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产业园区是产业聚集发展的重要载体，招商引资的主要平台，对外开放的窗口，经济发展和城市化进程的推进器。产业园区的开发建设主要有以下四种模式：
我国最常见的产业园区开发模式是政府主导，园区平台公司开发建设模式。它是以政府为主导，根据城市和产业发展规划的要求，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合产业定位的发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。
政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。
长沙经济技术开发区成立于1992年，2000年升级为国家级经开区，是湖南省首家国家级经开区。园区位于长株潭自主创新示范区和长沙东部开放型经济走廊，经过28年的发展沉淀，园区形成了工程机械、汽车及零部件、电子信息等“两主一特”产业格局，工程机械、汽车及零部件产业均为千亿产业。截至目前，园区共有规模以上工业企业237家，年产值亿元以上企业96家，过10亿元企业18家，过100亿元企业5家，过1000亿元企业1家，世界500强投资企业34家。2019年，实现规模工业总产值2426亿元，规模工业增加值577亿元，工商税收155.5亿元。在商务部2019年国家级经开区综合发展水平考核中位列第17位，在21世纪经济研究院发布的《2019年全国经开区营商环境指数报告》中位居全国第八、中部第一，已成为中部地区工业发展的核心增长极和重要驱动力。
规模龙头企业投资开发建设模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业集聚，最终完善整个产业链的开发建设模式。
这种开发建设模式以规模龙头企业为主导，一方面符合主体企业战略发展的要求；另一方面带动同类产业的聚焦，促进了整个城市经济的专业化建设。
但是，从城市建设的角度来说，相较政府主导的开发建设模式，规模龙头企业投资的开发建设模式是自发形成的，因此存在建设速度慢、形成周期长、缺乏整体规划、具有一定程度的盲目性等劣势，难以形成城市专业化发展的主要模式。
产业地产商投资开发建设模式是房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、出售或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。
联东集团创立于1991年，是中国领先的产业园区专业运营商。以“联东U谷”为核心品牌，致力于支持中国实体经济发展，专注园区产业运营，服务中国新兴产业，已在全国超过45个城市投资运营产业园区。截至2019年，“联东U谷”连续8年在国务院发展研究中心企业研究所、中国指数研究院联合发布的“中国产业园区十强企业排行榜”和“中国产业园区品牌价值排行榜”中高居榜首。
华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。其投资建设房地产项目，修建工业园区及基础设施，提供房地产中介服务、施工设备服务，进行企业管理咨询、生物医药研发，开展科学技术推广服务。
华夏幸福以“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城作为核心产品，通过“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作机制，在规划设计服务、土地整理投资、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务、综合运营服务六大领域为区域经济提供可持续发展的综合性解决方案。
综合运作模式是指政府主导，园区平台公司开发建设模式与规模龙头企业投资的开发建设模式、产业地产商投资开发建设模式混合运用的开发模式。在这种模式下，政府提供土地，给予减免税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，园区平台公司或地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，规模龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。
综合运作模式既能充分发挥政府的指导性，也能发挥市场的灵活性，责权明晰，有利于引入多元化投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，这种模式对政企关系协调要求非常高，如果政企关系处理不当，很容易造成产业园区发展停滞不前的局面。
综上所述，单纯采用一种开发模式很难顺利推进产业项目，因此，必须基于区域经济发展情况设计具有针对性的开发方案，灵活运用多种开发建设模式，才能提升园区开发效率，实现园区经营目标。
