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1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》［以下简称《物权法司法解释（一）》］对善意取得的规定
新颁布的《物权法司法解释（一）》第15条、第16条对善意取得制度中的“善意”进行了解释。第15条第1款规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”第15条第2款规定：“真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”第16条第1款规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。”第16条第2款规定：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”
可见，《物权法司法解释（一）》确立的善意的基本标准是“不知道转让人无处分权”且“无重大过失”。从上述法条中可以梳理出判断受让人是否为善意的思路：
第一个判断标准是受让人是否“知道”转让人无处分权。如果明知，则属受让人“知道”转让人无处分权，受让人为恶意；如果不明知，则需要继续进行第二个判断。其中，受让人明知转让人无处分权的情形主要可分为三类：（1）不动产登记簿能够显示出存在登记错误的可能性或者当事人知道登记簿存在登记错误的情形，例如上述第16条第1款第（1）项、第（4）项；（2）因为存在预告登记、限制登记（如查封登记）等特殊情形而表明转让人的处分权受限制的情形；
（3）受让人知道他人享有不动产物权的一般情形，例如上述第16条第1款第（5）项，此种情况典型者如物权非依法律行为而发生法定变动但未显示在登记簿上的情形，例如，《物权法司法解释（一）》在起草过程中对这一情形的表述即为“受让人知道他人已经根据《物权法》第28至第30条规定取得不动产物权”
[1]
，但细究《物权法》第28～30条之规定，能够符合善意取得所要求情形的也主要是第28条的规定。在第29条的情形，被继承人已死，作为登记名义人不可能再进行处分；而在第30条的情形，合法建造者虽然尚未登记，但享有处分权。
第二个判断标准是受让人是否因“重大过失”而不知转让人无处分权。如果是因重大过失而不知，则属受让人为恶意；否则，受让人为善意。而根据第16条第2款，对“重大过失”的一种界定是，真实权利人能够举证证明受让人“应当知道”转让人无处分权。
2.问题的提出：受让人的注意义务
从上述梳理出的《物权法司法解释（一）》判断受让人是否为善意的分析思路中可以看出，第一个判断标准虽然涉及权利人主观明知的状态，但其包含的三类判定情形可进一步归结为两类：一类依托于对不动产登记簿的形式上的判断，另一类则依托于真实权利人对“受让人明知他人已经依法享有不动产物权”这一事实作出的明确证明，这两类情形在实践中相对易于判断；第二个判断标准则需要进行讨论，因为法条仅将“重大过失”界定为应当知道而不知道，而未进行进一步的解释。
对“重大过失”和“应当知道”的界定问题实质上涉及对受让人注意义务的认定，因为对主观状态的把握往往要落实到客观行为，即通过对客观行为的推测将主观状态的界定客观化。理论界和实务界在注意义务的判断上争议较多的主要是对不动产登记簿的查阅义务和调查义务的认定，前者属形式上的审查，如查阅不动产登记簿权属信息；后者则是进行更进一步的实质上的审查，如在不动产买卖中实地看房调查。由此，以下讨论的问题主要是：受让人是否需要负担查阅义务和调查义务？反言之，受让人未尽查阅义务和调查义务时是否可以否定其善意？
1.主要学理观点
针对善意取得制度中受让人的注意义务问题，我国学理上主要存在以下几种不同的观点：一类观点是基于德国和瑞士这两种典型的立法模式，如有的观点近似于德国法的立场，认为受让人不负有查阅义务和调查义务，因为善意的判断不须考虑受让人的过失；
