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所谓转租，是指承租人将租赁物再次出租给第三人的行为。转租既包括合法的转租，即取得了原出租人同意的转租，也包括了擅自转租，即没有取得原出租人同意的转租。在转租的情形，原租赁合同并没有终止而仍然有效，承租人仍应当依据租赁合同的约定负担承租人的义务，只不过，在承租人和次承租人之间形成了转租合同关系。
虽然与原租赁合同相比较，转租合同是相对独立的合同，但其又与原租赁合同具有密切的联系，主要表现在如下几个方面：第一，转租合同必须要以原租赁合同为前提，其在效力上应当依附于原租赁合同。如果原租赁合同无效或被撤销，则转租合同的效力也归于消灭。
原租赁合同因解除等原因而终止，则转租合同通常也应当终止。第二，转租合同的内容也在一定程度依附于原租赁合同。在一些方面，转租合同的内容不得超过原租赁合同（例如，租赁期限、对租赁物的使用权等）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”
原合同对承租人使用、收益方法的限制，对于转租合同同样是有效的。而原出租人或承租人负有的维修等义务，在转租的情况下，仍然不受影响。因此，次承租人可依据原租赁合同，请求原租赁合同的当事人承担维修义务。
第三，转租合同的标的物必须是原租赁合同的标的物。第四，转租合同的出租人必须是原租赁合同的承租人。
当然，转租合同又具有一定的相对独立性。转租合同是在承租人与次承租人之间订立的，从次承租人的角度而言，其属于转租合同中的承租人，因此，其仅向承租人负有租金支付义务，也仅仅有权请求承租人履行相应的义务。原承租人在转租合同中居于出租人地位，这是其在原租赁合同和转租合同中的不同地位的体现。
关于转租行为的性质，一直存在两种不同的观点：一是处分行为说。该观点认为，转租行为在性质上是一种处分财产的行为，因为承租人未经出租人同意将其房屋向他人出租，因此构成无权处分。基于这一原因，所以擅自转租行为就构成效力待定的行为，非经出租人同意不能发生法律效力。二是负担行为说。此种观点认为，转租行为并非处分行为，而是一种负担行为，不需要当事人具有处分权限。转租行为，实际上是承租人在租赁物上为他人重新设立一个租赁关系，承租人与出租人之间的租赁关系并不消灭，也不发生转移，因此并不存在对承租人的“租赁权”的处分。如果将转租合同定义为效力待定合同，就意味着出租人允许转租的债权意思表示具有约束第三人的作用，从而出租人和承租人之间的特约具有了绝对效力，这违反了债的相对性原则。
笔者认为，上述两种观点不无道理，但是处分行为说更为合理。主要理由在于：
第一，承租人享有的租赁权本质上是一种对财产的占有和使用权。未经出租人同意转租的，承租人实际上处分的是对房屋本身的占有和使用权。但这种处分行为只有在获得了出租人的同意时，才构成有权处分，否则构成无权处分。应当看到，转租不同于租赁权的让与。所谓租赁权的让与，是指经出租人同意，承租人将其权利义务全部转让给第三人。转租与租赁权让与的区别主要表现在：租赁权的让与本质上是权利义务的概括移转。
在此情况下，承租人已经退出租赁关系，第三人取代其地位。转租行为不同于合同权利义务的转让，转租合同并没有使次承租人成为原租赁合同的当事人，这不同于承租人将其合同权利转让给第三人或者将合同权利义务概括移转给第三人的情形。
所以，租赁权转让和转租都属于典型的财产权处分行为。只不过，前者是对整个财产权的处分，而转租只不过是对物的占有使用权的处分，即对前者中的一部分的处分。
第二，合同法第二百二十四条要求：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”因此，承租人在转租时应取得出租人同意。之所以要求转租获得出租人同意，是因为转租行为是一种财产处分行为，涉及到出租人的重大财产利益，尤其是将影响到出租人本身对财产的使用计划和利用效率。如果法律直接认定擅自转租合同的效力，实际上是对出租人处分自己财产意愿的直接干涉，即使未对其实际利益产生影响，也缺乏限制出租人财产权的足够理由。
第三，采用处分行为说通常不会影响承租人最大限度地发挥承租房屋的价值。很多负担行为说秉持者认为，承租房屋对承租人的价值有可能发生变动。例如，承租人在承租期间内遭遇商业计划失败，难以继续利用承租房屋。允许其转租可以防止房屋的闲置和浪费。此时转租房屋可以弥补其损失。但这种担忧是没有太大必要的，因为，承租人在这种情况下往往有机会与出租人进行重新谈判，通过达成新的协议来增进双方的利益。通常来说，只要承租人愿意适度补交租金，承租人就愿意缩短租期，并重新寻求新的承租人。
第四，依据合同法第二百二十四条，在经出租人同意的情况下，“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。从反面来解释，在未经出租人同意的情况下，转租合同并不能当然产生效力。但合同法并没有直接否定转租合同的效力，将擅自转租行为归入无效合同的情形。这主要是因为，转租行为仍然有可能符合承租人的意愿和利益，应当为出租人提供考虑转租合同价值的机会。我国司法实践也历来将擅自转租当成效力待定的行为。
第五，将转租行为作为一种处分行为对待，并不会损及次承租人的利益。因为，合同法第二百二十四条表明，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”。因此，如果次承租人在订立转租合同时已经知道承租人的身份，则其应当明确要求承租人明确告知其是否已经获得转租权。如果承租人不能提供转租的授权，则次承租人将知道转租合同未来可能被宣告无效，如果其仍然坚持与承租人订立转租合同，则其将承担将来合同被宣告无效的风险。如果次承租人在订立转租合同时并不知道承租人的身份，则要区分具体情形来判断次承租人的可保护性问题。例如，次承租人有足够的理由认为承租人未获得转租授权，则其就不应当与其订立合同。但是，如果承租人谎称其为出租人，而次承租人有充分理由相信（误信）承租人就是出租人，则其信赖应当得到保护。至于此种信赖利益能否通过“善意取得”来保护，还是只能通过欺诈的方式来保护，是另一个值得讨论的问题。但这并不影响该利益的可保护性。
还有一种理由认为，承租人可以根据市场变化，通过转租获得超额利润。如此可以实现房屋使用价值的最大化。但这种理由也是不成立的，因为，一方面，承租人承租的目的是根据租赁合同占用和使用该房屋，而不包括因租赁合同获得额外利益。另一方面，即便房屋租赁价值上涨，出租人也可以通过与承租人的重新谈判来实现房屋利用方案的重新安排。因为，只要出租人愿意适当补偿承租人，即将房屋租赁价值增值的部分重新分配一部分给承租人，就可以实现房屋租赁的重新安排，让那些能够获得更大价值的人取得房屋的租赁权。