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在合法转租与擅自转租这两种形态下，次承租人与出租人的关系并不完全相同。在擅自转租的情形，如果出租人拒绝追认该转租合同的效力，虽然出租人不能向次承租人主张租金，
但根据合同法第二百二十四条第二款的规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”出租人据此解除与承租人之间的租赁合同之后，可以行使原物返还请求权，要求次承租人返还租赁物，
次承租人不得以其对承租人享有的权利对抗出租人。
在擅自转租情形下，只要出租人没有对转租行为进行追认，次承租人与出租人之间就不会形成任何合同关系。但是，有几种特殊情形值得关注。（1）次承租人向出租人交付了租金。此种情形虽然不多，但其在法律上属于以行为的方式作出意思表示，出租人收取租金的行为应当视为同意转租。各方主体之间发生合法转租的效果。（2）承租人在转租并收取租金后下落不明，但出租人要求次承租人交付租金或者返还原物。这要依据具体情形来判断。在第一种情形，出租人并不愿意追认转租，但却认为次承租人毕竟已经实际居住，应当返还不当得利。此种情况下应当根据双方（出租人和次承租人）的过错来分担损失，但出租人和次承租人仍然都保留对承租人追偿的权利。如果承租人在转租时没有向次承租人证明其已经获得出租人授权，则次承租人具有过错，应当承担不利后果，需要返还不当得利。只有当次承租人是善意的，有合理理由相信承租人具有转租权或误信其为出租人的，才可以要求与出租人分担损失。在第二种情形，出租人不追认转租，而直接要求返还原物的，则次承租人应当无条件返还。（3）出租人虽未追认转租行为，但发现次承租人在租赁过程中造成房屋的毁损，究竟应当由次承租人向出租人承担责任，还是应当由承租人向出租人承担责任？对此，学界的观点不一。一种观点认为，在此情况下，只能由次承租人向出租人负责。
另一种观点认为，即使因次承租人的过失导致租赁物的损失，出租人也只能要求承租人赔偿损失。
笔者认为，次承租人和承租人都应当向出租人负责，只不过，其法律基础不同。次承租人应当向出租人承担侵权责任，因为两者之间不存在合同关系；而承租人应当向出租人承担违约责任。
还需要讨论的是，如果次承租人向承租人履行了交付租金等义务后，承租人未向出租人履行义务（如未按期缴纳租金），构成根本违约的，出租人有权解除合同。但在解除合同后，如何保护次承租人的利益？例如，原被告双方又签订一份《房地产租赁合同》，约定原告将其分得的房屋出租给洪福公司，租期为10年，在合同订立后第二年，承租人又与十五个小商户分别签订房地产租赁合同，合同约定，租期为9年，在这些合同订立后，承租人将这些合同送至出租人处，出租人签字表示同意。但在合同履行过程中，承租人多次收取次承租人租金后，未及时缴纳给出租人，出租人主张解除合同，收回租赁房屋。次承租人提出异议，认为出租人已经书面同意承租人的转租行为，次承租人主张继续租赁该房屋。由于承租人未及时支付租金，次承租人主张代为支付，继续履行租赁合同，但对此存在不同的意见，由此涉及经同意而进行转租的情形，次承租人如何保护的问题。
应当看到，转租合同在承租人与次承租人之间发生效力。在因承租人过错导致租赁合同被解除时，对次承租人而言，承租人的行为构成违反转租合同，应当依据转租合同向次承租人承担违约责任。次承租人无法直接向出租人提出请求。因此，因为承租人违约导致租赁合同被解除时，次承租人不能向承租人请求返还租赁物，但可请求承租人承担违约责任。这些损失主要包括：第一，如次承租人已经对租赁房屋作出的投资、宣传、装修费用等损失，都是因承租人的行为引起，次承租人有权请求承租人赔偿该部分损失。第二，在租金不断上涨的情形下，次承租人因另外签订合同而导致的损失，也有权请求承租人赔偿。第三，商业利益损失，即因承租人的违约行为给次承租人造成的商业经营上的损失。