有的观点则近似瑞士法的立场，认为受让人并不负有绝对的查阅义务和调查义务，仅在一定条件下才负担。
另一类观点则基于我国的实际情况，提出不同于上述德、瑞两种典型模式的观点，如认为受让人不负有查阅义务而负有调查义务，或认为受让人负有查阅义务而没有调查义务。
由此可见，在学理讨论中，对于受让人是否负有查阅义务或调查义务以及负有何种程度的调查义务或查阅义务皆有不同的看法。
2.主要立法模式
比较法上针对不动产善意取得较为典型的立法模式主要有德国法模式和瑞士法模式，以下即简要介绍德国法和瑞士法的规定。
德国法对不动产善意取得制度中的受让人施加的是低注意义务标准。德国法将不动产和动产善意取得制度中的“善意”要件分别界定：不动产“善意”要件的关键点在于受让人是否“知道”，而不涉及“重大过失”这一要件；于动产则是受让人是否“知道或因重大过失而不知道”。《德国民法典》第892条第1款规定：“为以法律行为取得土地上的某项权利或此种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议已被登记或不正确性为取得人所知的除外。”
第932条第2款规定：“取得人知道或因重大过失而不知道该物（指动产）不属于让与人的，非为善意。”
由法条表述可以看出，德国法对不动产的善意取得人的注意义务要求极低，其不要求受让人对登记簿的主观的、具体的信赖，即使出于重大过失而不知道不动产登记簿不正确，也不影响善意保护。因而有学者指出，德国法上的不动产善意取得制度中的善意要件“完全是一个独立的、从不动产登记簿特性中发展出来的否定性的概念”
。具体而言，一方面，取得人不负有查阅义务，只要登记簿的登记状态在客观上对取得人的权利取得提供了支持，就认为取得人是善意的，也即不以取得人事实上是否查阅了登记簿而对登记簿存在主观信赖为前提；
另一方面，取得人也不负有调查义务，
即使取得人对不动产登记簿的正确性存在怀疑而未尽调查义务，也不影响不动产登记簿的权利外观和善意推定的作用。
瑞士法对不动产善意取得制度中的受让人施加的是适中且灵活的注意义务标准。瑞士法明确提出以“善意”作为不动产善意取得保护的构成要件，其对恶意的规定是“知道或应当知道”登记瑕疵，则反推其对善意的要求即是“不知道且不应知道”登记瑕疵。《瑞士民法典》第3条规定：“（1）当本法认为法律效果系属于当事人的善意的，应推定该善意存在。（2）凭具体情势所要求的注意判断不构成善意的，当事人无权援引善意。”
第973条规定：“出于善意而信任不动产登记簿的登记内容因而取得所有权或者其他权利的人，均受保护。”第974条规定：“（1）物权的登记有缺陷的，该登记对于知悉或应当知悉该瑕疵的第三人无效。（2）凡无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记，为不正当。（3）因前款的登记使其物权受到侵害的人，得授引该登记的瑕疵，对抗恶意的第三人。”
由此可见，瑞士法强调取得人对不动产登记簿的具体信赖，即不仅应当“相信不动产登记簿的正确性和完整性”，还应当“没有足够的理由怀疑不动产登记簿的内容”。
因此，因重大过失而不知道不动产登记错误的情形不能受到善意保护。具体而言，一方面，查阅义务不是一概而论的，瑞士法不要求受让人必须查阅登记簿，而是“根据具体情况加以判断”；
另一方面，调查义务只出现在法学理论界和实务界认可的特定情形下，即不具有可疑动机的受让人一般无须检查登记记载与事实是否相符，只有在一个事实“足以引起一个具有通常的智力和注意程度的人对不动产登记簿正确性的怀疑”
，也即该事实“明显背离常规”
时，受让人才有调查的义务。
1.不动产登记的法律效力
不动产善意取得制度的法律基础之一是不动产登记的法律效力，主要涉及不动产登记推定力和不动产登记公信力。登记推定力与登记公信力之间的逻辑推衍关系是：登记推定力相当于确定登记为不动产物权的表征方式，而对登记表征物权功能的维护主要体现在对第三人的保护上，因而登记错误时，信赖登记的第三人也应受保护，也即登记具有公信力。
