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酒吧开一家倒一家，90%都是选址出了问题。
网传李嘉诚先生曾说过一句关于房地产的至理名言：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这句话用在开酒吧上，同样是金科玉律。地段决定了酒吧的顾客流量、顾客类型和消费水平。
本部分内容来自成功运营了三十余家酒吧的专业团队积累的实操经验，以酒吧娱乐业态为切入点，将选址过程中经常遇到的难点和痛点进行了系统梳理，希望可以对你有所帮助。
虽然每个城市、每个街区的商业分布和人流密集程度千差万别，但总有一些规律是共通的，这可以帮助我们对店铺位置的好坏做一个初步的判定。
第一个且最重要的规律：距离区域内的“中心聚客点”越近越好。
所谓中心聚客点，就是指一个区域内最繁华、最热闹的位置，它可以是购物中心、大型写字楼、高密度成熟住宅区，等等。越靠近这些位置，客流量就会越多，也就越适合开店做生意。
在我运营的众多酒吧项目中，不少都遵循了靠近“中心聚客点”选址。
所谓聚集效应，是指同类型的商业业态扎堆聚集而产生的吸引力，对于酒吧选址来说尤以位居或靠近能代表这座城市的酒吧文化的街区为最佳。比如，北京的三里屯、后海、工体西路，上海的茂名南路、巨鹿路、衡山路，广州的沿江路、环市路、白鹅潭，成都的少陵路、九眼桥、锦里、玉林街，南京的1912，等等。这些地方本身就自带聚集目标客户的效应。虽然会存在同类型业态相互竞争的问题，但总体而言还是利大于弊。
所谓截流，就是越靠近客流上游越好。简单来说，如果一条街道沿着客流方向向前会分流，那么逆流而上越靠近客流源头，人流量也就越大，也就越有竞争优势。
汇流，顾名思义就是客流汇集的地方。如果一个地方的客流量是多股不同的客流不断地汇集在一起，那么在这个客流量汇集的地方附近开店效果是最好的。
上述原则是我们选址时首先要考虑的，但在现实操作中，很难一次性匹配到如此“完美”的位置，即使有，对于大部分资金不够雄厚的店主而言，这样的位置恐怕也是有心无力。
那么，在现实中我们怎样综合衡量各种条件选址呢？下面，就以最常见的临街位置、商业地产内两种选址环境为例，做一下分析。
1.选择人流容易停留的地方
城市街道可分为一级街道
和二级街道
。一级街道虽然交通便利，但是过往的人和车都很少驻足，基本上都是匆匆而过。这样的区域显然没有那些门口比较宽敞、停车位比较充足的二级街道有优势。
此外，还要考虑到诸如上下坡、下沉式广场、楼梯等需要“踏步”的环境因素，毫厘之差都会对“聚客”产生很大的影响。
2.分清“阴阳面”
很多二级街道都有“阴阳面”之分，尤其是车道比较多，或者说中间有栅栏的街道，基本上做的都是半边生意。如果没有类似比较明显的分隔线，就需要观察周边的业态布局以及客流的移动方向。周边做生意的比较少，或者商业业态比较单一，那么可能就是阴面；处于人流流动的方向，而且各类商业业态都比较丰富，那么就可能是阳面。很显然，选择阳面开店做生意会更有利。
以北京最为著名的酒吧区三里屯为例，这里现今分布有80多家酒吧，可谓是开酒吧的黄金区域，但即使是在这样的黄金区域里也有“阴阳面”的存在。三里屯商业区分为南区和北区，二者通过狭长的通道相连。地理上两区可谓是近在咫尺，但在商业表现上却是“冰火两重天”：南区客流密集、繁华时尚，北区却是比较幽静，甚至略显萧条。出现这种情况的原因既有前期规划设计刻意做出的区分，也和后期的运营有关。
所以，选址时需要认真做好前期的走访调研，不可盲目被“黄金区域”的名头误导。
3.分清客流的移动方向
选择街道特别是临街位置的商铺，一定要搞清楚客流来自何方，去向何处。需要注意的是，要根据所处街道是一级还是二级道路的不同，具体问题具体分析，切记不可机械照搬。
例如，如果你所处的街道是一条快速通道，客流方向如图。
依客流选址1
根据“截流”原则可以判断，A位置是最好的，C位置是最差的。根据行人靠右行走的习惯，也可以做出同一个判断。那么总体来说，三个位置的优劣排序，就是A＞B＞C。
如果你要选的商铺位于一条步行街则有所不同。步行街上的顾客习惯先逛逛，遇到喜欢的店面才会进去消费。在同等条件下，靠近街区出入口的商铺反而没有中间的好。
