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随着中国改革开放不断深化，很多企业越来越重视招商引资，要想成功地实现招商引资，企业就必须改变原有的单一产业结构，提高服务意识，为招商引资营造良好的环境，吸引外商投资。
1978年，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立。“园区+地产”，即产业园的商业模式第一次出现在世人面前，随后这种商业模式如雨后春笋般在全国各地迅速崛起，成为许多地方政府与地产企业的核心生产力。
我国第一批国家经济技术开发区整体收益如表1-1所示。
表1-1 我国第一批国家经济技术开发区整体收益
这一阶段的产业园区发展基础薄弱。在传统管理观念的束缚下，园区远离主城区，不仅缺乏基本的生产条件，也无法借助主城区已有的产业基础发展经济。由于当时中国还在快速发展简单的劳动密集型产业，国内很多大型工程都在开工建设，而且招商引资工作初步开启，导致发展产业园区的资金缺口较大。
尽管这一时期的产业园区整体上以规模较小、技术含量低、劳动密集型产业为主，但是对于我国整个产业园区的发展来说十分重要。其开辟了经济发展新模式，把“产业园”理念落地，各个产业园区的管理者相互借鉴成功经验也为产业园区建设发展提供了参考。
在产业模式上，中国第一代产业园区随着改革开放的浪潮而出现，主要以低端劳动密集型产业为主，其产业园区功能和形态单一，仅是以满足企业的生产制造功能为主。
1992年，我国沿海地区掀起新一轮对外开放和引进外资的热潮，产业园区发展迅猛。
1999年，国家实行彻底分税制，又称“完全分税制”，出口退税，利用外资进行产业结构调整，给大批沿海地区的产业园发展带来新的挑战。
从产业模式上来说，园区引进外资项目的质量明显得到提升。一方面，许多国际知名企业入驻产业园区，带来上亿美元的大项目；另一方面，引进项目的技术含量和技术水准较高，不仅填补了我国相同行业的技术空白，还直接推动了我国工业现代化进程，成为主城区的重要经济增长点。
随着汽车制造、生物制药等产业的发展，高新技术产业概念兴起，各类经济技术开发区在全国铺开，科技研发、商务办公等业态开始出现，资本和技术密集型产业得到发展，有效地促进了各地产业结构升级。
2001年，我国加入世界贸易组织，进一步增强了我国产业园区与世界经济的联系，这一时期的资本疯狂占领市场，产业园区也得到了迅猛发展。
由于产业园区扩张速度较快，管理不规范，2003年和2005年，国家对全国范围内部分产业园区进行清理整顿，产业园区由6866家减少到1568家。
在发展模式上，产业园区呈现出精细化发展的趋势，衍生出物流、金融、商务等生产性服务业，并向生产制造企业周边集聚，开始形成完整的上下游产业链，走向功能复合化发展之路。
2011年，国务院发布《关于印发全国主体功能区规划的通知》，其中指出要加快产业园区转变经济发展模式，促进产业园区经济长期平稳较快发展。
在发展模式上，相比过去的产业园区，除了厂房、办公楼、商务酒店，商店、学校、医院等业态出现，不仅在功能上全面契合城市发展的需要，还打造了宜居环境，能够更加有效地吸引人才、留住人才。
产业园区的类型十分丰富，包括高新技术产业开发区、经济技术产业开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等，以及近年来各地陆续提出的产业新城、科技新城等，产业园区开始向“产城融合”方向发展。
“产城融合”的产业园区发展更加注重构建生态产业体系，致力于打造汇集住宅区、商业街、办公楼、休闲区、娱乐区于一体的城市综合体。要实现这一目标，产业园区管理者的运营能力尤为重要，他们凭借市场化手段，依托专业化的服务平台，高度重视产业发展与城市扩张之间的内在联系，使得“产城融合”成为支撑区域经济社会发展的一个突出亮点。