在这一意义上，登记公信力由登记推定力延伸而来。从这一逻辑中也可以看出不动产善意取得制度与不动产登记的推定力和公信力密切关联。同时，在对不动产善意取得制度中“善意”认定的学理讨论中，登记推定力和登记公信力也是各方论点的核心之一。
2.不动产登记的推定力与受让人的注意义务
不动产登记的推定力指的是“不动产物权经登记者，推定其登记之物权状态与真实物权一致之效力”
。我国的法律依据主要是《物权法》第16条的规定
。通说认为，该条规定的是不动产登记簿的权利推定效力。
比较法上也有较为典型的关于不动产登记推定力的规定。例如，《德国民法典》第891条规定：“在土地登记簿中为某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。在土地登记簿中注销一项权利的，应推定该项权利不复存在。”根据该条规定，不动产登记簿之记载被推定为正确；
《瑞士民法典》第937条第1款规定：“已在不动产登记簿上登记的不动产，对其占有权利的推定及占有诉权，仅属于登记人。”
台湾地区“民法典”第759条之一第（1）项规定：“不动产物权经登记者，推定登记权利人适法有此权利。”此条规定即“就登记之推定力明文予以承认”
。
具体而言，不动产登记的推定力具有两方面内涵：一方面，对于登记记载的权利人而言，不动产登记的推定力具有程序法上的意义，其主要表现为一种“移转举证责任的证明负担规范”
，即基于推定效力，登记记载的权利状态、内容、权利人均被推定为正确，在不动产登记簿记载的物权人行使权利时，无须积极证明登记权利的真实性，而是由对登记权利真实性持相反主张的人先负担举证责任，然后由登记名义人举证推翻。这一点无论是在采用登记生效主义的国家还是在采用登记对抗主义的国家都是如此。
[2]
另一方面，对于第三人而言，不动产登记的推定力也具有促进第三人信赖不动产登记，从而促进交易效率和安全的意义，在个案中具体表现为首先推定第三人为善意，但对方可以举证证明第三人非为善意。
从上述两重内涵中可以看出：第一，不动产登记的推定力作为一种“权利推定”，并不导致权利真实性是必然确定的、终局的，当事人在能够举证证明不动产登记簿记载的权利与事实不符时，可以反驳其权利正确性推定效力，其实质是一种“证明责任的分配”。
第二，正是因为推定具有被反证弱化和反驳的可能性，那么，“推定力被弱化到一定程度时，第三人就失去了信赖登记的合理基础”
。第三，由此，不动产登记簿的权利推定力是一种非决定性的善意推定，受让人须有对不动产登记的具体信赖，因此，在特定情形下，受让人负有查阅义务和调查义务。此处的特定情形可以借鉴瑞士法上的规定，即在一般人看来有足够理由对不动产登记产生合理怀疑时，受让人即应负有一定的查阅义务或调查义务；若其违反此时的注意义务，即属应当知道转让人无处分权，从而因具有重大过失而无法构成善意。
而主张受让人不负有查阅义务或调查义务的观点在不动产登记推定力问题上的论点主要依托于德国法的规定，即将德国法中关于不动产登记推定力的表述视为一种“拟制性规定”“不能被推翻的推定”或“不可反驳的法律拟制”。
但是事实上，一方面，德国法上不动产登记的推定力事实上也为一种“可推翻之推定”，如在积极推定的情形下，为推翻该推定，须证明“已登记的权利事实上不存在”，且须证明“该权利除了在土地登记簿中被宣示外，也不能以其他方式获得其成立”。
另一方面，德国确实以较为完善的登记制度保障推定力制度尽量不会伤及真实权利人的权利。由于德国法上登记程序必须遵循严格的条件，且土地权利的处分必须经过登记才能生效，从而“保障了大多数情形中土地登记簿正确反映土地的物权状况”，并在这一基础上法律建立了不动产登记的推定制度，即“土地登记簿中登记的权利人就是真正的权利人，他享有登记中反映的权利”
。
3.不动产登记的公信力与受让人的注意义务
