出卖给第三人，他们的行为侵犯了原告的优先购买权。因此，被告与第三人签订的房地产买卖契约，内容违反了我国法律、法规的强制规定，是一份无效的合同。
被告认为，2001年公司因企业扩大生产需要资金，欲将城后路15间店面出售，多次征求原告的意见，原告放弃购买。2002年3月29日被告与第三人签订店面买卖合同并依法办理房地产过户手续。另外，被告与第三人原约定买卖的是1—6号店面，后实际成交是3 —6号店面，在同等条件下原告无能力购买，原告以对自己承租的3 —4号店面有优先购买权，主张购买3—4号店面，依法不应支持。
第三人认为，其向被告购买的店面已依法办理房地产过户手续，应受法律保护。
2.原告向法院主张权利是否超过诉讼时效
原告称，根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定，原告请求人民法院保护其优先购买权的诉讼时效期限应为2年，原告于2002年7月15日提起诉讼，没有超过诉讼时效。
被告认为，本案原告明知2002年3月29日被告已将城后路3 —6号店面卖给第三人，同年4月4日，房地产交易中心到现场对房地产进行评估，原告并未主张优先购买权，一直到2002年7月17日才提起诉讼，参照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（修改稿）第134条规定已超过3个月期限，因此，原告主张优先购买权理由不能成立，人民法院应当依法判决驳回原告的诉讼请求。
德化县人民法院经公开审理认为，原告方金珠与被告艺鹏陶瓷公司签订房屋“承租合同”，在租赁期内被告将租赁物卖给第三人，根据法律规定，被告应提前3个月通知原告，在同等条件下原告享有优先购买权。本案中被告未能提供证据证实在3个月前通知原告，被告违反了通知义务，致使原告不能行使优先购买权，如果给原告造成损失应由被告予以赔偿。第三人许月丽、许喜妹向被告购买3—6号房屋已经付清房款，并办理过户手续，即通过公示善意取得所有权，原告不能再主张对同一标的物的所有权，因此，被告与第三人签订的房地产买卖合同有效，受法律保护。被告认为，原告的诉讼请求超过诉讼时效于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第230条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条之规定，德化县人民法院于2002年9月25日作出如下判决：
驳回原告方金珠的诉讼请求。
原告方金珠不服判决，向泉州市中级人民法院提出上诉，认为第三人取得的财产属公示善意取得错误。首先，被上诉人与第三人签约后秘密到房地产交易所进行交易，并立即办理过户手续，整个过户过程没有任何公示行为。其次，第三人购房前到过现场，看到已经出租的事实，应当知道上诉人有优先权，却与被上诉人串通达成买卖协议，属于明知故犯恶意取得，不存在善意取得。原判决适用《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》，前者规定了承租人有优先购买权，后者规定了承租人可以请求人民法院宣告买卖无效，而判决结果不仅没宣告买卖无效，反而确认买卖有效，显然判决结果错误，应依法予以撤销。请求撤销原判决，宣告被上诉人与第三人之间房屋买卖合同无效，要求被上诉人将出租物卖给上诉人，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人艺鹏公司辩称，被上诉人欲出售城后路15间店面，多次征求上诉人意见，上诉人放弃购买。被上诉人与第三人约定买卖的是1—6号店面，后实际成交是3—6号店面，在同等条件下，上诉人无能力购买。上诉人以对自己承租的3—4号店面有优先购买权主张购买3—6号店面，依法不应支持。上诉人明知买卖事实，4月4日房地产交易中心到现场对房产进行评估，上诉人并未提出异议，未主张优先购买权，直至2004年7月17日提起诉讼。原判决正确，上诉人的上诉请求理由不足。请求驳回上诉，维持原判。
