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江南地区的官田源于宋代，在元代得到继承和发展，以后又被明朝全盘接受。
吴元年（1367）九月，朱元璋攻陷张士诚的最后据点平江路城（明代苏州府城）。
次年即1368年正月，朱元璋建立了中央集权统一国家——明王朝。
根据《明实录》洪武元年正月甲申条记载，明朝政府为了征收税粮，在张士诚势力的根据地，即浙西——江南地区进行了土地调查与登记：
诏遣周铸等一百六十四人往浙西核实田亩。谓中书省臣曰，兵革之余，郡县版籍多亡，田赋之制，不能无增损。征敛失中，则百姓咨怨。今欲经理以清其源，无使过制以病吾民。
杨维桢为躲避张士诚的招募移居松江府，他在明初遇到朝廷派来的济宁路教授成彦明，并留有如下记载：
洪武元年春，遣使，行天下经理田土事，而成君在选中。分履淞之三十八都二百一十五图。阅岁终，鱼鳞图籍成。父老咸喜其清明果决，竿尺有准，版帐不欺（《东维子文集》卷一《送经理官成教授序》）。
由此可见，土地调查被称为“经理”，其间使用的测量工具是“竿尺”，而调查的结果是绘制了每块土地的形状，编制了“鱼鳞图册”。
《明实录》中也记载了这种土地调查方式，而其最终目的在于征收税粮。这一点在杨维桢《送华亭县主簿张侯明善序》中也有明确的记载：
今逢圣明统有南北，首立司农，经理土亩，慎选守令，申以农事。所重在于国赋也（《东维子文集》卷三）。
如此看来，此次土地普查并不是单纯的面积测量，而是为了征税，还确认了各片土地的类别和每亩税负。史料中言及的司农司，设立于苏州陷落之前的吴元年七月至洪武元年八月之间。
在苏州陷落后的第二个月，司农司丞杭仲玉于吴元年十月已经先于周铸在松江府开始“经理”。杨维桢代“冯县尹”起草了送别杭仲玉归京序，其中提到了当时已经进行了旨在确定每亩税额的土地类别调查：
元年冬十月，大司农丞杭公仲玉，奉命来淞，经理田亩。功成册上，无漏无溢。……抑余有告于仲玉者，主上新收浙地，官民田土，夙有成籍。然佃人租额，岁为地主有增无减。阡陌日荒，庄佃日贫至于今。……归觐主上，主上问吴民疾苦，倘有以言之，三吴之农幸矣（《东维子文集》卷二《又代冯县尹送[杭仲玉]序》）。
杨维桢说，自朱元璋占领浙西以来，已经编制了旨在用于对官田、民田课税的土地账簿。在新王朝致力于完善税粮征收体系的同时，佃户们依然在地主的剥削下苦不堪言。关于杭氏在当地的活动，杨维桢在《送司农丞杭公还京诗序》中称其“出使吴松，经理僧道故官田土”。
嘉靖三十九年（1560）刊《（嘉靖）宁波府志》卷二十四《田赋书》中，记载了浙西——江南三角洲东部——宁波府下的僧田（寺庙所有）和道田（道观所有）。
故官，意为昔日的官僚。据此可知，杭仲玉的“经理”对象除原有的官田和民田外，还包括了僧田、道田以及故元朝官僚的私有土地。《田赋书》还记载道，“且当圣代开国之际，犹不能改前朝之官僧等则之制”。估计在江南地区也和上述宁波府的情况一样，承袭了元代官田和僧道田的起科等则。但是，江南三角洲地区的明代地方志中没有关于“僧田”和“道田”的记载。关于宁波府的“民僧道田”，在后面还会论述。估计这些田土在明初曾被归入民田。
如上所述，吴元年十月至洪武元年间在松江府进行的“经理”，实际上是明朝对课税田土的再度测量和确认。其确认的内容包括，元朝时期的土地种类，与之相应的起科等则，以及以秋粮表示的每亩税额等等。“经理”时调查了元朝官僚的私有土地，这无疑是为了将其籍没后变为官田作准备。
早在朱元璋的势力进入江南地区之前，控制这一地区的张士诚政权全盘继承了元朝的赋税制度。杨维桢在送别松江府提控案牍李实的《送提控案牍李君秩满序》（《东维子文集》卷三）说：
官民僧道及海涂土田之赋，加旧十六。户口徭役，狱讼听断，营造供亿，亦倍蓰于曩时。
虽然“倍蓰于曩时”，即大幅增收“户口徭役”的过程和方法尚不明了，但可以确定元代的赋税制度本身沿用至张士诚统治时期，后又被明朝所继承。