不动产登记的公信力指的是“信赖不动产登记所昭示权利状态的交易相对人，即使在登记记载的权利状态与真实权利状态不相一致的情况下，仍然承认其具有与真实权利人交易之法律效果”
。一般认为，不动产登记簿公信力的“实质内容即是所谓的不动产物权善意取得”
。在我国，相关的法律依据主要是《物权法》第106条关于善意取得制度的规定。比较法上关于不动产登记公信力的法律依据主要也是关于善意取得的规定，如台湾地区“民法典”第759条之一第（2）项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记物权不实而受影响。”此条即从法律上确认了不动产登记的公信力。
不动产登记的公信力依赖于公示原则。公示原则促进了不动产登记所记载的权利状态尽可能与真实权利状态一致，即要求当事人将该物权变动记载于不动产登记簿之上以备查证。基于这一公示，不动产登记的公信原则保护对不动产登记的善意信赖，当不动产登记所记载的物权与物权的实际状况不一致时，第三人可以善意取得相应物权。
在德国法上，受让人不负有查阅义务或调查义务进一步强化了不动产登记的公信力。德国法之所以在不动产善意取得制度中不要求受让人负有查阅义务和调查义务，原因主要在于，在公示方法上，不动产登记的公信力显著高于占有，“能够提供更为坚实的信赖基础”。
更进一步讲，德国不动产登记的公信力是建立在德国不动产登记制度的高度可信赖性之上的。具体而言，德国的不动产登记法确立实质审查原则、形式合意原则和在先原则，确保登记簿记载的真实性和准确性，且规定变更登记、异议登记、国家损害赔偿等措施应对登记错误的情形；同时，在实践中，不动产登记工作由国家设立的专门机关负责，受专门的法律法令调整，不动产登记簿形式上也是公开的，有关的不动产交易当事人可查阅不动产登记簿。
可见，受让人注意义务的降低和不动产登记公信力的确立在实践中需要一定的制度基础。相较于德国而言，我国的不动产登记制度并不十分完善，如存在一定的登记错误率。针对我国实践中不动产登记制度的不完善性，一种观点认为，应当降低受让人的注意义务。这一做法一方面是为了强化登记公信力；另一方面，则是认为在“大量的登记簿错误是由无权处分人通过伪造各种申请材料”
的情况下，不能将调查真实权利义务关系的义务和错误登记的风险均施加于受让人。另一种观点认为，应当提升受让人的注意义务，以“平衡此种现状下各方利益”。
上述两种观点都有值得商榷之处。就第一种观点而言：首先，不动产登记公信力的强化“应是通过对真正权利人归责性的弱化来完成，而不是通过对第三人谨慎程度要求的降低来实现”
，真实权利人相较于未尽合理注意义务的受让人更值得法律的保护；其次，赋予受让人调查义务并非要求受让人一定要通过调查发现真相，而是在具体情形下尽可能尽到注意义务，从而在一般人看来可以排除其合理怀疑即可。针对第二种观点，加重受让人注意义务的做法认识到了我国不动产登记制度的现状尚未如德国一样为不动产登记公信力提供可靠的制度基础，只是注意义务不宜一概加重，而是可以如瑞士法一样在区分具体情况的前提下赋予受让人查阅义务和调查义务。
4.受让人注意义务的判断思路
基于上述分析，可以梳理出以下对受让人注意义务的判断思路。
首先，由于不动产登记具有推定力和公信力，不动产登记记载的权利人被推定为真实权利人，即使在登记错误的情况下，受让人对于登记的合理信赖也应当受到保护。因此，对受让人注意义务的判断基点应为不必一概要求受让人负有查阅义务和调查义务。此种基点可能会增加真实权利人遭受损失的风险，但在登记错误的情形下，真实权利人仍享有法定的保护措施，如《物权法》第19条第1款和第2款规定的更正登记和异议登记以及《物权法》第21条第2款规定的损害赔偿。
其次，不动产登记的推定力可以被举证反驳，公信力也需要以较为完善的不动产登记制度为基础。因此，在我国的制度环境中，不动产登记本身并不能够对受让人善意的判断起到绝对性的作用。故可以考虑借鉴瑞士法的理念，以“足以引起一般人的合理怀疑”作为赋予受让人查阅义务和调查义务的判断标准。更进一步讲，第一，关于查阅义务，虽然实践中我国不动产登记机关的询问程序的设置“实际上暗含了要求取得人尽到查阅义务的意义”