但是，在经出租人同意而转租的情形，如果因承租人的原因导致原租赁合同解除，是否应当允许次承租人继续租赁？对此存在不同观点，一种观点认为，转租合同依附于租赁合同而存在，承租人所享有的转租权源于其根据租赁合同获得的租赁权。当租赁合同终止时，承租人不再享有租赁权，因此其与第三人签订的转租合同也应随之终止。所以，如果出租人解除租赁合同，则转租合同效力也终止。在此情形，次承租人的租赁权丧失存在基础，即便次承租人没有过错，也不得向出租人主张继续履行转租合同。
另一种观点认为，转租合同虽然依附于原租赁合同，但其仍然具有相对独立性。转租合同是在租赁合同订立之后，在次承租人与承租人之间订立的，出租人并非合同当事人，其与原租赁合同是相区别的。如果出租人仅仅只是同意转租，但没有对期限条款提出明确意见，则应当推定出租人默示接受原租赁合同的期限和内容。对于超出原租赁合同的期限和内容，即便承租人与次承租人之间作出了约定，次承租人也不应当向出租人主张这些约定的效力。但如果转租合同已经载明了期限，并经出租人同意的，此时次承租人有权主张其期限利益受到保护。笔者赞成后一种观点，主要理由在于：
第一，这符合诚信原则的要求。由于出租人已经作出了允诺。如果出租人已经同意转租合同，甚至已经作出了书面同意，载明转租期限的，则应当认为，出租人已经向次承租人作出了允诺。按照禁反言的规则，出租人不得违反允诺。由于出租人解除合同是因承租人的行为而非次承租人的行为导致的，所以依据诚信原则，出租人在书面允诺同意承租人在一定期限内转租的情形，则出租人应当尊重次承租人的期限利益。如果诚信的次承租人不能获得保护，则不利于鼓励人们的守约行为。
第二，这有利于保护次承租人的生存利益。在出租人解除租赁合同的情形，转租合同的效力也可能终止，如果仅对次承租人的商业利益损失进行救济，可能不利于次承租人的充分保护，因为租赁合同还可能关系到次承租人的居住利益。由于次承租人对转租合同的效力有一定的合理期待，此种期待利益应当受到法律保护。因为居住利益属于生存利益的范畴，此处的生存利益既包括住宅承租人的居住利益，也包括不动产商业承租人的商业维持利益。在民法价值序列中，生存利益位阶较高，属于应当予以优先保护的利益类型。出租人随意转让租赁物会对承租人的生存利益造成重大影响，因此，应当对承租人的生存利益予以优先保护。
同时，由于转租合同仅在次承租人与承租人之间发生效力，次承租人仅能向承租人请求损害赔偿，如果承租人无力赔偿，则次承租人很难得到充分救济。
第三，这符合次承租人的合理期待。次承租人对期限利益本身有一定的合理期待，即在出租书面允诺的情形，承租人才能够进行投资、从事装修、装饰等活动。从经济效率的角度来看，保护次承租人的合理期待具有积极意义。
因此，虽然转租合同的效力具有一定的从属性，但在出租人书面同意承租人转租行为的情形下，也应当对出租人的解除权作出一定的限制，以尽量维持转租合同的效力，从而强化对次承租人的保护。
正是基于这一理念，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”据此，在合法转租的情况下，如果承租人拖延支付租金，次承租人有权代承租人支付租金和违约金，从而避免合同被解除。例如，甲将房屋租赁给乙，乙经甲的同意将房屋转租给丙。后甲以乙拖欠绝大部分租金为由，主张解除合同，如果次承租人丙提出愿意代乙向其支付租金，在此情形下，甲不得再行使合同解除权。这就意味着，在合法转租的情形下，次承租人代承租人支付租金同样能够使出租人的合同目的实现，出租人不得再解除合同。