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《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称本解释）是关于审理房屋登记行政案件的专项司法解释。本解释2010年8月2日由最高人民法院审判委员会第1491次会议通过，自2010年11月18日起施行。本解释主要规定了以下内容：
本解释第一条规定，公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本条是关于房屋登记行为可诉性的规定。“房屋登记机构的房屋登记行为”是指《房屋登记办法》中规定的房屋登记行为。房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为，包括权利登记和其他登记。权利登记主要包括：（1）所有权登记。包括所有权初始登记、所有权转移登记、所有权变更登记、房屋所有权注销登记等。（2）抵押权登记。包括抵押权设立登记、抵押权变更登记、抵押权转移登记、抵押权注销登记、最高额抵押权确定登记等。（3）地役权登记。包括地役权设立登记、地役权变更、转移、注销登记等。其他登记包括：（1）预告登记。（2）变更登记。（3）异议登记。“与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为”是指房屋登记机构在公民、法人或者其他组织申请查询、复制登记资料等事项过程中作出的行为或者不作为。《房屋登记办法》第二十八条第二款规定，申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。行政机关就查询、复制登记资料等事项作出的行为或者不作为属于行使行政职权的行为，应当属于行政诉讼受案范围。
本解释第二条规定了不予受理的三种情形：
1.房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。一般而言，纯执行性的非自主行为，人民法院不予受理。房屋登记机关的登记行为如果是为了执行其他法律规定的有权机关的法律文书，该登记行为由于缺乏自主决定的意思要素，而不具有可诉性。房屋登记机构的登记行为执行名义包括：（1）人民法院、仲裁委员会的法律文书。物权法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《房屋登记办法》第三十五条第二款规定，因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。（2）有权机关的协助执行通知书。这里的“有权机关”包括司法机关和其他可以要求协助执行的机关。对于司法机关要求房屋登记机构登记的协助执行行为，其不可诉性已为司法解释所确认。《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》（法释〔2004〕 6号）规定，行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围。但如果当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或者违法采取措施造成其损害，提起行政诉讼的，人民法院应当受理。（3）人民政府的征收决定。根据物权法第二十八条的规定，人民政府的征收决定亦为房屋登记机构登记行为的执行名义。例外地，公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的，该执行性行为具有可诉性。
2.房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。无法律效果的程序性行为，人民法院不予受理。《房屋登记办法》中规定了房屋登记机构可以依申请换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿。《房屋登记办法》第二十七条规定了三个方面的内容：（1）房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。（2）房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。（3）在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。这些换发、补发行为是对原权利义务关系载体的更新，本身并未设定或者改变原有法律关系，相当于房屋登记机构并未作出任何行政行为。公民、法人或者其他组织就此类行为不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
3.房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。行政机关在行政诉讼法施行前作出的行政行为，如果当时的法律法规并未规定可以提起行政诉讼的，该行政行为不具有可诉性；如果当时的法律法规规定可以起诉，该行政行为具有可诉性。《最高人民法院关于行政案件受理问题的复函》（法行函〔1989〕 11号，1989年1月23日）和《最高人民法院行政审判庭关于当事人起诉的行为发生在行政诉讼法施行以前，起诉时行政诉讼法已施行且未超过起诉期限的，人民法院是否受理的答复》 （〔2004〕行他字第21号，2005 年4月4日）对此问题作了明确。在行政诉讼法施行前，法律法规并未规定对于房屋登记行为可以提起行政诉讼，公民、法人或者其他组织不服起诉的，人民法院不予受理。
人民法院对房屋登记行为进行审查，目的在于确定房屋登记行为是否符合法律规定。不受房屋登记的客体、房屋登记行为的现时状况、房屋登记载体状况变化的影响。本解释第三条规定，公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：
1.房屋灭失。房屋灭失影响的是房屋价值判断和评估的问题，并不影响房屋登记行为权利关系。
2.房屋登记行为已被登记机构改变。这里的“改变”包括注销、变更、更正和撤销。房屋登记行为即便发生改变，利害关系人对改变前的房屋登记行为不服的，得提起行政诉讼。人民法院应当就改变前的行政行为进行审查。当然，对于改变后的房屋登记行为的可诉性是毋庸置疑的。