党的十八届三中全会指出经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用。这要求政府转变政府职能，建设服务型政府。
产业园区是先进制造业的聚集地，是实体经济发展的“主战场”。长期以来，我国产业园区开发建设运营多由园区所在地政府派出机构园区管委会及其下属开发公司主导，市场化程度不高。
如何解决政府园区市场化程度不高带来的土地利用率低、产业招商难、运营服务欠缺、隐性债务增加等问题？
湖南省产业园区建设领导小组发布的《2020年湖南省产业园区工作要点》给出改革的方向，即以推进市场化改革为主线，以推进亩均产出提高、特色产业集群培育提速、绿色集约化发展水平提升为重点，推动实现园区经济质量变革、效率变革、动力变革。
金荣集团根据近20年市场化建设及运营产业园区的经验，探索首创的EPC+O模式提供了市场化改革新模式和高质量发展新动能。
EPC+O模式如图1-1所示。
EPC+O模式以“科学定位、合作共建、市场运作、共享发展”为主旨，通过市场化招商、市场化运营、社会化服务等方式构建“一主一特多辅”的地方性产业结构，开展产业链、产业集群招商，打造竞争优势明显的特色产业园区，提升园区资产价值，提高土地利用率，化解地方政府隐性债务，重构现代产业体系和现代化经济体系，推动区域经济高质量发展。
图1-1 EPC+O模式
（1）科学定位（P）是EPC+O模式的前提
根据实地产业调研结果，结合不同地区的产业资源、自然资源、技术资源、市场资源、人力资源，遵循一主导产业、一特色产业、若干辅助产业的原则来确定当地的产业定位，实现地区间产业的差异化、特色化发展。
根据不同的生产工艺、发展阶段、发展水平和企业需要，配置不同的标准厂房、孵化楼、总部大楼，进行产品规划设计定位，提供孵化链、产业链、产业集群等环境和创投风投、银行金融、供应链金融、智慧园区管理、科技孵化、知识产权、国际创新服务、社会化服务等服务平台。
（2）合作共建（B）是园区建设的创新形式
园区建设有民企建设、合资共建和园企共建三种形式。常规形式建设10万平方米标准厂房大概需要24个月，园企共建形式只需要大概10个月，大大缩短了建设周期，减少了工程造价，提升了资金周转效率，提高了产业落地速度。
（3）市场运作（O）是EPC+O模式的核心竞争力
具体包括市场化招商、市场化运营和社会化服务。
在市场化招商方面，金荣集团在湖南省商务厅领导的支持下建设湖南—粤港澳产业转移综合服务中心和长三角产业转移综合服务中心，打造一个近千人的专业招商团队，开展产业链招商、行业商协会招商、产业集群招商，实现在园区开工建设前就完成20%的预招商，到园区建成时即完成80%的招商。
在市场化运营方面，金荣集团构建“四链一圈”，提供“八大服务体系”，打造“十六大服务平台”，不断完善中小企业成长生态圈。引入社会资本，参与组建省级EPC+O产业基金，以成本价收购闲置园区资产，注入产业资源，提升资产价值，这些是EPC+O模式的重要创新。
在社会化服务方面，金荣集团导入创投风投、银行金融、供应链金融、智慧园区管理、知识产权、智慧食堂等平台资源与增值服务，解决园区企业党建、工商注册、用工、知识产权保护及员工食住行等一系列问题。
（4）共享发展（S）
通过政府资源共享、产业资源共享、服务资源共享、大数据资源共享的方式实现各方获益，多方共赢，构建新型共享发展关系，推动地方经济长期可持续性高质量发展。
2017年，金荣集团与祁阳县合作，开创了“政企合作，园企共建”的EPC+O模式，共同建设运营祁阳科创产业园，由“政府建园”转变为“市场建园”，由“政府招商”转变为“市场招商”，以成本价向企业销售标准厂房等市场化手段，结合产业培育和企业服务，推动祁阳科创产业园高质量发展。经过两年多的发展，园区规模工业总产值由180亿元提升到350多亿元，税收由3.5亿元提升到7.6亿元，规模工业企业由79家增长到169家，建成24万平方米标准厂房，完成37万平方米标准厂房的招商，培育了5个主导产业，极大地推动了祁阳产业的高速高质量发展，实现了园区经济总量大提升，发展质量大跨越，整体面貌大变样。
祁阳的成功经验带动了湖南省各地市县的积极跟进，省委、省政府高度重视这一改革成果。长沙市高新区、望城经开区、湘潭市高新区、永州市经开区、株洲市渌口区、岳阳市经开区、邵阳县、澧县、资兴、汨罗、零陵、衡南县、慈利县等已经或计划引入这一模式建设运营当地产业园区。全省推广EPC+O模式被写入湖南省园区办一号文件《2020年湖南省产业园区工作要点》。
EPC+O模式有效地解决了以下几个方面的问题：
（1）依托市场资源，解决政府园区建设所需资金。
（2）提高土地利用率，实现土地集约化使用。
（3）缩短园区建设周期，加快落地。
（4）由行政招商转变为市场化招商。
（5）由政府运营园区转向市场化服务。
（6）打造产业集群，实现园区经济高质量发展。