泉州市中级人民法院经审理认为，上诉人方金珠与被上诉人艺鹏公司签订的房屋“承租合同”合法有效。在租赁期内，被上诉人欲出卖租赁房屋，应提前通知上诉人；上诉人在同等条件下，依法享有优先购买权。被上诉人未能提供证据证明其提前通知上诉人，违反了对上诉人的通知义务。原审第三人许月丽、许喜妹向被上诉人购买出租房屋，已支付了对价，并办理了产权过户登记等相关手续，基于房屋登记的公示公信力，可以视为其已善意取得房屋的所有权。被上诉人的行为致使上诉人不能行使优先购买权，如给上诉人造成损失，应予赔偿。原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉主张，缺乏事实和法律依据，理由不充分，其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
福建省人民检察院抗诉认为，终审判决认为原审第三人“基于房屋登记的公示公信力，可以视为其已善意取得房屋的所有权”系适用法律错误。理由是：根据有关法律规定，承租人的优先购买权，是一种具有物权性质的请求权，该权利赋予承租人优先购买权，可以对抗第三人，实践上已构成对所有权的限制。作为所有人的出租人要出卖自己的财产，必须提前3个月将出卖房屋的意图和条件通知承租人，而在3个月内，只要承租人未作出放弃优先购买权的表示，出租人不得将该房屋出卖他人，这是出租人必须履行的法律义务。如果出租人未履行该义务，承租人得以出租人转让该房屋违背法律规定，请求法院确认该转让行为无效。一旦法院确认该买卖合同无效，尽管双方已办理了房屋产权登记手续，则因为登记的基础和前提条件不复存在，因此应撤销登记。本案中，艺鹏公司没有证据证明已尽了告知义务，在方金珠没有放弃优先购买权的情况下，直接将租赁物出卖给第三人，其行为违反了法律、法规规定的义务，该房屋买卖合同无效。承租人的优先购买权是法定权利，不必公示即可对抗第三人，因此，终审法院认为出租人与第三人的房屋买卖合同已履行并办理产权过户手续，可以善意取得房屋所有权，排斥了优先购买权，缺乏法律依据。据此，提出抗诉，建议再审。
泉州市中级人民法院经再审审理认为，方金珠与艺鹏公司签订的房屋“承租合同”合法有效。在租赁期内，艺鹏公司欲出卖租赁房屋，应提前通知方金珠，方金珠在同等条件下，依法享有优先购买权。艺鹏公司未能提供证据证明其提前通知方金珠，违反了对方金珠的通知义务。原审第三人许月丽、许喜妹向艺鹏公司购买出租房屋，已支付了对价，并办理了产权过户登记等相关手续，基于房屋登记的公示公信力，可以视为其已善意取得房屋的所有权。被上诉人的行为致使上诉人不能行使优先购买权，如给上诉人造成损失，应予赔偿。综上，原审判决正确，应予维持。申请再审人对此的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，理由不充分，其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第184条、第153条第1款第1项的规定，判决如下：
维持本院〔2002〕泉民终字第1752号民事判决。
本案的争议主要在于出租人艺鹏公司在未提前通知承租人的情况下将出租房屋出卖给了第三人，并办理了产权过户登记手续，在第三人的所有权与出租人的优先购买权之间如何确定优先顺位？处理这些争议的关键在于物权法的基本原则——物权公示、公信原则以及保护善意第三人的基本理念。
我国《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”该条是关于公示原则的规定。物权公示原则是关于物权变动的基本规则，主要适用于基于法律行为而发生物权变动的情况，此种物权变动是物权法规制的重点。我国《物权法》在第一章“基本原则”中规定了公示原则，并在随后的第二章中详细规定了不动产登记和动产交付，足以看出公示原则之于物权法的重要性。关于物权公示原则，需从以下几点加以理解：