3.生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。一般情况下，房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明并不对房屋登记行为的合法性产生必然的影响，因为两者是果与因的关系。也就是说，房屋登记的合法性存在瑕疵的，必然会对房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明产生直接的影响；但是，房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据使用，并不能反面证明房屋登记行为的合法性和可诉性。特别是，在一些民事案件中，房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明是作为证据审查的。证据审查虽然也会审查其合法性，但这种审查主要是从证据的取得方式、证据是否符合法定形式等角度进行审查的，并不对房屋登记的实体权利义务关系进行审查。因此，即便生效的民事法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用，由于它们是作为证据使用的，并不对房屋登记行为的可诉性产生影响。需要注意的是，如果在民事诉讼或者其他行政诉讼中，房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明确立了权利义务关系，该权利义务关系又作为审判前提和基础事实存在的，人民法院应当保证该权利义务关系的稳定性。对于这类民事先行的案件，由于相关法律关系已经在生效法律文书中确定，依据一事不再理原则，相关行政案件不应受理。
房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，一般情况下，人民法院不予受理。这是因为债权人和债务人之间的民事权利义务关系，一般能够通过民事诉讼来解决，且一般情况下债权人与行政行为并无法律上的利害关系。但是，在下列情形下，债权人对房屋登记机构的行为可以提起行政诉讼：（1）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的。物权法第二十条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。物权法确立了预告登记后不得办理处分登记的原则。预告登记后并非所有与预告登记所涉及的房屋都不得办理登记，只是不能办理处分登记。房屋登记中有一个重要的原则是登记同意原则——即办理房屋登记过程中，必须取得其权利因该登记而被涉及的民事主体对登记所表示的同意。《房屋登记办法》第六十八条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记的首要效力在于担保功能，即防止房屋权利人违反义务对不动产进行处分。“处分该房屋申请登记的”指的是申请处分登记，包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。因此，房屋登记机构为债务人办理包括房屋转移登记在内的处分登记，债权人与此具有法律上的利害关系，债权人得提起行政诉讼。（2）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的。物权法第一百九十一条第二款规定了“抵押权追及效力模式”，即抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。担保法第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《房屋登记办法》第三十四条规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。可见，在房屋登记行政程序中，房屋登记机构必须审查抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件，抵押权人是该登记行为的利害关系人，得提起行政诉讼。（3）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的。根据《房屋登记办法》第三十五条的规定，因人民法院生效的法律文书，权利人转让该房屋所有权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。因人民法院生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。可见，债权人申请对房屋采取强制措施并通知房屋登记机构的，房屋登记机构应当予以办理。债务人此时申请房屋登记，与债权人的权利、房屋登记机构所承担的义务存在冲突。此时，债权人可以提起行政诉讼。（4）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通，目的在于损害债权人的利益。虽然该行为是房屋登记机构工作人员具体承办的，但对外是房屋登记机构作出的，因此房屋登记机构难辞其咎。行政诉讼法第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。可见，即便是行政机关工作人员作出的行政行为，利害关系人亦得提起行政诉讼。根据《房屋登记办法》第九十二条第二款的规定，行政机关承担责任后，可以向故意或者重大过失造成登记错误的工作人员追偿。
本解释第五条规定了连续登记的可诉性问题。房屋登记机构对同一房屋进行多次登记的，该多次登记行为均为独立的行政行为。只要符合原告资格、起诉期限等条件的，人民法院都应当受理。也就是说，无论是首次登记，还是之后的若干次登记，在理论上均属于可诉的行政行为。但是，物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这就意味着，经过多次转移登记之后，最后的登记是发生最终法律效力的登记。在多次转移登记中，首次登记是第二次登记的依据，第二次登记又是之后登记的依据，以此类推。如果不审查首次登记行为，其他多次登记行为的合法性就无法确定；如果仅仅审查首次登记之后的登记行为，亦无法从根本上解决房屋登记的合法性问题。因此，首次转移登记的合法性是必需的诉讼标的，原房屋权利人和原利害关系人在起诉时，可以就首次转移登记行为本身起诉，亦可以就首次转移登记与之后多次转移登记行为起诉。但是，原房屋权利人和原利害关系人仅仅对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。原因在于：（1）后续转移登记行为可能因作出登记行为当时与其没有法律上的利害关系；（2）《房屋登记办法》第十九条规定，对于房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看。对于后续转移登记，房屋登记机构可以进行书面审查。房屋登记机构作出后续转移登记时，一般是根据其转移登记申请材料进行审查，往往并不会涉及首次转移登记，而不审查首次转移登记。后续转移登记单独进入诉讼无法从根本上查明事实。