，但是未尽查阅义务并不必然导致否定受让人善意，因为在不动产登记记载权利人与转让人一致的情况下，查阅不动产登记簿的行为本身并不足以消除受让人的合理怀疑。此外，在不动产登记簿明确记载权利障碍或瑕疵的情形下，受让人乃属“知道”转让人无处分权而被否定善意。第二，关于调查义务，调查义务中重要的一项是考察不动产的占有状态，占有虽然不是表征不动产所有权的法定方式，但其所形成的权利外观在不动产交易这类价值较大的交易中可以起到影响受让人判断的作用，且从实践中的交易习惯来看，不动产位置固定且考察方便，受让人大多会以很低的成本实地查看不动产占有状态。因此，受让人一般应当负有考察不动产占有状态的调查义务。至于其他更进一步的调查义务，则依然要以事实情况可能引起一般人的合理怀疑为判断标准。
最后，受让人注意义务的判断具有个案性，需要根据个案不同的情况具体判断案件事实是否存在足以引起一般人的合理怀疑以及受让人是否尽到一般人通常情况下的合理注意义务。例如，实践中判断重大过失考虑的主要因素有：
受让人与真实权利人、转让人之间，以及真实权利人与转让人之间的关系；转让人的基本情况；受让人的文化程度、职业、知识背景、交易经验等；不动产的基本情况；受让人交易时的处所、所处的市场环境及相关交易信息等。
本案中，真实权利人臧树林并未能证明连成贤明知不动产登记错误，因此，主要争议问题就在于连成贤是否有应知但因重大过失而不知的情形。
从判决书显示的事实来看，连成贤履行了查阅义务，但未履行调查义务，因此，则需要判断案情中是否存在足以引起一般人怀疑的事实。据臧树林陈述，其在被欺骗的情形下签署过一些文件，但其从未与谢伟忠发生过直接或间接接触；据谢伟忠陈述，其向连成贤说房屋内居住的是其朋友，在卖房后即会搬离；连成贤则强调自己为善意第三人。虽然判决书显示的事实并不完整，但从法院的说理和判决中能够看出法院对事实认定的倾向性，（2012）浦民一（民）初字第21647号判决书中法院将连成贤认定为善意，而（2014）沪一中民二（民）终字第433号判决书的认定则值得讨论。
从二审判决书和二审法院法官为连成贤案撰写的案例评析可以看出，（2014）沪一中民二（民）终字第433号判决背后的理念是：连成贤为所有权人，臧树林为有权占有人，二者均对房屋享有合法权益。法院最终选择保护后者而将风险交予前者承担的主要目的可归纳为以下三点：
其一是保护原始权利人的权益，即调整“不动产登记公示公信制度的负面效果”，使得“真正的、未登录于登记簿册的权利人有因之丧失权利的危险”；其二是提升购房者的注意义务，即提醒房屋买卖交易中的购房者“非常有必要实地、多方了解标的物是否存在原始权利的缺陷”；其三是诉讼实务趋势，即基于“无权处分、虚假买卖引发诉讼不断增多”的背景平衡各方利益。
但是，结合上文分析来看，在一般法理逻辑下，针对本案的系争房屋并不应出现连成贤作为所有权人和臧树林作为有权占有人同时并存的情况。同时，上面法院所述的三点目的可以通过现有的善意取得制度实现，即在“受让人善意”这一要件的认定上进行讨论：第一，“保护原始权利人权益”的目的可通过认定受让人非善意而不能取得所有权实现；第二，要求“购房者实地、多方位了解标的物”实质上是认为该案情形属一般人应产生怀疑的情形，从而受让人在负担查阅义务之外还应当负担调查义务，但本案中连成贤并未履行此种义务；第三，“无权处分”本为善意取得的前提要件，而“虚假买卖”则包含着受让人为恶意的评判。
由此，对连成贤一案的判决应以认定连成贤是否具有“善意”为核心。虽然连成贤查阅的不动产登记簿显示谢伟忠为权利人，但本案的事实属足以使一般人产生怀疑的情形，连成贤在此种情形下因未履行对不动产占有状态等相关信息的调查义务而具有重大过失，不符合善意要件，因而不能善意取得不动产所有权。相应地，臧树林基于其所有权为有权占有人，连成贤不能向臧树林行使所有权人之原物返还请求权。