第一，物权变动包括物权的设立、转移、变更和废止等各种情况。物权公示，是指以一定的、公开的、外在的、易于查知的形式展示物权存在和变动的情况。物权公示原则，就是法律上要求当事人必须以法定的公开的方式展现物权变动的事实，否则，不能发生物权变动的效力。不动产的登记与动产的交付，作为物权变动的法定公示方法，不仅是决定物权变动效果能否发生或能否产生对抗力的依据，而且法律还确认依法公示出来的物权状况，具有使社会一般人信赖其正确的效力，并保护基于此合理信赖而实施的行为的效力；当事人变动物权的意思表示，非经公示的，并非无任何约束力，只是不发生物权法上的效力而已。
第二，关于物权公示的方法。在现代各国法上，物权公示的方法，因不动产物权或动产物权的不同而有所区别。从物权变动的角度而言，不动产物权的公示方法为登记，动产物权的公示方法为交付；若从物权的享有与变动（静态与动态）两方面完整地来看，不动产物权的公示方法为登记与登记的变更，动产物权的公示方法为占有与占有的移转（即交付）。物权的公示方法为登记与交付，只是我们通常所用的简称。
随着对不动产的重要意义认识的增强和国家管理上的需要及登记制度的发达，现今各国法律上均对不动产登记的机关、登记的程序、内容、效力等作出明确的规定，建立了较为完善的不动产登记公示制度。我国现行有关法律、法规中也设有不动产登记制度，《物权法》对登记制度加以了完善，在第二章第一节中专门对登记作出了规定。
动产的公示方式，自古以来即为占有与交付。这是由于动产的数量难以计数且交易频繁，若都要求登记，既无必要也不可能，更不利于交易的便捷。依一般生活观念和交易习惯，现实占有某物而有所作为者，当然推定占有人为物的权利人。动产物权的变动，也以标的物的现实交付为外观。《物权法》专节规定了动产交付，并且特设一编规定了占有。应予注意的是，此处所说的占有与交付，一般是指动产的现实占有与现实占有的移转（现实交付），至于简易交付、指示交付与占有改定等“观念交付”方式，法律上通常另作规定。此外，法律对机动车辆、船舶、航空器等动产物权的享有与变动有登记要求的，适用相应的法律规定，而不适用占有与交付的规则。
第三，关于物权公示的效力。物权的存在与变更满足了公示的要求时，就会引起相应的法律后果，这就是公示的效力。一般来说，物权公示的效力可以分为两大方面：其一是决定物权的变动是否发生或是否能够对抗第三人的效力，其二为权利正确性推定效力和善意保护效力。前者为物权公示的形成力或对抗力，后者则为物权公示的公信力。
最后，关于物权公示原则与公信原则的关系。物权的公示与公示的公信力，历来是物权法上的重要问题。物权是具有支配性、对世性及排他性效力的权利，物权的变动如果不能以一定的方式公开、透明，则既不利于明确物权人的权利并加以保护，也不利于维护善意第三人的利益，难免对交易安全造成极大妨害。同时，依法公示的物权若不能产生公信力，则公示的效力很难说是完整的，他人仍将会无所适从，交易的安全也将无以维护。因此，承认经公示的物权具有公信力，对于维护物权秩序和交易安全，具有极为重要的意义。自近代以来，各国物权法无不承认公示的公信力。
事实上，公信原则与公示原则是相辅相成的，它们的功能都在于确保物权变动快捷、顺畅、安全地完成。公示原则的作用主要在于使人“知”，公信原则的作用则在于使人“信”。公信原则以公示原则为基础，并在功能上加以补充：公示原则只提供给当事人消极的信赖，即“只要没有公示就没有物权变动”的信赖，而公信原则则进一步保护当事人积极的信赖，即“只要有公示就有物权变动”的信赖。公信原则有力地保护了信赖公示而从事正常交易活动的善意受让人，体现了鼓励交易和维护交易安全的立法宗旨。尽管公信原则对公示有瑕疵的真正物权人的权利有所牺牲，但由于有适用条件和范围的限制，能够求得真正物权人与善意第三人之间利益的相对平衡，兼顾了财产的静态安全与动态安全，因此，获得各国法律的普遍确认。
经公示的物权的公信力主要表现在两个方面：