所以下图这8个店铺的优劣排序是2=3=6=7＞1=4=5=8。
依客流选址2
4.四种主要商铺类型分析
具体到实际情况，常见的街道商铺主要可分在四种位置。
“金角”位置，即位于街道的交界、拐角处的店铺。它占据了多个面，可以汇聚各个方向的人流，展示面更大，曝光度更高，是最好的位置，但相对而言成本也是最高的。对于中小创业者来说，遇到了“金角”位置不可盲目兴奋，要谨慎做决定。
“银边”位置，就是那些在街道两端处于人流进入端口位置的店铺，也是能引起刚进入街道的客流注意和停留的地方。这种位置最大的好处是可以借“金角”的力，成本也相对低一些，性价比不错。
“草肚皮”位置指的是街道中间部分的商铺。结合前面提到的截流原则和黄金分割原则，这些地方相对来说客流会比较少。
“死角”位置指那些完全在顾客视线之外，很难被人主动看到的位置上的店铺。这些地方相对来说成本最低，但是获客难度也是最大的。
需要注意的是，所谓“草肚皮”和“死角”的位置也并不是一无是处（如前述步行街例），此类商铺租金水平低，免租期长，在成本控制上就比较占优势，可以综合考量后再做决定。
挑选商业地产内的商铺时最重要的是要先看所在商业地产主打的商圈本身是否具备足够的集客能力，如果不能满足这个基本前提，那么选址再好也只能是事倍功半。在选择入驻前，一定要对该商圈的业态分布做一个详细的市场调查。
具体来说，需要注意考察以下几个方面。
1.确保选址在商圈的休闲娱乐区域
如今，越来越多的大型商业综合体都开辟了专门的休闲娱乐区域。选址在这片区域就符合前面说的“三大选址原则”之“聚集效应”，能精准地吸引客流。
2.业态的互补非常重要
随着人们工作生活节奏的加快，人们对“8小时”之外的“夜生活”要求越来越高，与“酒吧一条街”自带集客效应不同，开进商业综合体内的酒吧项目成功与否，除了自身的努力之外，也离不开与周边相关业态的互补共生。
日本三大景点之一的东京银座中央商务区（CBD）拥有近百家酒吧、歌舞厅，闻名世界。但这些酒吧、歌舞厅在东京银座CBD综合业态中的占比只有不到10%，其他90%属于零售商店、餐厅、茶馆、咖啡厅、画廊、展览馆、博物馆等。正是这种多业态的互补，造就了东京银座CBD时尚、潮流的整体形象，而酒吧之间的竞争也保证了这片区域整个行业的良性发展。
现在，“商业地产+酒吧”的模式已在国内众多大城市里初见成效。早一点的例子是2017年成功开发“上海新天地”的瑞安地产将LIVE HOUSE和音乐酒吧引入当时相对冷清的虹口区，改变了当时“上海还没有一个以音乐为主题的商业项目”的局面，把55万平方米的老城区打造成一个街区式的购物中心；最近的有2019年年末，杭州各大商业综合体纷纷加码酒吧业态，不仅繁荣了商场的夜经济，也实现了酒吧客流反哺商场。
可以预见，随着“夜经济”的不断升温，未来会有越来越多的商业地产对酒吧业态张开怀抱，这将是酒吧选址中的一个新课题。
3.要明晰从商圈入口到店铺的动线设计
在确定店铺位置之前，要实地观察并测算顾客从商场入口到店铺可能走的路线和距离：中间要拐几个弯？好不好找？顾客下次来时能否记得住？中间要经过几家店，存不存在被截流的风险？存不存在截留其他店客流的可能？
在顾客到店路线的考量中，要注意本楼层电梯和扶梯的位置。店铺与地铁、电梯口以及扶梯的距离是非常重要的。一般来说越靠近扶梯，就越容易被顾客注意到；但靠近电梯口的位置也并非是最好的，因为绝大多数顾客进商场会先逛一逛，还有个货比三家的过程。所以，你选的店铺，距离电梯口不能太近，也不能太远，适中的位置是最理想的。
很多开店的新人在看好一个商铺之后与出租方（房东）沟通时，往往会陷入一种不知道要问什么的状态。要避免这种状态，就需要在商谈前将自己的问题罗列清楚，将所有的软硬件条件一一与房东确认，才能避免踩坑。
我会用下面这个表列出需要沟通的事项。
1.环境条件
周边小区：周边小区建成时间、入住情况、房屋均价。
辐射人群：周边的企业、学校、写字楼等。
门前环境：门店前遮挡物、门面效果、门头展示面（预期效果）、周边的车流（汽车、电动车）。
竞争对手：同行有多少？定价多少？经营情况如何？
业态互补：附近有多少诸如KTV、餐饮、电影院、网吧、宵夜烧烤、电玩吧、足疗、桑拿、茶室等其他业态，它们的经营情况如何？
2.硬性条件
（1）面积大小