本解释第六条规定，房屋登记行政案件中的第三人与被诉行政行为之间具有利害关系，第三人可以申请或者应人民法院通知参加诉讼。考虑到房屋登记行为涉及第三人的重大权益，本司法解释明确了人民法院的通知义务。人民法院有义务通知下列利害关系人参加诉讼：（1）房屋登记簿上载明的权利人。房屋登记簿上载明的权利人无疑属于利害关系人。这些权利人狭义上包括所有权人和他项权利人，广义上还应当包括预告登记、查封登记的权利人，例如预购商品房的买受人、查封申请人等。（2）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人。异议登记是指利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料，申请登记机构予以登记的行为。物权法第十九条第二款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系可以申请异议登记。异议登记的提起人是利害关系人，如其提起行政诉讼，人民法院有义务通知权利人作为第三人参加诉讼。更正登记是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，依照其申请，及其提交的登记簿记载的权利人对更正的书面同意或者证明登记却有错误的证据，申请登记机构对错误事项进行更正的登记。物权法第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。权利人是指记载于登记簿上的权利主体；利害关系人则是指登记记载错误可能损害自己利益的人，即对登记簿记载的上述权利的归属存有异议，认为自己才是真正权利人的人，或者对权利内容存有异议，认为权利内容与实际状况不符，从而损害自己利益的人。本项规定只规定了人民法院有义务通知权利人，未明确利害关系人。预告登记是指为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权予以登记。物权法第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律法规规定的其他情形。预告登记的权利人已经记载于房屋登记簿，利害关系人提起诉讼的，人民法院有义务通知权利人作为第三人参加诉讼。（3）人民法院能够确认的其他利害关系人。除了以上情形之外，如果人民法院能够确认其他利害关系人，也应当通知其参加诉讼。
本解释第七条规定，房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖：（一）请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的；（二）对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的；（三）对行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。行政诉讼法第十九条规定，因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。之所以如此规定，主要是为了便于人民法院调查取证、勘验、保全和生效裁判的执行。“因”不动产主要针对的是法院须对不动产本身进行调查的情形，并非是指只要涉及不动产的行政行为，一律以不动产所在地人民法院为管辖法院。在特定情形下，被诉行政行为虽然涉及不动产，但法院只对行政行为的合法性进行审查，不审查不动产本身，也无须对不动产进行调查取证和执行。此时，为了方便公民、法人或者其他组织起诉，应当给予原告选择管辖的权利。
本解释第九条规定，被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。《房屋登记办法》第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。可见，被告在作出房屋登记行为时，在特定情形下已经收取和保存了申请的材料。此外，对于被告制作的证据材料，被告应当在法庭上出示证据的原件。根据《房屋登记办法》第十一条的规定，申请人不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。该复印件如果交由被告保存的，被告应当提交该复印件。该复印件须“与原件核对一致”。被告提交上述证据是履行举证义务的行为。原告或者第三人对于上述证据持有异议的，依照“谁主张谁举证”的原则，应当提供相应的证据。
本解释第十条规定，被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。根据行政诉讼法第五十四条第（一）项的规定，行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。因此，被诉房屋登记行为合法的，人民法院可以判决维持房屋登记行为。在本司法解释制定时，有的意见认为，维持判决作出之后，由于维持判决对行政行为的羁束力，行政机关在有新的证据证明应当进行变更登记时，无法进行变更登记。因此建议法院针对原告的诉讼请求作出判决。被诉房屋登记行为合法，也就意味着原告的诉讼请求应当驳回，且不影响行政机关可能的变更、注销等登记行为。本司法解释对此作了规定。当然，也有观点认为，人民法院的维持判决是基于行政卷宗主义原则作出的，也就是说，维持判决是根据现有证据作出的。如果行政机关发现新的证据，完全可以依据新的证据作出新的行政行为，维持判决对其并不产生影响。且维持判决属于广义上的确认判决，也并不具有撤销判决那样的形成力。目前，行政诉讼法尚未修订，应当执行行政诉讼法关于维持判决的规定。