根据杨维桢的上述记载，我们可以看出，明朝政府在调查官僚所有土地之外，还继承了承担赋税的、既有的官田民田的土地分类。正如植松正在研究元代文献之后所指出的那样，元朝政府在继承了南宋末期设置于江南的大量公田和其他官田的基础上，设置了自己的官田，但是并未成立相应的管理机构，而是由地方官府用两税法征收税粮。
杨维桢言及的明朝初期的江南官田，就是原封不动地接受了元代地方官府管理下的部分官田。除此之外，元朝政府还没收了朱清、张瑄、朱国珍、管明等松江府大地主们的土地，交由地方官府以外的管理机构，如江淮财赋都总管府、江浙财赋府、稻田提领所、拨赐庄等管理。
目前没有资料显示这一部分土地在“经理”时受到何种处置。宣德五年（1430），当削减官田每亩税负的诏令发布之后，松江府人杜宗桓很快上书巡抚周忱，其中提到
：
迨其季年，张士诚又并诸拨属财赋府，与夫营围沙职僧道站役等田粮。
可见，属于财赋府的土地曾被张士诚政权收为己有。这些土地在日后又成为明朝政府管辖之下的官田。在本章第五节中，将根据《（嘉靖）宁波府志》卷十一《物土志·则壤》的记载，探讨洪武年间的起科等则，其中之一的鄞县鄞塘乡起科等则下记载道，“江浙财赋官田，每亩科正米五斗四升六合”（参照表3）。我们由此可以推测，元代松江府曾经有数种不属于地方官府管辖的国有地。这些土地也与由地方官府管辖的官田一样，在洪武元年前后经过“经理”注册，成为明朝的官田。
1385年，朱元璋刊行并颁布了《御制大诰》正编。在该书《五府州免粮第十二》（【译注：原文为《五府州免粮第十二》】）中，朱元璋说明了明代官田的构成要素。关于这一点，《天下郡国利病书》手稿本原编第八册《江宁庐安·高淳县志·清丈官民田粮原由》引用了《御制大诰》的记载（另请参考东洋文库藏《皇明制书》本《御制大诰》的相关记载）：
应天等五府，是为兴王之地，久被差徭，时将夏税秋粮，除元宋入官之田，及我朝没官之田，民田全免。官田若是全免，民难消受，所以减半征收。
上述“五府”包括了江南三角洲的广大地区，明朝政府在对民田实施全额免除的同时，对官田实施了“减半征收”的措施。这里所说的官田包括有“宋元入官之田”与“我朝没官之田”。由此可见，宋元两代的官田在最终都成为明朝政府管辖下的官田。在洪武十八年时，明朝政府的籍没田土所占比重趋于增加。如《皇明制书》本《御制大诰》在上文之后，还有如下一段文字：“其应天等五府州县数十万[亩]没官田地”。
明初洪武年间在江南地区新设置的官田中，还有属于上述第三类型的部分，即在元末战乱中被放弃的无主田地。《（崇祯）松江府志》卷八《田赋一》中收录有《查官田民田粮重故》一文，其中提到的“因兵燹后遗下土地无主者”，就是指这类土地：
国初，有因兵燹后遗下土田无主者，有籍没张士诚者，有籍没土豪虐民得罪者，此之谓官田。
如上所述，《明史·食货志》所说“断入官田”，就是指此类新设官田。与“籍没田”和“抄没田”不同，现在没有可供判断此类官田面积的统计资料，故难以复原它的数量和比重。
《（洪武）苏州府志》卷十《税赋·田亩》中，将当时苏州府的土地分为官田土、民田土、抄没田三种类型，在各县起科等则的官田项下，记录了横跨四县（当时苏州府共辖七个县）的“开耕田”。我认为，“开耕田”或许就是上述第三类型，即由元末的无主土地转化而来的官田。
从洪武末年至永乐宣德年间，即14世纪末至15世纪前期，江南三角洲地区的地方政府一直备受因逃亡或户绝而出现的无主田问题的困扰。
永乐二年，此类无主田占到了苏州府全部土地的5%。从所有制、税制、地域的土地所有关系等角度来看，这些无主田与元末战乱后出现的无主田都是值得日后进行深入研究的对象。本书第二章会涉及这一点。
由此可见，明代继承了宋元两代设置于江南三角洲地区的官田。在确认了这一问题之后，本章将主要探讨以下问题，即明朝政府在14世纪后期，即洪武年间通过没收个人财产而设立的官田。这就是《（崇祯）松江府志》中提到的“有籍没张士诚者”和“有籍没土豪虐民得罪者”。这些类型的官田具有某种独特的性质，我们通过回溯这些官田被纳入明朝土地制度和赋税制度的过程，可以探寻明代江南官田形成过程本身所具有的本质意义。