长沙高新技术产业开发区创建于1988年，1991年获批首批国家级高新技术产业开发区。园区区位条件优越，位于长沙城市西中心，东临湖南金融中心，南接岳麓山大学城，是天然的科技成果转化区。园区内长（沙）—（湘）潭西线，长（沙）—常（德）高速，城市西二环线，城市三环线（京珠高速长沙段西线）纵横贯通，地铁2号线、6号线、长株潭城际轻轨均在区内设有站点，现有43条公交线路通达麓谷。依托路网优势，可以迅速进入长邵娄高速、（北）京—珠（海）高速、上（海）—瑞（丽）高速、319（厦门—成都）国道和107（北京—深圳）国道。高新区距湘江新区综合交通枢纽1公里，距市委、市政府驻地3公里，距高铁西站7公里，距长沙霞凝港10公里，距火车站10公里，距高铁南站18公里，距黄花国际机场28公里。
园区内现有企业32000家，其中外资企业近200家，世界500强企业及其分支机构31家，海内外上市公司45家，知名央企50余家，形成了先进装备制造、新一代信息技术（移动互联网）、新能源与节能环保的“两主一特”产业聚集区和新材料、生物医药与健康、现代服务业等优势产业集群，移动互联网、航空航天、信息安全、增材制造、新能源装备、先进储能材料、军民融合、文化创意、绿色节能、人工智能、区块链等新兴产业正加速集聚，蓬勃发展。作为“三区叠加”（三区即长株潭两型社会配套改革试验区、长株潭国家自主创新示范区、国家级湘江新区产业核心区）的产业园区，长沙高新技术产业开发区依托“一区四园”的发展优势，在2019年实现企业总收入近5000亿元，综合实力在全国168个国家级高新技术产业开发区中排名第11位，产业园区竞争力排名第10位，国家级研发机构数量全国排名第3位。
长沙高新技术产业开发区发展的四个阶段如下：
第一阶段：1988年7月—1991年3月，起步阶段。经国务院批准，1988年7月长沙科技开发试验区正式成立，这一阶段的特征是“因陋就简、就地起步，集中管理、分散经营”，逐步建立管理机构，形成科技产业，为试验区进入国家级梯队奠定了基础。
第二阶段：1991年3月—1997年4月，进入国家级梯队的探索阶段。1991年3月长沙科技开发试验区进入国家级梯队，随后，长沙科技开发试验区更名为长沙高新技术产业开发区，这一阶段的特征是“一区一园，以区为主”，在管理上形成“省市共管、以市为主”的体制。同时，这一阶段政策区产业迅速发展，集中园建设经历了先起步后停滞的过程，出现发展严重滞后的局面。
第三阶段：1997年4月—2004年8月，“一区多园”重新起步阶段。1997年4月科技部批准长沙高新技术产业开发区调整为“一区四园”，而湖南省、长沙市两级政府又逐步将范围扩大，调整为“一区多园”，这一阶段的特征是产业逐步向各园区集聚，形成“产业归口管理、园区统一政策、集中高效服务、信息综合统计、利益分级共享”的管理体制，并逐步转变为各园区实行“封闭式管理、开放式运行”，高新区直接管理岳麓山科技园并继续发展政策区产业。特别是1999年1月长沙市委、市政府决定加快岳麓山科技园望城坡产业基地（即麓谷）规划建设，此举标志着岳麓山科技园集中建设重新起步，为落实发展空间奠定了坚实的基础。
第四阶段：从2004年8月到现在，建设科技产业新城阶段。高新区岳麓山科技园（麓谷）实现带镇（街）发展，发展特征开始呈现出三个转变，即“从科技园区向科技产业新城转变，从纯科技产业向多业并举转变，从园区管理向准政府转变”，这一转变使得长沙高新技术产业开发区有了明确的发展方向，同时也承担了更多的社会管理责任，履行了准政府的社会管理职能。2009年10月，长沙高新技术产业开发区被科技部正式批准为部、省、市共建的国家级创新型园区试点园区，2014年底，国务院批复同意长沙、株洲、湘潭三个国家级技术产业开发区建设国家自主创新示范区，高新区战略地位不断提升，将发展成为创新的示范区、改革的试验区、产业的集聚区，成为中西部地区经济发展新的增长极。2019年，长沙高新技术产业开发区科技创新指标排名全省第一，在全国169个国家级高新区中综合排名提升到第11位。