1.部分撤销判决。有的房屋可能涉及多个权利主体（例如共有），经过人民法院审理后认定部分共有人不具有共有权利，部分主体的房屋登记应予撤销。根据《房屋登记办法》第十条的规定，房屋登记按照基本单元进行登记（套、幢、层、间等）。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。房屋属于可分割物的，对于部分不合法的房屋登记，人民法院可以作出部分撤销的判决。
2.继续确认判决。行政诉讼法第五十一条规定，被诉行政行为在行政诉讼程序中可以改变。《若干解释》第五十条规定：“被告在一审期间改变被诉具体行政行为的，应当书面告知人民法院。原告或者第三人对改变后的行为不服提起诉讼的，人民法院应当就改变后的具体行政行为进行审理。被告改变原具体行政行为，原告不撤诉，人民法院经审查认为原具体行政行为违法的，应当作出确认其违法的判决；认为原具体行政行为合法的，应当判决驳回原告的诉讼请求。原告起诉被告不作为，在诉讼中被告作出具体行政行为，原告不撤诉的，参照上述规定处理。”根据上述规定，可以得出以下结论：（1）在诉讼中，被诉房屋登记行为已经被房屋登记机构改变的，人民法院应当征求原告是否撤诉，原告撤诉的，人民法院可以裁定准予撤诉；（2）在诉讼中，被诉房屋登记行为已经被房屋登记机构改变，人民法院应当征求原告是否撤诉，原告不撤诉的，人民法院经审查认为原被诉房屋登记行为违法的，应当作出确认其违法的判决；（3）在诉讼中，被诉房屋登记行为已经被房屋登记机构改变，人民法院应当征求原告是否撤诉，原告不撤诉的，人民法院经审查认为原被诉房屋登记行为合法的，应当作出驳回原告诉讼请求判决。
3.情况判决。《若干解释》第五十八条规定：“被诉具体行政行为违法，但撤销该具体行政行为将会给国家利益或者公共利益造成重大损失的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法的判决，并责令被诉行政机关采取相应的补救措施；造成损害的，依法判决承担赔偿责任。”据此，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失的，人民法院可以判决确认被诉行为违法。物权法规定了受让人的善意取得制度。《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》（〔2008〕行他字第15号，2008年9月23日）中规定，第三人购买的房屋属于善意取得，房屋登记机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉行政行为违法。本司法解释吸收了上述批复内容。本条中“不撤销登记行为”是赘语，无规制意义。
本解释第十二条规定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。这是关于混合侵权赔偿责任的规定。（1）在房屋登记行为中，房屋登记机构承担审慎审查的义务。物权法第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”根据上述规定，房屋登记机构登记错误，是指登记的行政行为错误，而非登记的结果错误。因此，行政机关并非对登记行为承担结果责任或者无过错责任。（2）在房屋登记行为中，申请人应当承担如实提供材料的诚实义务。房屋登记行为是一个双方的行政行为，申请人提供材料，房屋登记机构审查后作出登记。一个完整的、合法的登记行为，不仅需要行政机关承担审慎审查的义务，也需要申请人承担如实提供材料的义务。《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第九十二条规定，申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。从以上规定可以看出，房屋登记行为应当是适用过错原则的。对于房屋登记行为给利害关系人造成损害的，房屋登记机构和申请人应当承担其过错范围内的责任。不同的过错程度，也直接导致其在损害中发生的作用有所不同。因此，本解释第十二条规定“应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任”。这里的过错，对于行政机关而言，因其属于公法人，很难确定其主观意图，一般采用“公务过错”，即推定过错方式。这一条也可以反推为，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构已经尽到合理审慎职责的，其过错程度就是“零”，不承担赔偿责任，而由申请人承担相应的赔偿责任。
本解释第十三条规定，房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。这是关于共同侵权应当承担连带赔偿责任的规定。民法通则第一百三十条、第五十八条第（四）项、第六十六条第三款和侵权责任法第八条规定，二人以上共同侵权，造成他人损害的，应当承担连带责任。“恶意串通”属于共同故意。房屋登记机构与第三人恶意串通共同违法侵犯原告利益的，房屋登记机构和第三人必须对外承担连带责任，原告有权请求房屋登记机构、第三人或者两者承担全部责任。由于法院判断行政机关“恶意串通”的主观状态比较困难，法院可以通过对房屋登记机构工作人员的行为、房屋登记机构的行为特点综合予以判断。
本解释第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。基于房屋流转的原因，房屋登记行为往往是以民事行为作为基础行为。房屋所有权的转移，可以基于买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事行为。如果利害关系人对这些民事法律关系存在异议，请求法院撤销或者宣告其无效，应当提起民事诉讼。民事争议解决之后，相关基础事实也就得到确定。此时，利害关系人一般应当先申请行政机关变更登记。行政机关拒绝变更或者未予变更，或者变更之后，利害关系人不服这些新房屋登记行为，可以提起行政诉讼。利害关系人也可以就原房屋登记行为起诉，前述民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。