面积是考察商铺时要注意的首要条件。面积大小是否符合自己的要求，相应面积的租金成本是否在自己所承担的范围之内，都是我们要考虑的。
需要注意的是，考察时要分清建筑面积和套内面积。特别是选择入驻商场店铺的，因为商场都会有公摊，招商的时候商场一般说的是建筑面积，但是你一定要知道套内面积是多少，提前做好规划。
（2）房屋格局
格局就是商铺的平面布局。一般按照如下顺序依次挑选：“展示面大，进深比较小的方形铺子”最为理想，“进深深，展示面小，总面积规整的铺子”次之，“形状不规则，利用率不高的铺子”再次之，“倒梯形，入口小进深大的铺子”最差。
（3）基建条件
基建方面需要考虑以下因素：上下水的管径是多少？水压是多少？水压月供给量能达到多少？如果是用燃气，有没有排烟设备和通道？如果是用电炊，那么线路能承载的最大功率是多少，电压够不够？
对于任何公共经营场所，消防安全都是重中之重，要检查火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播、应急照明、安全疏散设施等是否齐备，灭火器、灭火工具等是否能够正常使用。
（4）楼高和层高
一般来说，店面的层高在3米左右比较合适，太高过于空旷，太低则有压迫感。当然这个标准不适用于刻意选择高低差来营造空间氛围的商铺。
3.软性条件
（1）租金
要了解店面租金的计算方式，租金价格是否和地段、面积大小相匹配，租金是否在自己的承受能力范围内，这样的租金价格之下自己是否还能盈利，还有租金是否递增，按什么比例递增等。
（2）交租方式
如何交租金？交哪些？是纯租金、纯扣点，还是租金+扣点？纯租金支付是按年付还是半年付还是季度付费？一次性多付是否有优惠？
扣点方式多见于商场或商业地产内的商铺，虽然扣点不用交固定的租金，但按销售业绩来算达到一定量后，扣点方式的租金通常是高于直接交租金的。
（3）押金
押金是多少？押金如何退？一般在租商铺的时候都会有押金，通常是一个月的租金。一定要和房东或物业说清楚押金的用途以及退押金的条件，规避最终因没有事先约定或约定不清而相互扯皮。
（4）免租期
有无免租期？多长时间？免租期一般就是装修期，在很多地方房东会留给租客装修的时间，在这个时间里是不算租金的。一般来说商场店铺都会预留一个装修期，具体时间长短需和商场协调；房东个人商铺通常情况下不会有装修期。
（5）合约期
合同一次能签几年？在合同期内租金等是否不变？关注这些主要是为了保障自己的权益，防止中途房东收回店面或者是恶意涨房租，造成损失。
（6）物业、水电费用
物业费、水费、电费分别是多少？怎么交？交给谁？
（7）转让费用
是否有转让费用？有的话，是多少。
4.风险控制
（1）商铺产权是否明晰
租商铺要明确房屋的产权。你要弄清楚和你谈的人是不是房东，他是否有房屋的产权证明；如果是“二房东”的话，一定要清楚他将房屋出租或转让给你是否经过原房东的授权。
（2）商铺是否符合经营性场所的相关法律法规、政策要求
从是否符合相关法律法规的角度，我们要关注比如房屋性质是否是商业用途，是否可以申请营业执照等，有些商铺是住宅的第一层改成的，属于住宅用房。在这样的地方开店，随时都有停业的风险。
（3）区域规划风险
租房前对该区域未来几年的规划要心中有数，要关注到该区域会不会面临拆迁等重大变动。如果有可能拆迁，则在商谈时需与房东约定谁来承担损失。
5.关系管理
（1）与房东的关系
我们在与房东打交道的过程中，要观察和了解房东，看看房东是否讲理、是否好相处。因为一旦你租下店面你可能就要和他经常打交道，所以必须对对方的情况有所了解。
此外，还需要打探房东本人及其亲属有没有做同类型业态的，防止自己成了帮别人养店的“炮灰”。这种情况在餐饮行业非常常见，自己辛辛苦苦“养”起来的店，最终被房东截胡。考察店铺时，可以留意房东及其亲属有没有做餐饮或者酒吧的；如果存在这样的隐患，而自己又不想放弃这个店面，那么就需要在合同里把后续的条件都约束清楚，以防后患。
（2）与周边居民的关系
周边居民不仅是你的邻居，还是你的潜在顾客，关系处理不好的话，势必会对生意造成不良的影响。
以上即是我们为大家总结的在为你的酒吧选址时需要注意的一些问题，限于篇幅，无法事无巨细地一一展开，只能抓几个重点，引导大家避“坑”。总之，店铺选址是门学问，要多看多听多思考，以免陷入不必要的陷阱中。