其一，权利正确性推定效力。我国《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿的一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”该条就是关于登记的权利正确性推定效力的规定。物权公示的权利正确性推定效力，是指对登记机关的登记簿册中所记载的物权人的权利，推定为正确的权利，对动产的占有人推定为正确的权利人。换言之，在不动产（以及某些特定动产）的登记簿上记载某人享有某项物权时，应推定该人享有该项权利，在登记簿上涂销某项物权时，应推定该项权利消灭；动产的占有人对其占有物实施某项行为时，应推定该人依法享有实施此种行为的权利。也就是说，以法定方法公示出来的物权，具有使社会一般人信赖其为真实、正确的物权的效力。
不动产登记簿记载的物权与真实的不动产物权一致，动产的占有与真正物权的一致，是正常的法律秩序的基本要求。实际上，公示的物权状况（尤其是登记的物权）与真实的物权状况，也往往是一致的。但不可否认，因现实生活的复杂性，公示出来的合法的权利与真实的物权也可能出现不一致的情况，如因当事人的过错或登记机关的疏忽而导致登记的错误，或者动产的实际占有人并非真正权利人，时有发生。即便如此，不动产登记同动产的占有与交付所表现出来的物权，对任意第三人而言也都应该被认为是正确的。因为不动产登记是以国家行为支持的物权公示手段，其法律效果当然为社会所普遍信服，动产的占有与交付是依据社会生活长时间里的公示手段，其法律后果也当然为社会所承认。基于国家机关所为登记的信誉和一般的生活习惯，登记的权利人与动产的实际占有人，具有一种使人产生合理信赖的权利“外观”，如果该权利外观所表现的权利状况不能为社会一般人所信赖，则势必造成物权秩序的混乱，滞碍交易的进行，交易的安全也难以得到维护。因此，自德国民法确认物权公示的权利正确性推定效力规则以来，该规则得到各国法律的普遍接受，即使在法国、日本这些采行公示对抗主义的国家，实际上也是承认该规则的。
其二，善意保护效力。物权公示的善意保护效力，是指法律对第三人因信赖物权公示而从公示的物权人处善意取得物权的，予以强制保护，使其免受任何人追夺的效力。换言之，在公示的物权人与真实的物权人不一致的情况下，信赖公示而与公示的物权人进行交易行为的人，法律承认其产生与真实的物权人进行交易的相同效果。物权法关于善意取得制度的规定，其依据即在于此。
物权公示产生公信力，并不意味着对真正权利人利益的忽视，也不意味着公信力对任何人均能产生。因为在发生登记的不动产物权与真实物权不一致的情况下，真正权利人可以提出“异议登记”和“更正登记”；另外，公信力原则只适用于善意第三人，而不适用于恶意第三人，即法律只对不知真情且无重大过失而信赖公示的物权并与公示的物权人进行交易行为的人予以保护，明知公示的权利有瑕疵而仍与其发生交易行为的恶意第三人，则不具备受公信力保护的前提，其所取得的权利得被追夺。
理论上通常将公信原则与公示原则并列作为物权变动的原则。所谓公信原则，就是依法定方式进行公示的物权，具有社会公信力，即使其与真实的权利状态不符，法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护的原则。依此原则，公示所表彰的物权即使与真实的物权状况不一致，对于信赖公示的物权而进行交易行为的第三人，法律仍承认能够发生与真实物权存在的相同效果，也即是说，只要物权的变动符合法律规定的公示方式，对善意当事人就具有完全的效力。一言以蔽之，公信原则实际上就是赋予物权公示以公信力的原则。公信原则的内容，就是对前述公示的公信力内容的概括。
本案中，第三人向艺鹏公司购买房屋，已支付了对价，并办理了产权过户登记等相关手续，依我国《物权法》第9条的规定，第三人许月丽、许喜妹取得诉争房屋的所有权，这是物权公示公信原则的当然结论，第三人的权利应受到登记公信力的保护。
至于本案中承租人利益的保护，出租人艺鹏公司对承租人的损失应承担赔偿责任。